第一篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)工作內(nèi)容

房地產(chǎn)前期開發(fā)工作內(nèi)容

主要辦理前期手續(xù)及協(xié)調(diào)政府部門有: 北京市規(guī)劃委員會(huì);北京市發(fā)改委;北京市國土局;北京市水務(wù)局;北京市自來水集團(tuán);北京市燃?xì)饧瘓F(tuán);北京市熱力集團(tuán);北京市供電局等單位.1、協(xié)助執(zhí)行總裁進(jìn)行土地決策，負(fù)責(zé)獲取土地的各項(xiàng)工作；（1）負(fù)責(zé)土地出（轉(zhuǎn)）讓協(xié)議談判，進(jìn)行土地招、拍、掛工作；

（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的用地管理，土地評(píng)估、測(cè)量、辦理土地使用手續(xù)及產(chǎn)權(quán)；

（3）負(fù)責(zé)組織律師起草征地相關(guān)協(xié)議及財(cái)務(wù)部交納所征土地的補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)。

2、協(xié)助執(zhí)行總裁進(jìn)行拆遷決策，執(zhí)行拆遷的相關(guān)工作；（1）負(fù)責(zé)拆遷方案的制定，談判及監(jiān)督執(zhí)行；（2）負(fù)責(zé)進(jìn)行拆遷評(píng)估，辦理拆遷的相關(guān)手續(xù)；

（3）配合項(xiàng)目部協(xié)調(diào)外部關(guān)系，完成現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)工作；

（4）負(fù)責(zé)組織律師起草拆遷協(xié)議，財(cái)務(wù)部交納拆遷補(bǔ)償費(fèi)及項(xiàng)目部的工作執(zhí)行。

3、協(xié)助執(zhí)行總裁進(jìn)行項(xiàng)目的企劃并執(zhí)行、推進(jìn)相關(guān)工作；（1）配合總裁進(jìn)行新項(xiàng)目的論證；

（2）協(xié)同企劃公司、總工辦、成本控制部做項(xiàng)目的初步可行性分析、估算、制作初步可行性分析報(bào)告，財(cái)務(wù)制作資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等報(bào)表。

4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)的辦理；

（1）配合開發(fā)部經(jīng)理整理撰寫立項(xiàng)所需相關(guān)材料；（2）進(jìn)行發(fā)改委立項(xiàng)手續(xù)的報(bào)批工作。

5、負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目規(guī)劃意見書；

（1）向總工辦提供項(xiàng)目所在地域的總體規(guī)劃要求；（2）負(fù)責(zé)向總工辦提供項(xiàng)目用地范圍圖；

（3）負(fù)責(zé)向總工辦索要項(xiàng)目建設(shè)方案、方案設(shè)計(jì)圖紙及模型，并報(bào)規(guī)劃部門進(jìn)行審批，并獲取規(guī)劃意見 書；

（4）協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目方案的確定及政府部門方案審定會(huì)的協(xié)調(diào)工作。

6、負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證；

（1）負(fù)責(zé)組織工程部、測(cè)繪院進(jìn)行項(xiàng)目用地的放線工作；（2）督促獲取總工辦按照規(guī)劃意見書調(diào)整后而制定的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，方案設(shè)計(jì)圖紙及模型；

（3）組織撰寫相關(guān)材料上報(bào)規(guī)劃部門，獲取用地規(guī)劃許可證；

7、負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證：

（1）負(fù)責(zé)向總工辦提供交通、人防、消防、環(huán)保、市政、地震、教育、四源等部門的征詢意見書及評(píng)估 報(bào)告；

（2）負(fù)責(zé)督促獲取總工辦提供的人防、消防、市政等部門報(bào)批所需的設(shè)計(jì)圖紙，并整理撰寫相關(guān)材料，進(jìn)行報(bào)批；

（3）配合財(cái)務(wù)部交納各種相關(guān)稅費(fèi)；

（4）組織撰寫上報(bào)規(guī)劃部門的相關(guān)材料，上報(bào)規(guī)劃部門并獲取工程規(guī)劃許可證。

8、負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目開工證：

（1）督促總工辦獲取施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查通知書；

（2）督促成本控制部、工程部完成施工單位及監(jiān)理單位招投標(biāo)工作；

（3）督促財(cái)務(wù)部進(jìn)行建設(shè)資金落實(shí)情況、統(tǒng)計(jì)局注冊(cè)、市政設(shè)施配套等相關(guān)稅務(wù)局費(fèi)的交納工作；

9、負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)售證的辦理工作：（1）督促總工出具施工設(shè)計(jì)圖紙；

（2）督促營銷部出具銷售按制表、樓房分?jǐn)偧?xì)則及項(xiàng)目預(yù)售信息的網(wǎng)絡(luò)錄入；（3）督促采購部購買商品房買售合同書；（4）督促營銷部制定樓房分?jǐn)傉f明書；（5）負(fù)責(zé)進(jìn)行商品房預(yù)測(cè)并取得

（6）督促物業(yè)公司出具小物業(yè)管理公約;（7）辦理小區(qū)物業(yè)管理公約備案;（8）負(fù)責(zé)撰寫相關(guān)材料上報(bào)市建委市場(chǎng)處,取得預(yù)售許可證。

