第一篇：物業(yè)師考試主要物權(quán)概念的解釋、舉例說(shuō)明

主要物權(quán)概念的解釋

NO.1 物權(quán)

生活解釋：物權(quán)，通俗地說(shuō)，一頭牛屬于你，你可以用它來(lái)耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。

理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

NO.2 所有權(quán)

生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用;可以出租給別人，收取房租;也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你對(duì)這棟房屋的所有權(quán)。

理論解釋：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。

NO.3 用益物權(quán)

生活解釋：麥當(dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，它依法享有對(duì)租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒(méi)有處分房屋的權(quán)利。也就是說(shuō)麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。

理論解釋：用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權(quán)利。

另外，國(guó)家對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償;沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。

NO.4 擔(dān)保物權(quán)

生活解釋：甲向乙借款20萬(wàn)元，以其價(jià)值10萬(wàn)元的房屋、5萬(wàn)元的汽車作為抵押擔(dān)保，以1萬(wàn)元的音響設(shè)備作質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險(xiǎn)賠償金3萬(wàn)元。如果上述擔(dān)保均有效，丙應(yīng)對(duì)借款本金在6萬(wàn)元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是物的擔(dān)保以外的擔(dān)保責(zé)任。

理論解釋：擔(dān)保既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

NO.5 不動(dòng)產(chǎn)

生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對(duì)抗丙對(duì)房屋的合法擁有。

理論解釋：不動(dòng)產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得應(yīng)當(dāng)以登記為要件，不登記，不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無(wú)從談起。

NO.6 動(dòng)產(chǎn)

生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價(jià)錢是怎么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時(shí)為準(zhǔn)。再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價(jià)錢，尚未給付價(jià)款的情況下，甲就將牛交給乙。當(dāng)天夜里，雷電將此牛擊死，乙應(yīng)該對(duì)牛的死亡承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)榕５乃袡?quán)以交付而發(fā)生轉(zhuǎn)移。

理論解釋：動(dòng)產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立等，自交付時(shí)發(fā)生效力。

NO.7 共有

生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為1/3。為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過(guò)半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船70%份額?，F(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款500萬(wàn)元。如各共有人事先對(duì)此未作約定，則甲的抵押行為無(wú)須經(jīng)任何人同意。這就是按份共有。

理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

NO.8 建筑物區(qū)分所有權(quán)

生活解釋：南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開(kāi)發(fā)商申報(bào)時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位/戶，非機(jī)動(dòng)車2車位/戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開(kāi)發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。法院判決：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)地下停車庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。這起案例就涉及了物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。

理論解釋：建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《物權(quán)法》對(duì)百姓關(guān)注的會(huì)所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，除了建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

NO.9 孳息

生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹(shù)上接的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。

理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權(quán)人取得，沒(méi)有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，但當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)于法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得;沒(méi)有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。NO.10 相鄰權(quán)

生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過(guò)張三的土地就不能到達(dá)自己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng)然，李四應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應(yīng)當(dāng)給予賠償。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。

理論解釋：不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。

NO.11 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

生活解釋：中央電視臺(tái)焦點(diǎn)訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農(nóng)民土地一事，不但沒(méi)有給予農(nóng)民合理的補(bǔ)償，而且侵犯了農(nóng)民合法的30年土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

理論解釋：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法有權(quán)對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等。

征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人給予合理補(bǔ)償。

NO.12 建設(shè)用地使用權(quán)

生活解釋：山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的同時(shí)，不但沒(méi)有對(duì)土地上已經(jīng)存在的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，反而強(qiáng)行推倒別人的房屋，就是對(duì)已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)人的權(quán)利的侵害。

理論解釋：建設(shè)用地使用權(quán)人依法有權(quán)對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)人的權(quán)利。

NO.13 宅基地使用權(quán)

生活解釋：村民甲批得一塊宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年后，因要搬到城里兒子家住，甲將此房轉(zhuǎn)賣給了本村正要申請(qǐng)宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權(quán)。

