第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)全過程細解第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產(chǎn)業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。

房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的

開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權(quán)，進行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實

施；

5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； 7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；

8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)； 9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)； 10.可以擴大就業(yè)面。

隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。

50年代中期到

60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。

十年**期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問

題之一。

1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開?！?隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比如盲目建設(shè)、無證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。

房地產(chǎn)業(yè)在我國是個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進行出售的行為。

房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項目經(jīng)營程序。

1．項目開發(fā)前期調(diào)研程序

項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。

2.項目立項程序

項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復(fù)（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項目規(guī)劃程序

項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國家和濟南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：

（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設(shè)選址的初審意見，作為計劃部門進行批復(fù)

時的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設(shè)計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。

（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計方案,是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權(quán)限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者

進行補償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。

在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費用；辦理招標(biāo)批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設(shè)；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序

房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政

府主管部門鑒證方為有效。

第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序

第一節(jié) 項目立項

一、概述

開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。

對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復(fù);依據(jù)項目建議書批復(fù),編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。）

二、實施程序

1.工程建設(shè)項目立項審批

（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門

轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負責(zé)轉(zhuǎn)報。

（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。

（5）收費標(biāo)準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。

2.建設(shè)項目年度投資計劃審批

（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復(fù)項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。

（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)

可研報告。

（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）第二節(jié) 五證兩書的取得

第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得

一、概述

開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。

在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過土地***市場取得）。

通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書。

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號令，房地產(chǎn)開發(fā)

經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。

二、實施程序

（一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理 1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：用地申請；計委批復(fù)的當(dāng)年投資計劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關(guān)申報資料（2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

4.收費標(biāo)準：征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費的收取標(biāo)準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。

5.應(yīng)注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.***用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能

源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設(shè)用地。

（二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：土地收購儲備中心?，F(xiàn)分述如下：

國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)政府批準后，向社會公開發(fā)布。

土地收購儲備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。

濟南市土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點。

招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)

計要求；

③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；

④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

⑤招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；

⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準和方法； ⑦投標(biāo)、競買保證金；

土地收購儲備中心對投標(biāo)申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。

1.投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進行：

①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

③評標(biāo)小組進行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

④招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。2.拍賣會依照下列程序進行：

①主持人點算競買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

④主持人報出起叫價；

⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價； ⑥主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

3.掛牌依照以下程序進行：

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；

②符合條件的競買人填寫報價單報價；

③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； ④出讓人繼續(xù)接受新的報價；

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌時間不少于 10 個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價

情況調(diào)整增價幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。

4.成交確認書

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認書。

成交確認書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。

成交確認書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。

中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后 5 個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。

出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。

受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。

5.收費標(biāo)準：濟南市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標(biāo)準，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。

（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 1.承辦部門：濟南市國土資源局 2.申報資料：

（1）土地登記需要的資料

①計劃立項批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證

書；③土地使用權(quán)評估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請

3.申辦程序：

①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進行審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。

④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。

4.辦結(jié)時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得 1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：①用地申請；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見。

3.申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報資料報市國土資源局，經(jīng)

審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時用地許可證。

4.收費標(biāo)準：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。

（二）拆遷手續(xù)的辦理 1.承辦部門：濟南市拆遷辦

2.申報資料：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應(yīng)自批準立項之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4.拆遷程序圖（見程序圖二）5.收費標(biāo)準：

拆遷管理費的收費標(biāo)準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。

第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得

（一）概述

為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防、設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（二）實施程序

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得(1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局

(2)申報資料：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。

(3)申辦程序：

①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設(shè)用地計劃批準手續(xù)；④需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計單位作總平面規(guī)劃設(shè)計；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃

許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。

2.建設(shè)工程設(shè)計招投標(biāo)程序

（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構(gòu)

（2）申報資料：①建設(shè)項目計劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作計劃及方案；④設(shè)計任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或代理機構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。

（3）申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機構(gòu)按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設(shè)計規(guī)劃要求通知書、設(shè)計任務(wù)書等）；②填報《工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)申報表》；③審核項目情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對發(fā)標(biāo)、評標(biāo)及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)意見書》。

（4）辦結(jié)時限：2個工作日。

（5）應(yīng)注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設(shè)計招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計處。

