第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程項(xiàng)目開發(fā)操作流程
房地產(chǎn)開發(fā)流程項(xiàng)目開發(fā)操作流程
選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書 ↓
向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書 ↓
向計(jì)委申報立項(xiàng)報告 ↓
計(jì)委函至規(guī)劃局 ↓
規(guī)劃局會簽返計(jì)委 ↓
計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 ↓
運(yùn)用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告
計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 ↓
對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作 ↓
據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 ↓
規(guī)劃局法征地意見函 ↓
到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓
新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所
舊城改造到區(qū)地政科
結(jié)果報市房地局
結(jié)果報市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓
┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院
規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃
據(jù)此到地政部門辦理
釘樁，成果給設(shè)計(jì)人
許可證
用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價
│
│
申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
凍結(jié)戶口并抄戶 口,交納地價款,取得 │
土地使用證
按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意
│
見表到區(qū)配套部門征求意見
地政部門審查安置方案、安置房 │
│ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單
發(fā)拆遷許可證 │
│
委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
動遷會及拆遷安置 │
│
到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書
場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 │
│
規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證
│
2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商 修改后送首規(guī)委審圖
改造、移線方案
│
3.煤氣、道路、上下水改路由
首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表，做正式 出市政會議紀(jì)要
供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進(jìn)行個體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）
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領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證
出施工圖
開節(jié)能證明
│
│
│
運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)
到計(jì)委申請，列入
到稅務(wù)局取稅單
制作資料
計(jì)劃（建委會簽）
│
│
│
報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷
到建委工程處領(lǐng)開工
持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)
許可證
審批表
投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │
建委、物價局下文批價 │
運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售
到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí) │
四源費(fèi)繳納 │
到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) │
開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) │
填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記 │
招標(biāo)辦看現(xiàn)場 │
運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底 │
招標(biāo)辦審查標(biāo)底 │ 開標(biāo)會 │
定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書 │
招標(biāo)辦蓋章同意
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施工單位
質(zhì)量總站受理
市統(tǒng)計(jì)局
市審查局審核
市開發(fā)辦秘書
同意施工
質(zhì)量監(jiān)督
落實(shí)任務(wù)
資金來源，任
處登記
務(wù)來源及一切手續(xù)
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓
施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工 ↓
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1.小區(qū)內(nèi)線
1.通知區(qū)園
1.按道路
1.到自來
1.到熱力
（自建鍋
1.到煤氣公司
路委托設(shè)
林局綠化
方案進(jìn)
水業(yè)務(wù)
公司報
爐房）
報裝
計(jì)
辦
行施工
科報裝
裝
1.環(huán)保
2.到規(guī)劃科定
2.委托施工
2.交綠化費(fèi)
2.市政辦
委托線
2.委托線
局同
線路方案
3.配電室土
3.綠化施工
事處養(yǎng)
路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)
意鍋
3.設(shè)計(jì)
建工程驗(yàn)
路隊(duì)驗(yàn)
施工及
3.施工及
爐房
4.看現(xiàn)場
收
收
驗(yàn)收
驗(yàn)收
規(guī)劃
5.施工
4.設(shè)備安裝
2.到市政
位置
6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)
及驗(yàn)收
監(jiān)理所
2.委托
同意接氣
5.送電
下水報
設(shè)計(jì)
7.憑通氣單到
裝
3.到勞動
管網(wǎng)所辦固 3.規(guī)劃設(shè)
局報裝
定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計(jì)
4.環(huán)保局
手續(xù)及通氣 4.竣工驗(yàn)
審查消
手續(xù)
收
音除塵
8.憑接氣單到 設(shè)備
液化氣公司 5.竣工驗(yàn)收
辦各戶通氣手續(xù) 9.通氣
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓
四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
憑驗(yàn)收通知書入庫房屋
確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證 ↓
運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段
可參考下。
檢舉 提問人的追問 2011-02-19 17:54 有沒有各個環(huán)節(jié)的稅費(fèi)問題
檢舉 團(tuán)隊(duì)的補(bǔ)充 2011-02-19 17:57 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類,一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)(保有稅),即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅,我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅,以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目,均屬此性質(zhì);第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì),指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅,主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
從我國的稅制中可以看到,房地產(chǎn)運(yùn)行不同階段和環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)很不公平。房地產(chǎn)開發(fā)四個環(huán)節(jié)納稅情況如下:(一)土地環(huán)節(jié) 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅;除了稅款,土地出讓金、土地使用費(fèi)等負(fù)擔(dān)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用大量資金。(二)建設(shè)環(huán)節(jié)
涉及營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加。(三)房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)
涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預(yù)征,個人所得稅只是針對個人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)來征稅。
(四)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié) 涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。
以上可以看出,房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),即流轉(zhuǎn)稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對輕,即保有稅輕。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅,它具有可轉(zhuǎn)嫁性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購房者,由購房者負(fù)擔(dān)。這也是房價居高的一個原因。