10、竣工驗(yàn)收及備案工作：

（1）督促工程部完善各種驗(yàn)收所需合格資料；

（2）協(xié)助完成竣工驗(yàn)收工作，完成檔案館的檔案驗(yàn)收工作；（3）督促財(cái)務(wù)部出具工程撥付款證明材料；

（4）負(fù)責(zé)整理各種上報(bào)資料，上報(bào)質(zhì)量監(jiān)督部門，取得竣工備案表。

11、負(fù)責(zé)領(lǐng)取房產(chǎn)大證，并交給客服部：

（1）負(fù)責(zé)進(jìn)行樓房面積實(shí)測(cè)，并取得實(shí)測(cè)報(bào)告；（2）向人防辦索取人防部門出具的致房管局的說明；

（3）整理各種材料 上報(bào)到期房管部門，并取得大產(chǎn)權(quán)證。

12、其它：

（1）負(fù)責(zé)與相關(guān)政府部門保持聯(lián)絡(luò)，建立良好的關(guān)系；

（2）配合項(xiàng)目部完成工程施工與銷售過程中與相關(guān)政府職能部門以及周邊環(huán)境的外聯(lián)及溝通協(xié)調(diào)；

項(xiàng)目前期工作流程一般的建設(shè)程序有： 1 立項(xiàng)到發(fā)改委

2項(xiàng)目建議書批復(fù)到發(fā)改委 3選址意見書到規(guī)劃局 4土地預(yù)審到國土局 5環(huán)評(píng)報(bào)告到環(huán)保局 6交通評(píng)審到交通局

7可行性研究報(bào)告批復(fù)到發(fā)改委 8建設(shè)工程規(guī)劃許可證到規(guī)劃局 9規(guī)劃方案批復(fù)到規(guī)劃局

10初步設(shè)計(jì)批復(fù)到市建委（先為住建局）11施工圖審查到審查單位

12建設(shè)工程規(guī)劃許可證到規(guī)劃局（不是規(guī)劃局就是國土局）13征地報(bào)批到國土局

14建設(shè)工程許可證到市建委

項(xiàng)目前期工作很復(fù)雜，程序也很多，拿到兩證一書后，還要報(bào)建報(bào)監(jiān)，施工隊(duì)招投標(biāo)，監(jiān)理單位招標(biāo)也很復(fù)雜的。除了要有人際關(guān)系，還要有 資金。做可行性研究報(bào)告做完還要做踏勘和祥勘，初步設(shè)計(jì)要與設(shè)計(jì)單 位聯(lián)系，往上報(bào)怎么通過評(píng)審，也是需要很多精力的。以上給您提供的 步驟和程序基本是這樣，具體的操作步驟就不會(huì)這么死，看領(lǐng)導(dǎo)的意思 了。有些領(lǐng)導(dǎo)直接建設(shè)完成都還沒立項(xiàng)，只是違法的，但是有人就能一手 遮天。本人建議，有些必要的程序還是按法律來走，有些可以靈活安排。

項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告

一、概況

1、項(xiàng)目概況

2、報(bào)告范圍

3、公司簡介

二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容

1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)

1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理

2、項(xiàng)目運(yùn)營組織管理

四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位

1、市場(chǎng)分析

2、市場(chǎng)定位

五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1、項(xiàng)目選址

2、建設(shè)條件

六、尚城豫園項(xiàng)目整體策劃

七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃

1、總體規(guī)劃

2、工程方案設(shè)計(jì)

3、項(xiàng)目總圖布局

4、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)

5、項(xiàng)目配套設(shè)施

八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能

1、環(huán)境保護(hù)

2、安全衛(wèi)生

3、消防

4、節(jié)能

九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

十、財(cái)務(wù)與效益分析

1、財(cái)務(wù)分析

2、效益分析

十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避

十二、結(jié)論

地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建

立項(xiàng)批復(fù)(發(fā)改委)2 選址意見書(管委會(huì))3 土地證(國土局)4 地名申報(bào)(民政局)5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃局)6 環(huán)評(píng)報(bào)告（環(huán)保局,委托環(huán)評(píng)公司辦理）

7水保方案設(shè)計(jì)所需資料(稅務(wù)局)8 建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃局)

消防審核申報(bào)表(消防支隊(duì))10 人民防空地下室建設(shè)審批表(人防辦公室)11規(guī)劃審查必須報(bào)送文件(城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì))12 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)(規(guī)劃局)13 施工圖審查要件(審圖機(jī)構(gòu))14 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)（規(guī)劃局）

監(jiān)理招投標(biāo)及合同備案所需材料(建設(shè)局)

施工招投標(biāo)及合同備案所需材料(建設(shè)局)17 設(shè)計(jì)合同審查備案所需材料(建設(shè)局)18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料(建設(shè)局)19 委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料(質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局)20 建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)局)21 施工用水申請(qǐng)(自來水公司)22 施工用電申請(qǐng)(電力公司)23 辦理臨時(shí)占道、開口(城管局)24 物價(jià)審批所需材料(建設(shè)局)

