第一篇：法院延期判決逾期交房案

印江縣法院延期判決文昌新苑商品房逾期交房違約金賠償案

文昌新苑業(yè)主在與印江自治縣百年房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》中約定：印江百年房開公司于2009年3月31日前將經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的商品房交付使用，同時(shí)出示相關(guān)驗(yàn)收合格證明材料，并簽署交接單辦理交房手續(xù)。否則，購(gòu)買人有權(quán)拒絕接房，出賣方因逾期交房應(yīng)按日支付累計(jì)已付房款的萬(wàn)分之十的違約金。由于印江百年房開公司至起訴日（2009年12月1日）尚未將驗(yàn)收合格的商品房交付使用，且未完工就停工不建了，經(jīng)多次催促仍不繼續(xù)建設(shè)至完工，文昌新苑業(yè)主遂起訴印江百年房開公司的違約行為，印江縣法院于2009年12月1日受理立案。立案之后，印江縣法院卻遲遲不開庭審理，也不進(jìn)行法庭調(diào)查，經(jīng)文昌新苑業(yè)主多次催促，仍然一拖再拖，并不告知用簡(jiǎn)易程序還是普通程序?qū)徖?。在文昌新苑業(yè)主已授權(quán)委托律師出庭的情況下，文昌新苑業(yè)主接到的“法院傳票”上卻寫著：“原告不按時(shí)出庭，本院將按撤訴處理”。2010年5月4日至5月11日，印江縣法院公開審理了此案，法庭上文昌新苑業(yè)主主張印江百年房開公司承擔(dān)違約責(zé)任，按合同約定支付違約金；印江百年房開公司代理律師辨稱沒有違約，無(wú)違約事實(shí)，不承擔(dān)違約責(zé)任。雙方各執(zhí)一詞，文昌新苑業(yè)主認(rèn)為印江百年房開公司沒有誠(chéng)意，沒有責(zé)任感，不同意調(diào)解，法官當(dāng)場(chǎng)宣布法庭審理結(jié)束，擇期宣判。文昌新苑業(yè)主等到了2010年5月31日，仍不見通知領(lǐng)判決書，遂在印江政府網(wǎng)站咨詢文昌新苑業(yè)主狀告印江百年房開公司違約何日宣判，印江縣法院回復(fù)（查詢碼：TS1005229130）：由于該案的被告要求對(duì)違約損失進(jìn)行評(píng)估，故該案要由有關(guān)部門對(duì)損失進(jìn)行評(píng)估后，法院依法審查再作出處理。同時(shí)在有關(guān)部門評(píng)估損失期間法院將會(huì)通知相關(guān)當(dāng)事人到法院分別告知有關(guān)訴訟程序的法律規(guī)定和再次做調(diào)解工作。文昌新苑業(yè)主對(duì)此回復(fù)不滿意，因?yàn)樵摪钢械姆课輪蝺r(jià)、總價(jià)、違約時(shí)間、違約金計(jì)算方式以及交房條件諸項(xiàng)約定在合同中明細(xì)清楚，合法有效；故該案無(wú)需由有關(guān)部門進(jìn)行評(píng)估。并且，法院在開庭審理中已查明各項(xiàng)證據(jù)與事實(shí)，被告違約責(zé)任明確，現(xiàn)在法院無(wú)需再審查，只需盡快判決結(jié)案。但是，文昌新苑業(yè)主至今仍未拿到判決書。

文昌新苑業(yè)主很難理解：民事訴訟法規(guī)定，法院審理民事案件，簡(jiǎn)易程序3個(gè)月，普通程序6個(gè)月。法定結(jié)案時(shí)間到了，法院卻在審理結(jié)束后以“由于該案的被告要求對(duì)違約損失進(jìn)行評(píng)估，故該案要由有關(guān)部門對(duì)損失進(jìn)行評(píng)估后，法院依法審查再作出處理。同時(shí)在有關(guān)部門評(píng)估損失期間法院將會(huì)通知相關(guān)當(dāng)事人到法院分別告知有關(guān)訴訟程序的法律規(guī)定和再次做調(diào)解工作?！睘橛赏七t判決。法院在《印江論壇》解釋“法庭判決需要足夠的證據(jù)和一定的程序，本商品房買賣合同糾紛案中的部分案情和證據(jù)還不明朗，有待進(jìn)一步調(diào)查和論證，判決隨之必須推遲，敬請(qǐng)各位當(dāng)事人諒解?！边@實(shí)屬印江縣法院違反審判程序，違法延期判決的托詞。

文昌新苑業(yè)主認(rèn)為：

1、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十五條人民法院適用普通程序?qū)徖淼陌讣瑧?yīng)當(dāng)在立案之日起六個(gè)月內(nèi)審結(jié)。結(jié)案時(shí)間到了，法院該結(jié)案了，卻違法不結(jié)案，違反了民事訴訟法；

2、法院當(dāng)庭宣布審理結(jié)束，擇期宣判，并未宣布案情不明朗，證據(jù)不足，需要進(jìn)一步調(diào)查和證實(shí)，擇期再行審理，法庭延期判決無(wú)事實(shí)根據(jù)和合法合理的理由；

3、被告代理律師在開庭審理時(shí)明確辨稱無(wú)違約事實(shí)，不承擔(dān)違約責(zé)任，與后來(lái)法院的回復(fù)不相吻合，回復(fù)沒有合法的根據(jù)；

4、舉證期間，被告未提交違約金高的證據(jù)，舉證期過(guò)了，法庭在審理結(jié)案后，另行特別允許委托有關(guān)部門評(píng)估違約損失，違反證據(jù)有關(guān)規(guī)定；

5、法庭適用法律不當(dāng)：①關(guān)于交房認(rèn)定問(wèn)題，《商品房買賣合同》中約定了交房條件和交接辦法，法庭不把《商品房買賣合同》作為判案的依據(jù)，卻調(diào)查認(rèn)定王力安全門老板提供的其與印江百年房開公司業(yè)務(wù)往來(lái)的領(lǐng)鑰匙通知單（該通知單由印江百年房開公司單方出具，并沒有原告簽字證明領(lǐng)取了鑰匙）為交房日期，這純屬邏輯推理，不具有事實(shí)性和證據(jù)效力，且其認(rèn)定的交接辦法與雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定不符，不尊重當(dāng)事人的意志，違反《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”規(guī)定，并且在印江百年房開公司未能提供商品房綜合驗(yàn)收合格證明文件下，將未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的商品房交付使用是違法行為，違反了《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑法》等有關(guān)商品房或建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格不得交付使用之規(guī)定。②適用“《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確

定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！辈划?dāng)。逾期交房違約金計(jì)算方法及標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)事人在簽訂的《商品房買賣合同》中有明確約定，且該合同采用國(guó)家示范文本，開發(fā)公司在簽約之前更是仔細(xì)閱讀了合同的全部條款，在庭審之后主張降低違約金于理相悖，應(yīng)該按照雙方的約定計(jì)算違約金，這樣才能體現(xiàn)合同的自由原則，尊重當(dāng)事人的意思自治。另雙方簽訂的《商品房買賣合同》關(guān)于逾期交房違約金的約定符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”，也應(yīng)當(dāng)支持。而法院卻違背合同約定，不采信當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，實(shí)在是法官的自由裁量權(quán)無(wú)依據(jù)且過(guò)大。③文昌新苑是存在嚴(yán)重違反規(guī)劃和變更設(shè)計(jì)的違章建筑，存在工程質(zhì)量問(wèn)題，尚未綜合驗(yàn)收合格。

文昌新苑業(yè)主始終認(rèn)為：印江自治縣百年房開公司，毫不講信用，違規(guī)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，應(yīng)該受到法律的制裁，承擔(dān)違約行為責(zé)任，同時(shí)從構(gòu)建和諧社會(huì)角度出發(fā)，法庭應(yīng)該保護(hù)弱勢(shì)群體，支持合法的維權(quán)訴訟，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，為受害人伸張正義，維護(hù)法律尊嚴(yán)，而印江縣法院卻亂用法條，違法審理，一味非法拖延結(jié)案時(shí)間，替違法違規(guī)行為開脫免責(zé)，損害原告利益，擴(kuò)大損失，有悖于國(guó)家立法意志。

