第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告

當(dāng)前，房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲，已經(jīng)發(fā)展成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的不健康因素，因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為宏觀調(diào)控的一項(xiàng)主要任務(wù)。為掌握房地產(chǎn)投資資金來源狀況，我們對(duì)2001年年初以來房地產(chǎn)投資的資金來源及變化情況進(jìn)行了專題調(diào)查分析。

基本情況

長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年年初以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑，如機(jī)構(gòu)投資者開始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開始運(yùn)作，信托資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。目前，由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2%，因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機(jī)為目的的社會(huì)資金及海外熱錢近兩年也成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要資金來源。

國(guó)內(nèi)銀行貸款占比情況

從國(guó)內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現(xiàn)為：

國(guó)內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。2001～2003年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個(gè)人按揭貸款為主的購(gòu)房貸款平穩(wěn)發(fā)展，在房地產(chǎn)投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制，同時(shí)，個(gè)人消費(fèi)信貸不良率開始上升，商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17.3%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達(dá)到30.1%，提高了6個(gè)百分點(diǎn)。多年來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當(dāng)自有資金，特別是近兩年房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例要求提高到35%，房地產(chǎn)企業(yè)更是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據(jù)調(diào)查資料推算，2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款主要是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內(nèi)慣例，而被拖欠的款項(xiàng)主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的60%實(shí)際來自銀行貸款。由于

企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢(shì)，應(yīng)付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應(yīng)下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。

社會(huì)資金積極參與房地產(chǎn)投資

社會(huì)資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金的一部分；以購(gòu)房款形式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金；被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體表現(xiàn)為：

股權(quán)性融資部分?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金中財(cái)政和主管部門撥款已寥寥無(wú)幾，主要為企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)過程中積累的利潤(rùn)，以及股權(quán)性融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為民營(yíng)企業(yè)，其注冊(cè)資本和利潤(rùn)積累較少，自有資金主要為股權(quán)性融資。2001年年初以來，房地產(chǎn)投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到16.9%。據(jù)調(diào)查，近兩年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金。目前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)性融資占房地產(chǎn)投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)金購(gòu)房部分。近兩年，房地產(chǎn)企業(yè)“定金及預(yù)收款”中的銀行貸款占比明顯下降，意味著大量購(gòu)房者主要以現(xiàn)金買房，炒房動(dòng)機(jī)明顯。由于部分城市的商業(yè)銀行未開辦轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)或不允許外地人貸款，而房產(chǎn)登記部門要求房屋出賣時(shí)必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購(gòu)房者便多以現(xiàn)金購(gòu)房，購(gòu)房現(xiàn)金占房地產(chǎn)投資資金比重迅速上升，2004年已達(dá)14.6%，比2003年上升了8.8個(gè)百分點(diǎn)，今年第一季度為13.2%。其他資金部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資資金中包括社會(huì)集資、個(gè)人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源占比呈下降趨勢(shì)，2004年最低，為6%，今年第一季度為6.8%。

總體上測(cè)算，目前，房地產(chǎn)投資資金約有35%來源于社會(huì)資金。

境外資金加入房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)和炒作

外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，通過直接購(gòu)買房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)調(diào)查，境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；今年年初以來外商投資于北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金超過30億元。據(jù)調(diào)查分析，目前進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外投資占房地產(chǎn)投資資金的比重約為5%。

主要問題

當(dāng)前房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國(guó)際一般水平；社會(huì)資金所占比重逐年增加，且投資和投機(jī)成分加重。因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過快上漲的主要原因不在于銀行信貸，而是國(guó)內(nèi)外投資者和投機(jī)者的趨利行為所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)上的政策導(dǎo)向偏差造成的。具體表現(xiàn)在：

部分地方缺乏科學(xué)發(fā)展觀，過分?jǐn)U張城市建設(shè)，助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資。加快城市建設(shè)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)說是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴(kuò)張的行為。一是各級(jí)地方政府把土地有償轉(zhuǎn)讓收入作為“第二財(cái)政”，用于城市建設(shè)投資資金。2002年，全國(guó)市場(chǎng)化配置

土地收入達(dá)969億元，較1999年增長(zhǎng)了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長(zhǎng)3倍多。2003年我國(guó)市場(chǎng)化配置土地的面積較1999年增長(zhǎng)了51倍，土地出讓收入在各地財(cái)政收入中的比重逐年增加。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模大、見效快，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯，是支柱產(chǎn)業(yè)，而且房?jī)r(jià)越高、高檔房越多，意味著地方財(cái)政收入增加越多，GDP增長(zhǎng)越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模；另一方面，通過開發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售審批等環(huán)節(jié)，默許、支持商品房高檔化，允許房地產(chǎn)商大量運(yùn)作豪宅項(xiàng)目，把老百姓往郊區(qū)趕。而在土地儲(chǔ)備和運(yùn)作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風(fēng)險(xiǎn)。二是對(duì)商品房定價(jià)不進(jìn)行成本、利潤(rùn)核算，定價(jià)完全放開，基本是房地產(chǎn)商報(bào)多少是多少，放縱房?jī)r(jià)，個(gè)別地方甚至出現(xiàn)政府為了抬高區(qū)域檔次，開發(fā)商將房?jī)r(jià)定得越高越容易取得預(yù)售許可證現(xiàn)象。三是為了活躍市場(chǎng)，對(duì)外地人炒房不加限制，默許抬高房?jī)r(jià)。

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方政府聯(lián)手，采取非市場(chǎng)化手段，追逐高利潤(rùn)，抬高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)回報(bào)，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張迅速，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)5萬(wàn)多家，比2001年增加了2萬(wàn)多家，比2003年增加了1萬(wàn)多家。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常與地方政府聯(lián)手，支配著房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主要表現(xiàn)為：一是以低成本或無(wú)資本擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足，由于商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)資金的來源及投資方式尚無(wú)有效手段給予準(zhǔn)確認(rèn)定，房地產(chǎn)商普遍通過期房和流動(dòng)資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項(xiàng)目、異地借款并以資本金形態(tài)注冊(cè)等規(guī)避自有資金比例管理。二是資質(zhì)差，產(chǎn)品質(zhì)量難以保證，市場(chǎng)投訴多。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，平均超過70%，優(yōu)質(zhì)企業(yè)少，多為三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。三是通過假按揭套現(xiàn)。由于企業(yè)貸款利率高于零售按揭貸款利率，開發(fā)商利用內(nèi)部人或關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過假按揭套現(xiàn)以降低成本。四是發(fā)布虛假售樓信息，聯(lián)手虛抬房?jī)r(jià)。2004年年初以來，樓市進(jìn)入由開發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)，大房地產(chǎn)企業(yè)在利益最大化的共同追求中漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。投機(jī)和投資性炒作在較大程度上推高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)需求包括真實(shí)需求、投資需求和投機(jī)需求。目前，我國(guó)社會(huì)資金投資渠道狹窄，不斷增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)投資資金和不斷涌入的境外投機(jī)資金裹挾著人民幣升值預(yù)期，紛紛擠向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)社會(huì)資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過40%，成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的重要因素。哪里投資和投機(jī)性強(qiáng)，哪里的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)就大。如建設(shè)部等七部委關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的意見下發(fā)后，近幾年房?jī)r(jià)上漲最快的上海、杭州、南京等城市房?jī)r(jià)大幅下跌，而長(zhǎng)春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房?jī)r(jià)變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時(shí)社會(huì)資金和外資占比迅速上升，外資投資比例近12%；長(zhǎng)春等其他城市房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款占比則呈現(xiàn)平穩(wěn)合理變化，目前仍為60%左右。這進(jìn)一步說明，投資和投機(jī)性資金才是推動(dòng)房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的主要因素。政策建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)建立和諧社會(huì)。