物業(yè)管理備案(建設(shè)局)26 初始登記(建設(shè)局)27 商品房預(yù)售許可證(建設(shè)局)

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土

地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項(xiàng)審查 這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ希囟◣в袕?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。

恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對(duì)方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識(shí)過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

11、施工許可證

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

前期工程費(fèi)主要包房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃括：

1名目的計(jì)劃、設(shè)想、可行性研究所需費(fèi)用。個(gè)體可以或許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按項(xiàng)目總投資額的必定百分比預(yù)算。房地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用凡打算及假想費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可遵照所需使命量連絡(luò)有關(guān)不收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算。

2三通一平等地皮斥地用度。重要包房地產(chǎn)斥地用度（前期用度）明細(xì)有哪些？括地上原有建筑物、營建物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平展費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以或許遵照實(shí)際使命量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算。

4.建安工程費(fèi)。

指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。重要包含建筑工程費(fèi)（建造、不凡裝修工程費(fèi)）設(shè)備及裝配工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃法、單位方針估算法、工程量近似匡算法、概算方針估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)估算。

5.底子設(shè)施費(fèi)。

又稱紅線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)內(nèi)工程費(fèi)，包含供水、供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)電、供氣、路途、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，凡采用單位方針估算法來計(jì)算。

6.公共相配套設(shè)施費(fèi)。

重要包含不能有條件讓渡的斥地小區(qū)內(nèi)公共相配套設(shè)施產(chǎn)生的收入。其估算可參照 建安工程費(fèi) 估算方式。

7.不可預(yù)料費(fèi)。

包含基礎(chǔ)籌辦費(fèi)和貶價(jià)籌辦費(fèi)。按照名目的錯(cuò)亂程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算的準(zhǔn)確水平，以上述 16項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃之和為基數(shù)，按 3％一 5％計(jì)算。

8.斥地時(shí)期稅費(fèi)。

斥地項(xiàng)目投資估算應(yīng)試慮項(xiàng)目在斥地過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的用度。一些大中城市，這部分費(fèi)用在斥地拔擢項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重房地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用。應(yīng)遵照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算。

第二篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理

1．所需資料

a．地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）

b．與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

2．辦理程序

a．備齊資料

b．到地塊所在地土地部門辦理

三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批

1．編制及所需資料

a．開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照

b．開發(fā)資質(zhì)證書

c 用地計(jì)劃審核意見

d．建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）

e．其他相關(guān)資料

2．報(bào)批程序與報(bào)批資料

a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書》

b．準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告》

c．將《項(xiàng)目建議書》與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批

注：投資3000萬元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過3000萬元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門審批

四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見申辦

1．所需資料

a．批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

c．土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

d．聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）

e．選址論證

f．上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

2．申辦程序

a．準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b．將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c．將有關(guān)部門的意見備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦

1．所需資料

a．建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c．國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d．上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

e．申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料

b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批

1．所需資料

a．項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地2份

c．總平面圖（3份）

d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

e．申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料及1500元支票

b．送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建

1．所需資料

a．《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。?/p>

b．企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

c．項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件

d．銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

e．《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。?/p>

f．專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件

g．《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》

h．《住宅新開工審核通知單》

七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理

1．所需資料

a．報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

b．上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c．《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

d．《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

e．工程設(shè)計(jì)任務(wù)書

f．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

g．工程項(xiàng)目選址意見批文

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理

1．所需資料

a．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文等若干份

b．會(huì)議通知書

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．提前三天分送各評(píng)委

c．到市招標(biāo)辦召開評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理a．設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b．評(píng)委評(píng)標(biāo)意見書

九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦

1．所需資料

a．上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份

b．計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1份

c．土地使用權(quán)屬證件 1份

d．房屋權(quán)屬證 1份

e．危房鑒定報(bào)告

f．地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a．備齊上述資料b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十﹑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化﹑修改

根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案

十一﹑設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開

1．所需資料

a．設(shè)計(jì)方案文本 12份

b．項(xiàng)目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份

c．請(qǐng)柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫站﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c．召開方案審定會(huì)

十二﹑設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批

1．所需資料

a．選址意見書

b．規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單

c．地形圖（劃示用地范圍）

d．設(shè)計(jì)方案 2份

e．地名批文

f．項(xiàng)目建議書批文

辦理程序a．備齊上述資料b．到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十三﹑可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批

1．所需資料

a．用地計(jì)劃審核意見書

b．項(xiàng)目建議書批文

c．用地計(jì)劃許可證及批文

d．區(qū)府土文件

e．營業(yè)執(zhí)照

f．開發(fā)資質(zhì)證書

g．住宅項(xiàng)目配套條件審核申請(qǐng)表

h．資本金出資承諾書

i．設(shè)計(jì)方案文本

j．其他相關(guān)文件

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請(qǐng)報(bào)批文件（紅頭文件）

c．送計(jì)委報(bào)批

十四﹑擴(kuò)大初步計(jì)劃

根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門方案會(huì)審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)

十五﹑擴(kuò)初會(huì)召開

1．所需資料

a．?dāng)U初設(shè)計(jì)文本若干份

b．請(qǐng)柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫局﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c．召開擴(kuò)初會(huì)議