而不動產(chǎn)保有稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅。對房地產(chǎn)保有征稅,目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)的所有者或房地產(chǎn)的實(shí)際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)的發(fā)展情況確定。國際通用的做法是對經(jīng)營性的房產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實(shí)行低稅政策。如新加坡財(cái)產(chǎn)稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,最低檔次的稅率0.67%,最高檔次的稅率2%。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進(jìn)的形式,以實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配或抑制投機(jī)的政策目標(biāo)。
三、土地出讓金方式存在弊端
商品房開發(fā)成本中,土地費(fèi)用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費(fèi)用甚至高達(dá)50%。而通常所說的地價,即房地產(chǎn)開發(fā)支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費(fèi)用。因?yàn)橥恋貧w國家所有,購買的只是40年—70年的使用權(quán),是租金的性質(zhì)。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。首先是地方政府行為短期化。現(xiàn)在“賣地”現(xiàn)在收益,造成亂征地亂開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重,大量農(nóng)業(yè)用地被征用,失去土地的農(nóng)民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利于社會穩(wěn)定。
其次,使得房地產(chǎn)開發(fā)前期占用大量資金,此項(xiàng)資金多由銀行貸款。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金(含按揭貸款)占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔(dān),對房價的提高起到了推波助瀾的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。
房地產(chǎn)稅費(fèi)制度是房地產(chǎn)市場體制的重要組成部分。為充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅費(fèi)的功能,促進(jìn)市場公平競爭,保證整個房地產(chǎn)市場健康有序地運(yùn)行,有必要借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)稅費(fèi)管理經(jīng)驗(yàn)對我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度進(jìn)行改革,完善房地產(chǎn)稅收法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場,科學(xué)選擇稅種,簡化稅制,統(tǒng)一稅法。從而理順分配關(guān)系,規(guī)范分配格局,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求。
第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程
項(xiàng)目招拍程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書
運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評估
向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書,編制項(xiàng)目建議書
向發(fā)改委申報立項(xiàng)報告
發(fā)改委函至規(guī)劃局
規(guī)劃局會簽返計(jì)委
計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽
運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告
發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告
對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作
據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知
規(guī)劃局發(fā)征地意見函
到土地管理部門及土地使用部門征求意見
┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科
結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局
┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
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畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理
釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價
┃ ┃
申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證
┃ ┃
按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 地政部門審查安置方案、見表到區(qū)配套部門征求意見 安置房
┃ ┃
規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證
┃ ┃
委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動遷會及拆遷安置
┃ ┃
到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊
┃ ┃
規(guī)劃局審方案提出意見
1、到園林局申請伐樹許可證
┃
2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案
修改后送首規(guī)委審圖
3、煤氣、道路、上下水改路由
┃
4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 申請臨時施工用電，委托施工。
出市政會議紀(jì)要
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進(jìn)行個體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）
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領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明
┃ ┃ ┃
運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” 制作資料 到計(jì)委申請，列入計(jì)劃（建委會簽）到稅務(wù)局取稅單
┃ ┃ ┃
報價小組審查,領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡，┃ 登記并取得許可證
建委、物價局下文批價
┃
運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛
“房地產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)” 銷售 到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)
┃
四源費(fèi)繳納
┃
到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)
┃
開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)
┃
填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記
┃
招標(biāo)辦看現(xiàn)場
┃
運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)” 編制標(biāo)底
┃
招標(biāo)辦審查標(biāo)底
┃
開標(biāo)會
┃
定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書
┃
招標(biāo)辦蓋章同意
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施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計(jì)局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書
同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 資金來源，任務(wù) 處登記
來源及一切手續(xù)
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建委工程處同意開工，辦理開工許可證
施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工
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1、小區(qū)內(nèi)線
1、通知區(qū)園
1、按道路
1、到自來
1、到熱力（自建鍋
1、到煤氣公司
路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報 爐房）報裝
計(jì) 辦 行施工 科報裝 裝
1、環(huán)保
2、到規(guī)劃科定
2、委托施工
2、交綠化費(fèi)
2、市政辦 委托線
2、委托線 局同 線路方案
3、配電室土
3、綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì) 意鍋
3、設(shè)計(jì)
建工程驗(yàn) 路隊(duì)驗(yàn) 施工及
3、施工及 爐房
4、看現(xiàn)場
收 收 驗(yàn)收 驗(yàn)收 規(guī)劃
5、施工
4、設(shè)備安裝
2、到市政 位置
6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)
及驗(yàn)收 監(jiān)理所
2、委托 同意接氣
5、送電 下水報 設(shè)計(jì)
7、憑通氣單到
裝
3、到勞 管網(wǎng)所辦固
3、規(guī)劃設(shè) 動局報裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移
計(jì)
4、環(huán)保 手續(xù)及通氣
4、竣工驗(yàn) 局審查消音除塵設(shè)備 手續(xù)
收
5、竣工
8、憑接氣單到
驗(yàn)收 液化氣公司
辦各戶通氣
手續(xù)
9、通氣
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工
四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章
┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓
憑驗(yàn)收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式
房屋驗(yàn)收
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辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證
運(yùn)用 “房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進(jìn)入物業(yè)管理階段
運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的二次開發(fā)
第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