一是改變地方政府把土地出讓收入作為財(cái)政主要依靠的現(xiàn)狀，抑制地方政府開發(fā)房地產(chǎn)的沖動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)將大量占用土地，2004年，全國(guó)建設(shè)占用耕地217.8萬(wàn)畝，多數(shù)是居民點(diǎn)周邊的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)良田。目前，我國(guó)人均耕地面積為1.41畝，比2003年減少了0.18畝，僅為世界人均占有量的三分之一強(qiáng)。土地是人類賴以生存的最基本的自然資源，是有限的，其使用必須遵守可持續(xù)發(fā)展的要求。

二是針對(duì)不同層次的需求，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持供求平衡。目前房地產(chǎn)投資主要集中在中高價(jià)樓盤，對(duì)中低價(jià)位、中小套型住宅投資比例偏低并呈下降趨勢(shì)，今年第一季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比下降13.8%，部分城市甚至停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，這一方面造成大量高檔住房空置，另一方面使廣大居民合理需求難以滿足。由于住房本身具有公共產(chǎn)品屬性，保證居民最低層次的居住要求是保障人權(quán)的體現(xiàn)，是政府

不可推卸的責(zé)任，是建立和諧社會(huì)的前提。因而，必須合理調(diào)整土地和資金供應(yīng)結(jié)構(gòu)，利用稅收等手段積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)和投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，理順市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)中的違規(guī)行為會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂，嚴(yán)重侵害國(guó)家和老百姓的切身利益。要依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，提高各類房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實(shí)供求關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格，更好地發(fā)揮市場(chǎng)功能，引導(dǎo)合理需求，改善投資結(jié)構(gòu)。

加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)密防范土地儲(chǔ)備貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。督促和引導(dǎo)商業(yè)銀行適時(shí)調(diào)控信貸結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)支持中低價(jià)位商品房開發(fā)，控制高價(jià)樓盤貸款增長(zhǎng)；完善盡職調(diào)查制度，堅(jiān)持貸款“三查”制度，慎選優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以品牌和資質(zhì)確定銀企合作對(duì)象；嚴(yán)格審貸標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)域和項(xiàng)目特點(diǎn)，找準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。與此同時(shí)，要特別關(guān)注土地儲(chǔ)備貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。近兩年，土地儲(chǔ)備貸款增加較快，今年3月末，金融機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備貸款余額已達(dá)950億元，比年初增加104億元，同比增長(zhǎng)55%。據(jù)調(diào)查，土地儲(chǔ)備貸款潛伏著不少風(fēng)險(xiǎn)，一是土地儲(chǔ)備貸款的承貸主體是代行地方政府某些特定職能的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其自有資本低，負(fù)債率過高，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力弱。二是土地儲(chǔ)備貸款主要是土地使用權(quán)抵押貸款，而用以抵押的土地實(shí)際上沒有辦理土地使用權(quán)證，抵押不具備法律效力，貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)銀行無(wú)法對(duì)抵押物進(jìn)行處理變現(xiàn)。三是政策性風(fēng)險(xiǎn)大。土地出讓價(jià)格易受宏觀政策影響，特別是與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的清理整頓和土地政策的調(diào)整，部分土地儲(chǔ)備貸款安全性受到很大影響。

調(diào)控土地供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)上漲。在改善住房結(jié)構(gòu)不合理方面，通過土地調(diào)控措施保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。在抑制房?jī)r(jià)過快上漲方面，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。一是對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；對(duì)土地閑置、空置房面積大、房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌的地方，減少房地產(chǎn)土地供應(yīng)。二是加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在一些地區(qū)繼續(xù)停止一段時(shí)間的別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住宅土地供應(yīng)。加快外匯管理體制改革，抑制境外資金炒作我國(guó)房地產(chǎn)。人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致大量外資涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，境外投機(jī)資金采取匯市與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的方式，以期在中國(guó)掘取一桶金。外資投資房大量閑置，不僅推高房?jī)r(jià)，造成資源浪費(fèi)，還給我國(guó)居民、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險(xiǎn)。因而，必須積極完善外匯管理體制，盡快在現(xiàn)行宏觀調(diào)控政策中增加對(duì)本外幣的協(xié)調(diào)內(nèi)容，有效控制房地產(chǎn)資金結(jié)匯，減少對(duì)貨幣政策效果的淡化作用。

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告

——?jiǎng)?qiáng)

一．基本情況

長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年年初以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑，如機(jī)構(gòu)投資者開始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開始運(yùn)作，信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金（REITS）不足。

2010年1-2月我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金來源1.05萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)69.5%：其中國(guó)內(nèi)貸款2489億，同比增長(zhǎng)46.1%，其他資金4482億，增長(zhǎng)111.9%，其他資金里的定金及預(yù)收款2446億、個(gè)人按揭貸款1443億，分別增長(zhǎng)103.7%和168.1%，個(gè)人貸款和預(yù)售房款回籠較去年同期明顯加速。從占比來看，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金在整個(gè)資金來源中占比提升(國(guó)內(nèi)貸款由09年的19.8%上升到23.8%，其他資金由31.3%上升到32.9%)，外資和自籌資金占比降低(外資由0.8%下降到0.5%，其他資金由48.1%下降到42.8%)，顯示銀行年初放貸規(guī)模的增加為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較為充裕的資金。因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機(jī)為目的的社會(huì)資金及海外熱錢近兩年也成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要資金來源。

二．國(guó)內(nèi)銀行貸款占比情況

從國(guó)內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現(xiàn)為：

1.國(guó)內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)新增貸款為4423億元，上半年房地產(chǎn)人民幣新增貸款總額及個(gè)人房貸數(shù)額，分別為1.38萬(wàn)億元及9323億元。2001～2003年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個(gè)人按揭貸款為主的購(gòu)房貸款平穩(wěn)發(fā)展，在房地產(chǎn)投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制，同時(shí)，個(gè)人消費(fèi)信貸不良率開始上升，商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā) 1

貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17.3%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款分別為６８１億元和１２１６．２億元,為１８８７．６億元,環(huán)比上漲０．６％。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%。多年來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當(dāng)自有資金，近幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例要求提高到35%，房地產(chǎn)企業(yè)更是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據(jù)調(diào)查資料推算，2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款主要是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內(nèi)慣例，而被拖欠的款項(xiàng)主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的60%實(shí)際來自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢(shì)，應(yīng)付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應(yīng)下降。

三.社會(huì)資金積極參與房地產(chǎn)投資

社會(huì)資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金的一部分；以購(gòu)房款形式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金；被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體表現(xiàn)為：

1.股權(quán)性融資部分?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金中財(cái)政和主管部門撥款已寥寥無(wú)幾，主要為企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)過程中積累的利潤(rùn)，以及股權(quán)性融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為民營(yíng)企業(yè)，其注冊(cè)資本和利潤(rùn)積累較少，自有資金主要為股權(quán)性融資。2001年年初以來，房地產(chǎn)投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%。據(jù)調(diào)查，近兩年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金。目前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)性融資占房地產(chǎn)投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)。

2.現(xiàn)金購(gòu)房部分。近兩年，房地產(chǎn)企業(yè)“定金及預(yù)收款”中的銀行貸款占比明顯下降，意味著大量購(gòu)房者主要以現(xiàn)金買房，炒房動(dòng)機(jī)明顯。由于部分城市的商

業(yè)銀行未開辦轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)或不允許外地人貸款，而房產(chǎn)登記部門要求房屋出賣時(shí)必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購(gòu)房者便多以現(xiàn)金購(gòu)房，購(gòu)房現(xiàn)金占房地產(chǎn)投資資金比重迅速上升，2004年已達(dá)14.6%，比2003年上升了8.8個(gè)百分點(diǎn)。

3.其他資金部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資資金中包括社會(huì)集資、個(gè)人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源占比呈下降趨勢(shì)，2004年最低，為6%。

總體上測(cè)算，目前，房地產(chǎn)投資資金約有35%來源于社會(huì)資金。

四.境外資金加入房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)和炒作

外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，通過直接購(gòu)買房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。例如，2008外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目數(shù)為49122個(gè)，占總數(shù)的7.44%，合同外資總額為3170.3億美元，比重為16.18%。據(jù)調(diào)查，境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；外商投資于北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金超過30億元。據(jù)調(diào)查分析，目前進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外投資占房地產(chǎn)投資資金的比重約為5%。

五.主要問題

當(dāng)前房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國(guó)際一般水平；社會(huì)資金所占比重逐年增加，且投資和投機(jī)成分加重。因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過快上漲的主要原因不在于銀行信貸，而是國(guó)內(nèi)外投資者和投機(jī)者的趨利行為所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)上的政策導(dǎo)向偏差造成的。具體表現(xiàn)在：

1.部分地方缺乏科學(xué)發(fā)展觀，過分?jǐn)U張城市建設(shè)，助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資。加快城市建設(shè)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)說是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴(kuò)張的行為。一是各級(jí)地方政府把土地有償轉(zhuǎn)讓收入作為“第二財(cái)政”，用于城市建設(shè)投資資金。2002年，全國(guó)市場(chǎng)化配臵土地收入達(dá)969億元，較1999年增長(zhǎng)了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長(zhǎng)3倍多。2003年我國(guó)市場(chǎng)化配臵土地的面積較1999年增長(zhǎng)了51倍，土地出讓收入在各地財(cái)政收入中的比重逐年增加。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模大、見效快，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯，是支柱產(chǎn)業(yè)，而且房?jī)r(jià)越高、高檔房越多，意味著地方財(cái)政收入增加越多，GDP增長(zhǎng)越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模；另一方面，通過開發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售審批等環(huán)節(jié)，默許、支持商品房高檔化，允許房地產(chǎn)商大量運(yùn)作豪宅項(xiàng)目，把老百姓往郊區(qū)趕。而在土地儲(chǔ)備和運(yùn)作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風(fēng)險(xiǎn)。二是對(duì)商品房定價(jià)不進(jìn)行成本、利潤(rùn)核算，定價(jià)完

全放開，基本是房地產(chǎn)商報(bào)多少是多少，放縱房?jī)r(jià)，個(gè)別地方甚至出現(xiàn)政府為了抬高區(qū)域檔次，開發(fā)商將房?jī)r(jià)定得越高越容易取得預(yù)售許可證現(xiàn)象。三是為了活躍市場(chǎng)，對(duì)外地人炒房不加限制，默許抬高房?jī)r(jià)。

2.部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方政府聯(lián)手，采取非市場(chǎng)化手段，追逐高利潤(rùn)，抬高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)回報(bào)，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張迅速，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)5萬(wàn)多家，比2001年增加了2萬(wàn)多家，比2003年增加了1萬(wàn)多家。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常與地方政府聯(lián)手，支配著房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主要表現(xiàn)為：一是以低成本或無(wú)資本擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足，由于商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)資金的來源及投資方式尚無(wú)有效手段給予準(zhǔn)確認(rèn)定，房地產(chǎn)商普遍通過期房和流動(dòng)資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項(xiàng)目、異地借款并以資本金形態(tài)注冊(cè)等規(guī)避自有資金比例管理。二是資質(zhì)差，產(chǎn)品質(zhì)量難以保證，市場(chǎng)投訴多。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，平均超過70%，優(yōu)質(zhì)企業(yè)少，多為三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。三是通過假按揭套現(xiàn)。由于企業(yè)貸款利率高于零售按揭貸款利率，開發(fā)商利用內(nèi)部人或關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過假按揭套現(xiàn)以降低成本。四是發(fā)布虛假售樓信息，聯(lián)手虛抬房?jī)r(jià)。2004年年初以來，樓市進(jìn)入由開發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)，大房地產(chǎn)企業(yè)在利益最大化的共同追求中漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。

3.投機(jī)和投資性炒作在較大程度上推高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)需求包括真實(shí)需求、投資需求和投機(jī)需求。目前，我國(guó)社會(huì)資金投資渠道狹窄，不斷增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)投資資金和不斷涌入的境外投機(jī)資金裹挾著人民幣升值預(yù)期，紛紛擠向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)社會(huì)資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過40%，成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的重要因素。哪里投資和投機(jī)性強(qiáng)，哪里的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)就大。如建設(shè)部等七部委關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的意見下發(fā)后，近幾年房?jī)r(jià)上漲最快的上海、杭州、南京等城市房?jī)r(jià)大幅下跌，而長(zhǎng)春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房?jī)r(jià)變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時(shí)社會(huì)資金和外資占比迅速上升，外資投資比例近12%；長(zhǎng)春等其他城市房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款占比則呈現(xiàn)平穩(wěn)合理變化，目前仍為60%左右。這進(jìn)一步說明，投資和投機(jī)性資金才是推動(dòng)房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的主要因素。