十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù)

1．所需資料

a擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要

b．根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本

c．關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c．送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批

十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批

1．所需資料

a．《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批》（住宅局領(lǐng)取）

b．項(xiàng)目建議書或可行性報(bào)告研究報(bào)告批文

c．地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d．總平面圖若干份

e．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

f．其他相關(guān)資料

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理

1．所需資料

a．上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表

b．《上海市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）

c．《上海市建設(shè)工程勘察評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

d．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到市勘察招標(biāo)辦辦理

十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦

1．所需資料

a．上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)表（到區(qū)土地局領(lǐng)?。?/p>

b．土地出讓協(xié)議

c．其他相關(guān)文件

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區(qū)土地局簽署協(xié)議

c．付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書

二十、施工圖設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)

二十一、住宅項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃辦理

1．所需資料

a．住宅項(xiàng)目新開工申請(qǐng)表（到區(qū)住宅局領(lǐng)?。?/p>

b．項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見通知書

c．建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件

d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書

e．申請(qǐng)單位現(xiàn)有空置房情況

f．住宅建設(shè)配套費(fèi)交納情況

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區(qū)住宅局辦理

二

十二、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正

1．所需資料

a．項(xiàng)目轉(zhuǎn)正申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

b．可行性研究與擴(kuò)初批復(fù)

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送計(jì)委辦理

二十三A、建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證辦理

1．所需資料

a．總平面圖 10份

b．建筑圖 7套

c．結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)）2套

d．給排水圖3套

e．建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

f．土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書

g．應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明

h．地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i．分層面積表

j．建．筑工程預(yù)算書

k．消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見

c．將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局 二十三B、施工招標(biāo)辦理

1．所需資料

a．市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知

b．招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c．項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)批復(fù)

d．總平面圖

e．報(bào)建表

f．住宅項(xiàng)目新開工計(jì)劃

g．住宅項(xiàng)目配套條件審核

h．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

i．法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?/p>

j．委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議

k．代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)

l．資金落實(shí)情況證明

m．監(jiān)理單位資質(zhì)

n．監(jiān)理合同

o．建設(shè)單位資質(zhì)

p．建設(shè)單位申請(qǐng)材料

q．公開招標(biāo)發(fā)布信息

r．公開招標(biāo)報(bào)名登記表

s．公開招標(biāo)入圍條件

t．投標(biāo)單位資質(zhì)審核

u．招標(biāo)文件報(bào)批表

v．招標(biāo)文件

w．工程量清單

x．招標(biāo)文件答疑會(huì)會(huì)議紀(jì)要

y．標(biāo)底

A1．開標(biāo)情況匯總表

B1．詢標(biāo)記錄

C1．評(píng)標(biāo)方法

D1．評(píng)標(biāo)資料

E1．決標(biāo)情況匯總表

F1．中標(biāo)通知書

G1．外地施工企業(yè)任務(wù)量單

H1．中標(biāo)單位投標(biāo)資料

I1．未中標(biāo)單位投標(biāo)資料

J1．施工合同

K1．設(shè)計(jì)監(jiān)理項(xiàng)目流轉(zhuǎn)表

L1．建設(shè)項(xiàng)目IC卡

2．辦理程序

a．申請(qǐng)授權(quán)

b．發(fā)布招標(biāo)信息

c．接受施工單位報(bào)名

d．初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書

e．招標(biāo)文件答疑會(huì)

f．開標(biāo)

g．準(zhǔn)備（1）項(xiàng)所有資料及工程造價(jià)萬分之四支票一張

h．辦理中標(biāo)手續(xù)

二十四、施工監(jiān)理單位甄選

（略比施工招標(biāo)簡單，此處從略）

二

十五、施工許可證辦理

1．所需資料

a．申請(qǐng)表

b．建設(shè)規(guī)劃許可證

c．資金入賬憑證

d．三通一平的有關(guān)證明

e．施工合同副本，廉潔協(xié)議

f．監(jiān)理合同，住宅項(xiàng)目監(jiān)理登記證

g．建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)所需資料

h．項(xiàng)目施工許可證（施工單位）

i．勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

j．設(shè)計(jì)監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

k．住宅項(xiàng)目建設(shè)開工計(jì)劃

2．辦理程序

a．將圖紙分送設(shè)計(jì)監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

b．根據(jù)設(shè)計(jì)監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進(jìn)行圖紙修改

c．備齊所有資料

d．送市建官處辦理

二

十六、商品房計(jì)劃申請(qǐng)

1．所需資料

a．開發(fā)單位資質(zhì)證書

b．營業(yè)執(zhí)照

c．規(guī)劃許可證

d．建設(shè)用地批準(zhǔn)書

e．固定資產(chǎn)填報(bào)表

f．項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

2．辦理程序

a．備齊資料

b．送計(jì)委辦理

二

十七、工程開工

1．所需資料

a．施工圖紙

b．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

c．建設(shè)工程施工許可證

2．辦理程序

a．發(fā)放圖紙

b．技術(shù)交底

c．工程開工

第三篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)管理制度

項(xiàng)目前期開發(fā)管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規(guī)范本企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，減少和避免失誤，提高企業(yè)投資收益率，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，特制定本制度。

