第一篇：淺析逾期交房違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)

淺析逾期交房違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)

一、案例簡(jiǎn)介

2010年10月8日，何某與廣州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售），依照合同約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于2011年12月31日前將房屋交付使用，但在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)交房時(shí)間增加了一項(xiàng)約定，如何某要求房屋交付時(shí)已取得政府相關(guān)部門(mén)出具的認(rèn)可和證明性文件，則交房時(shí)間可順延一年。此后，何某依約交納了全部的購(gòu)房款。而涉案房屋取得政府部門(mén)出具的備案證的時(shí)間顯示為2012年12月27日，備案證明確此時(shí)已具備了所有的認(rèn)可和證明性文件。

2013年3月1日，何某以涉案房屋未能在2011年12月31日滿足全部交樓條件存在逾期交樓違約向廣州仲裁委員會(huì)提起仲裁，并主張合同中約定按每日以總房款萬(wàn)分之二計(jì)算違約金及違約金上限為房屋總價(jià)款的3%為限低于其實(shí)際損失為由，申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。

2013年8月26日，廣州市仲裁委就該案作出裁決。裁決書(shū)的其中一項(xiàng)記載：關(guān)于違約損失賠償額的認(rèn)定，由于何某作為其實(shí)際損失舉證的證據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，其評(píng)估機(jī)構(gòu)未能證明具有合法的評(píng)估資質(zhì)，因此仲裁庭不能將此作為認(rèn)定損失的具體標(biāo)準(zhǔn)。但仲裁庭認(rèn)為違約金標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)低于申請(qǐng)人何某遭受的實(shí)際損失，裁決調(diào)整為按照中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失賠償金。

二、問(wèn)題的提出

本案中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有兩個(gè)：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是否存在逾期交房；第二，合同中對(duì)逾期違約金的約定是否存在需要調(diào)整的情形。第一個(gè)焦點(diǎn)與雙方在整個(gè)履約過(guò)程中證據(jù)的存留和采集息息相關(guān)，筆者在此不做贅述。本文旨在圍繞第二個(gè)焦點(diǎn)逾期交房違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的梳理與探討。

現(xiàn)代民事活動(dòng)有兩個(gè)重要規(guī)則：第一，參與民事活動(dòng)的當(dāng)事人意思自治，不違反法律規(guī)定是意思自治規(guī)則的題中應(yīng)有之義，因此，關(guān)于違約金的性質(zhì)，既可以約定，也可以不約定。第二，合同自由不是絕對(duì)的，民事主體的權(quán)利應(yīng)受到必要的限制，因此才可能存在違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，否則便沒(méi)有其存在的理由。但是，這種限制不應(yīng)成為常態(tài)，否則便違背意思自治這一根本的民法規(guī)則，有舍本逐末之嫌。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！痹摋l規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則。然而，對(duì)合同中的違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，顯然是不顧當(dāng)事人明確約定的內(nèi)容而作的一種變更，實(shí)質(zhì)是對(duì)意思自治的突破。那么，這種變更與突破則必然尋求依據(jù)，以使其正當(dāng)化。

在裁判實(shí)踐中，如何把握對(duì)約定違約金進(jìn)行司法干預(yù)的度是一個(gè)難點(diǎn)，從違約金調(diào)整權(quán)的啟動(dòng)到違約金調(diào)整的數(shù)額，都是對(duì)度的一個(gè)把控。因此，筆者希望通過(guò)對(duì)本案的法律分析，從具體的個(gè)案出發(fā)，對(duì)法院或仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)整逾期交房違約金的方式和限度作出一些法律思考。

三、逾期交房違約金的性質(zhì)認(rèn)定正確界定和認(rèn)識(shí)違約金的性質(zhì)，是確立違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的前提和基礎(chǔ)，否則將導(dǎo)致違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的扭曲，并進(jìn)一步導(dǎo)致對(duì)違約金性質(zhì)的錯(cuò)誤判斷和認(rèn)識(shí)。

