第一篇：西安房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

西安房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 “十一五”期間，伴隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活的持續(xù)改善，西安市房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，在中央和地方一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的推動下，西安市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴張、開發(fā)實力明顯增強，開發(fā)結構逐步優(yōu)化、商品住房購銷兩旺的良好局面。2010年西安市商品房銷售量達1428.75萬平方米，同比上漲9.30%。

2011年，由于在國家政策的持續(xù)調(diào)控下，當年西安商品房銷售量為1088.04萬平方米，同比下滑23.85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬平方米，同比下滑26.2%。

2012年上半年，西安商品住房新增供應量為200.31萬平方米、成交量達170.72萬平方米，上半年西安市區(qū)樓市供需比約1:0.85，顯示西安樓市供需關系基本平衡。受全國樓市的影響，西安年初樓市氛圍也呈現(xiàn)低迷，進入3月后，樓市回暖跡象明顯，之后的四月市場經(jīng)過調(diào)整后，又迎來了“紅五”，6月份成交量更是創(chuàng)了近一年多來的新高。

西安雖然是二線城市，一方面具有二線城市發(fā)展的共有優(yōu)勢，另一方面西安的發(fā)展特有優(yōu)勢在于它是一個相對的中心城市。西安的房地產(chǎn)市場本身就比北京、廣州、深圳等地起步晚，中國房地產(chǎn)這幾年競爭比較激烈，像北京、上海、深圳地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達到一個高度，空間受限，而西安的城市化進程也遠沒有達到完善的程度。房地產(chǎn)對拉動西安市經(jīng)濟、促進經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展具有重要意義，在當前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)業(yè)在確保經(jīng)濟快速增長中，有著更為重要的作用。所以作為二線城市的西安市房地產(chǎn)行業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。中投顧問發(fā)布的《2013-2017年西安房地產(chǎn)市場投資分析及前景預測報告》共十八章。首先介紹了房地產(chǎn)的定義、分類、市場特點等，接著分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概況、西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境以及西安房地產(chǎn)業(yè)的運行情況。然后分別介紹了西安房地產(chǎn)市場的調(diào)查情況及西安土地市場、住宅市場、別墅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、寫字樓市場、二手房市場的發(fā)展。隨后，報告對西安房地產(chǎn)市場做了區(qū)域及板塊分析、市場營銷分析、投融資分析和政策背景分析；最后對西安房地產(chǎn)市場的未來前景及發(fā)展趨勢進行了科學的預測。

本研究報告數(shù)據(jù)主要來自于國家統(tǒng)計局、城市統(tǒng)計局、房產(chǎn)管理局、住建部、發(fā)改委、財政部、中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心、中投顧問市場調(diào)查中心、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會以及國內(nèi)外重點刊物等渠道，數(shù)據(jù)權威、詳實、豐富，同時通過專業(yè)的分析預測模型，對行業(yè)核心發(fā)展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對西安房地產(chǎn)市場有個系統(tǒng)深入的了解、或者想投資西安房地產(chǎn)，本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

一、2014年限購令政策不會退出

近年來以限購、限貸、限價等為手段的行政化調(diào)控的房地產(chǎn)市場調(diào)控，有形之手無處不在隨時顯現(xiàn)。行政手段簡單靈活反應直接，出手快見效也快，容易實現(xiàn)短期目標，這是其突出優(yōu)點。

目前全國已經(jīng)出臺限購令的城市共有45個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點城市。

以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進的過程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨后又提出2014年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施，很明顯，關于限購何時退出房地產(chǎn)市場又成為市場焦點問題。

二、2014 年將是行政性調(diào)控向市場化改革的過渡

2014年區(qū)域分化的態(tài)勢將延續(xù)，一二線供求格局難改，房價上漲壓力下仍是調(diào)控焦點區(qū)域，三四線城市房地產(chǎn)問題的解決在于新型城鎮(zhèn)化的建設力度。房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊，地產(chǎn)調(diào)控政策在2014年處于摸石頭階段，各地開始試點。事實上，新一屆政府一直在關注房地產(chǎn)市場的變化，不提“調(diào)控”不代表不調(diào)控了。

2014年，樓市調(diào)控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實施以及對農(nóng)村土地入市的推進，都將給這個敏感行業(yè)帶來更多的未知數(shù)。同時，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，堅持開展房地產(chǎn)市場形勢分析，研究房地產(chǎn)市場調(diào)控的長遠機制。此外，包括經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