理論解釋：宅基地使用權(quán)人有權(quán)對(duì)集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設(shè)施。同時(shí)，宅基地使用權(quán)人可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。一戶只能擁有一處宅基地。

NO.14 地役權(quán)

生活解釋：甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑;作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對(duì)此糾紛，甲對(duì)乙的土地不享有地役權(quán)。這就說(shuō)明，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記。不登記，不得對(duì)抗善意第三人。

理論解釋：地役權(quán)人有權(quán)按照合同利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。NO.15 遺失物 生活解釋：甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無(wú)主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈(zèng)。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。奇石屬遺失物，乙應(yīng)返還給甲。

理論解釋：拾得遺失物應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人，遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起半年內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。

NO.16 居住權(quán)

生活解釋：張先生與李女士結(jié)婚時(shí)住的兩居室是張先生單位分的，后兩人因感情不和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時(shí)居住。離婚后李女士收養(yǎng)一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求繼續(xù)在此房居住，張先生不同意，遂將此房收回。李女士離婚后對(duì)房子擁有的就是居住權(quán)。由于居住權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn)讓，因此她收養(yǎng)之子不能繼續(xù)住在此房。

理論解釋：居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈(zèng)，也可以按照合同約定。但居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。而且，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用。

NO.17 抵押權(quán)

生活解釋：甲向乙借款20萬(wàn)元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轎車為乙的債權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保并依法辦理了抵押登記，但都未與乙約定所擔(dān)保的債權(quán)份額及順序，兩輛轎車價(jià)值均為15萬(wàn)元。若甲到期未履行債務(wù)，乙可以就任一轎車行使抵押權(quán)，再就另一轎車行使抵押權(quán)彌補(bǔ)不足，乙可同時(shí)就兩輛轎車行使抵押權(quán)，各實(shí)現(xiàn)任意比例債權(quán)。

再如，甲向乙借款5萬(wàn)元，并以一臺(tái)機(jī)器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機(jī)器質(zhì)押給丙。丙在占有該機(jī)器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費(fèi)而被丁留置。如果發(fā)生糾紛，應(yīng)該按照什么順序進(jìn)行受償呢?應(yīng)該是乙優(yōu)先于丙受償，丁優(yōu)先于乙受償。

理論解釋：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

NO.18 質(zhì)權(quán)

生活解釋：甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質(zhì)押物。雙方簽訂了書(shū)面質(zhì)押合同，但未在債券上背書(shū)“質(zhì)押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權(quán)人丙向法院申請(qǐng)執(zhí)行上述債券。正確的做法應(yīng)該是，乙以債券已出質(zhì)對(duì)抗丙的執(zhí)行申請(qǐng)。

理論解釋：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)的不同在于前者是轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有，而后者則是不轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有。質(zhì)權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)兩種。前者是有形的，后者是無(wú)形的。NO.19 留置權(quán)

生活解釋：農(nóng)民甲到期沒(méi)有履行對(duì)農(nóng)民乙的債務(wù)，乙就留置了甲與債務(wù)有關(guān)的農(nóng)用車一輛，但是甲還在這輛車上設(shè)立了抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，如果各個(gè)權(quán)利人均對(duì)此車行使自己的權(quán)利，誰(shuí)應(yīng)該首先得到補(bǔ)償呢?應(yīng)該是設(shè)立了留置權(quán)的乙。理論解釋：債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

NO.20 占有

生活解釋：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖?zhèn)鞴哦挥舌従渝X某保管。錢某因結(jié)婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款10000元。孫某因資金周轉(zhuǎn)需要，向李某借款20000元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。

因?yàn)楹贤男Яξ炊?，錢某的行為屬無(wú)權(quán)處分行為，無(wú)權(quán)處分行為產(chǎn)生的合同效力未定。所以，錢某屬于無(wú)權(quán)占有。

孫某能取得古董所有權(quán)，因?yàn)閷O某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權(quán)。孫某的行為就屬于善意占有。