2010-7-29

第三篇：中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告

經(jīng)濟(jì)10甲班陸晨軒1090410124 房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)的十大產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用是不言而喻的，從改革開放前落后的農(nóng)村居住格局到實(shí)行農(nóng)村向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變政策的實(shí)行再到實(shí)現(xiàn)城市化的落實(shí)工作，中國(guó)正在一步步地走向全面建設(shè)的小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會(huì)更加和諧、人民生活更加殷實(shí)的奮斗目標(biāo)?；厥崭母镩_放30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得的飛速的發(fā)展，就算是擺在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上也是具有令人驚訝和敬佩的。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)八十年代起步，一直保持較快的發(fā)展速度。房地產(chǎn)作為國(guó)民財(cái)富的重要組成部分，為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)活動(dòng)的開展提供了重要的和基礎(chǔ)的構(gòu)成要素。房地產(chǎn)的運(yùn)行和發(fā)展涉及眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，顯示出很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開土地和房屋這些基本的物質(zhì)要素，這就確定了房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位。可對(duì)于我們90后一代，如今的房?jī)r(jià)可是高的嚇人啊，就算不看中國(guó)一線城市如北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17023元/平方米，另外，全國(guó)住宅價(jià)格中位數(shù)為6967元/平方米，什么概念呢，像我們大學(xué)生畢業(yè)出去工作實(shí)習(xí)打工，樂觀的想想也只能在奮斗半輩子才擁有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的幫助，我想買房的壓力足夠壓垮我們的生活。為什么中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷繁榮發(fā)展之后會(huì)走向如此極端呢？這值得政府，社會(huì)各界深思。

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

1.市場(chǎng)集中度

市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)主要有產(chǎn)業(yè)集中度、洛侖茲曲線、基尼系數(shù)、赫芬達(dá)爾-赫希曼指數(shù)、墑指數(shù)等,其中產(chǎn)業(yè)集中度使用最為廣泛。市場(chǎng)集中度市場(chǎng)集中度指標(biāo)通常用某行業(yè)規(guī)模最大的前幾位公司的營(yíng)業(yè)額占整個(gè)行業(yè)的營(yíng)業(yè)額比重來表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ來表示。其中ＣＲｎ為市場(chǎng)集中度，Ｘｉ為單個(gè)公司營(yíng)業(yè)額占全行業(yè)營(yíng)業(yè)額的比重。一般以市場(chǎng)集中度的高低來決定行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的行為是壟斷還是競(jìng)爭(zhēng)。在2012中國(guó)房地產(chǎn)銷售額排行100強(qiáng)當(dāng)中，前四名依次是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司、保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、上海綠地(集團(tuán))有限公司、中國(guó)海外發(fā)展有限公司。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍也迅速壯大。近年來，全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣大、上海、遼寧、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè)省市中，東部地區(qū)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資金實(shí)力和土地開發(fā)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、營(yíng)銷、服務(wù)等方面，而西部地區(qū)的開發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到這一步。部分品牌企業(yè)在外地成立分公司，形成跨地區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大佬，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司在2012 年1~12月份，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6 萬(wàn)平方米，銷售金額1412.3 億元。而2012年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額為64456億，根據(jù)公式，計(jì)算可得萬(wàn)科集團(tuán)的市場(chǎng)集中度約為2.2%；同樣的，我計(jì)算了排名第四的中國(guó)海外發(fā)展有限公司的市場(chǎng)集中度，發(fā)現(xiàn)中國(guó)海外發(fā)展有限公司的銷售額突破了900億大關(guān)，由此看來市場(chǎng)集中度也是很小很小的。我們知道，ＣＲｎ接近于0意味著最大的n個(gè)企業(yè)僅供應(yīng)了市場(chǎng)很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味著非常高的集中程度，一般情況下,市場(chǎng)集中度越高,廠商的市場(chǎng)支配力越大,市場(chǎng)的可競(jìng)爭(zhēng)性亦越低。當(dāng)少數(shù)廠商的市場(chǎng)占有率高到足以影響。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì),乃至市場(chǎng)價(jià)格形成的方式與企業(yè)內(nèi)部定價(jià)的原則,而市場(chǎng)進(jìn)入門檻又高不可攀時(shí),就形成了壟斷。賣方集中度是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)要素中最重要的分析對(duì)象,對(duì)賣方參與者間的競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)的有效性等有著極為重要的影響。那么數(shù)據(jù)很明顯地說明了在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)明顯的壟斷現(xiàn)象，仍舊是處于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面當(dāng)中。

2.產(chǎn)品差異

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，沒有永遠(yuǎn)相同的產(chǎn)品。無(wú)論是設(shè)施，周邊環(huán)境，還是地區(qū)交通等等

方面，是不可能做到完全相同的。所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，永遠(yuǎn)在不斷追求的除了地段還是地段，這是房地產(chǎn)業(yè)的真諦。另外在地段優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造優(yōu)秀產(chǎn)品是每個(gè)企業(yè)必須達(dá)成的目標(biāo)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，從早期為外商加工求存的打工仔逐漸發(fā)展成具有中國(guó)特色的強(qiáng)國(guó)企業(yè)。近幾年“品牌優(yōu)勢(shì)”這四個(gè)字不斷地被提及，被強(qiáng)調(diào)，這就是在暗示和善意提醒我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開放商，需要做好自己的品牌，不能只圖眼前利益，只有做足品牌商標(biāo)，做好企業(yè)文化，才能在爾你我詐的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中激流勇進(jìn)，做好自己。

3.進(jìn)入與退出壁壘

前面在市場(chǎng)集中度中就可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，大多數(shù)的企業(yè)規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級(jí)階段。雖然中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長(zhǎng)，可房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度依然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)規(guī)?；潭鹊偷鹊葐栴}，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)容易形成一種自殺性、破壞性的競(jìng)爭(zhēng)格局。使得新的開發(fā)商在進(jìn)入該市場(chǎng)進(jìn)行自身發(fā)展時(shí)會(huì)受到來自各方的種種打擊，一個(gè)突出的表現(xiàn)就是以地區(qū)單位的排擠和斗爭(zhēng)。導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的喪失，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)行為

所謂經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要有兩只手來推動(dòng)，來管制，一只是來自政府，即政府干預(yù)；另一只是來自市場(chǎng)，即市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力。經(jīng)濟(jì)過熱或過冷對(duì)于國(guó)家乃至全世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都是不利的，極端情況就會(huì)出現(xiàn)全世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。就像08年美國(guó)的次貸危機(jī)，美國(guó)通過高利潤(rùn)貸款利息來吸引全世界的資金以發(fā)展自身經(jīng)濟(jì)，美國(guó)欠的越多我們就想他好像還能還回來，于是乎在這個(gè)惡性循環(huán)里面，美國(guó)就這么一直玩這個(gè)游戲，直到這個(gè)游戲崩潰，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)崩潰，像多米骨牌一樣，倒了一塊，全盤灑完。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，是由多種因素交織在一起所促成的，其中我覺得主要包括的有政府政策的實(shí)施，銀行所處的地位關(guān)系，以及開放商和民間炒房團(tuán)的煽風(fēng)點(diǎn)火。接下來我將一一進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