第2條 適用范圍

本制度適用于從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)到施工準(zhǔn)備完成的全部管理工作。第3條 管理職責(zé)

（1）項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)的審批及相關(guān)證件的辦理等工作。（2）造價(jià)管理部負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)預(yù)算及工程預(yù)算等工作。

（3）工程技術(shù)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目各類施工圖紙的設(shè)計(jì)及變更等工作。第二章 項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)

第4條 由項(xiàng)目開發(fā)部配合投資發(fā)展部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。

第5條 由項(xiàng)目開發(fā)部對(duì)投資發(fā)展部選定的投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，其具體內(nèi)容如下。（1）項(xiàng)目概況 ① 項(xiàng)目名稱。

② 項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。

③ 項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)、相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。④ 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。

（2）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置

① 土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。② 人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)及需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。

③ 調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。

④ 各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通信管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。

⑤ 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。

⑥ 如需要拆遷的，要制訂動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 ①市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。②市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。③市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。④服務(wù)對(duì)象分析，制訂租售計(jì)劃。⑤擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。

第6條 項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)組織編寫《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，報(bào)送總經(jīng)理審核，并送達(dá)投資發(fā)展部。

第7條 投資發(fā)展部根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，結(jié)合企業(yè)自身情況，對(duì)是否投資開發(fā)項(xiàng)目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》報(bào)董事會(huì)審批。

第8條 項(xiàng)目確定后，由項(xiàng)目開發(fā)部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門簽證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)組織成立項(xiàng)目經(jīng)理部，其具體工作內(nèi)容如下。（1）編制《項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書》，辦理各項(xiàng)前期手續(xù)。（2）組織規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖紙及優(yōu)化。

（3）委托施工監(jiān)理、選擇施工隊(duì)伍及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安排。第10條 前期手續(xù)辦理

由項(xiàng)目開發(fā)部指導(dǎo)并會(huì)同項(xiàng)目經(jīng)理部相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)。(1)向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門申報(bào)開發(fā)經(jīng)營許可證。（2）向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。（3）向土地部門申領(lǐng)《土地使用證》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。（4）向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理《建設(shè)用地許可證》。

（5）如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門驗(yàn)收。

第三章 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備

第11條 由項(xiàng)目開發(fā)部配合工程技術(shù)部委托相關(guān)有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地測(cè)量與勘探，辦理地形圖、工程地質(zhì)勘察資料等。

第12條 項(xiàng)目開發(fā)部配合工程技術(shù)部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭取辦理“七通一平”。

第13條 項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，總工程師組織工程技術(shù)部編制《項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)》，明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。

第14條 《項(xiàng)目施工組織總體設(shè)計(jì)》確定后，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。第15條 工程開工前，項(xiàng)目開發(fā)部配合工程技術(shù)部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督等手續(xù)。

第16條 工程開工前，工程技術(shù)部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定為做好準(zhǔn)備、材料選型、定位工作。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。

第四章 工程項(xiàng)目監(jiān)理

第17條 本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般委托專業(yè)施工監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。第18條 工程監(jiān)理公司有項(xiàng)目開發(fā)部采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定。

第19條 項(xiàng)目開發(fā)部在與工程監(jiān)理公司協(xié)商時(shí)，應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。

第20條 委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對(duì)施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程技術(shù)部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。

第五章 附則

第21條 本制度由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第22條 本制度 年 月 日起執(zhí)行。項(xiàng)目用地投標(biāo)管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規(guī)范本企業(yè)項(xiàng)目用地投標(biāo)工作，提高投標(biāo)成功率，進(jìn)而提升企業(yè)總體競(jìng)爭力，特制定本制度。第2條 使用范圍

本企業(yè)所有項(xiàng)目用地招標(biāo)活動(dòng)。第3條 管理職責(zé)

（1）投資拓展部負(fù)責(zé)土地信息的收集與整理。（2）項(xiàng)目開發(fā)部具體負(fù)責(zé)土地的投標(biāo)管理。

（3）造價(jià)管理部負(fù)責(zé)土地投標(biāo)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)算工作。第二章 投標(biāo)信息的獲取

第4條 投資發(fā)展部與項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)密切留意當(dāng)?shù)卣蚱渌嘘P(guān)機(jī)關(guān)指定發(fā)布的報(bào)刊或者其他媒介，以確保及時(shí)獲得土地招標(biāo)信息。

第5條 項(xiàng)目開發(fā)部在獲知公告或收到土地投標(biāo)、拍賣邀請(qǐng)書的當(dāng)天，及時(shí)領(lǐng)取標(biāo)書格式，競(jìng)買申請(qǐng)書、投標(biāo)/拍賣須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標(biāo)、拍賣文件。

第6條 自公告或收到邀請(qǐng)書之日起七日內(nèi)，項(xiàng)目開發(fā)部會(huì)同投資部、造價(jià)管理部共同討論，以做出是否參加投標(biāo)的決定，同時(shí)報(bào)送總經(jīng)理。