房地產(chǎn)市場是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，具備高投入、高產(chǎn)出和高風(fēng)險的特點(diǎn)，尤其現(xiàn)在的住宅市場已經(jīng)完全成為散戶市場，其操作的難度和風(fēng)險越來越大。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作過程，內(nèi)容主要包括項(xiàng)目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費(fèi)的交納、各種許可證的辦理等。
第一階段
可行性研究決策階段
項(xiàng)目決策的正確與否是項(xiàng)目運(yùn)作成功的重要前提。因此，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備開發(fā)一個樓盤前必須對公司現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進(jìn)展情況及人力資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)論后，可以有意識地關(guān)注相關(guān)資料，了解有關(guān)土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項(xiàng)目類型、地域位置進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，留心這方面的信息。
1、從新聞媒體和有關(guān)房地產(chǎn)信息中，了解土地出讓、招標(biāo)、拍賣的信息，并取得相關(guān)的正式資料。
2、當(dāng)了解倒某塊土地?cái)M拍賣或招標(biāo)出讓后，必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場，實(shí)地感受地塊情況和周邊環(huán)境。
3、組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實(shí)施的內(nèi)容、具體的時間安排等。
4、組織專業(yè)人員對地塊進(jìn)行規(guī)劃分析，根據(jù)招標(biāo)文件，初步進(jìn)行產(chǎn)品定位，主要工作內(nèi)容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數(shù)――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
5、組織營銷人員進(jìn)行市場調(diào)查，了解地塊周邊地區(qū)房價、銷售情況、施工開發(fā)進(jìn)度，了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設(shè)施情況，有無比較嚴(yán)重的污染源，市民及市場對該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設(shè)施的配套情況。
6、匯總以上情況后，公司應(yīng)組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標(biāo)。如討論認(rèn)為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應(yīng)進(jìn)一步開展工作。
7、由建筑師或規(guī)劃師（一般應(yīng)委托）提出總體規(guī)劃，確定建設(shè)規(guī)模、樓盤形式、產(chǎn)品檔次等。
8、由市場及經(jīng)濟(jì)分析人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目成本測算、銷售價格預(yù)測。
9、根據(jù)市場反映情況和公司所做的經(jīng)濟(jì)分析，初步確定土地投標(biāo)價格。
10、編制項(xiàng)目可行性分析報告，內(nèi)容包括項(xiàng)目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價格預(yù)測、實(shí)施周期、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果等。
11、目前市場上大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行融資，招標(biāo)土地部門也要求投標(biāo)單位出具資信證明，因此必須聯(lián)系一家銀行，向銀行提供項(xiàng)目可行性分析報告，并進(jìn)行必要的溝通，使銀企雙方都對項(xiàng)目的前景看好，這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后，就可以同意進(jìn)行合作，并出具融資信用證明材料。12、13、報名參加土地招標(biāo)或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。
參加招標(biāo)拍賣會，提供報價（當(dāng)場提供），其報價數(shù)在提交之前均可調(diào)整，但一般應(yīng)控制在原定的范圍之內(nèi)，這樣便于今后項(xiàng)目的操作。目前一般采用的招標(biāo)辦法使最高價中標(biāo)，若中標(biāo)取得土地開發(fā)權(quán)，即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
第二階段
項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段
項(xiàng)目前期工作使房產(chǎn)公司和項(xiàng)目公司運(yùn)作的重要階段，工作內(nèi)容狠多，包括項(xiàng)目立項(xiàng)到各種報批手續(xù)辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。
1、項(xiàng)目產(chǎn)品及市場定位
明確項(xiàng)目運(yùn)作后，產(chǎn)品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員圍繞市場對產(chǎn)品定位進(jìn)行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個產(chǎn)品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調(diào)整、修改，以使產(chǎn)品能更好的適應(yīng)市場，掌握先機(jī)。
2、立項(xiàng)
目前房產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行立項(xiàng)，審批部門通常是當(dāng)?shù)赜?jì)委，通過招投標(biāo)或拍賣獲得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目會自動形成，立項(xiàng)工作主要是履行手續(xù)，要求開發(fā)公司向當(dāng)?shù)赜?jì)委提交立項(xiàng)申請報告，當(dāng)?shù)赜?jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)后，會給出一個項(xiàng)目編號。
3、取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和紅線圖
土地招標(biāo)拍賣時，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。立項(xiàng)通過后，必須向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門申請正式規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并且劃出紅線圈。
4、方案設(shè)計(jì)
正式方案設(shè)計(jì)必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行，并且要與當(dāng)?shù)亟ㄎO(shè)計(jì)處聯(lián)系，落實(shí)是否需要進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。招標(biāo)時由開發(fā)商提出招標(biāo)文件，設(shè)計(jì)院投標(biāo)方案完成后，組織專家進(jìn)行文案評審，評出一到二家設(shè)計(jì)院的方案，供開發(fā)商最后選定，專家評審要出具評審意見。
確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后，根據(jù)專家意見和公司對項(xiàng)目的要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行正式設(shè)計(jì)工作，簽訂設(shè)計(jì)合同，一般要求在投標(biāo)方案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行修改，完
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
成正式報批方案。
方案設(shè)計(jì)必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設(shè)計(jì)處、開發(fā)辦、計(jì)委、規(guī)劃、土管、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環(huán)衛(wèi)等，召開審查會議，今后設(shè)計(jì)院必須根據(jù)會上各部門提出的意見進(jìn)行調(diào)整，建委根據(jù)調(diào)整情況下達(dá)批復(fù)，或者要求重新報批。
5、初步設(shè)計(jì)
方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，應(yīng)委托有關(guān)單位做環(huán)境影響報告，主要內(nèi)容包括對地塊現(xiàn)有的環(huán)境情況、項(xiàng)目實(shí)施過程中造成的環(huán)境污染和項(xiàng)目建成后造成的環(huán)境污染進(jìn)行分析評估，提出項(xiàng)目中應(yīng)采取的環(huán)保措施。
根據(jù)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)，可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，具體設(shè)計(jì)格式和深度設(shè)計(jì)院會按照建設(shè)部的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，開發(fā)商提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等要求和原始資料。
初步設(shè)計(jì)必須進(jìn)行審查，審查程序與內(nèi)容和方案設(shè)計(jì)基本相同，設(shè)計(jì)必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復(fù)才能進(jìn)一步深化。
6、地質(zhì)勘探
建造房屋必須了解地質(zhì)條件，在初步設(shè)計(jì)完成并報批準(zhǔn)后可以進(jìn)行地質(zhì)勘探，委托勘探公司進(jìn)行此項(xiàng)工作，開發(fā)商應(yīng)提供初步設(shè)計(jì)圖紙，由設(shè)計(jì)院提出勘探要求，勘探公司根據(jù)上述文件及要求編制勘探大綱，經(jīng)甲方和設(shè)計(jì)院認(rèn)可后，簽訂勘探合同，勘探公司進(jìn)行作業(yè)，最后完成地質(zhì)勘探報告給甲方和設(shè)計(jì)院，作為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。
7、施工圖設(shè)計(jì)
根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)完成全部子項(xiàng)的施工圖設(shè)計(jì)。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
8、領(lǐng)取土地證
土地在招標(biāo)中標(biāo)后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。