1.價(jià)格行為

開發(fā)商和炒房團(tuán)的作用。開發(fā)商就不多說了，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)揮角色，自然是追求著自己的最大化利益的。開發(fā)商捂盤惜售和價(jià)格合盟對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有極強(qiáng)的影響作用。現(xiàn)在沒有開發(fā)商會(huì)基于成本因素對(duì)待售房屋進(jìn)行定價(jià)，它們都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求不斷試探消費(fèi)者的接受能力。而對(duì)于民間的炒房團(tuán)，人們印象最深刻的就是溫州炒房團(tuán)了。他們以自己手中囤積的資金為基礎(chǔ)，通過銀行借貸的幫助，從本地房產(chǎn)開始做起，之后向外擴(kuò)張，以大肆進(jìn)軍之勢(shì)掃蕩了中國(guó)大部分一線城市。一方面溫州炒房團(tuán)到上海，到杭州，到北京，而另一方面來說，也有大量從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)家、企業(yè)主都把閑散資金、積累的利潤(rùn)投到房市上來，就不想工作了。而且是誰(shuí)最先投入，誰(shuí)的收益最豐厚，這樣的示范效應(yīng)就逐漸帶動(dòng)全國(guó)性的瘋狂。如果投資有較高的回報(bào)，必然就會(huì)投資，而不在乎房?jī)r(jià)高低；高投入，高回報(bào)。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實(shí)施后，購(gòu)房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個(gè)怪圈，租金越來越高，房?jī)r(jià)跟著走高；房?jī)r(jià)越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報(bào)，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)。限購(gòu)令的出臺(tái)在一定程度上打壓了這個(gè)瘋狂的團(tuán)體，這可以說還是收到效果的。我們不必去深究和關(guān)注屬于他們的結(jié)局，因?yàn)楸步粴g是人之常情，萬(wàn)物所向。只是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷如此波折之后，似乎像人們現(xiàn)在所看到的的那樣，一步步地走向了黑暗的深淵，市場(chǎng)這只看不見的手，貌似已經(jīng)管不好自己了，這才是可怕之處。

2.非價(jià)格行為

政府政策。有人說世界上最充分的市場(chǎng)，不是在美國(guó)，不是在香港，而是在中國(guó)大陸，沒有哪個(gè)地區(qū)那個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)像中國(guó)這么真正要去支配一切的。正如這句話所說的那樣，中

國(guó)政府在干預(yù)經(jīng)濟(jì)這點(diǎn)上個(gè)人覺得已經(jīng)做得過于“出色”了?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，我覺得政府起到的作用是實(shí)在是太明顯了。這么說吧，政府財(cái)政的主要收入來源是稅收，作為中國(guó)公民，每個(gè)人都有依法繳納屬于自己的那份稅金。但是常人也明白，單單從稅收的角度，是無(wú)法完全承擔(dān)起政府的日常開支的，更何況中國(guó)政府是一直在追求著形象工程、面子工程的，那怎么辦呢，于是乎在迎來春天的房地產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，賣地就成為了一種很好的選擇，相比于稅收而言，賣地所到來的收入是既效率又方便。在這里我簡(jiǎn)單地梳理了一下房地產(chǎn)開發(fā)后的獲利順序，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購(gòu)房者。所以就催生了政府的“賣地政策”，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)以一股異于平常的勢(shì)頭發(fā)展起來了，大批大批的開發(fā)商以及新興房產(chǎn)陸續(xù)的出現(xiàn)在了中國(guó)大陸城市當(dāng)中。然后各級(jí)政府的樓房蓋得特別漂亮，買房買車，政府的獎(jiǎng)金和工資不停地提高，在嘗到甜頭之后，政府出臺(tái)的一系列政策都是為了保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及開發(fā)商的利益為前提。直到如今，政府真正意識(shí)到中國(guó)的房?jī)r(jià)過高，于是想下調(diào)以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象，但是開發(fā)商的一致反對(duì)聯(lián)盟的壓力也是巨大的，于是中國(guó)的房?jī)r(jià)就在這兩難的局面下蹣跚著前行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越吹越大，收拾局面是非常困難的。

3.組織協(xié)調(diào)行為

房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)與融資房地產(chǎn)終究是資金的游戲，尤其是在土地拍賣制度推行開來之后，沒有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商很難拿到土地。在這里銀行的角色是非常重要的。其實(shí)人們都能夠意識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商能做到今天的地步，銀行的“幫助”是巨大的。直白的說，開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)的流動(dòng)資金絕大部分是來自于銀行的，對(duì)于他們自己而言，自己手中屬于自己的流動(dòng)資金是很少的，如何在有限的境地下發(fā)展壯大，那就需要貸款，需要銀行伸出援手了。而銀行在這里所扮演的角色，就是兩頭前線了，一邊給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，讓他們建造樓盤；另一邊給老百姓貸款，看似在分擔(dān)普通老百姓的買房壓力。如此一來，兩頭收利息，何樂而不為？不過銀行的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)失控，那它所放出去的資金就會(huì)完全喪失，所以它也會(huì)千方百計(jì)地保護(hù)好這個(gè)市場(chǎng)，保護(hù)好自己手中這顆金蛋。所以也不斷地給政府施加壓力，保護(hù)自己的利益。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效

配置效率

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)的油水是非常多的，那些在面對(duì)媒體面對(duì)老百姓時(shí)裝出一副可憐樣聲稱自己利潤(rùn)很低的開發(fā)商不過就是想隱藏自己的利潤(rùn)已達(dá)到逃避稅金的目的，即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇低潮時(shí)期，開發(fā)商也絕對(duì)不會(huì)接手進(jìn)行低利潤(rùn)的項(xiàng)目。無(wú)論怎樣，在我看來房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如一個(gè)大劇組，所以開發(fā)商在這個(gè)圈子里面各自演戲，各自交易，不由得外人看清楚他所表演的劇情。你越看不懂，你就越有興趣去仔細(xì)看，這就達(dá)到了他所希望的效果了。房?jī)r(jià)上漲過快，房?jī)r(jià)收入比過高，這在很大程度上挫傷了消費(fèi)者的購(gòu)買能力。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)來看，這種畸形的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利于社會(huì)資源的有效配置，反而可能導(dǎo)致通貨膨脹，抑制消費(fèi)，進(jìn)而帶來一系列不利的連鎖反應(yīng)。

四、結(jié)論和建議

其實(shí)調(diào)控最難的是調(diào)心理預(yù)期，心理預(yù)期不是一朝一夕能夠形成的，也不是你一朝一夕能夠扭轉(zhuǎn)的。當(dāng)普通老百姓已經(jīng)形成了一個(gè)房?jī)r(jià)鐵定要上漲的預(yù)期的時(shí)候，中央政府再潑冷水，沒有用，越潑越是火上澆油，房?jī)r(jià)跑的越快。每當(dāng)看國(guó)外電影的時(shí)候，總能看到外國(guó)居民居住的房子，這等設(shè)施要是擺在中國(guó)簡(jiǎn)直就是豪宅了，那可只能是政府官員才能住得起的呀，但赤裸裸的是在價(jià)錢上卻不及我國(guó)幾十平米的小屋，悲憐之心油然而生。在高房?jī)r(jià)的刺激下，很多本來不搞房地產(chǎn)開發(fā)的，比如說雅戈?duì)栁鞣?，比如說海爾電器啊，都涌入房地