違約金分為補(bǔ)償性違約金和懲罰性違約金，違約金的性質(zhì)可以由當(dāng)事人約定，也可以不約定。在當(dāng)事人沒(méi)有約定違約金性質(zhì)的場(chǎng)合，關(guān)于違約金性質(zhì)的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)視違約金的具體功能而定。合同的價(jià)值取向決定了違約金的功能側(cè)重。在大陸法系，合同的穩(wěn)定性更被人們所追求，所以大陸法系注重合同的實(shí)際履行，反映到違約金中就是強(qiáng)調(diào)懲罰性違約金的制裁手段，我國(guó)法律則基本沿襲了大陸法系傳統(tǒng)。

補(bǔ)償性違約金與懲罰性違約金最本質(zhì)的區(qū)別表現(xiàn)為：懲罰性違約金與實(shí)際損失沒(méi)有必然聯(lián)系，有無(wú)實(shí)際損失均不影響依約支付懲罰性違約金，而補(bǔ)償性違約金與實(shí)際損失密切相關(guān)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，逾期交房屬于一種遲延履行行為，而依據(jù)《合同法》第一百一十四條第三款規(guī)定：“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！奔热恢Ц哆`約金還應(yīng)履行債務(wù)，表明違約金是專(zhuān)為對(duì)遲延履行行為予以懲罰而設(shè)定的，這就有懲罰作用。由于法律已經(jīng)對(duì)遲延履行的違約金的性質(zhì)作出了規(guī)定，因此，只要當(dāng)事人在合同中沒(méi)有改變法律的規(guī)定，則不管當(dāng)事人是否約定了遲延履行違約金的性質(zhì)，一旦發(fā)生遲延，違約金就具有懲罰性。此外，本案中逾期交房違約金按照每日一定百分比的計(jì)算方式也沒(méi)有與實(shí)際損失相掛鉤。由此可見(jiàn)，逾期交房違約金屬于一種懲罰性違約金。

從理論上來(lái)說(shuō)，懲罰性違約金本身應(yīng)當(dāng)不存在低于實(shí)際損失的情況，僅可能出現(xiàn)約定過(guò)高的情形，違約金條款只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定即過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)，便仍屬有效，不再屬于法律可以強(qiáng)行干預(yù)的范疇。但在司法實(shí)踐中卻往往會(huì)采取一種推定的方式來(lái)計(jì)算法律意義上的實(shí)際損失，基于該前提，逾期交房違約金的約定就可能會(huì)存在偏低或偏高兩種情形。

四、逾期交房違約金調(diào)整的法律分析針對(duì)《合同法》第一百一十四條確定的違約金調(diào)整規(guī)則，通常理解該規(guī)則的內(nèi)容包括：

1、違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，法官或仲裁員不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。

2、違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整，而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。

3、對(duì)于增加違約金問(wèn)題，只要當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，法官或仲裁員無(wú)需審查是否過(guò)分低于造成的損失。

4、對(duì)于減少違約金問(wèn)題，應(yīng)以違約金是否過(guò)分高于實(shí)際損失作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。

1.關(guān)于違約金調(diào)整的舉證責(zé)任分配當(dāng)事人因違約金低于實(shí)際損失或過(guò)高而請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問(wèn)題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?

“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。值得注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過(guò)分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。

本案中，購(gòu)房者何某主張按每日以總房款萬(wàn)分之二計(jì)算違約金及違約金上限為房屋總價(jià)款的3%為限低于其實(shí)際損失，請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整，理應(yīng)承擔(dān)其實(shí)際損失大小和高于約定的違約金限額的舉證責(zé)任。反之，若開(kāi)發(fā)商在逾期交房糾紛中提出違約金過(guò)高的主張，則實(shí)際損失的舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