9、領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證
向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證，要求提交立項(xiàng)文件、方案設(shè)計(jì)批復(fù)以及1:1000地形圖。
10、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證
向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，要求提交計(jì)劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設(shè)計(jì)總平圖、土地證復(fù)印件、消防圖紙審核意見、衛(wèi)生防疫站審核意見等。
11、施工招標(biāo)
目前工程建設(shè)必須進(jìn)行同意招投標(biāo)，由招標(biāo)辦統(tǒng)一組織，具體程序要求如下：（1）提出招標(biāo)申請，提交立項(xiàng)文件、全套施工圖、委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)底編制。
（2）經(jīng)招標(biāo)辦初審后，發(fā)布工程招標(biāo)信息。
（3）根部報名參加投標(biāo)的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進(jìn)行溝通，主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績情況、人員及設(shè)備配置情況、信譽(yù)等級、對土木工程的質(zhì)量目標(biāo)的評定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況，施工進(jìn)度總體安排等。
（4）由招標(biāo)辦根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行初選承包單位，一般為6家，開發(fā)商要保證有意向發(fā)包的單位入圍。
（5）發(fā)標(biāo)書、資料、圖紙，由各投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
（6）開標(biāo)，由招標(biāo)辦組織專家進(jìn)行評審，一般要選取2－3家，此時開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進(jìn)入入選范圍。
（7）在專家推薦的名單中，選取已經(jīng)初步商定的施工單位。（8）招標(biāo)辦發(fā)中標(biāo)通知書。
12、施工監(jiān)理單位的選擇
根據(jù)國家規(guī)定，目前幾乎所有房地產(chǎn)項(xiàng)目必須委托監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理，監(jiān)理單位也要通過招投標(biāo)錄用，組織工作由當(dāng)?shù)亟ㄎこ烫庁?fù)責(zé)，程序與施工招標(biāo)基本相同，確定妥監(jiān)理單位后，必須簽訂工程監(jiān)理合同。
13、施工圖圖紙審核
國家建委規(guī)定，所有基本建設(shè)項(xiàng)目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。
14、設(shè)計(jì)合同簽訂
按照建委規(guī)定，項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時維護(hù)設(shè)計(jì)市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價格競爭和杜絕無證設(shè)計(jì)。
15、人防圖紙審核
帶人防附建的工程，圖紙必須報請人防辦審核，并根據(jù)審核意見進(jìn)行調(diào)整后，由人防部門簽署審核意見。
16、申領(lǐng)投資許可證
向計(jì)委領(lǐng)取投資許可證，要求提交項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，計(jì)劃安排等文件。
17、簽訂施工合同
與中標(biāo)施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。另外，――6――
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
與施工單位協(xié)商談妥的一些補(bǔ)充活著附加條款可用補(bǔ)充協(xié)議的形式明確。
18、建設(shè)工程灰線檢驗(yàn)
工程項(xiàng)目建設(shè)必須進(jìn)行放樣，一般由規(guī)劃部門指定單位進(jìn)行現(xiàn)場放樣和驗(yàn)灰線，在場地平整后，向規(guī)劃部門提出申請放樣，并經(jīng)灰線組驗(yàn)灰線。
19、有關(guān)規(guī)費(fèi)繳納
在領(lǐng)取施工許可證之前必須繳納以下規(guī)費(fèi)（以杭州市為例）： a 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 綠化費(fèi) 8元／平米 c 高教基金 10元／平米
d 人防建設(shè)費(fèi) 15元／平米（已按規(guī)定建設(shè)附屬人防工程時，此筆費(fèi)用免交）e 墻改費(fèi) 8元／平米 f 白蟻防治費(fèi) 1.6元／平米
g 城建檔案保證金 總投資的1－3％，最高不超過3萬元 20、領(lǐng)取施工許可證
領(lǐng)取施工許可證是前期工作基本結(jié)束的標(biāo)志，也是政府部門控制基建項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)作的最主要手段，沒有施工許可證，不準(zhǔn)開工建設(shè)，領(lǐng)取施工許可證必須提交下列各項(xiàng)資料：
A 當(dāng)年有效計(jì)劃文件 B 項(xiàng)目投資許可證
C 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面布置圖 D 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件
E 市招標(biāo)辦核發(fā)的“中標(biāo)通知書”，經(jīng)簽證的施工合同副本
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
F 交納市政配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)收鋸 G 城建檔案保證金收據(jù)
H 人防地下室審定通知單或交款收據(jù) I
墻改費(fèi)手鋸
J
已簽證的工程監(jiān)理合同 K 已簽證的工程設(shè)計(jì)合同
21、開工
開發(fā)商在取得上述資料后，可擇日進(jìn)行開工典禮或直接開工建設(shè)。
第三階段
施工建設(shè)階段
1、房產(chǎn)公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗(yàn)收（灰線檢驗(yàn)）合格后開工建設(shè)。一般房產(chǎn)公司在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實(shí)施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外，委托專業(yè)的監(jiān)理公司實(shí)施工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)、投資控制，同事房產(chǎn)公司委托政府質(zhì)量監(jiān)督站實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督站實(shí)施安全監(jiān)督。政府監(jiān)督部門主要對基礎(chǔ)、主體進(jìn)行中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，建設(shè)過程中主要部件的隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，工程建設(shè)完成后的竣工驗(yàn)收。
2、項(xiàng)目建設(shè)完成后，工程質(zhì)量由杭州市質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)公司、施工單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目設(shè)計(jì)消防、環(huán)保等的由消防部門、環(huán)保部門對口負(fù)責(zé)驗(yàn)收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗(yàn)收，項(xiàng)目按規(guī)劃審批要求實(shí)施完成后由規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗(yàn)收，等到項(xiàng)目所有單位驗(yàn)收及規(guī)劃驗(yàn)收完成，再由房產(chǎn)公司委托市建委開發(fā)辦組織進(jìn)行綜合驗(yàn)收，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的項(xiàng)目才能正式交付用戶使用。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
第四部分
項(xiàng)目開發(fā)成分與內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目是個高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。其資金投入量非常巨大，尤其在近年房地產(chǎn)市場逐漸升溫的情況下，各項(xiàng)費(fèi)用開支更大。根據(jù)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作情況，其投入主要包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程造價、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等。具體項(xiàng)目簡單統(tǒng)計(jì)如下：（每個項(xiàng)目的情況都有不同，費(fèi)用額度相差也較大）
1、土地價款
土地出讓金
因地塊不同區(qū)別很大，一般包括級差地租、大市政配套費(fèi) 契稅
一般為出讓金的3％ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)
按實(shí)計(jì)算 拆遷安置費(fèi)
按實(shí)計(jì)算
2、開發(fā)成本
(1)堪察費(fèi)
按實(shí)計(jì)算(2)設(shè)計(jì)費(fèi)
一般為工程投資的2％左右(3)可行性研究
按實(shí)計(jì)算(4)施工通水
按實(shí)計(jì)算(5)施工通電
按實(shí)計(jì)算(6)施工通路
按實(shí)計(jì)算(7)土地平整
按實(shí)計(jì)算(8)施工圍墻
按實(shí)計(jì)算(9)建安造價
500－1500元／平米(10)設(shè)備費(fèi)
按實(shí)計(jì)算
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
(11)市政排污、小區(qū)道路、排水設(shè)施等
按實(shí)計(jì)算(12)小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施
按實(shí)計(jì)算(13)小區(qū)供電設(shè)施
按實(shí)計(jì)算(14)有線電視
按實(shí)計(jì)算(15)通訊管線
按實(shí)計(jì)算(16)管道煤氣
(17)防盜設(shè)施
(18)消防設(shè)施
(19)郵政信報箱
(20)路燈
(21)綠化
(22)智能化裝置
3、不可出售的一些公建配套設(shè)施
(1)文化活動室
(2)居委會
(3)公廁
(4)垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站
(5)圍墻
(6)室外停車棚
(7)物管用房
4、各類規(guī)費(fèi)
(1)市政配套設(shè)施費(fèi)