2014年是我國整個房地產(chǎn)新一輪改革的元年，我們未來整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個新的周期，眾多房企對中國經(jīng)濟結構的調(diào)整轉型非常期待。毋庸諱言，在現(xiàn)實版的調(diào)控政策訴求上，我們顯然過多地強調(diào)了短期調(diào)控目標，尤其是房價控制目標。

三、2014年不同城市的量價走勢和政策導向的分化繼續(xù)加劇

十八屆三中全會召開，各個城市也都密集的推出了“京七條”、“滬七條”、“深八條”，這些熱點城市響應國家政策，都在做區(qū)域性或者自發(fā)性的調(diào)控，這些動作到2014年還是會產(chǎn)生一些后續(xù)性作用。從大經(jīng)濟環(huán)境來看，經(jīng)濟會議上釋放的信號也是穩(wěn)中求進，貨幣政策不會很寬松，或者馬上流動性增強，這就意味著房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，不會出現(xiàn)大幅度的波動?；貧w到市場層面，2014年樓市走向會更趨向于市場化，尤其是北京市場，未來會向著更加尊重市場的角度發(fā)展。政策調(diào)控這只無形的手會慢慢的撤出市場，并通過自住型商品房等改變供應結構來實現(xiàn)市場的自我平衡。

面向2014年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會有起色，所以2014年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。

2014年房地產(chǎn)將會出現(xiàn)新的量價走勢，每個地區(qū)的房價走勢和當?shù)氐恼邔⒗^續(xù)加劇。一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續(xù)，房價上漲壓力依然突出，政策有加碼的可能性。與此同時，多數(shù)二線城市供需均衡、價格平穩(wěn);大多數(shù)三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數(shù)城市或將繼續(xù)松綁政策鼓勵需求。

四、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受《決定》的影響仍將持續(xù)

無論是十八屆三中全會公報，還是《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)，本次會議相關文獻提及房地產(chǎn)的內(nèi)容有限，有關表述往往簡明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和預測三中全會后房地產(chǎn)政策的新趨向?三中全會《決定》提出市場在資源配置中的決定性作用，并強調(diào)經(jīng)濟體制改革的所有領域均須遵循這條規(guī)律?？梢灶A期，去行政化調(diào)控，回歸市場化方向將成為房地產(chǎn)政策的必然選項。

由于房地產(chǎn)的特殊行業(yè)屬性，這些從宏觀全局到相關專門領域的綜合系統(tǒng)改革將不同程度地對其產(chǎn)生影響，甚至將深刻改變行業(yè)發(fā)展格局。比如《決定》對于政府與市場關系的厘定，對于市場在資源配置中決定性作用的強調(diào)將有助于扭轉房地產(chǎn)調(diào)控中的行政化偏向;提出鼓勵金融創(chuàng)新，提高直接融資比重必將改變房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境;對于新型城鎮(zhèn)化的改革推進將根本改變我國城鄉(xiāng)格局、城市格局從而改變房地產(chǎn)市場格局等。

注重短期目標，忽略長期訴求給行業(yè)發(fā)展帶來的弊端是顯而易見的，它容易導致政策的短期化取向，關注短期效應，追求短平快，忽略中長期的供求平衡問題和結構調(diào)整問題，忽略基礎制度的完善優(yōu)化，忽略長效機制的構建與改進。

2013年上半年的低利率環(huán)境和下半年至今的高利率環(huán)境

從房地產(chǎn)市場看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資51.35億元，比上年增長44.8%。商品房施工面積829.05萬平方米，增長32.7%；商品房銷售面積74.2萬平方米，下降3.0%。

第三篇：2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場一直是我國居民關注的熱點行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。現(xiàn)在對2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進行回顧。

2013年全年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應量持續(xù)增長。2013年全年社會融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是最高水平，顯示金融活動活躍，經(jīng)濟擴張動力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2013年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析1、2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行情況總覽

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應層面，2013年全國全年國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%。其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎設施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產(chǎn)用地的供應總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢。2008年-2010年的供應上升主要歸因于我國政府為了應對金融危機、保證經(jīng)濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發(fā)行的貨幣以及對房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來建設用地的增速供應。2010年國家發(fā)布了嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。2012年以來，受益于整體經(jīng)濟回暖和相關政策松動，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態(tài)勢。

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購置與房地產(chǎn)投資同向恢復。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱情正在快速恢復，開發(fā)商補庫存意愿強烈，未來房地產(chǎn)行業(yè)供應增加。