第二篇：延期交房預(yù)案

世茂春曉A1地塊延期交房處置預(yù)案

目的：為應(yīng)對(duì)可能涉及到延期交房所遇到的問(wèn)題,世茂海濱花園業(yè)將全力做好預(yù)案處置準(zhǔn)備,并積極配合集團(tuán)地產(chǎn)公司、物業(yè)各部門進(jìn)行相關(guān)工作。

準(zhǔn)備預(yù)案流程：

一、確定交房延期處置的總體原則：

選擇將延期交房的負(fù)面影響最小化從而保證世茂地品牌的形象確保海濱花園后期銷售抑或是選擇劍走偏鋒，盡量規(guī)避延期交房之責(zé)任，將世茂地因故延期造成的損失最小化。

二、培訓(xùn)

無(wú)論是否延期交房，客服部將主導(dǎo)并組織銷售部等相關(guān)交房小組成員在法務(wù)部的鼎力協(xié)助下對(duì)與延期交房有關(guān)的法律法規(guī)及地方性政策、購(gòu)房合同等內(nèi)容對(duì)進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。具體的法律法規(guī)方面的培訓(xùn)計(jì)劃由客服部草擬，呈送法務(wù)部審核，培訓(xùn)對(duì)象為交房小組的所有成員。

三、延期交房告知行為

集團(tuán)根據(jù)處理原則選擇不同的告知方式，如選擇將負(fù)面影響最小化，走正常途徑進(jìn)行法律賠付，則由相關(guān)部門提前以書面通知、電話通知同時(shí)進(jìn)行的方式告之業(yè)主延期交房的事項(xiàng)及原因輔以延期交房致歉信的。如選擇將集團(tuán)損失最小化則須結(jié)合《商品房買賣合同》，尋求專業(yè)法律支持，找出依據(jù)，最好把延期交房的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁掉（如政府因素、不可抗力因素），因此堅(jiān)持一個(gè)原則：如非客戶堅(jiān)持，盡量避免以書面形式通知延期交房，以免留下延期交房的書面證據(jù)。先以口頭和電話通知，先道歉，表示自己最誠(chéng)摯的歉意，說(shuō)明情況和原因，盡量回避原因和責(zé)任。

四、交房順延時(shí)間確定

集團(tuán)相關(guān)部門根據(jù)實(shí)際情況合理確定延期交房的具體時(shí)間段安排并提前做好延期交房的補(bǔ)充協(xié)議簽訂工作。

五、針對(duì)延期交房的專項(xiàng)事務(wù)成立危機(jī)公關(guān)小組，確定責(zé)任部門、責(zé)任人及小組成員及操作流程。

成立的危機(jī)公關(guān)小組中至少包括一位得到一定授權(quán)的副總以上領(lǐng)導(dǎo)及銷售部、客服部、工程部、物管公司等相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)或骨干。小組人員應(yīng)是善于察言觀色長(zhǎng)于溝通勇于創(chuàng)新和敢于承擔(dān)責(zé)任和具有良好服務(wù)意識(shí)的人，這中間最好還有外聘的高級(jí)公關(guān)顧問(wèn)和公司的長(zhǎng)期合作的富有經(jīng)驗(yàn)的法律顧問(wèn)。對(duì)于所發(fā)生的重大危

機(jī)或特別危機(jī)需有總經(jīng)理或董事長(zhǎng)出面，便于現(xiàn)場(chǎng)迅速?zèng)Q策，以示重視并緩和.六、銷售部確定并整理出慎密系統(tǒng)的銷售說(shuō)辭

準(zhǔn)備一整套嚴(yán)密的銷售說(shuō)辭，找出各種有利理由，降低客戶對(duì)延期交付的抗性，應(yīng)對(duì)各類疑難客戶；同時(shí)能在一定程度上維護(hù)（挽救）品牌的美譽(yù)度；

七、確定延期交付實(shí)施賠付方案: 與業(yè)主實(shí)施溝通協(xié)商看能否通過(guò)正常溝通渠道化解潛在危機(jī)，在賠付的具體實(shí)施方案上通過(guò)與業(yè)主的協(xié)商及溝通能否以物業(yè)費(fèi)沖抵延期交房的違約款，對(duì)于逾期交房期間業(yè)主外租房屋的租金賠付問(wèn)題，根據(jù)最高法院司法解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。一、一般客戶的接待及解釋工作

物業(yè)人員將配合項(xiàng)目公司、銷售公司一同對(duì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的客戶進(jìn)行接待工作，接待態(tài)度必須熱情、誠(chéng)懇，對(duì)客戶所提疑問(wèn)必須進(jìn)行耐心詳細(xì)解答，延期交房原因統(tǒng)一口徑對(duì)外解釋為因自然災(zāi)害所導(dǎo)致，如有必要可向客戶出具氣象部門的書面認(rèn)定。（同時(shí)我方可提前搜集一些同城地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目延期交房的實(shí)例列舉，進(jìn)一步說(shuō)明因自然災(zāi)害所致延期交房的區(qū)域性及比例。）經(jīng)我方人員與客戶溝通后，既要使客戶感受到被尊重的優(yōu)越感，又要使大部分客戶理解延期交房實(shí)屬自然災(zāi)害所致，與我方無(wú)直接責(zé)任關(guān)系。在客戶認(rèn)可這一解釋的基礎(chǔ)上，現(xiàn)場(chǎng)與其簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確延期交房所涉及的各事項(xiàng)。

二、特殊單體客戶的接待及解釋工作

在第一次接待客戶與其交談溝通中，根據(jù)對(duì)方的言辭、態(tài)度、內(nèi)在需求等表現(xiàn)，我方要從中劃分出一批特殊客戶，對(duì)待特殊客戶必須倍加重視。特殊客戶的接待及溝通工作要由相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)（或?qū)Ｈ耍┲鲃?dòng)跟進(jìn)、處理，原則上我們將耐心地、不厭其煩的按照《特殊客戶投訴處理》辦法與其溝通協(xié)商。若對(duì)方提出違約賠償?shù)纫蟮模曳綄⒁罁?jù)購(gòu)房合同果斷直接拒絕，在思想上、直覺上堅(jiān)決不給予對(duì)方任何的可能性希望，但同時(shí)要考慮到特殊客戶的情緒波動(dòng)變化及其真實(shí)意思表示，對(duì)于有一定背景或在客戶群體中有一定威望及影響力的特殊客戶所提要求，則須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)權(quán)衡利弊后作出解決方案。

三、集體客戶的接待及解釋工作

遇到有組織、有計(jì)劃、有目的性的集體客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)延期交房提出疑問(wèn)，我方將一方面按照接待一般客戶的操作方法進(jìn)行安撫，另一方面將組織人員對(duì)其進(jìn)行分流并調(diào)集力量維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，同時(shí)必須快速尋找到對(duì)方的組織牽頭人員，爭(zhēng)取與對(duì)方牽頭人員達(dá)成初步協(xié)商意見，使其說(shuō)服其他人員回避，并由該牽頭人員為代表與我方相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商。（若對(duì)方集體不肯退出辦公現(xiàn)場(chǎng)，我方則以影響正常辦公為由報(bào)警處置。）在與該牽頭人員充分溝通并了解其意圖之后，則須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)作出進(jìn)一步的解決方案。

八、現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件處置

1、信息傳遞和預(yù)警

現(xiàn)場(chǎng)一旦發(fā)生或可能發(fā)生突發(fā)事件（如：客戶集體駐扎辦公現(xiàn)場(chǎng)、打標(biāo)語(yǔ)喊口號(hào)、駕駛車輛堵截出入通道、煽動(dòng)其他客戶、惡意滋事等），必須在第一時(shí)間上報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并通知保安部門提高戒備，有關(guān)人員保持通訊暢通，及時(shí)聯(lián)絡(luò)。