第7條 總經(jīng)理在收到參加投標(biāo)的決定后，應(yīng)及時(shí)組織總工程師、總會(huì)計(jì)師及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同協(xié)商，并由總經(jīng)理最終確定是否參加土地的投標(biāo)。

第三章 投標(biāo)準(zhǔn)備

第8條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在決定后三日內(nèi)準(zhǔn)備如下材料，并組織投資發(fā)展部、造價(jià)管理部、工程技術(shù)部等部門人員成立項(xiàng)目小組。

（1）投標(biāo)、拍賣公告或者《投標(biāo)邀請(qǐng)書》。（2）《標(biāo)書格式申請(qǐng)書》等招標(biāo)文件。（3）參加投標(biāo)初步分析。（4）擬需要的資金額度。

第9條 對(duì)初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目小組要及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，核實(shí)“三通一平”等情況，并對(duì)該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)向有關(guān)部門進(jìn)行核查，發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容或者邀請(qǐng)書內(nèi)容不符的，或者對(duì)土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)及時(shí)向招標(biāo)人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。

第10條 初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目小組應(yīng)立即組織人員完成《項(xiàng)目論證報(bào)告》。報(bào)告包括但不限于以下內(nèi)容：

（1）項(xiàng)目概況；（2）市場(chǎng)分析；（3）競(jìng)爭分析；（4）投資收益分析；

（5）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及對(duì)企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的影響。

第11條 根據(jù)前期調(diào)研評(píng)估結(jié)果，項(xiàng)目小組應(yīng)在土地招標(biāo)最后截止日十日前確定是否參加投標(biāo)。第12條 確定參加投標(biāo)后，項(xiàng)目小組應(yīng)參加招標(biāo)人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織答疑會(huì)。

第13條 確定參加投標(biāo)的，項(xiàng)目小組應(yīng)在截止日七日前備齊下列材料并報(bào)送項(xiàng)目開發(fā)部。（1）召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請(qǐng)。

（2）已填寫的投標(biāo)書、競(jìng)買申請(qǐng)書樣稿。（3）《×××項(xiàng)目可行性論證報(bào)告》。

第14條 項(xiàng)目開發(fā)部在收到上述資料后，需要對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估意見報(bào)送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。第四章 投標(biāo)實(shí)施

第15條 確定參加土地投標(biāo)后，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)通知財(cái)務(wù)部準(zhǔn)備投標(biāo)所需的資金，并于投標(biāo)參加截止日三日前確定資金準(zhǔn)備情況。

第16條 項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在截止日兩天前準(zhǔn)備好保證金與參加投標(biāo)所需的文件，具體材料如下。（1）《標(biāo)書申請(qǐng)書》。（2）《營業(yè)執(zhí)照副本》。3）《法定代表人證明書》（4）法定代表人身份證復(fù)印件。

（5）招標(biāo)公告或者邀請(qǐng)書要求的其他文件。

第17條 對(duì)決定參加投標(biāo)的地塊，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)密切關(guān)注投標(biāo)程序的合法性，對(duì)違法現(xiàn)象須及時(shí)向招標(biāo)人、拍賣委托人或者有其他有關(guān)機(jī)關(guān)提出異議，或者依法采取其他措施，維護(hù)本企業(yè)的合法權(quán)益。

第18條 對(duì)參加項(xiàng)目競(jìng)買的負(fù)責(zé)人應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)制定的價(jià)格策略執(zhí)行，不得超出企業(yè)設(shè)定的價(jià)格區(qū)間，特殊情況下，應(yīng)電話請(qǐng)示總經(jīng)理。

第19條 中標(biāo)或者競(jìng)買成功的，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與拍賣人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》，與招標(biāo)人、土地管理部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，給付價(jià)款，并在收到《中標(biāo)通知書》或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)、競(jìng)買成功放入分析報(bào)告。

第20條 若投標(biāo)、競(jìng)買失敗，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向投資發(fā)展部提交關(guān)于投標(biāo)失敗的分析報(bào)告。

第21條 因標(biāo)底、保留價(jià)被泄露等原因，招標(biāo)人在開標(biāo)前終止招標(biāo)的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤銷委托拍賣的，項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)對(duì)該地塊土地使用權(quán)的出讓方式與時(shí)間繼續(xù)跟蹤，并將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)給投資發(fā)展部。

第22條 項(xiàng)目開發(fā)部應(yīng)將《投標(biāo)書》、《競(jìng)買申請(qǐng)書》等與投標(biāo)、拍賣有關(guān)的資料備份，并存檔保存。

第五章 附則

本制度由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。本制度自_______年___月___日。

第四篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)工作匯報(bào)

前期開發(fā)工作情況匯報(bào)

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

我從2010年11月初調(diào)到呼市進(jìn)行開發(fā)工作，一個(gè)多月來主要負(fù)責(zé)大黑河項(xiàng)目。

下面就大黑河以北項(xiàng)目情況、營業(yè)執(zhí)照辦理及開發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)、工作中遇到的困難等工作情況簡要匯報(bào)如下：

一、大黑河以北項(xiàng)目情況：

（一）韓區(qū)長牽頭，玉泉區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目非常重視。亞運(yùn)會(huì)開幕