2.逾期交房給購(gòu)房者造成損失的認(rèn)定在商品房預(yù)售合同糾紛中，違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定。而對(duì)購(gòu)房者逾期交房實(shí)際損失的計(jì)算則通常需要考慮購(gòu)房的用途、房?jī)r(jià)的漲跌、房屋所處位置給購(gòu)房者帶來(lái)生活上的便利程度等多種因素影響，也因此確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商逾期交房對(duì)購(gòu)房者造成的損失則成為一個(gè)司法難題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條，如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。但本案中，合同已對(duì)逾期交房違約金作出約定，嚴(yán)格意義上講，并不適用該條司法解釋的規(guī)定。而最高人民法院明確將同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為了確定逾期交房給購(gòu)房者造成的損失賠償額的依據(jù)，是由于同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者可能遭受的損失存在很大程度上的相似性。但通過(guò)這種方法計(jì)算的損失與購(gòu)房者實(shí)際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對(duì)損失的一種推定，在訴訟或仲裁中，如果購(gòu)房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其除了租金損失外還存在其他損失，那么這種推定便不再具有合理性。

3.法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出調(diào)整的自由裁量界限《合同法》雖未限制約定違約金的上限，但對(duì)違約金上限的限制條款在相關(guān)的司法解釋中均有體現(xiàn)。其中，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。也就是說(shuō)，對(duì)于違約金過(guò)高的情況，法院或仲裁機(jī)構(gòu)是在超過(guò)損失30%的幅度以內(nèi)予以適當(dāng)減少，并未強(qiáng)制要求降低至與損失持平，此時(shí)，裁判者具有一定的自由裁量權(quán)限；而對(duì)于違約金低于造成損失的情況，則應(yīng)當(dāng)以確定的實(shí)際損失（起碼也應(yīng)當(dāng)是法律“推定”造成的損失）額作為調(diào)整增加的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上杜絕了裁判者可以自由裁量的權(quán)限。

因此，本案仲裁庭是否需要對(duì)逾期違約金予以調(diào)整，則必須建立在逾期交房所造成的損失已經(jīng)能夠完全確定的前提下，比較其中的差額，從而作出相應(yīng)的裁決。

五、結(jié)論回到本案，既然仲裁庭已經(jīng)認(rèn)定何某所舉證的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》未能證明由具有合法評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作出，顯然，何某理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，即并沒(méi)有證明約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)低于其實(shí)際損失，其申請(qǐng)調(diào)整的請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。但該份裁決書(shū)在未對(duì)證據(jù)不予認(rèn)定的基礎(chǔ)上，筆鋒一轉(zhuǎn)，在缺乏任何事實(shí)建構(gòu)的基礎(chǔ)上，隨意的判斷出合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)低于實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)調(diào)整為按照中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算較為合理的認(rèn)定，并基于此作出了一項(xiàng)任意性的最終裁決。

而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條，按照中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算是作為合同沒(méi)有約定違約金前提下對(duì)逾期付款違約金的裁量標(biāo)準(zhǔn)，這與本案合同已對(duì)違約金作出明確約定，且申請(qǐng)調(diào)整的對(duì)象為逾期交樓違約金的情況完全不相符。該份仲裁裁決書(shū)明顯陷入了一種似是而非、難以自圓其說(shuō)的悖論，其造成的后果不但是對(duì)當(dāng)事人契約自由、意思自治原則的隨意顛覆，也因此損害了法律的權(quán)威和尊嚴(yán)。

第二篇：逾期交房違約金案件如何訴訟

逾期交房違約金案件如何訴訟

一如何做訴訟前的準(zhǔn)備

逾期交房在一個(gè)小區(qū)內(nèi)是普遍的問(wèn)題，如果不能按時(shí)交房，那么開(kāi)發(fā)商會(huì)侵害到很多業(yè)主的利益，最好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟，這樣有很多好處：1 人多力量大，人多首先是會(huì)受到法院的重視，對(duì)判決結(jié)果非常有利；2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個(gè)人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大；3 人多訴訟成本就低。對(duì)于逾期交房的案件要聘請(qǐng)律師，逾期交房違約金案件比較專(zhuān)業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗(yàn)。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過(guò)程，可以節(jié)省你的時(shí)間和精力。最重要的是人多每個(gè)人所交的律師費(fèi)就會(huì)降低，這樣就可以減少訴訟成本。