2、突發(fā)事件處置方法

⑴工作小組負(fù)責(zé)人必須到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)突發(fā)事件的性質(zhì)作出判斷，組織指揮有關(guān)人員積極合理應(yīng)對(duì)；

⑵堅(jiān)持以理服人，擺事實(shí)、拿依據(jù)，如對(duì)方蠻橫無(wú)理或煽動(dòng)其他客戶、影響我方正常辦公，導(dǎo)致事態(tài)的進(jìn)一步擴(kuò)大，我方則須正告對(duì)方立即停止該行為，從言語(yǔ)上給予對(duì)方形成震懾力。

⑶對(duì)于不聽勸阻、想方設(shè)法擴(kuò)大事態(tài)、惡意滋事的客戶，我方必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)控制，在保證我方人身安全的情況下迫使對(duì)方暫時(shí)離開現(xiàn)場(chǎng)，可將其請(qǐng)至其它辦公區(qū)域單獨(dú)商談。

⑷如對(duì)方糾集人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)滋事，我方須首先將其強(qiáng)行驅(qū)散至辦公區(qū)域以外地界，而后在保障我方人員人身安全及財(cái)產(chǎn)安全的情況下立即報(bào)警處置。

⑸現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件的處置必須搜集、留取相關(guān)證據(jù)，并作好相關(guān)記錄。

3、突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)指揮系統(tǒng)安排

現(xiàn)場(chǎng)指揮員為工作小組負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目所有人員均為突發(fā)事件處置小組成員，一旦發(fā)生突發(fā)事件，所有人員必須參與現(xiàn)場(chǎng)處置。

通過(guò)我們積極、耐心、熱情地向業(yè)主進(jìn)行延期交房的解釋工作，相信大部分客戶是可以理解的，但也不排除有個(gè)別或小部分客戶依然會(huì)與我們走法律程序，所以相關(guān)部門應(yīng)提前做好應(yīng)對(duì)措施。

這個(gè)案件，如果調(diào)解不成法院判決，開發(fā)商是要敗訴的，承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)還要承擔(dān)訴訟費(fèi)用。如果購(gòu)房人在經(jīng)濟(jì)損失上能夠提供證據(jù)，開發(fā)商還要給予相應(yīng)賠償。

這是因?yàn)椋渡唐贩抠I賣合同》是一種經(jīng)濟(jì)合同，按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違

約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計(jì)算方法。合同一旦簽訂，雙方就應(yīng)完全履行，包括應(yīng)信守誠(chéng)實(shí)信用的原則，合同的一方當(dāng)事人無(wú)論遇到多大困難，除不可抗力外都必須完全履行，否則就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律顧問(wèn)多年，發(fā)現(xiàn)延期交房絕大部分是因?yàn)橘Y本運(yùn)作不力而導(dǎo)致資金缺乏造成的。那么，為什么開發(fā)商會(huì)把交房時(shí)間掐得那么緊？為什么不留出一定的富余量？實(shí)際情況是，每一個(gè)開發(fā)商都很重視交房時(shí)間的余量問(wèn)題。但是，房地產(chǎn)的資本運(yùn)作是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，一個(gè)環(huán)節(jié)受阻，常常影響全局。延誤工程、延期交房也是開發(fā)商不愿意看到的。他們面臨的也常常是資金短缺的困境。盡管如此，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者，還是要嚴(yán)守誠(chéng)信，按照合同辦事。面對(duì)這樣的危機(jī)，開發(fā)商最好的辦法是，首先做好資金預(yù)算，提前籌集資金，做好資金的準(zhǔn)備工作；其次是，統(tǒng)計(jì)出應(yīng)賠償?shù)馁?gòu)房者人數(shù)，摸底造冊(cè)，為交違約金做好準(zhǔn)備；最后，一旦到期不能交房，開發(fā)商主動(dòng)登門道歉，說(shuō)明情況，并賠付違約金以贏得購(gòu)房者的諒解和支持。這樣做的好處是，能減少可能出現(xiàn)的應(yīng)訴和解決糾紛的經(jīng)濟(jì)損失，而最重要的是維護(hù)了企業(yè)商譽(yù)。

企業(yè)商譽(yù)是企業(yè)的生命，如果因?yàn)檠悠诮环拷鉀Q不利，鬧得滿城風(fēng)雨的話，企業(yè)商譽(yù)受損，不僅對(duì)項(xiàng)目后期銷售和資金回流會(huì)更加不利，而且還會(huì)影響到下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

從延期交房以及延期交房的解決方法可以看出一個(gè)企業(yè)的信譽(yù)程度和對(duì)企業(yè)信譽(yù)的重視程度。一個(gè)想做大、想樹立品牌的企業(yè)應(yīng)該注意避免破壞企業(yè)形象的做法。這一點(diǎn)，有市場(chǎng)規(guī)范的問(wèn)題，更重要的是企業(yè)自身的守信和自律問(wèn)題。

業(yè)主聯(lián)合維權(quán)更妥當(dāng)

開發(fā)商與買受人約定交房期限，應(yīng)當(dāng)按期交房。開發(fā)商把延期交房的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給買受人，侵犯了消費(fèi)者合法權(quán)利。但業(yè)主采取法律程序維權(quán)一般會(huì)長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，有的業(yè)主承受不起，并且此時(shí)房?jī)r(jià)相比購(gòu)買時(shí)已經(jīng)漲了不少錢，如果退房必然會(huì)帶來(lái)?yè)p失。在這種情況下，有法官建議，業(yè)主最好能聯(lián)合起來(lái)維權(quán)。對(duì)于延期交房現(xiàn)象，政府主管部門應(yīng)該進(jìn)行規(guī)范，制定相對(duì)統(tǒng)一的違約標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主購(gòu)買時(shí)的補(bǔ)償有規(guī)可依。記者龔芳柳

[法官說(shuō)法]

合同約定是維權(quán)關(guān)鍵

1、逾期交房的違約金應(yīng)按照業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》執(zhí)行。

2、對(duì)于逾期交房期間業(yè)主外租房屋的租金賠付問(wèn)題，最高法院司法解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

3、如果開發(fā)商在寬限期限過(guò)后，仍不能交房的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，同時(shí)要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及利息，并支付違約金。記者龔芳柳

9月份開發(fā)商對(duì)業(yè)主通過(guò)客戶服務(wù)部和新浪網(wǎng)康城業(yè)主論壇所反映的問(wèn)題歸納整理，及時(shí)盡可能地在交房前予以解決或準(zhǔn)備相應(yīng)的解答對(duì)策；董事長(zhǎng)親自會(huì)見業(yè)主代表，對(duì)業(yè)主們關(guān)心的問(wèn)題做了解釋，并且?guī)状握偌鞠嚓P(guān)人員開會(huì)商討對(duì)策；由主管副總帶隊(duì)，臨時(shí)由客戶服務(wù)部全體人員、營(yíng)銷、工程、合同預(yù)算等部門及高爾夫俱樂部、物業(yè)公司相關(guān)人員、律師組成了交房入伙工作小組并分工明確、各負(fù)其責(zé)，客戶服務(wù)、營(yíng)銷部、高爾夫俱樂部和物業(yè)公司相關(guān)人員作為主要接待、協(xié)調(diào)人員，工程、合同預(yù)算部門相關(guān)人員針對(duì)工程中的特別問(wèn)題協(xié)調(diào)承包商和供應(yīng)商解決并解答業(yè)主的相關(guān)問(wèn)題；物業(yè)公司制定了相關(guān)計(jì)劃；研究與業(yè)主簽訂的合同和不同的補(bǔ)充條款并核查業(yè)主履約情況；對(duì)業(yè)主們關(guān)心的近期尚未完善的問(wèn)題與相關(guān)人員及律師認(rèn)真推敲合理的解答方案，經(jīng)董事長(zhǎng)審批后統(tǒng)一對(duì)外發(fā)布；對(duì)部分接待人員進(jìn)行有關(guān)培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑；對(duì)小區(qū)主要道路和地段以及接待大廳進(jìn)行了仔細(xì)布置，突出了溫暖和回家的氣氛，并準(zhǔn)備了迎接業(yè)主的飲料和中西茶點(diǎn)及聯(lián)歡晚會(huì)；配備對(duì)講機(jī)及時(shí)溝通以解決問(wèn)題。