3.施工圖設(shè)計消防審批

（1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科

（2）申報資料：①計委立項批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計

圖紙1套；⑤設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。

（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取并填報《建筑工程設(shè)計防火審核申報表》、《自動消防設(shè)施設(shè)計防火審核申報表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火審核申報表》，并將申報表連同設(shè)計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計審批手續(xù)。

（4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內(nèi)；國家、省重點工程20個工作日內(nèi)審核完畢。

（5）收費標(biāo)準：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設(shè)施設(shè)備費2元/平方米。

4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查

（1）承辦部門：濟南市建設(shè)工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站

（2）申報資料：①施工圖設(shè)計文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報告2份（原件）；⑥設(shè)計招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。

（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《開發(fā)商報審施工圖設(shè)計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站進行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計單位對審查意見進行答復(fù)；勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報告；核發(fā)《施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

（4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費用

之日起，15個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。

（5）收費標(biāo)準：執(zhí)行國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等9類建筑按不同標(biāo)準計取。收費標(biāo)準詳見附表一。

（6）應(yīng)注意的事項：該項審查的該項辦結(jié)時限是15個工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。

5.地下人防工程設(shè)計與審查

（1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室

（2）申報資料：①施工圖設(shè)計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。

（3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來承擔(dān)，如由濟南市人防設(shè)計院或省人防設(shè)計院來設(shè)計，達到人防保護等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計院設(shè)計，則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計處的審查后方可通過。

（4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內(nèi)。

（5）收費標(biāo)準：根據(jù)魯價費發(fā)（2001）181號《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知》和濟價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦<關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費的標(biāo)準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。

6.規(guī)劃許可證的辦理

（1）承辦部門：濟南市規(guī)劃局（2）申報資料：

申請階段：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規(guī)劃；

取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當(dāng)年年度投資計劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。

（3）申辦程序：

申請階段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》。

取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）辦結(jié)時限：①批準辦證申請，15個工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》，7個工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》，7個工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時間不計入辦結(jié)時限內(nèi)）

（5）收費標(biāo)準：根據(jù)濟價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費的收費標(biāo)準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費的收費標(biāo)準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標(biāo)準為649元/點。

（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）

（7）應(yīng)注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。

第三小節(jié) 施工許可證的取得

一、概述

申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》

后,需要進行的驗證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

在市建委辦理報建證后,開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)施工許可證。

二、實施程序

（一）項目報建

1.承辦部門：濟南市建設(shè)委員會

2.申報資料：①計委批準的當(dāng)年投資計劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設(shè)項目報建申請表。

3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項目報建證》。

4.辦結(jié)時限：1個工作日。

5.收費標(biāo)準：《報建證》工本費：10元。

（二）濟南市建筑市場需辦理的手續(xù) 1.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)

（1）承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）

（2）申報資料：①計委計劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計

規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標(biāo)代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。

（3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標(biāo)準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關(guān)規(guī)費；按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。

（4）辦結(jié)時限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。

（5）收費標(biāo)準：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費用：工程招標(biāo)管理費,中標(biāo)價的0.55‰；招標(biāo)公證費，2000元/中標(biāo)單位。

（6）應(yīng)注意的事項：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申

請，經(jīng)該辦同意后方可實施。

2.造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)

造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結(jié)時限，1個工作日。其標(biāo)準分別為：

（1）質(zhì)量監(jiān)督費 1.4‰（2）造價管理費 0.9‰（3）交易信息費 0.6‰

以上費用的計算基數(shù)是：建筑面積*收費基數(shù)（收費基數(shù)的標(biāo)準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）

（5）勞保統(tǒng)籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標(biāo)準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：濟南市建設(shè)委員會

2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請表。

3.申辦程序：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報《濟南市建設(shè)工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納

墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。

4.辦結(jié)時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》

5.收費標(biāo)準：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。

6.應(yīng)注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設(shè)工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。

7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取得

一、概述

我國實行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、實施程序

1.承辦部門：濟南市拆遷管理辦公室

2.申報資料：①商品房預(yù)售申報表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計算投入建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。2.初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預(yù)售許可。

4.辦結(jié)時限：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得

一、概述

我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。

二、實施程序

1.承辦部門：濟南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局

2.申報資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。

4.辦結(jié)時限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負責(zé)初審、復(fù)審、審批 的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項。對符合規(guī)定條件的申報件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個工作日內(nèi)辦理完畢。