二關(guān)于證據(jù)的搜集

逾期交房違約金案件重要的問(wèn)題就是逾期時(shí)間，那么就要取得逾期交房時(shí)間的證據(jù)。

逾期的開(kāi)始時(shí)間是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的交房時(shí)間，那么違約金的截止時(shí)間是什么時(shí)候？首先開(kāi)發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒(méi)有達(dá)到交房條件的情況下一直要計(jì)算到其具備交房條件，就是我們經(jīng)常所說(shuō)的取得《竣工驗(yàn)收備案表》。其次，在開(kāi)發(fā)商不具備交房條件的情況下，他會(huì)通知你收房，一般通知方式有報(bào)紙公告和寄信通知等方式，這時(shí)我們就要保存好報(bào)紙和信件來(lái)證明其逾期時(shí)間。再有就是在與開(kāi)發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時(shí)進(jìn)行取證，將開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的錄音，最好整理出書(shū)面的東西讓開(kāi)發(fā)商簽字。同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中要找到你自己認(rèn)為可以證明開(kāi)發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來(lái)挑選其中有用的使用。

三逾期交房違約金的計(jì)算

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定按時(shí)交房，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商主張要求賠償逾期交房違約金。如果在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中沒(méi)有約定違約金的支付辦法，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

對(duì)于在合同中已經(jīng)約定的依據(jù)約定的支付標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，計(jì)算公式為：

逾期交房違約金=已交付房款ｘ逾期交房的天數(shù)ｘ約定的每日賠付違約金的比例 在計(jì)算時(shí)需要注意以下問(wèn)題：已交付房款是指你已經(jīng)交給開(kāi)發(fā)商的房款，包括你通過(guò)銀行支付給開(kāi)發(fā)商的貸款；逾期交房的天數(shù)從開(kāi)發(fā)商約定交房的時(shí)間到開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付房屋之日，或到開(kāi)發(fā)商取得交房的手續(xù)并通知到你收房之日。約定的每日賠付比例一般為第九條的2項(xiàng)中的比例，不與第1項(xiàng)的比例分段計(jì)算。

第三篇：購(gòu)房逾期交房違約金申請(qǐng))

關(guān)于購(gòu)房逾期交房違約金申請(qǐng)

申請(qǐng)人:**

2012年 8月20日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同），約定被申請(qǐng)人將蘭天花園紫薇園*****號(hào)房以********元出售給申請(qǐng)人。合同第四章第十一條約定被申請(qǐng)人應(yīng)在2012年9月30日將驗(yàn)收合格的商品房交付給申請(qǐng)人。合同第四章第十三條約定被申請(qǐng)人逾期超過(guò)30日不能將房屋交付與申請(qǐng)人，自合同第四章第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被申請(qǐng)人按日向申請(qǐng)人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之八的違約金。

合同簽訂后，申請(qǐng)人依約支付了全部房?jī)r(jià)款。直到2013年4月19日申請(qǐng)人去收房，公共配套建筑還沒(méi)有安裝到位和完成，申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人出示商品房驗(yàn)收合格的合法證明文件，被申請(qǐng)人也無(wú)法提供。申請(qǐng)人因急于住房，無(wú)奈之下接受了房屋。時(shí)至今日申請(qǐng)人請(qǐng)求被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付逾期交房違約

金 ￥58733.00(202天x******支付全部房款x房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之八的違約金)元、逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)違約金元.此致 敬禮

安達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

申請(qǐng)人:**

2014-1-21

第四篇：逾期交房違約金支付協(xié)議

逾期交房違約金支付協(xié)議

出賣(mài)人：

買(mǎi)受人： 身份證號(hào)碼： 買(mǎi)受人： 身份證號(hào)碼：

鑒于：買(mǎi)受人于 年 月 日購(gòu)買(mǎi)了出賣(mài)人開(kāi)發(fā)的 區(qū) 棟 單元 號(hào)房屋（簡(jiǎn)稱(chēng)商品房），并簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定出賣(mài)人于 年 月 日向買(mǎi)受人交付商品房?，F(xiàn)根據(jù)實(shí)際情況，該商品房于 年 月 ＿ 日交付買(mǎi)受人使用，出賣(mài)人逾期 天向買(mǎi)受人交房。