業(yè)主入伙期間，物業(yè)公司工程部人員先帶業(yè)主查看每間房屋并對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題登記入表，交承包商及時(shí)維修處理。不少業(yè)主組成集體收房小組一起向開發(fā)商施壓，時(shí)常長(zhǎng)時(shí)間與開發(fā)商有關(guān)人員開會(huì)要求他們的“合法權(quán)益”，甚至發(fā)生一些過(guò)激行為。例如，9月30日一業(yè)主因其購(gòu)買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，過(guò)于激動(dòng)，在交房大廳內(nèi)大聲叫嚷并抓住原接待其的銷售人員衣領(lǐng)，對(duì)前來(lái)化解矛盾的人員也出言不遜，但是所有接待人員均和顏悅色，并在工程、合同預(yù)算部門相關(guān)人員的及時(shí)檢查、解決和承諾下，該業(yè)主較為滿意；10月3日業(yè)主組成集體收房小組與開發(fā)商有關(guān)人員開會(huì)從下午至深夜3點(diǎn)，開發(fā)商總經(jīng)理和主管副總均參加了會(huì)議，其間一業(yè)主將一杯茶水潑向了開發(fā)商總經(jīng)理，但開發(fā)商與會(huì)人員都很理智，未發(fā)生任何沖突。

最終在開發(fā)商交房入伙臨時(shí)小組人員忠于職守、各盡其職、努力解決業(yè)主問(wèn)題，將集體收房人員區(qū)別對(duì)待、化整為零，并給予部分業(yè)主適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償下，首批交房入伙工作波瀾不驚，進(jìn)行得較為順利，未出現(xiàn)集體鬧房、退房、媒體曝光和法律訴訟等情況。2002年12月底的第二次交房入伙同樣進(jìn)展順利。

危機(jī)公關(guān)處理建議

1、隨時(shí)通過(guò)不同渠道收集業(yè)主所關(guān)心的事情及反映的問(wèn)題，進(jìn)行信息整理、分析，針對(duì)不同情況提出合理化建議或解決方案，及時(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；同時(shí)將決策意見盡快在交房入伙前落實(shí)。在我們回首看許多企業(yè)所面臨的危機(jī)時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎每一次危機(jī)都有事前的征兆，可能這種征兆大家已經(jīng)見怪不怪，熟視無(wú)睹。問(wèn)題在于這些事前的征兆究竟在多大程度上得到了重視，在哪些方面采取了切實(shí)有效的對(duì)策，是否真地解決了問(wèn)題，排除了危機(jī)大范圍爆發(fā)

更重要。

4、處理危機(jī)反應(yīng)要快，否則就會(huì)有謠言，更不能給對(duì)手可乘之機(jī)。最好現(xiàn)場(chǎng)辦公解決。危機(jī)處理的難度是與企業(yè)處理危機(jī)的速度成反比的。速度越快，損失就越小。往往是危機(jī)發(fā)生的最初24小時(shí)，危機(jī)的走向就已經(jīng)完成了。每當(dāng)業(yè)主關(guān)注某一事件之時(shí)，業(yè)主的尺度往往較平時(shí)更為苛刻。因而，解決危機(jī)只有采取比平時(shí)更為嚴(yán)厲、更為迅速、更為強(qiáng)有力的措施，才可能在業(yè)主面前贏得信任，昭示誠(chéng)意。

5、做好媒體（含網(wǎng)絡(luò)和公告欄等）傳播計(jì)劃，及時(shí)向業(yè)主解釋或表示歉意和誠(chéng)心并將解決方案告知業(yè)主，對(duì)于謠言及時(shí)在媒體上刊登聲明，予以澄清。另外，通過(guò)媒體宣傳其他客戶對(duì)項(xiàng)目的贊譽(yù)或客觀、正面的看法，以沖抵、減弱負(fù)面消息的影響。

6、交房入伙時(shí)間不要太集中，如避開“五一”、國(guó)慶節(jié)、春節(jié)等長(zhǎng)假期間，以避免集體收房產(chǎn)生的負(fù)面影響。

7、如遇集體收房的業(yè)主，盡可能將業(yè)主區(qū)別對(duì)待，分而治之，以疏散不利意見。對(duì)于有一定影響力或較為苛刻挑剔的業(yè)主，還可考慮適當(dāng)補(bǔ)償。

8、注意危機(jī)的初期處理，以誠(chéng)待人。誠(chéng)信是負(fù)責(zé)企業(yè)文化的外在表現(xiàn)。勇于面對(duì)事實(shí)，真誠(chéng)、及時(shí)解決問(wèn)題與糾紛。通過(guò)細(xì)致、周到、熱忱的服務(wù)化解矛盾與糾紛。媒體和業(yè)主不僅關(guān)注事實(shí)真相，在某種意義上更關(guān)注當(dāng)事人對(duì)事件所采取的態(tài)度。事實(shí)上90％以上的危機(jī)惡化都與當(dāng)事人采取了不當(dāng)?shù)膽B(tài)度有關(guān)，比如：冷漠、傲慢、敷衍或拖延。在多數(shù)情況下，關(guān)注者需要的只是一個(gè)態(tài)度。搖手回避雖然也是一種態(tài)度，但這種選擇并不能清晰地讓人看到里面包含有誠(chéng)意的選擇，因此在很多情況下，回避反而伴生的是進(jìn)一步的猜測(cè)和主觀推斷，從而滋生把事件本身扭曲化的危險(xiǎn)?，F(xiàn)代城的氨氣事件中，建房時(shí)所使用的防凍劑是北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)準(zhǔn)許使用的合格產(chǎn)品，現(xiàn)代城的開發(fā)商并未違規(guī)，但他們勇于承擔(dān)責(zé)任，及時(shí)采取有效措施來(lái)彌補(bǔ)，業(yè)主們看到的是一個(gè)負(fù)責(zé)的開發(fā)商，更使買家看到開發(fā)商的誠(chéng)意和實(shí)力，使準(zhǔn)客戶緊密團(tuán)結(jié)在其周圍。

9、與政府保持良好的關(guān)系往往會(huì)起到事半功倍和起死回生的作用。

10、不僅滿足于做好善后工作，還要從完善開發(fā)商管理制度和按工作流程辦事入手，對(duì)于容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)采取預(yù)防措施。加強(qiáng)有關(guān)部門人員培訓(xùn)，做到業(yè)務(wù)嫻熟，口徑統(tǒng)一。加強(qiáng)部門間配合和協(xié)調(diào)工作，同時(shí)做到分工明確、責(zé)任清晰。加強(qiáng)合同管理工作，補(bǔ)充條款須經(jīng)律師和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。

11、確保開發(fā)商內(nèi)部及開發(fā)商與業(yè)主對(duì)話渠道暢通。風(fēng)險(xiǎn)之所以能演變成致命的危機(jī)，很多時(shí)候與知情人或當(dāng)事人秘而不宣有關(guān)。而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)如不能兼聽則明，也往往會(huì)扮演悲劇性的角色。另外在調(diào)查中顯示，有問(wèn)題投訴無(wú)門，也是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業(yè)主的想法能及時(shí)傳達(dá)給發(fā)展商，將發(fā)展商的工作動(dòng)態(tài)傳達(dá)給業(yè)主，可以提前發(fā)現(xiàn)可能引起爭(zhēng)議的問(wèn)題。這方面，客戶服務(wù)部和物業(yè)管理公司是溝通業(yè)主與開發(fā)商的重要渠道之一。