5.收費標(biāo)準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續(xù)費。

第六小節(jié) 兩書制度

房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。

《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗的質(zhì)量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復(fù)和處理的時限。

《住宅使用說明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。

應(yīng)注意的事項：

1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；

2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；

3.兩書制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。

第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費用。此外，在建設(shè)施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實施程序 1.與自來水設(shè)施的接駁

（1）承辦部門：濟南市自來水公司

（2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。

（3）申辦程序：①用水申請報告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計室辦理勘察、設(shè)計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設(shè)計費。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。

（5）收費標(biāo)準：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準收取增容費，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費標(biāo)準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設(shè)計費可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標(biāo)準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計取。

（6）應(yīng)注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司負責(zé)維護、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進行保護。2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司

（2）申報資料：①申請開戶書；②標(biāo)準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標(biāo)高程點（市測繪院測定的坐標(biāo)高程點）。

（3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設(shè)計；③工程施工由煤氣公司負責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。

（4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。

（5）收費標(biāo)準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。3.與供電系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟南市供電局

（2）申報資料：①項目的立項批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。（3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費用。（4）辦結(jié)時限：

供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。

若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時，應(yīng)在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。（5）收費標(biāo)準：

新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。

2002年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參

見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。（6）應(yīng)注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。

4.與供熱系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構(gòu)

（2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。

（3）申辦程序：①提出申請報告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。

（4）辦結(jié)時限：視協(xié)議談判情況而定。

（5）收費標(biāo)準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標(biāo)準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余

地。

5.與市政排污系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處（2）申報資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。

（4）辦結(jié)時限：視具體情況而定。

（5）收費標(biāo)準：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。（6）應(yīng)注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標(biāo)準可與其商洽。

6.道路占用審批手續(xù)

（1）承辦部門：濟南市城管局市容處

（2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設(shè)施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。（4）辦結(jié)時限：7個工作日

（5）收費標(biāo)準：視具體情況而定。7.道路挖掘?qū)徟掷m(xù)

（1）承辦部門：濟南市城管局市容處

（2）申報資料：①建設(shè)工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。（4）辦結(jié)時限：7個工作日（5）收費標(biāo)準：視具體情況而定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析

在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場

調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。

市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性

企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。

現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查

① 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。

③ 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查

① 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

② 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。④ 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

⑥ 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。⑧ 財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。（3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。（4）房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查

① 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

② 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

③ 需求動機調(diào)查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

④ 購買行為調(diào)查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

（5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。

① 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。

② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。

④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。⑤ 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。（6）房地產(chǎn)價格調(diào)查。

① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。

② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

③ 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

④ 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤ 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。⑥ 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。⑦ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。（7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查。

① 房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

③ 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。④ 人員促銷的配備狀況。

⑤ 各種公關(guān)活動對租售績效的影響。⑥ 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。（8）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。

① 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。④ 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。（9）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。

市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ① 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。

② 對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。

③ 對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。

⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。⑨ 競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。第二節(jié) 調(diào)查方法與條件

一、調(diào)查方法

市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。1.按調(diào)查對象劃分

（1）全面普查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。

（2）重點調(diào)查。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差。

（3）隨機抽樣。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應(yīng)用很廣泛。

隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。

（4）非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標(biāo)準，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。2．按照調(diào)查方法劃分。

（1）訪問法。

這是最常用的市場調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。①設(shè)計調(diào)查表。

調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計好調(diào)查表。

設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。

例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。②訪問法的形式

調(diào)查表設(shè)計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。

1）答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。

2）談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話，如召開座談會等。

3）電話調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。（2）觀察法。

這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。觀察法有三種形式。①直接觀察法。

派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費者對本公

司的信賴程度。②實際痕跡測量法。

調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。③行為記錄法。

在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。（3）實驗法。

實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。

二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件

作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。

1．樣本的數(shù)量。

一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大

數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實務(wù)中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。2．樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。

3．問題涵蓋面的廣度。

如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。4．調(diào)查的深度。

一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。

第三節(jié) 市場調(diào)查的程序

通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來進行。

通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。

一、確定調(diào)查目的

這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。1．探測性調(diào)查。

當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。2．描述性調(diào)查。

描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。3．因果性調(diào)查。

這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。

二、收集信息資料

市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運用”的敘述。

三、初步調(diào)查

初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房

產(chǎn)態(tài)度。

四、調(diào)查設(shè)計

根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。

（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。

（二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目）。

（三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。

（四）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用

年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。

五、現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。現(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。