趙某有要求占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵權(quán)發(fā)生之日起一年以內(nèi)沒(méi)有行使，該請(qǐng)求權(quán)消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因?yàn)閷O某是善意占有。

理論解釋：占有，包括有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有，無(wú)權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。

第二篇：注冊(cè)物業(yè)師

唐山鴻達(dá)職業(yè)資格培訓(xùn)學(xué)校

注冊(cè)物業(yè)管理師招生簡(jiǎn)章

一、職業(yè)前景：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京市物業(yè)管理所需專門人才達(dá)到15萬(wàn)人，但截止到去年底，物業(yè)管理持證人員不足1萬(wàn)人，持證人員在人才市場(chǎng)供不應(yīng)求，炙手可熱。尤其在商務(wù)樓集中的城市中，“高質(zhì)量”的物業(yè)管理專業(yè)人才成為物業(yè)公司的殺手锏。根據(jù)市建委有關(guān)規(guī)定，自2010年起，在資質(zhì)年檢中，一級(jí)物業(yè)企業(yè)注冊(cè)物業(yè)管理師不少于5人，二級(jí)物 業(yè)企業(yè)不少于三人，三級(jí)物業(yè)企業(yè)不少于1人。注冊(cè)物業(yè)管理師的需求迅猛增長(zhǎng)，就業(yè)前景一片光明，注冊(cè)物業(yè)管理師即將跨入高薪行業(yè)的前列!

二、職業(yè)規(guī)劃：

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的高層管理人員

2、飯店、商廈、寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的高層管理人員

3、企事業(yè)單位物業(yè)管理服務(wù)工作的高層管理人員

4、社區(qū)規(guī)劃與物業(yè)管理工作的高層管理人員

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷的具體服務(wù)工作的高層管理人員

三、證書(shū)頒發(fā)

注冊(cè)物業(yè)管理師證書(shū)是由建設(shè)部與人事部共同發(fā)放的職業(yè)資格證書(shū)，是國(guó)家為選拔、規(guī)范高端的物業(yè)管理人員設(shè)定的證書(shū)類型，也成為未來(lái)物業(yè)企業(yè)考核、晉升人才的重要標(biāo)準(zhǔn)。注冊(cè)物業(yè)管理師資格證書(shū)是物業(yè)管理人員高薪、高職位、高福利的起點(diǎn)。

四、報(bào)考條件：

1）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其間從事物業(yè)管理滿8年；

2）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其間從事物業(yè)管理滿4年；

3）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其間從事物業(yè)管理滿3年；

4）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生畢業(yè)，工作滿3年，其間從事物業(yè)管理滿2年；

5）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理滿2年；

6）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理滿1年；

7）取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位者，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

五、考試科目

科目 題型 考試時(shí)長(zhǎng)

物業(yè)管理基本制度與政策 單選題、多選題 2.5小時(shí)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 單選題、多選題 2.5小時(shí)

物業(yè)管理綜合能力 單選題、多選題、案例分析 2.5小時(shí)

物業(yè)管理實(shí)務(wù) 單選題、多選題、案例分析 3小時(shí)

注：考試成績(jī)實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員須在連續(xù)兩個(gè)考試內(nèi)通過(guò)全部科目；免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試內(nèi)通過(guò)應(yīng)試科目

六、聯(lián)系方式：***、5778336、***

報(bào)名地址：唐山市路北區(qū)世紀(jì)廣場(chǎng)D-1（唐山廣播電視大學(xué)南行100米，中信銀行底商）

第三篇：物業(yè)師注冊(cè)

物業(yè)管理師如何注冊(cè)