2013年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續(xù)上升，房企對行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2013年房地產(chǎn)行業(yè)重點上市公司運行情況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2013年業(yè)績預計公告。其中，預增公告33家，排除部分異常增速后的平均預增幅度為 117.87%；預減公告12家，平均預減幅度為-172.49%。如此大的預增與預減絕對值幅度顯示該行業(yè)內(nèi)的上市公司正出現(xiàn)顯著的業(yè)績分化，呈現(xiàn)出強者愈強、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢，銷售與業(yè)績狀況表現(xiàn)優(yōu)異?；谝压嫉臉I(yè)績預計公告，我們發(fā)現(xiàn)以金地、華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長。據(jù)預計，一線龍頭公司2013年業(yè)績預計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預計平均增長22.03%。

在經(jīng)濟平穩(wěn)運行的同時，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對房地產(chǎn)的直接調(diào)控干預程度會降低，更多依靠長效機制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟利好與政策松動的大背景下，2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預測

基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢，我們預測房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢。中性預期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預計在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預計在5%左右。

1、城市格局分化

從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標準化運營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績增長。然而，進入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟向好和政策趨向寬松的大背景下，一線城市房地產(chǎn)市場供不應求，而二三線城市房地產(chǎn)市場庫存積壓過大，市場出現(xiàn)嚴重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場趨勢，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預測2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績預告，業(yè)績增長的公司其平均預增幅度達到117.87%，業(yè)績下滑的公司其平均預減幅度達到-172.49%，預增與預減幅度絕對值的較大差距顯示了房企業(yè)績的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強者愈強的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強的市場把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠高于其他梯隊的房企，充足且合理的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲備方面相對落后，同時限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預計2014年行業(yè)集中度會繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房價的構成中，三分之一為地價，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構獲得。由于地產(chǎn)項目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

4、一二線重點城市房價將延續(xù)上漲態(tài)勢

我們預計，2014年我國一二線重點城市的房價仍將延續(xù)增長態(tài)勢。

首先，我們預測2014年的宏觀經(jīng)濟走勢將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)較強，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場流動性應該不會發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房價的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進一步擴大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長期來看，在利率市場化和金融管制放松的大背景下，國內(nèi)銀行很可能會

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房價很難下跌。

基于政府降低土地供應量將導致地價上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價格的上漲導致房價短期內(nèi)難以下跌。由于房價本身的組成要素沒有一個能降得下來，地方政府對土地財政的依賴依然突出，地方政府對房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強烈，土地市場熱度持續(xù)。

5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩

盡管我們預計2014年中國一二線重點城市的房價會延續(xù)上漲態(tài)勢，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個點，12 月份繼續(xù)增長，到2014年1月份依舊是正增長。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長的情況下，2014年的土地供應要比2013年增加很多，供求關系有望大幅緩和，因此房價漲幅將大幅下降。

另外，不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關政策的逐步執(zhí)行實施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項長效機制，有利于降低地方政府推高地價的沖動，并控制投機性需求，因此有利于降低房價的漲幅。

第四篇：中小型房地產(chǎn)行業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

企業(yè)人力資源管理師論文

（國家職業(yè)資格二級）

論文題目：中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

姓名：**身份證號：準考證號：所在省市：所在單位： *******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

中小型房地產(chǎn)行業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

* *

*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：近年來隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，作為傳統(tǒng)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了的長足進步，很多中小型房地產(chǎn)行業(yè)也運應而生；

中小型房地產(chǎn)企業(yè)多以民營私有企業(yè)為主，由于受公司的業(yè)務類型、專業(yè)化程度、發(fā)展戰(zhàn)略等因素的影響，在人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃、崗位分析、績效考核、薪酬管理、培訓開發(fā)等方面重視程度不夠；企業(yè)長期發(fā)展策略不明確，對人力資源投入較少，人員管理普遍較差等，造成企業(yè)員工滿意度普遍不高，流動性較大等問題，進而成為了制約企業(yè)進一步發(fā)展重要因素；

伴隨著行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出專業(yè)性強、風險大、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要具有扎實的專業(yè)知識、良好的心理素質(zhì)、長遠的眼光及很強的綜合能力。而現(xiàn)在大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)處在剛剛起步階段，管理的制度化、規(guī)范化程度很低。在深層次上制約著企業(yè)的進一步發(fā)展；人力資源管理作為獲取競爭優(yōu)勢的手段之一，在企業(yè)發(fā)展中起到的作用也越發(fā)重要起來；

一、目前中小型房地產(chǎn)人力資源現(xiàn)狀分析：

根據(jù)近日(1)北京仁達方略管理咨詢公司推出的針對現(xiàn)在大多數(shù)中小型

房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)狀調(diào)查推出《中國房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報告》，結合我司當前人力資源實際情況，目前中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的人力資源多呈現(xiàn)出以下特點