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按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
(2)供水貼費(fèi)
按實(shí)計(jì)算(3)供電貼費(fèi)
按實(shí)計(jì)算(4)人防建設(shè)費(fèi)
按實(shí)計(jì)算(5)墻改費(fèi)
按實(shí)計(jì)算(6)白蟻防治費(fèi)
按實(shí)計(jì)算(7)城建檔案管理費(fèi)
(8)教育建設(shè)費(fèi)
5、其它費(fèi)用
(1)附屬工程費(fèi)
(2)純水裝置
(3)熱水裝置
6、開發(fā)間接費(fèi)
7、管理費(fèi)用
(1)辦公費(fèi)用
(2)通訊費(fèi)用
(3)交通費(fèi)用
(4)人工費(fèi)用
(5)辦公場地租用
8、財(cái)務(wù)費(fèi)用
9、稅金
(1)營業(yè)稅
(2)城建建設(shè)稅
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按實(shí)計(jì)算
按實(shí)計(jì)算
按實(shí)計(jì)算
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按實(shí)計(jì)算 營業(yè)收入的5％
營業(yè)稅的7％
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
(3)教育附加費(fèi)
營業(yè)稅的4％
10、銷售費(fèi)用
(1)廣告費(fèi)用
按實(shí)計(jì)算(2)樓書、促銷會、樣板房等
按實(shí)計(jì)算(3)售樓部裝修等
按實(shí)計(jì)算
第五部分
房產(chǎn)營銷部分
房產(chǎn)營銷主要分為項(xiàng)目定位、銷售定位、廣告策劃三步。
一、項(xiàng)目定位：
這部分工作主要包括市場調(diào)查、目標(biāo)客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項(xiàng)目名稱、確定項(xiàng)目。
二、主題或概念、配套設(shè)施確定、物業(yè)管理目標(biāo)設(shè)計(jì)等：
房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，這就決定了其運(yùn)作最高原則為“以快打慢”，快建開發(fā)、快建銷售是房產(chǎn)市場制勝的法寶。在既定的要求下，“定位準(zhǔn)確”才能保證開發(fā)高速度的實(shí)現(xiàn)，“準(zhǔn)”才能“快”。例如城市中有數(shù)十或數(shù)百個在銷樓盤，在市場需求調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身項(xiàng)目環(huán)境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長等特點(diǎn)，盡快尋求項(xiàng)目市場定位，即什么類型產(chǎn)品？何種居住方式？小區(qū)主題？建筑和環(huán)境藝術(shù)風(fēng)格？住宅功能有哪些？配套標(biāo)準(zhǔn)如何？目標(biāo)客戶是誰？房產(chǎn)和價格？
一般房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期短則
一、兩年，長則四、五年，這樣的時間周期里，施工技術(shù)、建筑材料、居住要求都在發(fā)展、變化，項(xiàng)目定位必須適度超前，對銷售高峰時的市場要有預(yù)先把握，但過于超前，又會引起成本上升及銷售困難。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
三、銷售組織：
早期房產(chǎn)銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產(chǎn)尤其明顯。1994年以后，房產(chǎn)市場步入集團(tuán)話銷售時代，即由開發(fā)公司售樓部、策劃部、廣告公司市場調(diào)查機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)方、房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合進(jìn)行市場調(diào)查、銷售人員培訓(xùn)、場地布置、主題宣傳促銷活動執(zhí)行等。
1、銷售人員：房產(chǎn)公司小號手人員變動較大，新興開發(fā)公司需要不斷招聘、培訓(xùn)，每個項(xiàng)目開發(fā)銷售時，人員也需要根據(jù)新項(xiàng)目的特點(diǎn)重點(diǎn)培訓(xùn)。招聘房產(chǎn)銷售人員，對專業(yè)少有特別的要求，但要求有學(xué)習(xí)能力和信息分析、管理能力。公司通過廣告和活動將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。能夠創(chuàng)造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。
2、銷售地點(diǎn)：售樓部最好坐落市區(qū)，同事相對靠近項(xiàng)目現(xiàn)場，這樣一來方便去現(xiàn)場參觀，二來有利于消除客戶對現(xiàn)場的距離感。房子建成前，售樓部是項(xiàng)目的主要展示形象，形象級別當(dāng)然應(yīng)與項(xiàng)目整體策劃一致。
3、促銷活動：除通常廣告外，開發(fā)商不斷設(shè)計(jì)，實(shí)施各種促銷活動，此類活動主要由策劃部和售樓部聯(lián)合運(yùn)作，如參加房交會、現(xiàn)場促銷、產(chǎn)品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。
四、廣告策劃：
開發(fā)商多數(shù)聘請專業(yè)廣告公司，負(fù)責(zé)房產(chǎn)項(xiàng)目從整個公司的形象設(shè)計(jì)、廣告策劃、廣告公司收取策劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、代理費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目和工作內(nèi)容，開發(fā)商支付策劃費(fèi)用。廣告公司通常工作包括廣告設(shè)計(jì)、代理、發(fā)布、市場調(diào)查、品牌推廣、協(xié)調(diào)媒體關(guān)系、設(shè)計(jì)促銷活動、場地及層位設(shè)計(jì)、印刷等。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
由于房產(chǎn)品理性購買的特點(diǎn)，房產(chǎn)廣告主要以報紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。以杭州市場為例，全年房地產(chǎn)報紙廣告約6000萬元。
第六部分
房產(chǎn)證
一、房產(chǎn)證
1、總證辦理
A、測繪
涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)證科室、測繪科室。
需要提交的資料（以杭州市為例）：
(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）(2)計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件（復(fù)印件）(3)商品房預(yù)售證（復(fù)印件）(4)建筑工程施工許可證（復(fù)印件）(5)規(guī)劃驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(6)單位工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(7)中華人民共和國國有土地使用證（復(fù)印件）(8)建設(shè)工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(9)紅線圖（復(fù)印件）(10)投資許可證（復(fù)印件）
(11)地名辦批復(fù)（標(biāo)準(zhǔn)地名、門牌使用證）（復(fù)印件）(12)房屋竣工平面圖（復(fù)印件）
測繪成果提取，時間30個工作日（視項(xiàng)目難易程度適當(dāng)縮短或增加）
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
費(fèi)用按5元／平米。
B、竣工房屋物業(yè)維修基金和用房繳交
涉及部門：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)處，需提交資料（以杭州市為例）：(1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）(2)規(guī)劃總平面圖（復(fù)印件）(3)規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）
(4)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測繪成果（復(fù)印件）(5)物業(yè)管理辦公室用房與商業(yè)測繪成果（原件）
物業(yè)維修基金和用房繳交單提取時間，自受理日起十五個工作日。費(fèi)用為多層住宅35元／平米，高層65元／平米。C、總證辦理
涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)放證科室、產(chǎn)權(quán)質(zhì)監(jiān)科。費(fèi)用為210元／本，超500 M2按0.2元／平米增加。提供資料（以杭州市為例）：
(1)物業(yè)維修基金和用房清單（原件）
(2)房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測繪成果（原件）(3)規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(4)單位工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(5)標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證(6)建筑總平面圖
總證領(lǐng)取時間自受理日十八個工作日。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
D、總證備案
涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫纸灰滋幘C合管理辦公室
提供資料：商品房預(yù)售證、商品房預(yù)售批復(fù)、商品房預(yù)售登記申請表、平面圖、商品房幢號、房號清單、預(yù)售合同、銷售價格批復(fù)、物業(yè)管理專項(xiàng)基金和用房繳交確認(rèn)單、規(guī)劃驗(yàn)收合格證、單位工程質(zhì)量綜合評定表、標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證、規(guī)劃許可證（附件、附圖）、房屋所有權(quán)證。費(fèi)用為0.3元／平米，自受理日起十個工作日。E、辦理分戶證（房屋產(chǎn)權(quán)記一個人）
提供資料：合同（原件）、測繪成果圖（原件）、購房發(fā)票（原件）、身份證復(fù)印件
涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，交易費(fèi)用：交易稅萬分之五 工本費(fèi) 10元／本，注冊費(fèi) 100元／本，45個工作日。
二、契證
提供資料：身份證、測繪圖復(fù)印件、發(fā)票（第五聯(lián)）、合同（復(fù)印件）涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，費(fèi)用契稅1.5％或3％（按合同時間）工本費(fèi)，七個工作日。
三、土地辦證中心
提供資料：契證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證、合同復(fù)印件、身份證復(fù)印件 38－55元左右／本，按面積不同計(jì)，十六個工作日。
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程