產(chǎn)行業(yè)，就造成供應(yīng)量激增。因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格虛高，會(huì)極度地刺激供應(yīng)量的上升。然后老百姓是什么感受呢？前段時(shí)間我回顧了下國(guó)產(chǎn)劇《蝸居》，劇中對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)的發(fā)展變化也是一個(gè)很好的折射，明顯的體會(huì)就是房?jī)r(jià)從八千跑到了一萬(wàn)，從一萬(wàn)跑到一萬(wàn)二，一萬(wàn)二跑到了一萬(wàn)五。當(dāng)我們?cè)诜績(jī)r(jià)處在八千的時(shí)候其實(shí)是本來不想買，但是到了一萬(wàn)五的時(shí)候，我們就是打破頭也要擠進(jìn)去。這是一個(gè)什么心理呢？只能說叫追漲殺跌，買漲不買落。笑的是開發(fā)商，銀行等人，而對(duì)于我們老百姓而言，也就只能擠破了頭在里面哭而已。所以我希望，政府能夠真正落實(shí)好針對(duì)房地山如今現(xiàn)狀的政策，限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控政策要繼續(xù)實(shí)行，好歹在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱局面還是有一定效果的。從總體上來看，一方面要繼續(xù)加快住房保障建設(shè)；另一方面,盡早開征存量房“房產(chǎn)稅”，要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，在不大動(dòng)干戈的前提下實(shí)現(xiàn)共存，因?yàn)橹挥性诜€(wěn)定的社會(huì)條件下才能坐下來談事情。

總之，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷繁華的階段后，是時(shí)候冷靜下來想想該做些什么來改變現(xiàn)狀了，不然落得晚節(jié)不保就得不償失了。衣食住行，住是非常重要的一環(huán)。而對(duì)于我們年輕的一代來說，在這樣的買房現(xiàn)狀下壓力可想而知，不僅是我們，乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景，這都是一個(gè)很大的坎。所以政府的干預(yù)政策和社會(huì)各界以及開發(fā)商之間的博弈需要達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，這樣我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才有個(gè)光明的未來！

第四篇：中國(guó)工業(yè)污染狀況分析

中國(guó)工業(yè)污染狀況分析

【摘要】近年來，我國(guó)已經(jīng)建立了一整套較為完備的環(huán)保政策體系、管理體系和相關(guān)法律體系，但環(huán)境績(jī)效仍不理想，工業(yè)污染防治與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在難以調(diào)和的矛盾，還一度陷入“違規(guī)排污一惡劣事故一整治一更大規(guī)模的違規(guī)排污”的怪圈。本文通過介紹污染源來治理和改善。

【關(guān)鍵詞】工業(yè)污染、廢水排放、廢氣污染、廢渣污染

【引言】環(huán)境問題一直以來是世界各國(guó)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，全球變暖、大氣污染時(shí)時(shí)刻刻威脅著人類的生存環(huán)境。工業(yè)污染愈加嚴(yán)重，我們的生存環(huán)境岌岌可危。為了我們的后代保護(hù)環(huán)境，關(guān)愛生活是我們當(dāng)下重要任務(wù)。

一、中國(guó)工業(yè)污染的主要污染物

工業(yè)污染是指工業(yè)生產(chǎn)過程中所形成的廢氣、廢水和固體排放物對(duì)環(huán)境的污染。污染主要是由生產(chǎn)中的“三廢”（廢水、廢氣、廢渣）及各種噪音造成的，可分為廢水污染、廢氣污染、廢渣污染、噪音污染。

工業(yè)污染對(duì)工農(nóng)業(yè)建設(shè)和人民健康危害極大，主要表現(xiàn)在：

一、是工業(yè)生產(chǎn)中排放大量未經(jīng)處理的水、氣、渣等有害廢物，會(huì)嚴(yán)重地破壞農(nóng)業(yè)的生態(tài)平衡和自然資源對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展造成極大的危害；

二、是工業(yè)“三廢”對(duì)工業(yè)生產(chǎn)本身的危害也很嚴(yán)重，有毒的污染物質(zhì)會(huì)腐蝕管道，損壞設(shè)備，影響廠房等的使用壽命；

三、是環(huán)境污染，公害泛濫，直接危害著廣大人民群眾的健康；

四、是有些工業(yè)污染后果嚴(yán)重，難以清除，有些污染不容易發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)以后造成的危害已經(jīng)很嚴(yán)重。

而工業(yè)發(fā)展的過程中主要的污染源是廢水污染。大量的工廠為了減少支出而偷排污水。這樣處理不當(dāng)，將影響水體的自凈，因而使水質(zhì)惡化。近年來，人們?nèi)找嬉庾R(shí)到環(huán)境污染帶來的危害，現(xiàn)在污水必須通過處理才能排放已成為人們的共識(shí)。

二、中國(guó)工業(yè)污染治理措施的情況

1、水污染

目前，全世界都為潔凈水危機(jī)的面臨而煩惱，盡管我國(guó)的水資源總量在世界居第六位，但仍然屬于嚴(yán)重的缺水國(guó)之一。中國(guó)是一個(gè)水資源短缺的國(guó)家，人均水資源占有量不足2,200立方米，只有世界平均水平的三成，在世界排第110位，已被聯(lián)合國(guó)列為13個(gè)貧水國(guó)家之一。盡管如此，中國(guó)的江河湖泊卻是工廠傾倒有毒廢水的下水道，造成水污染事件不斷在中國(guó)發(fā)生。

建立健全水環(huán)境保護(hù)法規(guī),同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)法,做到以防為主、以治為輔是我國(guó)水污染防治的有效途徑,也是水環(huán)境建設(shè)的最簡(jiǎn)單、最經(jīng)濟(jì)、最有力的手段。

目前未經(jīng)處理的污水大量灌入農(nóng)田,直接危害糧食質(zhì)量,污染農(nóng)田、污染地下水,危害人們的飲水衛(wèi)生和糧食安全,這種做法是以犧牲環(huán)境為代價(jià)的,因此在水資源緊缺的情況下,一方面要利用污水發(fā)展農(nóng)田灌溉,確保糧食增產(chǎn);另一方面又要保證飲水和糧食安全。解決這一問題,關(guān)鍵要加大監(jiān)控力度,科學(xué)適度地開展污水利用。目前,污水灌溉問題牽涉水利、農(nóng)業(yè)、環(huán)保等部門。為此,要全面協(xié)調(diào)及時(shí)進(jìn)行污水灌溉普查,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃,總體上保證污水灌區(qū)水土環(huán)境平衡,確保污水造福社會(huì)。