第一、組織結構模式普遍處于完善和發(fā)展中

大多數(shù)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍處于以項目運作為主導的階段，人員規(guī)模小，公司的組織模式基本圍繞項目展開，組織機構靈活、組織管理相對簡

單，管理制度、作業(yè)流程相對來說很不完善，在日常管理中隨意性較大；普遍缺乏高層次管理人才，企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標不清晰；結構和運營模式不規(guī)范；

第二，人員的招聘與配置相對不合理，造成人力資源浪費

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項目為主，對員工的實際成果和經(jīng)驗較為看重，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)人員招聘配置大多根據(jù)項目進展不同的階段來進行的，對招聘計劃和崗位分析缺乏規(guī)劃，人員招聘的配置缺乏合理性、系統(tǒng)性；比如前期拓展、土地儲備多以招聘項目管理、技術設計人員、市場策劃人員為主；進入工程建設階段多以招聘工程技術、工程施工、監(jiān)理人員為主；政府預售許可后多以市場營銷、前期物業(yè)管理人員配置為主；交房入伙時多以招聘配置售后服務、物業(yè)管理人員為主等，在綜合人力資源綜合配置考慮較少，從而造成在人員配置上的不合理性，造成崗位的重置和資源的浪費；

第三、人員的培訓與開發(fā)相對不完善，員工滿意度低、流動性較高

調(diào)查顯示房地產(chǎn)行業(yè)的人員的年齡結構相對比較集中，中小型企業(yè)年齡主體多在２６歲～３５歲年齡層次；大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相對明確，重視員工的能力培養(yǎng)與開發(fā)，員工的操作技能能得到很快提高，薪資水平提高較快；員工的滿意度相對較高、流動性較低、穩(wěn)定性較強；

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項目為主，為降低人力資源投入成本，管理人員多以臨時招聘和挖角大公司的有實際項目經(jīng)驗的中層管理者為主；基層員工多以年齡低、學歷低的員工為主；人力資源培訓缺乏合理的規(guī)劃、，即使安排了培訓，大多因為沒有合適培訓講師、培訓教材、專門的培訓設備、培訓設施、完善的培訓制度等方面的原因而流于形式；進而產(chǎn)生惡性循環(huán)，員工的滿意度不夠、員工隊伍流動性大等問題凸顯，成為制約企業(yè)的發(fā)展深層次因素。

第四，在薪酬策略上穩(wěn)定性較差

大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長遠，對員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視，因此他們的薪酬水平相對穩(wěn)定，又因為這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，因此他們的薪酬等級很明顯；而小型房地產(chǎn)公司，由于重視的是員工短期的實際經(jīng)營成果，因此薪酬制度非常靈活，但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導致了平均年薪水平不高。

第五，多數(shù)的企業(yè)績效管理流于形式，或者存在績效考核困難的問題。主要體現(xiàn)在：預算體系不健全，財務核算不準確，績效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，從而造成績效考核結果的失真；考核指標體系結構化不足，不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標缺乏，對工程技術類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標設計不夠到位；很多公司沒有規(guī)范的薪酬體系，在績效考核結果應用時，缺乏統(tǒng)一的參照標準；績效評估溝通反饋機制不盡完善。

第六，房地產(chǎn)行業(yè)員工的流動率較高，中小型房地產(chǎn)公司由于戰(zhàn)略短期性的特點，難以滿足員工對于個人發(fā)展空間穩(wěn)定性的追求，員工一般在積累了一定的工作經(jīng)驗後逐漸向大型房地產(chǎn)公司過渡。

另外由于績效考核的不規(guī)范性，對于低層次的一般員工和專業(yè)員工，利益動力機制的動態(tài)性欠佳，完全基于崗位職能的薪酬體制對于激勵一般員工的效果不明顯，導致了這類企業(yè)一部分人才的流失，流動去向主要為其他行業(yè)公司或薪酬水平較高的同行業(yè)公司。

另外，注重“用人”，忽視“育人”，也是人才流動率較高的重要原因。房地產(chǎn)行業(yè)的人才培養(yǎng)機制普遍不成熟。由于以項目運作為主，周期短、見效快，因此企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗、能上手的應聘者多一倍甚至幾倍的薪資，也不愿意自己培養(yǎng)人才。同時，由于人才供給和市場需求的巨大落差，人才獲取多采取高薪挖角方式。受房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤較高的影響，房地產(chǎn)行業(yè)人才的薪酬處于較高水平，這更加惡化了房地產(chǎn)企業(yè)寧愿挖人，不愿育人的人才獲取方式。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點建議：