取得《資格證書(shū)》的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)。取得《資格證書(shū)》并申請(qǐng)注冊(cè)的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過(guò)聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊(cè)所在省的注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)提出注冊(cè)申請(qǐng)。注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)在收到申請(qǐng)人的注冊(cè)申請(qǐng)材料后，對(duì)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)，一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，逾期不告知的，自收到申請(qǐng)材料之日起即為受理。對(duì)受理或者不予受理的注冊(cè)申請(qǐng)，均應(yīng)出具加蓋注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)專用印章和注明日期的書(shū)面憑證注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)自受理注冊(cè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，按規(guī)定條件和程序完成申請(qǐng)材料的審查工作，并將注冊(cè)申請(qǐng)人員材料和審查意見(jiàn)報(bào)注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)審批。注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)自受理注冊(cè)申請(qǐng)人員材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)作出決定。在規(guī)定的期限內(nèi)不能作出決定的，應(yīng)當(dāng)將延長(zhǎng)期限的理由告知申請(qǐng)人。對(duì)作出批準(zhǔn)決定的，應(yīng)當(dāng)自決定批準(zhǔn)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，將批準(zhǔn)決定送達(dá)注冊(cè)申請(qǐng)人，并核發(fā)《注冊(cè)證》。對(duì)作出不予批準(zhǔn)決定的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明理由，并告知申請(qǐng)人享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)力。物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為3年?！蹲?cè)證》在有效期限內(nèi)是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。初始注冊(cè)者，可以自取得《資格證書(shū)》之日起1年內(nèi)提出注冊(cè)申請(qǐng)。逾期未申請(qǐng)者，在申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)，必須符合本規(guī)定繼續(xù)教育的要求。

第四篇：物權(quán)概念的生活解釋及理論解釋

物權(quán)概念的生活解釋及理論解釋

物權(quán)

生活解釋：物權(quán)，通俗地說(shuō)，一頭牛屬于你，你可以用它來(lái)耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。

理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

所有權(quán)

生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出租給別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你對(duì)這棟房屋的所有權(quán)。

理論解釋：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。

用益物權(quán)

生活解釋：麥當(dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，它依法享有對(duì)租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒(méi)有處分房屋的權(quán)利。也就是說(shuō)麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。

理論解釋：用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權(quán)利。另外，國(guó)家對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。

擔(dān)保物權(quán)

生活解釋：甲向乙借款20萬(wàn)元，以其價(jià)值10萬(wàn)元的房屋、5萬(wàn)元的汽車作為抵押擔(dān)保，以1萬(wàn)元的音響設(shè)備作質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險(xiǎn)賠償金3萬(wàn)元。如果上述擔(dān)保均有效，丙應(yīng)對(duì)借款本金在6萬(wàn)元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是物的擔(dān)保以外的擔(dān)保責(zé)任。理論解釋：擔(dān)保既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

不動(dòng)產(chǎn)

生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對(duì)抗丙對(duì)房屋的合法擁有。

理論解釋：不動(dòng)產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得應(yīng)當(dāng)以登記為要件，不登記，不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無(wú)從談起。

動(dòng)產(chǎn)

生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價(jià)錢是怎么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時(shí)為準(zhǔn)。

理論解釋：動(dòng)產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立等，自交付時(shí)發(fā)生效力。

共有

生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為1/3。為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過(guò)半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板。這就是按份共有。

理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

孳息

生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹(shù)上接的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權(quán)人取得，沒(méi)有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，但當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)于法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。

相鄰權(quán)

生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過(guò)張三的土地就不能到達(dá)自己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng)然，李四應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應(yīng)當(dāng)給予賠償。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。

理論解釋：不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

生活解釋：中央電視臺(tái)焦點(diǎn)訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農(nóng)民土地一事，不但沒(méi)有給予農(nóng)民合理的補(bǔ)償，而且侵犯了農(nóng)民合法的30年土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

理論解釋：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法有權(quán)對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等。征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人給予合理補(bǔ)償。

建設(shè)用地使用權(quán)

生活解釋：山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的同時(shí)，不但沒(méi)有對(duì)土地上已經(jīng)存在的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，反而強(qiáng)行推倒別人的房屋，就是對(duì)已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)人的權(quán)利的侵害。

理論解釋：建設(shè)用地使用權(quán)人依法有權(quán)對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)人的權(quán)利。