12、有效地利用危機(jī)管理，善于把壞事變?yōu)椤昂檬隆?。但這取決于開發(fā)商對(duì)業(yè)主的負(fù)責(zé)、誠(chéng)意和良好的服務(wù)延伸態(tài)度。現(xiàn)代城曾因氨氣事件惹上官司，案件拖了一年多也一直沒有解決?，F(xiàn)代城開發(fā)商的無(wú)理由退房升級(jí)版甚至住宅實(shí)行三包概念的推出，使開發(fā)商成功地規(guī)避了入住可能引發(fā)的糾紛，并為樓市營(yíng)銷再添一個(gè)典型案例。開發(fā)商老總潘石屹稱，在SOHO現(xiàn)代城的氨氣事件發(fā)生后，“年息10％的無(wú)理由退房”期限結(jié)束時(shí)，只有12位業(yè)主辦理了退房手續(xù)，退房率不足1％，而退回的房子中的兩套成功地以超出原價(jià)20％的價(jià)格拍賣出手。另外通過(guò)開發(fā)商的租賃服務(wù)，使業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)在市場(chǎng)上保值、升值并獲得較高的租金回報(bào)，化解了矛盾。把一切有利的和不利的事情都變?yōu)楣P(guān)和營(yíng)銷手段，種種熱炒的新聞同時(shí)也為現(xiàn)代城開發(fā)商省去了大筆的廣告費(fèi)

（2）交房必須達(dá)到法定的以及約定的交付使用條件

交房，并不能簡(jiǎn)單地從字面理解出賣人在約定的時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達(dá)到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。

在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當(dāng)事人是否對(duì)房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個(gè)過(guò)程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來(lái)說(shuō)，新建商品房具備完整使用功能需要兩個(gè)要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收手續(xù)，并能在交付時(shí)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說(shuō)明書》。

2．延期交房的認(rèn)定

原則上，出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

（1）因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。

（2）因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃?！渡唐贩夸N售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完成項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案，并已取得政府主管部門的審批。對(duì)買受

人來(lái)說(shuō)，規(guī)劃、設(shè)計(jì)也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個(gè)小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，買受人所購(gòu)買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預(yù)期的發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案應(yīng)作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，應(yīng)視為嚴(yán)重違約。但是，如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改），或者是房屋在施工過(guò)程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。我們認(rèn)為，在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢(shì)變更”的理論，即訂立合同時(shí)作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動(dòng)，導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失，當(dāng)事人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，且該情勢(shì)變更的發(fā)生不可預(yù)見，不可歸責(zé)于當(dāng)事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當(dāng)事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論，由于情勢(shì)發(fā)生變更而導(dǎo)致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責(zé)任。雖然當(dāng)前我國(guó)立法尚沒有確立情勢(shì)變更原則，但實(shí)務(wù)中可依據(jù)情勢(shì)變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定予以處理。

3．延期交房的法律后果

（1）買受人的合同解除權(quán)

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。

（2）出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

延期交房協(xié)商方案

一、目前不能驗(yàn)收交房的原因及解決問(wèn)題的時(shí)間表: 至今不能交房的原因：

一是正式電尚未接通;二是配套公建(1,497平方米)未建。

現(xiàn)配套公建的工程規(guī)劃許可證已辦理完畢、施工許可證辦理中。

正式電方案已批準(zhǔn),工程合同在洽談中。

北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱亞奧先科)鄭重承諾: 1)兩項(xiàng)工程于2011年3月開工、8月完工。

2)開工后每月報(bào)告工程進(jìn)度并歡迎買受人檢查。

二、交房時(shí)間: 2011年8月30日前。

三、延期交房補(bǔ)償方案

方案A：亞奧先科為買受人租用過(guò)渡房至實(shí)際交房時(shí)止，租金由亞奧先科承擔(dān)。

方案B： 按照買受人已付房款(含首款及個(gè)貸或公積金)的日萬(wàn)分之一,2010年9月1日起計(jì), 交房后30日內(nèi)由亞奧先科將補(bǔ)償款給付買受人。

上述兩種方案不可同時(shí)適用，買受人自行選擇為方案()。

四、亞奧先科承諾及聲明:

1)在5號(hào)樓及7號(hào)樓預(yù)售證延期以及3號(hào)樓預(yù)售許可獲批準(zhǔn)后30個(gè)工作日起至交房時(shí)止,亞奧先科按月向2010年12月21日前已與亞奧先科簽了補(bǔ)充條款及本協(xié)商方案的買受人支付感謝配合費(fèi)(每月每戶人民幣2,000元);按月向2010年12月25日20時(shí)前與亞奧先科簽補(bǔ)充條款及本協(xié)商方案的買受人支付感謝配合費(fèi)(每月每戶人民幣1,500元)。

2)不會(huì)就延期交房補(bǔ)償與其他買受人簽更優(yōu)惠的方案。

3)2010年12月25日20時(shí)前未與亞奧先科簽定補(bǔ)充條款及本協(xié)商方案的,按預(yù)售合同履行。如有糾紛均經(jīng)法律途徑解決。

4)如因上丵訪使亞奧先科失去正常的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)必須的條件而被迫停工, 亞奧先科無(wú)法對(duì)交房時(shí)間作任何承諾。后果由責(zé)任方承擔(dān), 亞奧先科保留依法索賠的權(quán)力。

五、買受人承諾:

1)支持北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的正常的建設(shè)及經(jīng)營(yíng),包括5號(hào)樓及7號(hào)樓預(yù)售證延期以及3號(hào)樓預(yù)售許可獲批準(zhǔn)。

2)即日起至2011年8月30日前不上丵訪、不影響亞奧先科的建設(shè)、銷售及辦公。

3)如未遵守上述承諾,即放棄延期交房補(bǔ)償及感謝配合費(fèi)。

六、本協(xié)商方案一式3份，雙方各執(zhí)1份，報(bào)空有關(guān)部門1份,具有同等效力。

買受人簽字(手印):

北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(蓋章)2010年12月 日

延期交房應(yīng)急方案

一、延期交房總體原則

? 盡管驗(yàn)收證不能在短時(shí)間拿到手，只要可以交付，就發(fā)通知交房。用特快專遞，留回執(zhí)。

二、延期交房銷售部門工作

? 如果客戶強(qiáng)烈要求的話可以采取拖的原則,能拖一天是一天,到拖部不下去的時(shí)候在給他即使付違約金也是最少的，原則是盡量不留證據(jù),以免有官司纏身。

三、延期交房開發(fā)商工作

? 通過(guò)核心高層向工程部等各部門施加壓力，讓他們?cè)谧疃痰臅r(shí)間內(nèi)完成工程進(jìn)度；

? 做政府部門的工作，看看有沒有灰色路線，在驗(yàn)收條件不具備的情況下，提前拿到相關(guān)的政府可以允許交付的文件，然后一些配套設(shè)施再迅速跟進(jìn)。

? 抓緊時(shí)間辦理房屋的質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等，特別是綜合驗(yàn)收（備案表）。驗(yàn)收時(shí)間盡量提前寫。

? 房屋交付的時(shí)候可以多贈(zèng)送的小禮品（如滅火器、工具箱等），給業(yè)主不錯(cuò)的感覺；

附：

致歉信

XX（先生 女士）：

感謝您對(duì) 鹽城金x房地產(chǎn)公司所開發(fā)的城南%%項(xiàng)目的青睞和厚愛。自從簽訂購(gòu)房合同后，在您的大力配合下我們的各項(xiàng)工作進(jìn)行的非常順利，在次我們表示真誠(chéng)地感謝。

近期，由于（民工總是遲到等原因（找個(gè)客戶能接受的原因），天氣經(jīng)常下雨，）造成了在約定期內(nèi)無(wú)法交房，特此通知你，并請(qǐng)您諒解。我們將在保證工程質(zhì)量的前提下，以盡快的速度完工交房。

希望在以后的相關(guān)工作中還是能得到你的大力配合。

不勝感激??！

鹽城金x地產(chǎn)開發(fā)公司

2009-11-26

逾期交房協(xié)議書

甲方： 乙方：

甲乙雙方于2011年月日簽訂商品房買賣合同，合同約定于 交房。因 什么原因造成逾期交房?，F(xiàn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達(dá)成以下諒解協(xié)議：