利用經(jīng)濟(jì)杠桿推動(dòng)污水資源化。價(jià)格是市場(chǎng)機(jī)制的核心,污水處理費(fèi)及排污費(fèi)是城市供水價(jià)格的重要組成部分,要通過污水處理和排污收費(fèi)的合理定價(jià),逐步建立起激勵(lì)節(jié)約用水和防治污染的價(jià)格形成機(jī)制。

所以只有保護(hù)好水資源我們才能更加安心放心的飲用。

2、廢氣污染

我國(guó)是SO2、NOx等多種有害氣體的排放大戶。這些氣體具有很強(qiáng)的毒性，不僅可以直接毒害人體，也可以通過形成酸雨或酸霧間接毒害人體，并大面積損害農(nóng)作物、森林和植被，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成危害，同時(shí)對(duì)露天工程的壽命也有嚴(yán)重影響。據(jù)報(bào)道，我國(guó)已有近一半的國(guó)土面積成了酸雨高發(fā)區(qū)。而高硫燃料的采用是SO2大量排放的根本原因，落后的生產(chǎn)工藝則是NOx大量產(chǎn)生的罪魁禍?zhǔn)?。近年來，以及不少地區(qū)出現(xiàn)臭氧空洞，故大氣的污染因?yàn)楣I(yè)的發(fā)展越來越需要我們關(guān)注。

為了減少大氣污染我們必須根據(jù)廢氣污染物的種類和特點(diǎn)，對(duì)國(guó)內(nèi)外常用的各種處理工藝進(jìn)行比較、篩選，尤其對(duì)于新開發(fā)的工藝應(yīng)加以詳細(xì)說明，指出其優(yōu)缺點(diǎn)、先進(jìn)性、適應(yīng)性與可靠性，最后確定該工程選用的工藝流程。以此來確保不會(huì)使大氣受到更嚴(yán)重的污染。

還有就是必須要工業(yè)合理布局，以方便于污染物的擴(kuò)散和工廠之間互相利用廢氣，減少?gòu)U氣排放量以及減少交通廢氣的污染：改進(jìn)發(fā)動(dòng)機(jī)的燃燒設(shè)計(jì)和提高汽油的燃燒質(zhì)量，使油得到充分的燃燒和綠化造林：茂密的叢林能降低風(fēng)速，使空氣中攜帶的大?；覊m下降，樹葉表面粗糙不平，能吸附大量飄塵。也可以改變?nèi)剂蠘?gòu)成：實(shí)行燃煤向燃?xì)獾霓D(zhuǎn)化，同時(shí)加緊研究和開辟其它新的能源，如太陽(yáng)能、氫燃料、地?zé)豳Y源等?？傊?，廢氣在工業(yè)上的排放危害很大。我們生活在世界上，一定要好好的保護(hù)自己，保護(hù)環(huán)境。

3、廢渣污染

廢渣在工業(yè)生產(chǎn)的過程中是占有污染的很大一部分的。大多數(shù)的工廠的廢渣無(wú)處排放。于是出現(xiàn)廢渣侵占土地、污染土壤、污染水體、污染大氣。所以為了保護(hù)環(huán)境，必須對(duì)廢渣進(jìn)行處理或綜合利用，以及對(duì)其進(jìn)行最終處置。

工業(yè)廢渣會(huì)破壞環(huán)境衛(wèi)生，污染水和空氣等。同時(shí)“廢渣”是一種自然資源，要想方設(shè)法利用，以開辟新的原料來源，減少對(duì)環(huán)境的污染。

凡是已經(jīng)有綜合利用經(jīng)驗(yàn)的“廢渣”，如：高爐礦渣、鋼渣、紛煤灰、硫鐵灰、電石渣、赤泥、白泥、洗煤泥、硅錳渣、鉻渣等，必須納入工藝設(shè)計(jì)、基本建設(shè)與產(chǎn)品生產(chǎn)計(jì)劃，實(shí)行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，不得任意丟棄。

“廢渣”堆放場(chǎng)所，要盡量少占農(nóng)田，不占良田。要有防止揚(yáng)散、流失等措施，以防止對(duì)大氣、水源和土壤的污染。

這樣，保護(hù)環(huán)境的同時(shí)，我們還要做好空間資源的有效利用，是十分經(jīng)濟(jì)的作法。

三、中國(guó)工業(yè)污染的處理效果和經(jīng)濟(jì)收益情況

工業(yè)污染，一旦得到適當(dāng)?shù)奶幚砭筒粫?huì)亂排放污水。農(nóng)田、干凈的水體等不會(huì)得到污染，我們對(duì)日后的水會(huì)更加放心的使用。同樣，經(jīng)過處理后的水也可以用于灌溉，經(jīng)濟(jì)而又生態(tài)的生活是我們現(xiàn)在所提倡的。廢渣、廢氣的治理，會(huì)使我們的空間得到合理的利用。不會(huì)產(chǎn)生較大的污染。

根據(jù)研究表明，一個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是與污染物成正比。因此，企業(yè)的收益越高，污染物越多。為此，必須要有有效的措施來減少污染，這樣的企業(yè)才能安穩(wěn)的運(yùn)行。

四、中國(guó)工業(yè)污染的環(huán)境檢測(cè)措施

環(huán)境監(jiān)測(cè)是隨著環(huán)境污染的形成而產(chǎn)生，并隨著環(huán)境保護(hù)事業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。作為環(huán)境保護(hù)工作的基礎(chǔ)，環(huán)境監(jiān)測(cè)既是環(huán)境管理的重要手段，也是環(huán)境決策的重要依據(jù)，環(huán)境監(jiān)測(cè)水平的高低反映了環(huán)境管理能力的強(qiáng)弱。離開了環(huán)境監(jiān)測(cè)，環(huán)境管理就失去了奠基石。因此，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，提高環(huán)境管理效率，必須依靠環(huán)境監(jiān)測(cè)。

環(huán)境監(jiān)測(cè)任務(wù)繁重。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，環(huán)境監(jiān)測(cè)任務(wù)日益繁重。一是國(guó)家對(duì)環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測(cè)的要求在不斷提高，監(jiān)測(cè)范圍、項(xiàng)目和頻次在不斷擴(kuò)大和增加；二是污染源的監(jiān)測(cè)需求量也在大幅上升，特別是《排污費(fèi)征收使用管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，排污申報(bào)制度不斷完善，環(huán)境監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)需求也進(jìn)一步擴(kuò)大，現(xiàn)有的環(huán)境監(jiān)測(cè)能力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足環(huán)境監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)需求。