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第四篇：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程》135191938課件
《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程》
選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書
向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書
向計(jì)委申報立項(xiàng)報告
計(jì)委函至規(guī)劃局
規(guī)劃局會簽返計(jì)委
計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽
↓
運(yùn)用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告
↓
↓
↓
↓
↓
計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告
↓
對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作
↓
據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知
↓
規(guī)劃局法征地意見函
↓
到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所
舊城改造到區(qū)地政科
結(jié)果報市房地局
結(jié)果報市房管局 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院
規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃
據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人
許可證
用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價
│
│
申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證
按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意
│
見表到區(qū)配套部門征求意見
地政部門審查安置方案、安置房
│
│
規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單
發(fā)拆遷許可證
│
│
委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
動遷會及拆遷安置
│
│
到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書
場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊
│
│
規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證
│
2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商
修改后送首規(guī)委審圖
改造、移線方案
│
3.煤氣、道路、上下水改路由
首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表，做正式
出市政會議紀(jì)要
供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
進(jìn)行個體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證
出施工圖
開節(jié)能證明
│
│
│ 運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”
到計(jì)委申請，列入
到稅務(wù)局取稅單
制作資料
計(jì)劃（建委會簽）
│
│
│
報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷
到建委工程處領(lǐng)開工
持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)
許可證
審批表
投資許可證登記卡，登記并取得許可證
│
建委、物價局下文批價
│
運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售
到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí)
│
四源費(fèi)繳納
│
到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)
│
開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)
│
填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記
│
招標(biāo)辦看現(xiàn)場
│
運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底
│
招標(biāo)辦審查標(biāo)底
│
開標(biāo)會
│
定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書
│
招標(biāo)辦蓋章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
施工單位
質(zhì)量總站受理
市統(tǒng)計(jì)局
市審查局審核
市開發(fā)辦秘書
同意施工
質(zhì)量監(jiān)督
落實(shí)任務(wù)
資金來源，任
處登記
務(wù)來源及一切手續(xù)
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
建委工程處同意開工，辦理開工許可證
↓
施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工
↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小區(qū)內(nèi)線
1.通知區(qū)園
1.按道路
1.到自來
1.到熱力
（自建鍋
1.到煤氣公司
路委托設(shè)
林局綠化
方案進(jìn)
水業(yè)務(wù)
公司報
爐房）
報裝
計(jì)
辦
行施工
科報裝
裝
1.環(huán)保
2.到規(guī)劃科定 2.委托施工
2.交綠化費(fèi)
2.市政辦
委托線
2.委托線
局同
線路方案 3.配電室土
3.綠化施工
事處養(yǎng)
路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)
意鍋
3.設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn)
路隊(duì)驗(yàn)
施工及
3.施工及
爐房
4.看現(xiàn)場
收
收
驗(yàn)收
驗(yàn)收
規(guī)劃
5.施工
4.設(shè)備安裝
2.到市政
位置
6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn) 及驗(yàn)收
監(jiān)理所
2.委托
同意接氣
5.送電
下水報
設(shè)計(jì)
7.憑通氣單到3.到勞動
管網(wǎng)所辦固
3.規(guī)劃設(shè)
局報裝
定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移
計(jì)
4.環(huán)保局
手續(xù)及通氣
4.竣工驗(yàn)
審查消
手續(xù)
收
音除塵
8.憑接氣單到
設(shè)備
液化氣公司
5.竣工驗(yàn)收
辦各戶通氣
手續(xù)
9.通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
程竣工
裝
全部工
↓
四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
憑驗(yàn)收通知書入庫房屋
確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證
↓
運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段
房地產(chǎn)開發(fā)流程
房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場上提到的所謂“商住兩用”的物業(yè)其實(shí)是指開發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：
1、前期的準(zhǔn)備
前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的“五證”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
2、建筑施工階段
建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。
3、銷售階段
銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個項(xiàng)目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗(yàn)收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
房地產(chǎn)開發(fā)的報批手續(xù)
房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括：1)向計(jì)劃委員會申請項(xiàng)目立項(xiàng)；2)向房屋土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)；3)向規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)，領(lǐng)取規(guī)劃許可證；4)向建設(shè)委員會辦理開工手續(xù)，領(lǐng)取開工證；5)實(shí)施搬遷或拆遷；6)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；7)竣工驗(yàn)收；8)交付使用。
第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)程序及開發(fā)流程
房地產(chǎn)開發(fā)程序及施工前手續(xù)辦理流程
一、房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備階段
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司地開發(fā)前首先應(yīng)進(jìn)行實(shí)地現(xiàn)場踏勘、選址、了解項(xiàng)目附近一些相關(guān)資料。
2、市場調(diào)查，整理數(shù)據(jù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位對待建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并編制可行性研究報告書。
3、對擬開發(fā)項(xiàng)目做總體經(jīng)濟(jì)概算，編制詳細(xì)的修建性規(guī)劃設(shè)計(jì)，并附參數(shù)和效果圖，4、落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目資金。
5、啟動實(shí)施計(jì)劃
二、房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施階段
（一）房地產(chǎn)開發(fā)行政審批工作
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃行政審批程序：總體可按六個階段劃分：
1）項(xiàng)目選址定位；
2）依據(jù)控制性規(guī)劃編制修建性規(guī)劃，并出具規(guī)劃總平面圖報查、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
3）政府立項(xiàng)審批。
4）初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)、審查；報建；
5）施工報建；五證相關(guān)手續(xù)辦理，施工放線定位，施工過程中跟蹤校驗(yàn)檢查。