1.甲乙雙方同意繼續(xù)履行商品房買賣合同（除違約責(zé)任條款外）2.乙方同意在2011年收房

3.甲方同意以代乙方向本小區(qū)物業(yè)管理公司支付*個(gè)月（）物業(yè)管理費(fèi)的方式承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。具體支付方式由甲方與物業(yè)管理公司另行協(xié)商。

4.乙方同意豁免甲方其他違約責(zé)任，即除本協(xié)定約定外，放棄依據(jù)商品房買賣合同，向甲方主張高于或有別于本協(xié)議約定的違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)。5.本協(xié)議一式兩份，經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。

一、1、2、問(wèn)題處理銜接機(jī)制：

對(duì)目前收集的問(wèn)題分類，各部門分別形成處理方案和說(shuō)辭。具體客戶處理程序：

一般性疑難問(wèn)題客戶服務(wù)中心給予解答→爭(zhēng)議性疑難問(wèn)題分類（工程、物業(yè)、銷售）上報(bào)各負(fù)責(zé)人在客服中心辦公室處理→重大投訴問(wèn)題或可能引起群訴的問(wèn)題上報(bào)總指揮商議解決。

二、1、2、其他事項(xiàng)

參加交房的各部門人員應(yīng)主動(dòng)熟悉交房現(xiàn)場(chǎng)、相關(guān)業(yè)主問(wèn)答。各部門參加交房的協(xié)助人員于2007年7月16 日14：00準(zhǔn)時(shí)參加管理處組織的培訓(xùn)，16:00參加交房演練。

3、在交房期間，每天早上8:00開早例會(huì)，每天18:00—19:00進(jìn)行小結(jié)，各組負(fù)責(zé)人將當(dāng)天情況整理匯報(bào)，交房協(xié)助人員準(zhǔn)時(shí)參加。

第三篇：延期交房通知

尊敬的各位南明新苑業(yè)主：

為迎接旅發(fā)大會(huì)，市委市政府對(duì)南環(huán)路進(jìn)行擴(kuò)建，因城市道路擴(kuò)建規(guī)劃的影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目（南明新苑C、D棟）用地規(guī)劃發(fā)生變更。影響本項(xiàng)目（南明新苑）取得房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收備案的時(shí)間。南明新苑開發(fā)項(xiàng)目組目前正在積極向市政府及相關(guān)部門匯報(bào)協(xié)調(diào)解決此事。為此，原定于2012年4月30日的交房時(shí)間延遲，現(xiàn)暫定交房時(shí)間為2012年7月30日，如有變動(dòng)則另行通知。由此給廣大業(yè)主帶來(lái)的不便，敬請(qǐng)諒解！

特此通知

六盤水三泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2012年5月1日

XX（先生 女士）：

感謝您對(duì) 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)公司（開發(fā)公司名稱）所開發(fā)的人民大會(huì)堂（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目的青睞和厚愛。自從簽訂購(gòu)房合同后，在您的大力配合下我們的各項(xiàng)工作進(jìn)行的非常順利，在次我們表示真誠(chéng)地感謝。

近期，由于民工總是遲到等原因（找個(gè)客戶能接受的原因）造成了在約定期內(nèi)無(wú)法交房，特此通知你，并請(qǐng)您諒解。我們將在保證工程質(zhì)量的前提下，以盡快的速度完工交房。希望在以后的相關(guān)工作中還是能得到你的大力配合。

不勝感激?。?/p>

第四篇：逾期交房的案例參考

逾期交房的案例參考

發(fā)布日期：2012-04-28作者：徐濤律師

交房時(shí)房子沒驗(yàn)收青島開發(fā)商賠房主６萬(wàn)違約金

http2009-7-7齊魯晚報(bào)

關(guān)鍵詞：開發(fā)商房子違約金

摘要：姜某與青島某置業(yè)公司簽訂合同，約定購(gòu)買該公司開發(fā)的一套住房，交房時(shí)，姜某認(rèn)為房子沒竣工驗(yàn)收拒絕接收房屋。6日，記者從青島市中院獲悉，法院終審判決青島某置業(yè)有限公司支付給姜某違約金6.6萬(wàn)余元。

舜網(wǎng)訊姜某與青島某置業(yè)公司簽訂合同，約定購(gòu)買該公司開發(fā)的一套住房，交房時(shí)，姜某認(rèn)為房子沒竣工驗(yàn)收拒絕接收房屋。6日，記者從青島市中院獲悉，法院終審判決青島某置業(yè)有限公司支付給姜某違約金6.6萬(wàn)余元。

據(jù)了解，姜某打算購(gòu)買青島某置業(yè)公司開發(fā)的某山莊一套建筑面積210.27平方米的住房，雙方于2005年6月21日簽訂了商品房買賣合同。2005年11月29日，青島某置業(yè)公司對(duì)外聲稱，該公司開發(fā)建設(shè)的某山莊已驗(yàn)收并且具備交房條件，并于次日起開始辦理交房手續(xù)。姜某以房子沒竣工驗(yàn)收為由拒絕接收房屋。庭審中，姜某稱青島某置業(yè)公司沒有出具住宅質(zhì)量保證書及使用書，故有權(quán)拒絕交接，青島某置業(yè)公司則稱該兩份說(shuō)明是在房屋交接時(shí)交付被告，因姜某拒絕交接，故不能獲得兩份說(shuō)明書。從青島某置業(yè)公司提供的建筑工程竣工驗(yàn)收備案表來(lái)看，姜某購(gòu)買的房屋具備交付條件的日期為2006年12月8日。據(jù)了解，雙方之間到現(xiàn)在也沒有交接房屋。

法院認(rèn)為，從青島某置業(yè)公司提供的竣工驗(yàn)收備案表來(lái)看，青島某置業(yè)公司刊登交房通知時(shí)房屋尚未竣工驗(yàn)收，根本不具備交付條件，房子直到2006年l2月8日之后才具備交付條件。青島某置業(yè)公司逾期交房的行為造成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償姜某從2005年11月29日至2006年l2月8日的損失。

交付未竣工驗(yàn)收合格之商品房是否還應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金

來(lái)源重慶市渝中區(qū)人民法院作者游中川編輯衡平于心點(diǎn)擊1521更新時(shí)間2008-10-28

【基本案情】

2004年7月18日甲與乙房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定乙應(yīng)于2005年12月31日前將質(zhì)量驗(yàn)收合格及竣工驗(yàn)收合格的房屋交付甲使用。如逾期交房甲仍要求繼續(xù)履行合同時(shí)，乙應(yīng)自約定交房的最后期限的第二天起至實(shí)際交房之日止每日按甲已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付逾期交房違約金。該合同簽訂后，甲向乙支付了全部購(gòu)房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向甲實(shí)際交付了房屋，但其所交付的房屋只通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，還未竣工驗(yàn)收合格。甲在明知該房未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的情況下，仍在房屋交接表中“業(yè)主意見”欄簽署了“同意接房”,并實(shí)際占有了該房屋。但該房屋至2007年9月30日還未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，由于此前乙已將2007年1月1日之前的逾期交房違約金支付給甲，因此甲于2007年9月25日起訴要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按甲已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付逾期交房違約金。

【分岐】

對(duì)甲的違約金請(qǐng)求是否支持有兩種意見。一種意見認(rèn)為，由于雙方已辦理了房屋交接手續(xù)，且甲在明知該房屋未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的情形下，仍表示同意接房并實(shí)際占有了房屋，應(yīng)視為房屋的交付使用。至此，乙應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的逾期交房違約金的責(zé)任已經(jīng)終止。因此對(duì)甲要求乙承擔(dān)違約金的請(qǐng)求不予支持。另一種意見認(rèn)為，截止至乙將房屋交付給甲使用時(shí)，該房屋還未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不符合合同約定的交付條件，因此乙應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任直至交付合格的房屋為止。由于在雙方的書面交接房手續(xù)中已經(jīng)載明房屋不符合合同約定的交付條

件，甲仍予以簽收接房。為此，乙仍應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金，但違約責(zé)任額度可以酌情減輕至每日萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算。