六、調(diào)查資料的整理分析

這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。

七、撰寫和提交調(diào)查報告

撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到：

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

完整的房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程（珍藏版）！項目手續(xù)流程圖

一、立項

二、環(huán)評、安評

三、委托設(shè)計院做平面方案

四、規(guī)劃、消防窗口總平面方案審批

五、出藍圖

六、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

七、單體建筑物三個以上設(shè)計方案

八、設(shè)計方案審批

九、出施工圖

十、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

十一、圖紙審查

十二、建筑工程消防施工圖審核

十三、建設(shè)工程招標(biāo)

十四、安全監(jiān)督手續(xù)

十五、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

十六、施工許可證

十七、開工建設(shè)

十八、消防驗收

十九、規(guī)劃驗收合格證

二十、質(zhì)檢竣工驗收備案表 二

十一、節(jié)能建筑驗收 二

十二、房屋建筑工程結(jié)算備案 二

十三、工程竣工驗收備案

二十四、房產(chǎn)測繪 →派出所出具門牌號證明→ 房屋初始登記 出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記 1）土地登記申請書

2）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及政府批復(fù)元件 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件 4）建設(shè)用地使用權(quán)出讓金及契稅繳納證明 5）營業(yè)執(zhí)照及組織機構(gòu)代碼證原件及復(fù)印件 6）法定代表人及委托代理人身份證明原件及復(fù)印件 7）地籍測量的數(shù)據(jù)及圖件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報表 2）建設(shè)項目的有效計劃批準文件

3）已經(jīng)批準的建設(shè)項目選址意見書和項目用地規(guī)范圖 4）規(guī)劃設(shè)計條件及附圖

5）劃撥土地證明或土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同 6）已批準的總平面圖 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表 2）經(jīng)辦人身份證及復(fù)印件 3）計劃批文 4）土地權(quán)屬證明文件

5）施工圖三套（含建設(shè)項目總施工圖、建筑單體施工圖、工程定位圖及豎向設(shè)計、管線綜合、綠化及做法施工圖）6）方線（測繪）資料

7）申報材料相應(yīng)的電子文檔光盤 施工圖設(shè)計審查

1）施工圖審查設(shè)計任務(wù)委托書、申請書 2）施工圖圖紙4套 3）建筑工程規(guī)劃許可證

4）工程勘察報告技術(shù)審查任務(wù)委托書 建筑工程消防施工圖審核

1）建筑工程全套施設(shè)計圖紙、技術(shù)性審查報告 2）建筑工程消防設(shè)計防火審核申報表

3）申請人身份證明（身份證復(fù)印件、法人、其它組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證書復(fù)印件）

4）設(shè)計單位資質(zhì)證明 5）總平面定位圖

建設(shè)工程施工項目招標(biāo)審批 1）立項批文

2）建設(shè)工程施工許可證

3）建設(shè)工程施工圖設(shè)計審查備案書 工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

1）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表

2）勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位中標(biāo)通知書 3）勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理合同 建設(shè)工程安全監(jiān)督

1）建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證 2）建設(shè)工程施工合同 3）工程中標(biāo)通知書

4）施工現(xiàn)場總平面布置圖和臨時設(shè)施規(guī)劃方案 5）施工組織設(shè)計

6）工程項目負責(zé)人、安全管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書 7）特種作業(yè)人員有效上崗證

8）建設(shè)單位安全監(jiān)督人員和監(jiān)理單位監(jiān)理人員花名冊 9）從業(yè)人員參加意外傷害保險證明 10）建筑工程安全報監(jiān)書

11）東營市建設(shè)工程項目安全生產(chǎn)責(zé)任書 建筑工程施工許可證 1）建筑工程施工許可申請表 2）土地使用權(quán)證

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4）建設(shè)工程施工合同或中標(biāo)通知書 5）施工圖設(shè)計審查備案證明 6）消防設(shè)計審查證明 7）工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 8）施工安全監(jiān)督備案資料