期間，由玉泉區(qū)政府（區(qū)委田書記、韓區(qū)長、葛區(qū)長、云區(qū)長、古主任等）牽頭，王波市長、主管城建孫建華副市長及規(guī)劃局長周強(qiáng)親自帶隊(duì)，對(duì)廣州恒大總部、御景半島等項(xiàng)目進(jìn)行了視察，老板更是用最高規(guī)格對(duì)考察團(tuán)進(jìn)行了接待。這次考察起到了很好的效果。目前，從市政府到玉泉區(qū)政府都對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了大力的支持，并與我們建立了良好的關(guān)系。但是，針對(duì)大黑河項(xiàng)目前期開發(fā)工作沒有指定詳細(xì)并可行的工作計(jì)劃和完成時(shí)間表，也么有對(duì)市政府、區(qū)政府以及個(gè)辦事部門，進(jìn)行后期深入的維護(hù)工作，導(dǎo)致現(xiàn)階段工作效率低下，工作盲目。

（二）與市政府、區(qū)政府、規(guī)劃局及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系亟待維

護(hù)。前期開了好頭，政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都對(duì)恒大、對(duì)大黑河項(xiàng)目都非常認(rèn)可和支持。但目前距離亞運(yùn)會(huì)結(jié)束已有一月之余，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系維護(hù)上沒有趁熱打鐵進(jìn)行深入 1

維護(hù)并出現(xiàn)了斷檔和缺失，馬上新年、農(nóng)歷年就要到了，后期關(guān)系維護(hù)亟待解決。我們必須對(duì)此做周密安排和精心策劃，組織一切關(guān)系和力量，作出切實(shí)可行的性計(jì)劃，做好關(guān)系維護(hù)，從而保證后期開發(fā)工作的順利開展。

（三）草簽三方協(xié)議。材料基本上已經(jīng)準(zhǔn)備完畢，只缺少營業(yè)

執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊(cè)兩項(xiàng)材料。營業(yè)執(zhí)照已經(jīng)完成了增資工作，現(xiàn)正在找會(huì)計(jì)事務(wù)所做驗(yàn)資報(bào)告；開發(fā)商企業(yè)四級(jí)資質(zhì)申領(lǐng)需參加系統(tǒng)操作員、售樓員考試，已經(jīng)報(bào)名，等待考試。

二、營業(yè)執(zhí)照辦理及開發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)

（一）營業(yè)執(zhí)照辦理相關(guān)材料已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，現(xiàn)正加緊聯(lián)系會(huì)計(jì)

事務(wù)所辦理驗(yàn)資報(bào)告。此次辦理不僅對(duì)注冊(cè)資金增資一千萬，對(duì)經(jīng)營范圍也增加了“房地產(chǎn)經(jīng)營”項(xiàng)，為后期工作鋪平道路。

（二）開發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)材料也已準(zhǔn)備就緒，正在等待建設(shè)廳主辦

考試，考試時(shí)間還沒有確定。

（三）目前，營業(yè)執(zhí)照辦理及開發(fā)商資質(zhì)申領(lǐng)兩項(xiàng)工作可控性差，也無法做出完成的時(shí)間表，對(duì)此建議：借此機(jī)會(huì)應(yīng)利用各種渠道對(duì)工商局、房管局進(jìn)行關(guān)系維護(hù)。進(jìn)行維護(hù)后一方面可以縮短審批時(shí)間或者尋找其他捷徑；另一方面，打通關(guān)系后為后續(xù)預(yù)售證辦理做好準(zhǔn)備。

三、工作中遇到的困難

（一）招待資金、公關(guān)費(fèi)用嚴(yán)重不足，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目大小設(shè)立特殊

費(fèi)用。目前，通過前期開發(fā)與政府人員的接觸及同行的了解，送現(xiàn)金、購物卡、請(qǐng)吃飯、KTV等活動(dòng)已經(jīng)是默認(rèn)的潛規(guī)則，而作為新進(jìn)入的恒大在這方面明顯沒有作為。對(duì)于各領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人、及科長等級(jí)別人員的通關(guān)費(fèi)用根本沒有展開，也沒有深入的了解具體的“行情”，這樣干只會(huì)耽誤時(shí)間并沒有工作效果。

（二）申請(qǐng)開發(fā)車輛。由于各部門在市內(nèi)分布分散，相距比較遠(yuǎn)，如果光靠坐公車去辦事效率會(huì)非常低下（打車也沒有交通補(bǔ)助），希望可以給開發(fā)部配臺(tái)車輛。

（三）在利用和維護(hù)政府關(guān)系時(shí)，希望可以讓開發(fā)部門辦事人員

參加。這樣不僅可以加快開發(fā)人員的成長，也為日后具體辦事人員更快更好開展工作做準(zhǔn)備。

第五篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)流程圖

遷一協(xié)、議公司與棚改辦簽訂拆行遷二公方、告案將進(jìn)拆《拆遷許可證》用水、電遷移市房管局核發(fā)