【評(píng)析】

本案是一起商品房買受人要求房地產(chǎn)公司給付逾期交房違約金的案件。我國(guó)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條明確規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼?，除當(dāng)事人另有約定外，房地產(chǎn)公司在合同約定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，則其房屋交付使用義務(wù)履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問(wèn)題。但本案的特殊性在于我國(guó)法律明確禁止將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用，而乙房地產(chǎn)公司恰是違反該規(guī)定將尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收之房屋轉(zhuǎn)移給甲占有。甲在接收房屋后其以乙房地產(chǎn)公司所交付的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格為由要求乙支付逾期交房違約金，對(duì)甲方的訴求是否應(yīng)予以主張，筆者認(rèn)為應(yīng)通過(guò)對(duì)以下幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行剖析后再下結(jié)論。

1、乙房地產(chǎn)公司“交付使用”行為是否有效？

我國(guó)《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不得交付使用。因此，如果房地產(chǎn)公司將尚未竣工驗(yàn)收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定。但禁止性規(guī)范又可以分為效力性的禁止性規(guī)范和管理性的禁止性規(guī)范，只有違反了效力性的禁止性規(guī)范的行為才無(wú)效。其中效力性的禁止性規(guī)范禁止的是特定交易行為的發(fā)生，而管理性的禁止性規(guī)范并不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應(yīng)資格進(jìn)行該交易行為。因此在本案中要判斷乙房地產(chǎn)公司交付使用行為是否有效，應(yīng)先識(shí)別我國(guó)法律法規(guī)關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的規(guī)范到底是屬于效力性禁止性規(guī)范還是管理性禁止性規(guī)范。如果該規(guī)范是效力性禁止性規(guī)范，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為無(wú)效；反之，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為有效的，應(yīng)視其履行了交付使用義務(wù)。

由于商品房也是建筑工程的一種，因此建筑法律法規(guī)和商品房法律法規(guī)均有關(guān)于商品房交付使用的法律規(guī)定。我國(guó)《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。”而《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；

（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；

（三）對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的?！睆奈覈?guó)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房交付使用條件的規(guī)定可以看出，我國(guó)法律法規(guī)禁止房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用，因此該類規(guī)范應(yīng)屬于禁止性法律規(guī)范。同時(shí)從該類規(guī)范設(shè)立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付使用；而且從行為后果上看，房地產(chǎn)公司如果違反了該規(guī)定，則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。所以該類關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范應(yīng)為管理性的禁止性規(guī)范。在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房轉(zhuǎn)移給甲占有的行為雖然違反了法律的禁止性規(guī)定，但由于違反的是管理性的禁止性規(guī)定，因此乙公司的轉(zhuǎn)移占有行為應(yīng)視為有效的交付使用。

2、甲明知商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格而接房，雙方是否對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了變更？商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務(wù)人實(shí)施給付時(shí)，債權(quán)人應(yīng)積極配合受領(lǐng)給付，但如債務(wù)人是部分履行且該部分履行損害債權(quán)人利益的，則債權(quán)人有權(quán)拒絕接受該履行。如我國(guó)《合同法》第七十二條：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人部分履行債務(wù)，但部分履行不損害

債權(quán)人利益的除外。”因此在合同履行過(guò)程中，債權(quán)人拒絕部分履行要受到法律的限制，但債權(quán)人接受部分履行則是完全可以的。因此在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之商品房轉(zhuǎn)移給甲占有時(shí)，甲在明知該履行不符合合同約定的情況下，其可以接受該履行。但甲接收未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之房屋，并不能視為雙方對(duì)房屋交付條件達(dá)成了變更。因?yàn)榧走x擇接房，其并未放棄追究乙方履行不符合合同約定的違約責(zé)任。而且根據(jù)我國(guó)《合同法》第七十七條“當(dāng)人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定，只有雙方協(xié)商一致才能變更協(xié)議。但在本案中，乙房地產(chǎn)公司明確告知其所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，其并未作出變更房屋交付條件的意思表示；而甲也僅對(duì)是否接收未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之商品房作出表示。因此雙方并未對(duì)房屋交付條件進(jìn)行協(xié)商，因而房屋交付條件并未變更。此外，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，該基本交付條件由國(guó)家通過(guò)立法予以強(qiáng)制干預(yù)，如果當(dāng)事人協(xié)商約定的交付條件低于標(biāo)準(zhǔn)，則該約定因排除適用法律強(qiáng)制性規(guī)范而無(wú)效。因此甲明知房屋質(zhì)量未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格而接收房屋，并不能視為雙方未對(duì)房屋交付條件進(jìn)行變更。

3、乙房地產(chǎn)公司交付使用的房屋不符合合同約定，應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任？

我國(guó)《合同法》第六十條明確規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”在本案中，甲與乙在《商品房買賣合同》中明確約定，乙應(yīng)在2005年12月31日前將質(zhì)量驗(yàn)收合格及竣工驗(yàn)收合格的房屋交付給甲使用。從該約定看，乙將房屋交付使用包含兩個(gè)層面的內(nèi)容：一是要在約定期限內(nèi)將房屋交付給甲使用；二是要確保其在約定期限內(nèi)所交付的房屋經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格。因此，雖然乙房地產(chǎn)公司在2006年12月1日將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋轉(zhuǎn)移給甲占有應(yīng)視為有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，該房屋質(zhì)量不符合合同的約定，因此乙房地產(chǎn)公司交付使用行為違約。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百五十五條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任?！倍逗贤ā返谝话僖皇粭l規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任?！币虼嗽诒景钢?，乙應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任――如逾期交房甲仍要求繼續(xù)履行合同時(shí)，乙應(yīng)自約定交房的最后期限的第二天起至實(shí)際交房之日止每日按甲已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付逾期交房違約金。由于在該約定中“逾期交房”是指逾期交付質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格的房屋，其包含了兩個(gè)層面的內(nèi)涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋質(zhì)量驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格逾期。因此乙房地產(chǎn)公司于2006年12月1實(shí)際交付了未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋，沒有“逾期交房”第一個(gè)層面的違約行為。但由于其所交付的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，故其仍存在“逾期交房”第二個(gè)層面的行為――竣工驗(yàn)收合格逾期。

綜上，根據(jù)“逾期交房”包含兩個(gè)層面的違約行為，乙房地產(chǎn)公司僅存在第二層面的逾期行為。因此筆者同意第二種意見,乙仍應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金，但違約責(zé)任額度可以酌情減輕至每日萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算。

西安首例違規(guī)交房業(yè)主起訴公正判決維權(quán)成功

——西安市雁塔區(qū)法院維護(hù)公民合法權(quán)利的一個(gè)典型判例

房地產(chǎn)開發(fā)商欺騙業(yè)主、恃強(qiáng)凌弱的做法已經(jīng)激發(fā)了絕大多數(shù)民眾的不滿和反感，已經(jīng)發(fā)展成破壞社會(huì)公平公信、阻礙社會(huì)和諧的重要因素。隨著我國(guó)依法治國(guó)和法制文明進(jìn)程的加快，大部分公民的維權(quán)意識(shí)和各級(jí)法院的公正執(zhí)法意識(shí)都在增強(qiáng)，這在一定程度上已經(jīng)成為我國(guó)加快司法文明步伐的強(qiáng)大動(dòng)力。

日前，西安市雁塔區(qū)人民法院就原告王先生起訴開發(fā)商（西安榮康置業(yè)有限公司）違規(guī)交房一案，作出判決：（1）由被告承擔(dān)從合同約定的應(yīng)交房之日起至實(shí)際交房之日期間的違約金；（2）限被告于判決生效后十日內(nèi)將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋實(shí)際交付原告；（3）由被告承擔(dān)案件受理費(fèi)。宣判后原告遵照法院要求，積極與被告聯(lián)系接收房屋，但被告卻不愿交房。被