6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
（1）項(xiàng)目選址定位階段應(yīng)組織和完善以下手續(xù)：
1）規(guī)劃選址定位：建設(shè)單位踏勘現(xiàn)場，組織項(xiàng)目策劃人員對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。
2）所有數(shù)據(jù)齊備委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行可行性報告編制，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，編制項(xiàng)目投資概算。
3）概算指標(biāo)符合要求后，申請規(guī)劃部門進(jìn)行總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后報政府立會審批，審批通過進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃編制。
4）建設(shè)行政部門和發(fā)改委審查可行性研究報告及修詳規(guī)劃，合格后進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批，市政府出具發(fā)改委立項(xiàng)和政府批文，住建局辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。
5）國土資源局根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目意見書進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方案的審查。
6）環(huán)保局對項(xiàng)目影響環(huán)境進(jìn)行評價，辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。
7）消防部門對擬建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行消防用地審批。
8）人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
6）文化局、地震局、園林局、水利局、林政資源局對建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
7）規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書（或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書）。（2）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)組織和完善以下手續(xù)：
1）依據(jù)規(guī)劃選址進(jìn)行修詳編制，2）編制施工圖方案，根據(jù)施工圖和修詳圖進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)（效果圖和鳥瞰圖），報規(guī)劃及政府主管部門審批。
3）規(guī)劃設(shè)計(jì)深化，編制總平面規(guī)劃圖、豎向圖、坐標(biāo)圖、管線綜合圖，園林綠化設(shè)計(jì)、道路路網(wǎng)及高程設(shè)計(jì)。
4）建筑單體平、立、剖面圖，單體透視圖，整體鳥瞰圖。
5）報規(guī)劃審批（3）項(xiàng)目進(jìn)行行政部門審批
1）國土資源局辦理土地預(yù)審。國土資源局對項(xiàng)目用地進(jìn)行評估、測量、現(xiàn)地核實(shí)、收儲、供地、繳納土地也讓金及相關(guān)費(fèi)用，簽訂土地使用權(quán)合同。
2）規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
3）規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
4）啟動拆遷工作：辦理拆遷許可證，公告、拆遷、回遷安置、滅藉、繳納耕地占用稅金及相關(guān)費(fèi)用等
5）啟動施工圖設(shè)計(jì)工作。
6）規(guī)劃部門依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和用地批準(zhǔn)書，提出財(cái)政局應(yīng)收取的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)配套12項(xiàng)費(fèi)用。
8）在建設(shè)單位繳納相關(guān)規(guī)費(fèi)后，規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）建筑設(shè)計(jì)階段辦理以下手續(xù)：
1）施工圖設(shè)計(jì)，出圖、交底、會審。
2）市住建局對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行行政審查，施工圖紙報施工圖審查機(jī)構(gòu)審核。
3）公安消防支隊(duì)對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。4）施工圖審查機(jī)構(gòu)對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5）氣象部門對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。6）人防辦對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
7）市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局，人防辦等相關(guān)部門對施工圖設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行專項(xiàng)審查。并申請入網(wǎng)
8）住建局根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件、審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書》。10）規(guī)劃部門對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。（5）施工前準(zhǔn)備階段應(yīng)辦理以下手續(xù)：
1）建設(shè)單位辦理建設(shè)工程項(xiàng)目報建登記。建設(shè)單位提供（由銀行擔(dān)保工
程項(xiàng)目啟動前）資本金證明（工程總造價的50%）
2）建設(shè)單位對工程進(jìn)行發(fā)包，通過工程招標(biāo)確定施工隊(duì)伍和施工監(jiān)理，簽訂發(fā)承包合同（施工合同、勞務(wù)合同、監(jiān)理合同）
3）建設(shè)安全主管部門對施工項(xiàng)目和施工承包單位進(jìn)行資格審格。辦理農(nóng)民工欠薪保證金、意外傷害保險、安全生產(chǎn)措施費(fèi)，安全生產(chǎn)措施審批及相關(guān)安全應(yīng)急救援措施審批。4）建設(shè)工程質(zhì)量管理部門為建設(shè)單位簽定質(zhì)量責(zé)任狀，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)質(zhì)量管理部門跟蹤進(jìn)行質(zhì)量督評定。5）建設(shè)主管部門核發(fā)建設(shè)工程施工許可證。
6）四證齊全報規(guī)劃部門審請開工放線，工程進(jìn)入施工階段。
（二）房地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段（1）施工階段應(yīng)跟蹤完善以下手續(xù)：
1）工程定位放線、驗(yàn)線； 2）工程分部分項(xiàng)工程分段驗(yàn)收； 3）監(jiān)理部門出具質(zhì)量評估報告；
4）建設(shè)工程竣工結(jié)算（竣工決算）申報、連同監(jiān)理部門認(rèn)可的施工技術(shù)檔案報建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督站備案，組織五方主管部門聯(lián)合驗(yàn)收； 5）聯(lián)檢合格后，由建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門出具《建設(shè)工程竣工備案書》；（7）商品房預(yù)售許可階段辦理以下手續(xù)：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1）發(fā)改委立項(xiàng)，政府批文、土地使用權(quán)證書、施工圖審查合格書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
2）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
3）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的80％以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
4）監(jiān)理單位出具工程量完成80%以上的施工進(jìn)度證明材料。
5）提供預(yù)售的商品房計(jì)算面積，6）提交商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，6）施工圖準(zhǔn)確的各層平面圖
7）小區(qū)配套設(shè)施及物業(yè)管理用房位置、面積、及與主管部門簽定的物業(yè)管理合同（8）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報告進(jìn)行備案審查。
2）財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
3）規(guī)劃部門、土地部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。相關(guān)部門出具驗(yàn)收合格證明文件。
4）申請產(chǎn)權(quán)處測繪主管部門進(jìn)行房屋測繪； 5）申請綜合竣工驗(yàn)收。
6）、市住建局綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。
（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由住建局產(chǎn)權(quán)處核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗(yàn)收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)）
第一步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究
1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書
2、初步確定開發(fā)方案
3、申報規(guī)劃選址
4、申報、審批項(xiàng)目建議書
5、編制、申報、審批項(xiàng)目可行性研究報告
6、編制開發(fā)項(xiàng)目成本概算
第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)收費(fèi)
1、可行性研究費(fèi)
2、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)項(xiàng)目資本金保證
第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、申報選址定點(diǎn)
2、申報規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
3、委托有資質(zhì)單位做地形圖勘測規(guī)劃，出具地形圖，進(jìn)行修詳設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)。
4、辦理人防項(xiàng)目審批
5、辦理消防用地審核
6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查
8、委托環(huán)境影響評價并報批
10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)