現(xiàn)就商品房逾期交付事宜，出賣(mài)人與買(mǎi)受人協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：

一、買(mǎi)受人同意：出賣(mài)人以物業(yè)服務(wù)費(fèi)抵償該商品房的逾期交付違約金，即出賣(mài)人抵償買(mǎi)受人該房屋 個(gè)月（自 年 月至 年 月止）的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

二、抵付后，出賣(mài)人無(wú)須再向買(mǎi)受人承擔(dān)其他任何的逾期交房法律責(zé)任。

三、本協(xié)議經(jīng)出賣(mài)人與買(mǎi)受人雙方簽字蓋章后即發(fā)生法律效力。

四、本協(xié)議一式兩份，出賣(mài)人與買(mǎi)受人各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

出賣(mài)人：遼寧永利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 買(mǎi)受人（簽字并捺?。?法定代表人：

委托代理人（簽字并捺?。? 證件號(hào)碼：

簽訂時(shí)間：二○一 年 月 日

第五篇：開(kāi)發(fā)商逾期交房,是否必然要按照合同約定違約金進(jìn)行賠付？

開(kāi)發(fā)商逾期交房，是否必然按照合同約定的違約金比例承擔(dān)違約責(zé)任？

【案由】2010年8月23日，原告崔某與威海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《威海市商品房預(yù)售合同》一份，約定：被告將其開(kāi)發(fā)的位于威海市環(huán)翠區(qū)某樓盤(pán)的-47號(hào)-404室房屋（建筑面積96.15平方米）預(yù)售給原告，房屋總價(jià)款413166元，原告于簽訂合同時(shí)一次性付清；被告應(yīng)當(dāng)在2010年12月31日前將經(jīng)單體竣工驗(yàn)收合格的商品房交付給原告使用，房屋達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)書(shū)面通知原告限期辦理交接手續(xù)；被告應(yīng)在該商品綜合驗(yàn)收合格之日起90內(nèi)，協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；被告如未按合同規(guī)定的期限將房屋交付給原告使用，逾期不超過(guò)90日的，每逾期一天向原告支付總房款0.05%的違約金，逾期超過(guò)90日的，原告有權(quán)解除合同，被告承擔(dān)違約責(zé)任，按總房款的0.05%向原告支付違約金，如原告不解除合同，被告每逾期一天向原告支付總房款0.05%的違約金。合同簽訂后，原告于當(dāng)日向被告付清了全部房款413166元。2011年9月20日，原告領(lǐng)取了該房屋的鑰匙。另外，被告于2010年7月依法取得了其開(kāi)發(fā)建設(shè)的威海市環(huán)翠區(qū)某樓盤(pán)47號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。

因被告逾期交房，2011年11月24日，原告將被告訴 1 至威海市環(huán)翠區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令被告支付逾期交付房屋的違約金69205元（自2010年12月31日起至2011年11月30日止，按照每日0.05%計(jì)算）。

【辦案經(jīng)過(guò)】被告收到法院傳票后，委托山東威海衛(wèi)律師事務(wù)所的律師梁律師代理。

律師接到被告委托后，認(rèn)真查看了案件相關(guān)資料。律師認(rèn)為，被告對(duì)其開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)47號(hào)樓已取得了預(yù)售許可證，其對(duì)外預(yù)售上述商品房的行為是合法的。原、被告雙方簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該商品房預(yù)售合同合法有效，原、被告雙方應(yīng)該全面履約。但是就原告主張的逾期交房違約金，被告代理律師認(rèn)為存在以下兩個(gè)問(wèn)題：一是計(jì)算逾期交房的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；二是原告要求被告支付逾期交房的違約金數(shù)額過(guò)高。根據(jù)上述問(wèn)題，被告代理律師認(rèn)真查找相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合多年辦案經(jīng)驗(yàn)，整理了詳細(xì)的答辯意見(jiàn)以供律師在法庭陳述。代理律師在2011年12月15日庭審當(dāng)日陳述了以下代理意見(jiàn)：