宅基地使用權(quán) 生活解釋：村民甲批得一塊宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年后，因要搬到城里兒子家住，甲將此房轉(zhuǎn)賣給了本村正要申請(qǐng)宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權(quán)。

理論解釋：宅基地使用權(quán)人有權(quán)對(duì)集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設(shè)施。同時(shí)，宅基地使用權(quán)人可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。一戶只能擁有一處宅基地。

地役權(quán)

生活解釋：甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對(duì)此糾紛，甲對(duì)乙的土地不享有地役權(quán)。這就說(shuō)明，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記。不登記，不得對(duì)抗善意第三人。

理論解釋：地役權(quán)人有權(quán)按照合同利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

遺失物

生活解釋：甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無(wú)主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈(zèng)。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。奇石屬遺失物，乙應(yīng)返還給甲。

理論解釋：拾得遺失物應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人，遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起半年內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。

居住權(quán)

生活解釋：張先生與李女士結(jié)婚時(shí)住的兩居室是張先生單位分的，后兩人因感情不和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時(shí)居住。離婚后李女士收養(yǎng)一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求繼續(xù)在此房居住，張先生不同意，遂將此房收回。李女士離婚后對(duì)房子擁有的就是居住權(quán)。由于居住權(quán)不能繼承和轉(zhuǎn)讓，因此她收養(yǎng)之子不能繼續(xù)住在此房。

理論解釋：居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈(zèng)，也可以按照合同約定。但居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。而且，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用。

抵押權(quán)

生活解釋：甲向乙借款5萬(wàn)元，并以一臺(tái)機(jī)器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機(jī)器質(zhì)押給丙。丙在占有該機(jī)器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費(fèi)而被丁留置。如果發(fā)生糾紛，應(yīng)該按照什么順序進(jìn)行受償呢？應(yīng)該是乙優(yōu)先于丙受償，丁優(yōu)先于乙受償。

理論解釋：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

質(zhì)權(quán)

生活解釋：甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質(zhì)押物。雙方簽訂了書(shū)面質(zhì)押合同，但未在債券上背書(shū)“質(zhì)押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權(quán)人丙向法院申請(qǐng)執(zhí)行上述債券。正確的做法應(yīng)該是，乙以債券已出質(zhì)對(duì)抗丙的執(zhí)行申請(qǐng)。

理論解釋：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)的不同在于前者是轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有，而后者則是不轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有。質(zhì)權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)兩種。前者是有形的，后者是無(wú)形的。

留置權(quán)

生活解釋：農(nóng)民甲到期沒(méi)有履行對(duì)農(nóng)民乙的債務(wù)，乙就留置了甲與債務(wù)有關(guān)的農(nóng)用車一輛，但是甲還在這輛車上設(shè)立了抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，如果各個(gè)權(quán)利人均對(duì)此車行使自己的權(quán)利，誰(shuí)應(yīng)該首先得到補(bǔ)償呢？應(yīng)該是設(shè)立了留置權(quán)的乙。理論解釋：債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。占有

生活解釋：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖?zhèn)鞴哦挥舌従渝X某保管。錢某因結(jié)婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款1萬(wàn)元。孫某因資金周轉(zhuǎn)需要，向李某借款2萬(wàn)元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。因?yàn)楹贤男Яξ炊?，錢某的行為屬無(wú)權(quán)處分行為，無(wú)權(quán)處分行為產(chǎn)生的合同效力未定。所以，錢某屬于無(wú)權(quán)占有。孫某能取得古董所有權(quán)，因?yàn)閷O某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權(quán)。孫某的行為就屬于善意占有。趙某有要求占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵權(quán)發(fā)生之日起一年以內(nèi)沒(méi)有行使，該請(qǐng)求權(quán)消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因?yàn)閷O某是善意占有。

理論解釋：占有，包括有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有，無(wú)權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。

第五篇：二級(jí)物業(yè)師試題

一、情景題(1～5題，每題8分，共40分)

