第一篇：廣州房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：

筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》

(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理

企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。

(2)工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。

工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式：

其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。

其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進行質(zhì)量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟責(zé)任。

2）工程建設(shè)管理：

工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

2、施工許可證辦理機構(gòu)：建設(shè)局

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。

3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：

（一）建設(shè)工程報建表；

（二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；

（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復(fù)印件)；

（四）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

（五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復(fù)印件）；

（六）招標(biāo)申請表；

（七）招標(biāo)公告；

（八）招標(biāo)日程安排；

（九）招標(biāo)文件及評標(biāo)辦法；

（十）投標(biāo)申請書；

（十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀(jì)要；

（十三）投標(biāo)書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標(biāo)記錄表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；

（十七）評標(biāo)報告；

（十八）中標(biāo)公示證明；

（十九）中標(biāo)通知書；

（二十）施工合同或監(jiān)理合同；

（二十一）合同備案表；

（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系

（二十三）市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費認定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復(fù)印件）

第三章：工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場地平整，達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進行現(xiàn)場交驗；

9、組織圖紙會審、設(shè)計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；

第四章：項目銷售階段

一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》

商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。

商品房預(yù)售實行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進行）

第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研 區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研

競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查重點項目考察

市場需求抽樣調(diào)研

重點客戶（群體）市場調(diào)研經(jīng)濟趨勢分析

市場需求趨勢分析

出具市場調(diào)研報告

物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析

1）、競爭要素全面解讀

2）、項目優(yōu)勢分析

3）、項目劣勢分析

4）、項目機會利用

5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估

1）、地段價值與發(fā)展評估

2）、項目差異性支撐力評估

3）、消費者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評估

4）、項目綜合競爭力評估

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程

一、房地產(chǎn)開發(fā)

1、房地產(chǎn)開發(fā)概念

指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。

指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的種類

房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。房屋開發(fā)一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)原則

房產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格依照下列基本原則和要求：

一、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

二、以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

四、依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)流程

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批中，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

第三部分，房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

4、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)

一級：注冊資金5000萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。

權(quán)限：一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。

二級：注冊資金2000萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。權(quán)限：二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。三級：注冊資金800萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上，房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。

權(quán)限：三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下(含20萬平方米)的開發(fā)建設(shè)項目。

四級：注冊資金100萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上，已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%。

權(quán)限：四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的開發(fā)建設(shè)項目。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細）

第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準(zhǔn)項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領(lǐng)證照費

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設(shè)計費

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設(shè)工程費

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設(shè)計費

第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務(wù)費

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設(shè)費

3、污水處理廠建設(shè)費

4、供熱廠建設(shè)費

5、煤氣廠建設(shè)費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設(shè)費

13、公園建設(shè)費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費

22、合同預(yù)算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標(biāo)底編制管理費

29、機電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設(shè)稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費

20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費

第八步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

相關(guān)內(nèi)容

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第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

第一章：項目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規(guī)劃設(shè)計

四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標(biāo)

第三章：工程建設(shè)階段

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進行現(xiàn)場交驗

9、組織圖紙會審、設(shè)計交底

10、編制工程進度計劃

11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭辦理

三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收

五、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

六、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段

從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項后，進行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容(1)項目概況;(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護;(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究;(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃;(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10)結(jié)論及建議。

2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4、可行性研究按5個步驟進行：

(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價;(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式： 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權(quán)出讓

地管理部門負責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。（2）土地使用權(quán)劃撥

房地局負責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地

征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。（4）地價評估

市房地局負責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序。

(1)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。(5)用地者填寫投標(biāo)書送達指定方進行投標(biāo)。

(6)收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。(5)用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；

(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；

(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。）7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；

(2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；

(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；

(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；

(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；

(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。

進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件 1）建設(shè)項目選址申請

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。申報規(guī)劃要點：

規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設(shè)用地申請；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 3）土地使用證或土地權(quán)屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；c建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤）；d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí)；c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗線。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級規(guī)劃部門提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料： 1）國有土地使用權(quán)證； 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收據(jù)； 3）人防費收據(jù)； 4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證；

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。

5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；

2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3）開發(fā)商資質(zhì)證明； 4）土地變更批復(fù)； 5）變更后的土地使用證； 6）（土地批租費、使用費）收據(jù)； 7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應(yīng)提交判決書。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

（三）四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。項目報建總流程：

建設(shè)工程交易中心依法必須進行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2的建設(shè)工程新建、擴建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進行招標(biāo)。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到相關(guān)交易中心進行報建。應(yīng)當(dāng)報建而未報建的工程項目，不得進行招投標(biāo)。報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書：立項的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。工程建設(shè)項目報建程序：

1)建設(shè)單位或其委托的代理機構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》。

2)按報建表的內(nèi)容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設(shè)局。3)工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。

1、建設(shè)項目報建登記 工作內(nèi)容：

填報《建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?/p>

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：

（1）、建設(shè)局核實報建資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；（2）、將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu)。

2、審核“一費制”收費認定表、核發(fā)繳款通知填報《建設(shè)工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領(lǐng)取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續(xù)；

（三）應(yīng)繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。

3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報名

（一）投標(biāo)報名、評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書；

3、投標(biāo)申請人信譽檔案資料；

4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報名：

4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進行資格預(yù)審；

（二）投標(biāo)申請人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；

（三）招標(biāo)人采用對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請人。

5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標(biāo)答疑會所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函；

2、施工組織設(shè)計或者施工方案；

3、投標(biāo)報價；

4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

（三）投標(biāo)文件的遞交和接收

1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達投標(biāo)地點。在投標(biāo)截止時限以前，投標(biāo)人可以對所遞交的投標(biāo)文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進行編制、密封和標(biāo)志。

2、投標(biāo)文件的接收

在投標(biāo)截止時間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進行密封和標(biāo)志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

6、組織評標(biāo)委員會工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時以上，下午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)督下，通過市建設(shè)工程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委，并提供以下資料：

1、《建設(shè)局抽取評標(biāo)評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。

（二）由建設(shè)局指定專人通知評委參加評標(biāo)；

（三）建設(shè)局負責(zé)將已抽取評委的詳細資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存。

7、開標(biāo) 工作內(nèi)容 ：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；

（二）當(dāng)眾檢驗投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；

（三）報投標(biāo)標(biāo)價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；

（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；

（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認可。

（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)進行監(jiān)督管理

8、定標(biāo) 工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國建設(shè)部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告 工作內(nèi)容：

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)時，應(yīng)提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《建設(shè)管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

（四）10、簽訂工程承發(fā)包合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機構(gòu)備案。招標(biāo)條件：

1）勘察、設(shè)計招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；

2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計工作；

3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；

4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實；

5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

公開招標(biāo)工程應(yīng)實行資格預(yù)審，邀請招標(biāo)工程可實行資格預(yù)審，也可實行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進行。施工招標(biāo)項目需要劃分標(biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負責(zé)制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項目的投標(biāo)。

招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：(1)公開招標(biāo)

由招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請承包者參加投標(biāo)競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費用開支較多。實行公開招標(biāo)工程應(yīng)實行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時，由招標(biāo)人通過隨機方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。(2)邀請招標(biāo)

招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對象，請他們參加招標(biāo)項目的投標(biāo)競爭。邀請參加投標(biāo)單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請招標(biāo)方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請招標(biāo)屬于有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實行邀請招標(biāo)工程可實行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實行投標(biāo)人資格后審。(3)協(xié)商議標(biāo)

由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競爭性，在造價上一般都偏高

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