11、委托地質(zhì)勘探
12、委托初步設(shè)計(jì)
13、申報、審定初步設(shè)計(jì)
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套
14、征求主管部門審查意見
15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、工程勘察（測量）費(fèi)
2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費(fèi)
6、臨時建設(shè)工程費(fèi)
7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)
8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)
9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)
第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序
一、國有土地使用權(quán)的出讓
1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
2、辦理建設(shè)用地委托釘樁
3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請
4、主管部門實(shí)地勘察
5、土地估價報告的預(yù)審
6、委托地價評估
7、辦理核定地價手續(xù)
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同
10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證
11、領(lǐng)取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還
二、國有土地使用權(quán)的劃撥
13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請
14、主管部門現(xiàn)場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批準(zhǔn)
三、集體土地的征用
17、征用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案
19、簽訂征地協(xié)議
20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議
21、確定勞動力安置方案
22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結(jié)戶口
27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力
28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作
29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作
30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作
31、地上物作價補(bǔ)償工作
32、征地結(jié)案
取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)
1、地價款（土地出讓金）
2、資金占用費(fèi)
3、滯納金
4、土地使用費(fèi)
5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)
6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)
7、土地閑置費(fèi)
8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)
9、城鎮(zhèn)土地使用稅
10、地價評估費(fèi)
11、出讓土地預(yù)訂金
12、征地管理費(fèi)
13、土地補(bǔ)償費(fèi)
14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)
15、地上物補(bǔ)償費(fèi)
16、勞動力安置費(fèi)
17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)
18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金
19、耕地占用稅
第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進(jìn)行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結(jié)
7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議
10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置
11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款
12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強(qiáng)制拆遷
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2、搬家補(bǔ)助費(fèi)
3、提前搬家獎勵費(fèi)
4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）
5、清理費(fèi)
6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)
7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)
8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)
9、房屋拆遷管理費(fèi)
10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)
第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作
1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊
2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)
4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)
5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)
6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)
7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)
8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)
9、設(shè)計(jì)單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)
16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請
17、招標(biāo)準(zhǔn)備
18、招標(biāo)通告
19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底
21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)
22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)
23、投標(biāo)單位資格審批
24、編制投標(biāo)書并送達(dá)
25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場
26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)
27、評標(biāo)、決標(biāo)
28、發(fā)中標(biāo)通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理
31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)
32、建設(shè)工程監(jiān)理
33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記
34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
35、辦理開工前審計(jì)
36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅
37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門
40、協(xié)調(diào)交通管理部門
41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議
42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工
43、施工場地的“三通一平”
44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)
45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝
46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督
五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收
47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)
48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》
49、商品住宅性能認(rèn)定
50、竣工統(tǒng)計(jì)登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產(chǎn)權(quán)登記
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、三通一平費(fèi)
2、自來水廠建設(shè)費(fèi)
3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)
4、供熱廠建設(shè)費(fèi)
5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)
6、地下水資源養(yǎng)蓄基金
7、地下熱水資源費(fèi)
8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）
9、開發(fā)管理費(fèi)
10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)
11、建筑行業(yè)管理費(fèi)
12、綠化建設(shè)費(fèi)
13、公園建設(shè)費(fèi)
14、綠化補(bǔ)償費(fèi)
15、路燈維護(hù)費(fèi)
16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)
17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）
18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）
19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）
20、建安工程費(fèi)
21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)
22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)
23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)
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