一、被告已于2011年9月20日將房屋交給原告占有、使用，原告主張的逾期交房的違約時(shí)間應(yīng)從2011年1月1日計(jì)算至實(shí)際交房之日。

被告于2011年9月20日將房屋鑰匙交給原告，原告也予以接收，原告已經(jīng)實(shí)際占有了所購(gòu)房屋，并入住至起訴之 日。原告要求被告支付逾期交房的違約金，應(yīng)當(dāng)從2011年1月1日計(jì)算至實(shí)際交房之日止。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”被告于2011年9月20日向原告交付了房屋鑰匙即被告將建成的房屋轉(zhuǎn)移給了原告，原告同意接收并由原告占有、使用，原告已對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并居住至今，應(yīng)認(rèn)定為雙方對(duì)該房屋的交付行為已經(jīng)履行完畢。因此，原告主張的逾期交房的違約時(shí)間應(yīng)從2011年1月1日計(jì)算至實(shí)際交房之日。

二、根據(jù)原告與被告簽訂的《威海市商品房【預(yù)售】合同》“第十一條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

（一）出賣(mài)人應(yīng)在該商品房綜合驗(yàn)收之日起90日內(nèi)，協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！倍桓嫠_(kāi)發(fā)的水緣金座樓盤(pán)尚未進(jìn)行綜合驗(yàn)收，故未達(dá)到合同約定的被告應(yīng)該協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的條件，所以請(qǐng)求法院駁回原告要求被告協(xié)助原告辦理房證的訴訟請(qǐng)求。

三、原告要求被告支付的違約金數(shù)額過(guò)高，請(qǐng)求法院予以適當(dāng)降低。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋

（二）》第29條規(guī)定“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)……當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以 認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。本案中，雖然原、被告在預(yù)售合同中約定了，每逾”期一日被告按照總房款的0.05%向原告支付違約金。但是該約定的違約金過(guò)高，應(yīng)以原告的實(shí)際損失來(lái)計(jì)算被告應(yīng)該承擔(dān)的違約金數(shù)額。又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！钡?7條第2款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！北桓娲砣苏J(rèn)為，即使被告逾期交房，也應(yīng)當(dāng)以該房屋的實(shí)際市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定原告實(shí)際損失的依據(jù)，與原告的實(shí)際損失相比，雙方約定的違約金數(shù)額過(guò)分高于房屋租金的損失。

在庭審現(xiàn)場(chǎng)，代理律師陳述了上述答辯意見(jiàn)后，又征求被告意見(jiàn)，向法院提交了《評(píng)估申請(qǐng)書(shū)》，即申請(qǐng)法院委托鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被告開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)47號(hào)樓所在地的，在2011年1月1日至2011年12月31日期間，同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。環(huán)翠區(qū)人民法院同意了被告代理律師提出的評(píng)估申請(qǐng)。2012年4月，環(huán)翠區(qū)人民法院依法委托了威海正薈資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行了評(píng)估、鑒定，鑒定結(jié)論為：被告開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)-47號(hào)樓-404室房屋自 2011年1月1日至2011年12月31日期間的月平均租金為709.59元。

環(huán)翠區(qū)人民法院聽(tīng)取了原、被告雙方的法庭陳述以及被告代理律師的代理意見(jiàn)，并采納了被告代理律師關(guān)于計(jì)算逾期交房違約金時(shí)間的起止時(shí)間和因原告主張違約金比例過(guò)高而要求參照當(dāng)?shù)胤课葑饨饍r(jià)格予以適當(dāng)降低的主張，最終威海市環(huán)翠區(qū)人民法院依法判決被告于判決生效之日后十日內(nèi)支付原告逾期交房違約金7994.72元（自2011年1月1日計(jì)算至2011年9月20日，違約金比例參照租金價(jià)格）。

后原告崔某對(duì)一審?fù)Ｊ协h(huán)翠區(qū)人民法院作出的《民事判決書(shū)》不服，向威海市中級(jí)人民法院提起上訴。威海市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后，依法駁回崔某的上訴請(qǐng)求，維持原判。

山東威海衛(wèi)律師事務(wù)所

梁清華

律師

2013年8月27日