告明確表示不服一審判決，并表示要利用一切關(guān)系和辦法在中級(jí)法院打贏官司。

被告的態(tài)度和做法給王先生增添了擔(dān)憂：在如今公開公正的執(zhí)法環(huán)境下，開發(fā)商利用一切關(guān)系和辦法是否會(huì)真的奏效？一審判決會(huì)不會(huì)在二審中被開發(fā)商的“有效運(yùn)作”徹底翻案？王先生同時(shí)堅(jiān)信：不斷完善的法律體系和公正執(zhí)法是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要因素，法律是公正的、神圣的。

王先生真誠(chéng)希望社會(huì)各界能夠高度關(guān)注此案；希望“陽(yáng)光”能夠阻隔一切影響公正判決的陰暗運(yùn)作；希望廣屏蔽詞語(yǔ)律工作者能夠主持正義、保護(hù)弱者；希望媒體跟蹤報(bào)道，進(jìn)行監(jiān)督；希望得到廣大弱勢(shì)群體的支持和幫助。他也希望此案的終審判決能夠成為保護(hù)弱勢(shì)群體合法權(quán)益不受侵害的典型判例。案情簡(jiǎn)況：

原告王先生（業(yè)主）2005年3月30日與被告西安榮康置業(yè)有限公司（開發(fā)商）簽訂了買賣“世紀(jì)頤園”小區(qū)A座（位于雁塔區(qū)趙家坡）商品房的合同，約定2006年5月28日交房。因開發(fā)商不能提供符合法律規(guī)定和合同約定的證明房屋符合交房條件的有關(guān)資料，王先生拒絕接收房屋。2007年9月，王先生向西安市雁塔區(qū)人民法院提出起訴，請(qǐng)求法院判令被告承擔(dān)逾期交房違約金，并繼續(xù)履行合同。

法院審理查明：被告提出交房時(shí)，向業(yè)主提供或出示了《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗(yàn)收簽到表》、《竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要》等文件，因原告要求被告出示《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、消防驗(yàn)收合格證明，被告未能出示，原告遂拒絕接房。庭審中，原告認(rèn)為雙方在合同第八條約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”中“驗(yàn)收合格”不僅應(yīng)具備《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》還應(yīng)具備《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、消防驗(yàn)收合格證明；被告認(rèn)為其具備了《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗(yàn)收簽到表》、《竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要》等文件即代表“驗(yàn)收合格”。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房買賣合同合法有效，受法律保護(hù)。雙方對(duì)合同第八條約定的“驗(yàn)收合格”理解發(fā)生爭(zhēng)議，在合同中對(duì)“驗(yàn)收合格”的含義又未做解釋，在此情況下，所做解釋首先應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。法院在援引了《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》等法律條文后，認(rèn)為商品房“驗(yàn)收合格”應(yīng)指該房屋工程取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》，而被告在交房時(shí)所具備的《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗(yàn)收簽到表》、《竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要》等文件，只能證明被告對(duì)該商品房進(jìn)行了驗(yàn)收，不能證明該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，因被告交房時(shí)缺少相關(guān)部門的認(rèn)可文件，故逾期交房的責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。

法院判決：

一、被告西安榮康置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告2006年5月29日至2007年9月17日期間逾期交房違約金以及2007年9月18日至被告將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋實(shí)際交付原告之日期間逾期交房違約金。

二、被告西安榮康置業(yè)有限公司本判決生效后十日內(nèi)將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋實(shí)際交付原告。

本案件受理費(fèi)1782元，由被告負(fù)擔(dān)。

第五篇：民事延期判決申請(qǐng)書

民事延期判決申請(qǐng)書

民事延期判決申請(qǐng)書一：延期審理申請(qǐng)書

人民法院：

關(guān)于

訴

一案，貴院定于

月

日開庭審理的通知我已收到?，F(xiàn)因

特申請(qǐng)人民法院延期審理。請(qǐng)人民法院審查批準(zhǔn)。

申請(qǐng)人

年 月 日

>民事延期判決申請(qǐng)書二：延期審判申請(qǐng)書>>（191字）

申請(qǐng)人：XXX

申請(qǐng)事項(xiàng)：請(qǐng)求法院延期對(duì)XXX（案號(hào)）延期審理。

申請(qǐng)理由：

申請(qǐng)人訴XXX交通事故人身?yè)p害賠償糾紛一案，你院正在審理當(dāng)中。由于申請(qǐng)人在事故受傷較重，應(yīng)當(dāng)可以評(píng)上殘疾等級(jí)，獲得殘疾賠償金。但起訴時(shí)由于時(shí)間倉(cāng)促，申請(qǐng)人未能作傷殘鑒定，為了能夠一次性解決問(wèn)題，減少訴累，但本人申請(qǐng)延期審理，等本人傷殘鑒定結(jié)論出來(lái)增加訴訟請(qǐng)求后，再恢復(fù)審理。

此致

XXX人民法院

申請(qǐng)人簽字：

年月日

>民事延期判決申請(qǐng)書三：民事延期判決申請(qǐng)書>>（80字）

申請(qǐng)人：（基本情況）

請(qǐng)求事項(xiàng)：

延期執(zhí)行（）Χ法民初字第ΧΧ號(hào)民事判決書事實(shí)與理由：

（寫明原判決書的內(nèi)容、延期執(zhí)行的具體事實(shí)等）

此致

ΧΧ

人民法院

申請(qǐng)人：

年 月 日

>民事延期判決申請(qǐng)書四：民事延期判決申請(qǐng)書>>（366字）

申請(qǐng)人：中山市××××有限公司，住所：廣東省中山市××鎮(zhèn)××區(qū)××路××號(hào)。法定代表人：×××，總經(jīng)理

被申請(qǐng)人：××市××××加工廠，住所:××市××區(qū)鎮(zhèn)××區(qū)××路××號(hào)，法定代表人：×××，廠長(zhǎng)

請(qǐng)求事項(xiàng)：請(qǐng)求人民法院依法延長(zhǎng)對(duì)被申請(qǐng)人賬號(hào)2144××6740××000××（戶名：××市××××加工廠，開戶行：交通銀行××市××分行××支行）的凍結(jié)等財(cái)產(chǎn)保全措施的期限。

事實(shí)和理由：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人因買賣合同糾紛一案，在訴訟中經(jīng)申請(qǐng)人書面申請(qǐng)，人民法院依法裁定并對(duì)被申請(qǐng)人的賬號(hào)采取了凍結(jié)等財(cái)產(chǎn)保全措施?，F(xiàn)經(jīng)人民法院依法判決，被申請(qǐng)人仍未履行判決書確定的義務(wù)。為防止被申請(qǐng)人采取轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等妨害民事訴訟的措施，特申請(qǐng)貴院延長(zhǎng)對(duì)被申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)保全措施的期限。

祈盼批準(zhǔn)為謝！

此致××市××區(qū)人民法院！

申請(qǐng)人：中山市××××有限公司

年 月 日

>民事延期判決申請(qǐng)書五：延期審理申請(qǐng)書>>（409字）

申請(qǐng)人：河南某某有限公司，住所地鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)某某號(hào)。

法定代表人：張某某，總經(jīng)理。

請(qǐng)求事項(xiàng)

關(guān)于鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（20XX）開民初字第283號(hào)“被申請(qǐng)人李某某訴申請(qǐng)人河南某某有限公司借款合同糾紛”一案，現(xiàn)因申請(qǐng)人因身體原因無(wú)法按期出庭，請(qǐng)求人民法院延期審理。

事實(shí)與理由

被申請(qǐng)人李某某訴申請(qǐng)人河南某某有限公司借款合同糾紛一案，貴院業(yè)已立案受理。申請(qǐng)人的法定代表人張某某因眼部受傷造成一只眼睛失明，現(xiàn)在北京住院，擬在本周實(shí)施手術(shù)，若本周能安排上，則20XX年6月30號(hào)可以出院，若本周安排不上，則出院日期暫無(wú)法確定，故無(wú)法按期參加開庭審理；且本案中張某某最清楚案件具體情況，其不出庭不便查明事情真相。為保障申請(qǐng)人出庭參加訴訟的權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第132條第1款之規(guī)定，特請(qǐng)求人民法院推延本案開庭審理日期。

此致

鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院

申請(qǐng)人：河南某某有限公司

20XX年5月18日