1．中北物業(yè)管理公司成立三年來(lái)，一直沒(méi)有自己公司的《員工手冊(cè)》。為了規(guī)范公司內(nèi)

部管理制度，請(qǐng)幫助該公司列出一份至少包括八章內(nèi)容的物業(yè)管理公司《員工手冊(cè)》目錄。說(shuō)明：寫(xiě)出每章標(biāo)題即可。

答：第一章總經(jīng)理致辭(1分)第二章公司簡(jiǎn)介(1分)第三章公司目標(biāo)(1分)第四章人員聘用政策(1分)第五章考勤制度(1分)第六章儀容儀表與行為舉止(1分)第七章紀(jì)律處分(1分)第八章員工福利(1分)2．青年路小區(qū)已建成該粉刷項(xiàng)目編制預(yù)算。請(qǐng)問(wèn)需要按照怎樣的步驟編制房屋外墻粉 刷工程的預(yù)算。

答：(1)熟悉施工圖紙。(1分)(2)了解施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)環(huán)境。(1分)(3)計(jì)算工程量。(1分)(4)套用定額。(1分)（5)編制維修工程預(yù)算表。(1分)(6)編制主要材料用量表。(1分)(7)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。(1分)(8)編制預(yù)算編制說(shuō)明。(1分)3．美新物業(yè)管理公司承接了富成花園的物業(yè)管理工作，該項(xiàng)目是一個(gè)地處市中心的以小戶型為主的高檔住宅項(xiàng)目。為了能夠設(shè)計(jì)好該小區(qū)的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，美新物業(yè)管理公司準(zhǔn)備認(rèn)真進(jìn)行一次市場(chǎng)調(diào)查。請(qǐng)問(wèn)美新物業(yè)管理公司在此市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中要做哪些工作? 答：(1)考察物業(yè)項(xiàng)目的地理位置、交通狀況、周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施條件。(2分)(2)了解物業(yè)類型、規(guī)模及開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的條件。(2分)(3)收集服務(wù)對(duì)象的資料及其服務(wù)需求情況。(2分)(4)分析物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)和條件。(2分)4．尚敏大廈剛剛建成，建設(shè)單位決定采用公開(kāi)招標(biāo)的方式面向市場(chǎng)為該大廈選擇物業(yè)管理者。你作為一家準(zhǔn)備參加投標(biāo)的大型物業(yè)管理公司市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部的經(jīng)理，應(yīng)按照怎樣的工作程序組織參加這次投標(biāo)活動(dòng)?

答：投標(biāo)工作程序：(1)成立工作小組。(0.5分)(2)獲取招標(biāo)文件。(0.5分)(3)解讀招標(biāo)文件。(1分)(4)考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)。(1分)(5)參加標(biāo)前會(huì)議。(1分)6)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析。(1分)(7)編制投標(biāo)文件。(1分)(8)封送標(biāo)書(shū)。(1分)(9)現(xiàn)場(chǎng)答辯。(1分)5．思達(dá)物業(yè)管理公司為了更好地激勵(lì)員工，準(zhǔn)備選用一套新的員工績(jī)效考核辦法。如果你是該項(xiàng)工作負(fù)責(zé)人，在選擇考核方法時(shí)應(yīng)遵照哪些基本原則?

答：良好而實(shí)用的考核方法應(yīng)符合以下幾個(gè)基本原則：(1)能夠較好地體現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)和考核目的。(1．5分)(2)對(duì)員工的工作起到正面引導(dǎo)和激勵(lì)作用。(1．5分)(3)能夠比較客觀地評(píng)價(jià)員工的工作績(jī)效。(2分)(4)考核方法相對(duì)比較節(jié)約成本。(1．5分)(5)考核方法實(shí)用性強(qiáng)，易于執(zhí)行。(1．5分)

二、案例分析題(6～7題，每題15分，共30分)