三、拆遷許可證

五、實(shí)施拆遷

六、平整場(chǎng)地 用電，同時(shí)對(duì)原

三、臨時(shí)用水、補(bǔ)拆給償遷予安臨置時(shí)遷協(xié)議，并戶簽訂拆

四、與拆遷

七、政府公告

八、繳納金摘的牌保證金土地出讓

九、參與土地競(jìng)價(jià)并摘牌地出讓金

十、簽訂土地出讓合同交納土地規(guī)劃許可證》市規(guī)劃局用地處核發(fā)《建設(shè)用

十二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 20% 核定用地地價(jià)確認(rèn)土地評(píng)估許可證（白證）

十一、發(fā)放建設(shè)用地

報(bào)建登記

十四、工程項(xiàng)目招標(biāo)申請(qǐng)

十五、建筑設(shè)計(jì)合同備案

十六、建筑設(shè)計(jì)

二十、前期環(huán)境評(píng)價(jià)三三房屋面積前置測(cè)繪位發(fā)放《知物書業(yè)》管理中標(biāo)通向市房管局申報(bào)，建設(shè)單三四物業(yè)管理招標(biāo)申請(qǐng)

十三、規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)十七規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)

十八、公告二

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定二

二、建筑設(shè)計(jì)方案二

三、建筑工程規(guī)劃許可證 三一施工圖審查工圖審查批準(zhǔn)書》市建設(shè)交易中心審批，核發(fā)《施三二施工圖審查批準(zhǔn)書《建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理中標(biāo)通知書》在市建設(shè)交易中心辦理，發(fā)放 三五監(jiān)理招投標(biāo)申報(bào) 作整體進(jìn)度計(jì)劃安排十九項(xiàng)目投資、項(xiàng)目運(yùn)二建四筑設(shè)計(jì)招投標(biāo)二五消防證明二六項(xiàng)目地名審查二七大配套證明公建配套證明二八非經(jīng)營性二九人防證明段供熱證明三十規(guī)劃許可證階放《施工中標(biāo)通知書》在市建設(shè)交易中心辦理，發(fā)三六施工招投標(biāo)申報(bào) 2 登記表》進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督登記 監(jiān)總站提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督理，合同報(bào)市招標(biāo)標(biāo)合同備案在市建設(shè)交易中心辦理，向市質(zhì)在建設(shè)交易中心辦在房管局辦理物業(yè)招在市建設(shè)交易中心辦三七建設(shè)工程質(zhì)量登記四一安全定額保險(xiǎn)四五委托測(cè)線放線向市交管局占道辦申請(qǐng)四六工程占道基基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收通知》辦，備案蓋章三八施工合同備案三九物業(yè)管理備案放《建設(shè)工程施工許可證》 向市建設(shè)交易中心申請(qǐng)，建交中心發(fā)四二建設(shè)工程施工許可申報(bào) 甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《地四九地基基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收程主體驗(yàn)收通知書》甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工五一主體驗(yàn)收程裝修驗(yàn)收通知書》甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工五四裝修驗(yàn)收 放線合格證四七區(qū)規(guī)劃處開工驗(yàn)線四八項(xiàng)目開工建設(shè) 申請(qǐng)配套辦下達(dá)受理通知在竣工前6辦備案蓋章 理，監(jiān)理合同報(bào)市招標(biāo)四十監(jiān)理合同備案材料開發(fā)專項(xiàng)基金向墻改辦交納新型墻體四三墻改基金金水泥辦交納散裝水泥基向市建設(shè)交易中心散裝四四散裝水泥基金個(gè)月向市建委配套辦提出配套五十配套設(shè)施建設(shè)申報(bào)企業(yè)與燃?xì)?、電力和電信部門簽定合同五二配套設(shè)施 品房銷售許可證》向市房管局提交申報(bào)，獲得《商 五五商品房銷售報(bào)審 3 進(jìn)行價(jià)格審查物價(jià)局對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房五三物價(jià)審查 五合《六格規(guī)證劃》驗(yàn)收五案館七驗(yàn)出收具合工格程證檔寫字樓）于高層住宅及 市規(guī)劃局發(fā)有時(shí)城建檔案收合格證（適用規(guī)劃驗(yàn)收工程檔案驗(yàn)收六三核發(fā)國有土地使用證 人防辦出據(jù)驗(yàn)五八人防驗(yàn)收**室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)明區(qū)配套辦出具驗(yàn)收合格證六七非經(jīng)營性公建驗(yàn)收 設(shè)具備驗(yàn)和收用水器 地在市建委辦理《新建住宅商品房交付使用證》七籍三測(cè)量 供熱六驗(yàn)八收五九二次供水電梯六驗(yàn)十收收合格證出具環(huán)保驗(yàn)筑工程消防驗(yàn)由收六市一環(huán)環(huán)保保局驗(yàn) 六五工程防雷驗(yàn)收六六建設(shè)工程綜合驗(yàn)收工程竣工六驗(yàn)九收備案七一新建住宅商品房交付使用申報(bào)七二房屋面積竣工七四房屋所有權(quán)初始登記 七五申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證 收意見書》市消防局發(fā)《建六消二防驗(yàn)收4 七十大配套驗(yàn)收 測(cè) 量