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)缺乏監(jiān)督。由于環(huán)境監(jiān)測(cè)站的壟斷性，導(dǎo)致環(huán)境監(jiān)測(cè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也使得對(duì)環(huán)境監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的監(jiān)督乏力，特別是在服務(wù)性監(jiān)測(cè)如排污申報(bào)監(jiān)測(cè)中，企業(yè)希望通過監(jiān)測(cè)“合法化”地少繳排污費(fèi)，而監(jiān)測(cè)站也可通過服務(wù)監(jiān)測(cè)創(chuàng)收，其結(jié)果，往往是在利益驅(qū)動(dòng)下進(jìn)行權(quán)錢交易，導(dǎo)致監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)失真，給環(huán)境管理帶來了較大的阻力。事實(shí)上，這一現(xiàn)象在目前的排污費(fèi)核定工作中已屢見不鮮。所以我們必須加強(qiáng)督促，以此來確保數(shù)據(jù)的正確性。

環(huán)境的監(jiān)測(cè)一定要嚴(yán)格執(zhí)行，不得有半點(diǎn)虛假。若是有虛假，便會(huì)出現(xiàn)違規(guī)排污一惡劣事故一整治一更大規(guī)模的違規(guī)排污的怪圈。新時(shí)代的我們應(yīng)該督促監(jiān)測(cè)人員做自己該做的事。

在新世紀(jì)新階段，環(huán)境監(jiān)測(cè)仍然必須堅(jiān)持為環(huán)境管理服務(wù)的工作方向，以提高人民生活質(zhì)量為根本出發(fā)點(diǎn)，以掌握環(huán)境質(zhì)量狀況及其變化規(guī)律為目標(biāo)，堅(jiān)持“強(qiáng)化公共服務(wù)職能、弱化市場(chǎng)服務(wù)職能”原則，推進(jìn)環(huán)境管理體制改革，增強(qiáng)監(jiān)測(cè)能力，完善監(jiān)測(cè)體系，拓展監(jiān)測(cè)領(lǐng)域，提高監(jiān)測(cè)質(zhì)量，強(qiáng)化監(jiān)測(cè)效率，逐步推進(jìn)“政府由被動(dòng)變主動(dòng)、減少行政干預(yù)”的環(huán)境監(jiān)測(cè)工作局面，切實(shí)履行環(huán)境監(jiān)測(cè)站的公益性服務(wù)職能，努力適應(yīng)新形勢(shì)下環(huán)境管理的新要求。

作為21世紀(jì)的大學(xué)生，我們有責(zé)任和義務(wù)改善現(xiàn)今工業(yè)污染的狀況，我們要秉承馬克思主義的基本原理，相信前途是光明的，道路是曲折的。

第五篇：中國(guó)失業(yè)狀況分析

中國(guó)失業(yè)狀況分析

2011級(jí) 商學(xué)院國(guó)際商務(wù)二班

王斯邁 20118140

42今年即將畢業(yè)的南京大學(xué)研究生李耿巍近來很郁悶：“３年前本科畢業(yè)時(shí)有家很好的單位要我，我沒去，現(xiàn)在研究生畢業(yè)了，那家單位卻滿員了！”

實(shí)際上，像李耿巍這樣的研究生目前找個(gè)工作還不是特別困難。真正困難的是那些學(xué)校不太有名或?qū)I(yè)不太時(shí)髦的本科、大專畢業(yè)生。近年來，隨著大學(xué)畢業(yè)生的急劇增多，在中國(guó)“上了大學(xué)就有了就業(yè)保障”的情況不復(fù)存在。不少大學(xué)畢業(yè)生加入了失業(yè)者的行列，中國(guó)社會(huì)的失業(yè)人員結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了變化。

去年，中國(guó)從“下中等收入國(guó)家”，跨入了“上中等收入國(guó)家”行列。目前中國(guó)GDP排名世界第二，成為了世界第二大經(jīng)濟(jì)體。但是，根據(jù)國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，十五”期間，下崗失業(yè)人員存量超過1 000萬(wàn)人，到2000年底，滯留在再就業(yè)服務(wù)中心的下崗職工為657萬(wàn)人，登記失業(yè)人員為595萬(wàn)人。據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年全國(guó)城鎮(zhèn)的勞動(dòng)力供給總量達(dá)2 400萬(wàn)人，而當(dāng)年只新增就業(yè)1 000萬(wàn)人?？梢?，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)并未成功緩解就業(yè)壓力。中國(guó)的失業(yè)問題十分復(fù)雜，這就需要系統(tǒng)的理論來分析。

中國(guó)雖然是社會(huì)主義社會(huì)，但是我們?nèi)匀辉诎l(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。我們知道，相過剩人口理論是針對(duì)資本主義再生產(chǎn)的理論，它是作用于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理論。因此這一理論同樣適用于我國(guó)。隨著資本的積累，資本的有機(jī)構(gòu)成不斷提高，這意味著資本總量的增加。但是不變資本在全部資本的中所占比重逐漸增大，而可變資本所占的及比重卻日益下降。但是對(duì)勞動(dòng)力的需求是取決于可變資本。因此，資本對(duì)勞動(dòng)力的需求會(huì)相對(duì)的減少。根據(jù)馬克思的理論，相對(duì)過剩人口的存在有其合理性。這些人口可以隨時(shí)調(diào)節(jié)和滿足不同時(shí)期資本對(duì)勞動(dòng)力的需求，而大量的相對(duì)過剩人口的存在會(huì)對(duì)在業(yè)工人形成巨大壓力。

我們說，一個(gè)國(guó)家就業(yè)狀況的好壞最終取決于勞動(dòng)力供給和勞動(dòng)力需求的平衡情況，勞動(dòng)力供給又取決于一個(gè)國(guó)家或地區(qū)勞動(dòng)年齡人口總量、勞動(dòng)力參與率等。對(duì)于勞動(dòng)力供給人 口，國(guó)際上通常用15～64歲人口為勞動(dòng)年齡人口統(tǒng)計(jì)（我國(guó)通常用男性16～59歲，女性16～54歲）。雖然隨著我國(guó)計(jì)劃生育政策的逐步實(shí)行會(huì)降低人口出生率和人口自然增長(zhǎng)率，未來勞動(dòng)年齡人口會(huì)有所下降，但由于人口基數(shù)過大，新增勞動(dòng)力絕對(duì)數(shù)仍將大幅度增加。我國(guó)勞動(dòng)力供給人口總量和這部分人口占總?cè)丝诘陌俜直却蟠蟾哂谄渌麌?guó)家，我國(guó)勞動(dòng)力供給居高不下的同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展派生的勞動(dòng)力需求嚴(yán)重不足，以至于形成我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)性的巨大就業(yè)壓力。

失業(yè)人口的存在是不可避免的事實(shí)，但是我們依然可以采取有力的措施盡量防止失業(yè)人口的過多膨脹。如對(duì)企業(yè)技術(shù)選擇的引導(dǎo)，加強(qiáng)勞動(dòng)者的技能培訓(xùn)，為企業(yè)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，扶植中小企業(yè)，提高市場(chǎng)中介的功能等。相信終有一天失業(yè)者們會(huì)有一張溫暖的床一個(gè)溫馨的家，想要的簡(jiǎn)單幸福不再難以企及。