6．某住宅樓業(yè)主全部入住已經(jīng)4年多了。半年前，其物業(yè)管理者敏達(dá)物業(yè)管理公司接到了頂層601單元業(yè)主的投訴，認(rèn)為601單元在下雨時(shí)層頂滲漏是物業(yè)管理公司對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理不當(dāng)所致，要求物管理公司負(fù)責(zé)維修并給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償。

請(qǐng)分析：(1)敏達(dá)物業(yè)管理公司是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并給予601單元一定的經(jīng)濟(jì)賠償? 答：(1)敏達(dá)物業(yè)管理公司要根據(jù)具體情況來(lái)分析自己是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。(1分)

1)屋頂漏雨的問(wèn)題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量問(wèn)題造成的，也可能是由于在使用中遭到破壞而造成的。為了查明責(zé)任，必須進(jìn)行技術(shù)鑒定。(3分)2)如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，因其尚在5年保修期內(nèi)，以應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，物業(yè)管理公司不須為此承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位及時(shí)解決問(wèn)題。(3分)3)如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護(hù)管理工作中失職所造成的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。(2分)(2)為了給業(yè)主提供良好的居住環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)保值增值，物業(yè)管理公司應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù) 技術(shù)管理工作?

答：(2)房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作包括：

1)配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過(guò)早損壞和損耗。(1分)2)定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。(1分)3)建立房屋維修技術(shù)檔案，掌握房屋完損狀況。(1分)4)制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人。(1分)5)監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過(guò)程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。(1分)6)監(jiān)督施工過(guò)程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。(1分)

7．潤(rùn)新住宅小區(qū)實(shí)行業(yè)主用燃?xì)饪ㄙI氣的消費(fèi)方式。2005年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)管理公司購(gòu)買天然氣。因這兩名業(yè)主長(zhǎng)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。在爭(zhēng)執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。

物業(yè)管理公司最終也沒(méi)有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。

請(qǐng)分析：

(1)物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?為什么? 答：(1)物業(yè)管理公司的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?1分)1)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題與其到物業(yè)管理公司購(gòu)買燃?xì)獾男袨閷儆趦蓚€(gè)不同的法律關(guān)系，兩者之間沒(méi)有聯(lián)系。(1分)2)物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃?xì)獾淖龇ㄊ菦](méi)有法律依據(jù)的，是錯(cuò)誤的，應(yīng)向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，并賠禮道歉。(2分)3)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購(gòu)買燃?xì)馓峁┓?wù)，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責(zé)任的。(2分)(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該如何妥善解決上述問(wèn)題? 答：(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該如下妥善解決問(wèn)題：

1)根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購(gòu)買燃?xì)?，?yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)公司購(gòu)買，物業(yè)公司應(yīng)該按照約定向業(yè)主出售燃?xì)狻?1分)2)如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責(zé)任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒(méi)有證據(jù)能證明自己有財(cái)產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。(2分)3)物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。(2分)4)為了起訴欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)為訴訟準(zhǔn)備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)依據(jù)和對(duì)方欠費(fèi)的證據(jù)等。物業(yè)公司作為原告應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴書(shū)，并要在起訴書(shū)中寫(xiě)明具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。(2分)5)接到法院決定開(kāi)庭受理案件后，物業(yè)公司作為原告應(yīng)當(dāng)派代表按時(shí)到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實(shí)、理由和訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行發(fā)言和答辯。(1分)6)收到判決書(shū)后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。(1分)

三、方案策劃題(8～9題選做一題，每題30分，共30分，如果8、9兩題均答，按第8題的得分計(jì)分)8．陽(yáng)光穎達(dá)國(guó)際商城建筑面積約10萬(wàn)m2，外墻是鋁金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是米黃色大理石，附屬設(shè)備包括16部電梯、2部自動(dòng)扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門禁設(shè)備、中央制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設(shè)施包括地下停車場(chǎng)、休閑健身區(qū)、餐飲部等。目前，該商城已經(jīng)竣工，并通過(guò)招標(biāo)方式選聘了金運(yùn)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。