9）建設(shè)工程委托監(jiān)理合同及備案證明 10）墻改基金繳納證明

11）建設(shè)單位無拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工保證金證明 消防驗收

1)建筑工程消防驗收申報表 2）申請人身份證明（身份證復(fù)印件、法人、其它組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證書復(fù)印件）

3）消防電氣安全檢查檢測報告書 4）施工單位、監(jiān)理單位資質(zhì)證明 5）建筑消防設(shè)施、防火材料等合格證明 6）產(chǎn)品內(nèi)部裝修檢測報告 7）審核意見書 工程竣工規(guī)劃驗收

1）建筑工程規(guī)劃驗收申報表

2）與實際相符的建設(shè)工程竣工圖紙；1:500竣工測量圖（建筑物周圍30-50米范圍內(nèi)）必須采用全市同意的80坐標(biāo)系和85黃海高程系統(tǒng) 3）現(xiàn)狀照片（四個方向及周圍環(huán)境）4）消防部門驗收意見

5）其它指定提供的相關(guān)驗收材料（包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建設(shè)項目放線、驗線、驗槽通知單等）6）申報材料相應(yīng)的電子文檔光盤 建筑節(jié)能專項驗收

1）山東省節(jié)能建筑認定申請表 2）工程繳納新型墻體材料專項基金發(fā)票 3）節(jié)能工程設(shè)計文件 4）節(jié)能設(shè)計審查備案書

5）建筑維護結(jié)構(gòu)熱工性能現(xiàn)場檢測報告

6）新型墻體材料和建筑節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品復(fù)檢報告、產(chǎn)品合格證、山東省新型墻體材料建筑節(jié)能技術(shù)產(chǎn)品認定書、東營市新型墻體材料建筑節(jié)能技術(shù)產(chǎn)品登記證明以及進貨原始憑證

7）建筑節(jié)能施工和監(jiān)理資料 竣工驗收備案

1）建設(shè)工程竣工驗收備案表 2）建設(shè)工程竣工驗收報告 3）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告 4）建設(shè)單位竣工驗收通知單 5）施工許可證 6）施工圖設(shè)計審查意見

7）施工單位出具的工程質(zhì)量竣工報告 8）監(jiān)理單位出具的工程質(zhì)量檢查報告 9）勘察單位出具的工程質(zhì)量檢查報告 10）設(shè)計單位出具的工程質(zhì)量檢查報告 11）規(guī)劃部門出具的證明文件或準許使用文件

12）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由消防部門出具的對大型人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗收合格的證明文件

13）環(huán)保部門出具的證明文件或準許使用文件 14）建筑節(jié)能部門出具的證明文件或準許使用證明 15）燃氣安全部門出具的證明文件或準許使用證明 16）建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金管理辦公室出具的證明文件 17）工程建設(shè)標(biāo)準造價管理部門出具的竣工結(jié)算證明文件 18）城建檔案管理機構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工檔案驗收證明書》 19）工程款支付證明 20）無拖欠行為證明

21）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

22）住宅工程還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 23）建設(shè)工程質(zhì)量檢測報告和功能性實驗資料 24）建設(shè)單位前來辦理備案人員委托書 房屋初始登記

1）當(dāng)事人為自然人的，提交身份證或有效身份證明；當(dāng)時認為法人的，提交營業(yè)執(zhí)照或法人登記證、法人有效身份證明和組織機構(gòu)代碼證 2）國有土地使用權(quán)證

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；附建設(shè)用地規(guī)劃總平面圖 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5）建筑工程施工許可證

6）質(zhì)監(jiān)部門的竣工驗收備案表、規(guī)劃部門的規(guī)劃驗收合格證 7）房產(chǎn)測繪報告

8）委托代理的：個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證件，單位出具委托書和受委托人身份證或有效證明 9）派出所出具的門牌號證明

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程（全面）

發(fā)布日期：2011-11-01文章來源：互聯(lián)網(wǎng)

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領(lǐng)證照費

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設(shè)計費

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設(shè)工程費

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設(shè)計費

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務(wù)費

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設(shè)費

3、污水處理廠建設(shè)費

4、供熱廠建設(shè)費

5、煤氣廠建設(shè)費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設(shè)費

13、公園建設(shè)費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費

22、合同預(yù)算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標(biāo)底編制管理費

29、機電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設(shè)稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工

本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分，房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。