請(qǐng)你替金運(yùn)物業(yè)管理公司編寫(xiě)一份切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。說(shuō)明：寫(xiě)出方案內(nèi)容的框架體系即可。答：(1)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃(1分)2 包括物業(yè)項(xiàng)目概況和特點(diǎn)、客戶服務(wù)需求分析、服務(wù)指導(dǎo)思想、物業(yè)管理檔次、管理服務(wù)的總體范圍、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)措施等內(nèi)容。(3分)(2)物業(yè)管理服務(wù)模式(1分)包括管理服務(wù)運(yùn)作模式、工作流程、機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機(jī)制等。(2分)(3)管理服務(wù)人力資源的管理(1分)結(jié)合項(xiàng)目情況合理配備各崗位人員，制定人員培訓(xùn)和管理計(jì)劃與措施。(1分)(4)管理制度建設(shè)(1分)主要包括各項(xiàng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，如各崗位職責(zé)、操作規(guī)程、管理要求、應(yīng)急預(yù)案等。(2分)(5)物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(1分)包括業(yè)主入住接待、業(yè)主投訴處理、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛停放及交通管理、消防管理、環(huán)境保潔與綠化美化管理、特約服務(wù)等方面的具體管理和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、服務(wù)方法、物資裝備、服務(wù)特色、服務(wù)承諾和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。(3分)此外，制定前期物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)，并結(jié)合項(xiàng)目情況劃分為階段性目標(biāo)。(1分)(6)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算(1分)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成和收支測(cè)算、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用計(jì)劃等。(2分)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算包括服務(wù)總價(jià)和各分項(xiàng)服務(wù)單價(jià)，需要列明各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表。(2分)(7)接管驗(yàn)收工作準(zhǔn)備和實(shí)施(1分)1)組織驗(yàn)收小組。(o．5分)2)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。(o．5分)3)確定驗(yàn)收方案。(o．5分)4)準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。(o．5分)5)參與竣工驗(yàn)收。(O．5分)6)實(shí)施接管驗(yàn)收及接管驗(yàn)收后與建設(shè)單位協(xié)商解決遺留問(wèn)題。(o．5分)(8)客戶人住實(shí)施方案(1分)包括成立客戶入住小組、入住程序制定、入住時(shí)間確定、建立物業(yè)管理檔案、劃分各部門責(zé)任及協(xié)助內(nèi)容、模擬培訓(xùn)等。(3分

9．亮達(dá)物業(yè)管理公司通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式承接了斯聞大廈的物業(yè)管理早期介入工作。該物業(yè)項(xiàng)目處于市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備階段。亮達(dá)物業(yè)管理公司中標(biāo)的一個(gè)主要原因，是其編制了一份高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的“斯聞大廈物業(yè)管理早期介入方案”。如果你參加這次招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。請(qǐng)寫(xiě)出：

(1)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案的主要工作內(nèi)容。

答：(1)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案的主要工作內(nèi)容包括： 1)立項(xiàng)決策階段的實(shí)施(2分)2)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施(2分)在這一階段，物業(yè)管理公司應(yīng)做好以下工作：①考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善。(1分)②考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要。(1分)③考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要。(1分)3)施工安裝階段的實(shí)施(2分)①監(jiān)督工程質(zhì)量。(1分)②掌握物業(yè)的全部情況。(1分)③督促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實(shí)。(1分)4)接管準(zhǔn)備階段的實(shí)施(2分)①組織驗(yàn)收小組。(1分)②明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。(1分)③確定驗(yàn)收方案。(1分)④擬訂日后物

6參與竣工驗(yàn)收(1分)業(yè)管理方案和制度。(1分)⑤準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。(1分)○(2)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入準(zhǔn)備工作的內(nèi)容。

答：(2)早期介入的準(zhǔn)備工作包括：1)了解物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求。(2分)2)組織技術(shù)力量。(2分)3)收集相關(guān)資料。(2分)4)確定工作方法。(2分)5)準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金(2分)