基于對房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀的分析，結合人力資源管理的發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點，我們可以對房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理工作提出如下建議：

第一，探索組織模式，釋放組織和員工能量，支撐戰(zhàn)略發(fā)展。

良好的管理架構和組織模式，是房地產(chǎn)企業(yè)能否發(fā)展壯大的重要決定因素。高效、靈活的管控系統(tǒng)，有利于優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的分工協(xié)作，實現(xiàn)科學決策和對市場的快速響應；科學的管理流程系統(tǒng)，有利于組織內(nèi)部資源的充分發(fā)揮，有利于業(yè)務板塊之間、區(qū)域之間的協(xié)同聯(lián)動。房地產(chǎn)的行業(yè)環(huán)境在不

斷變化，未來的公司業(yè)務模式及擴張模式都需要進行創(chuàng)新與變革，因此，相應的組織架構與管理模式也需要持續(xù)優(yōu)化和調(diào)整。

第二，加強中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)領導層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)通過在職培訓、脫產(chǎn)進修等各種形式，加強領導決策層學習各種所需的專業(yè)知識。同時，讓他們加強實際鍛煉，不斷總結經(jīng)驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務實能力逐漸提高，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的科學性，盡量避免現(xiàn)在以項目為中心和重點的短視性決策行為；

第三，建立規(guī)范的員工培訓開發(fā)制度和人才培養(yǎng)機制

隨著人才競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應加大投入，進行人才儲備和培養(yǎng)。對一個期望長線發(fā)展的企業(yè)來說，人才不僅需要培養(yǎng)，更需要合理規(guī)劃，建設合理的、培訓、選拔、考核與升遷制度。如加大人才培養(yǎng)力度，致力于創(chuàng)建學習型組織。內(nèi)部培養(yǎng)人才，有利于企業(yè)文化的傳承，有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展，有利于打造配合默契的管理團隊。因此房地產(chǎn)企業(yè)應加大對自身人才培養(yǎng)的投入力度。構建系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系，針對不同類別層次人員，采取不同培養(yǎng)方式和形式。通過學習氛圍的營造，致力于創(chuàng)造學習型企業(yè)，孕育企業(yè)核心能力；

第四，適應市場競爭的需要建立合理的完善的考核機制

在薪酬體系設計中，實行“寬帶薪酬”。所謂“寬帶薪酬”，就是企業(yè)將原來十幾甚至二十幾、三十幾個薪酬等級壓縮成幾個級別，但同時將每一個薪酬級別所對應的薪酬浮動范圍拉大，從而形成一種新的薪酬管理系統(tǒng)及操作流程。員工隨著能力的提高而承擔新的責任，只要在原有的崗位上不斷改善自己的績效，就能獲得更高的薪酬。即使是被安排到低層次的崗位上工作，也一樣有機會獲得較高的報酬，進一步完善薪酬制度的合理性。第五，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展階段和自身特點選擇適合的績效管理方法。完善的績效管理體系是在良好的管理基礎之上建立起來的。良好的管理基礎包括：建立完善職位體系；進行工作分析，完善部門職能和崗位職責；建立完善薪酬體系；建立完善預算管理體系；進行流程規(guī)劃和優(yōu)化，確立公司權責體系和相關管理制度；逐步建立根據(jù)公司戰(zhàn)略整合和戰(zhàn)略計劃分解等。第六，豐富現(xiàn)有的激勵手段

建立一個多維交叉的人員激勵體系，使物質(zhì)激勵與精神激勵實現(xiàn)有機整合。即既要用工資、獎金、津貼及福利等物質(zhì)激勵手段，又要建立明確的組

織目標，通過給予富有挑戰(zhàn)性的工作、鼓勵職工參與企業(yè)的重大決策、營造輕松和諧的工作環(huán)境等非物質(zhì)激勵手段來激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力。規(guī)定或項目利潤指標，完成指標，有獎；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內(nèi)在動力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們在實現(xiàn)企業(yè)目標的同時也實現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

結束語:

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進程的推動，社會資源的公開，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉化的過程，人才成了競爭的焦點。房地產(chǎn)企業(yè)要在復雜環(huán)境中駕馭自己的市場經(jīng)營活動，求得經(jīng)濟效益的提高，必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫。中小型房地產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，歷史較短，有許多問題急待解決，人力資源管理工作還沒有受到應有的重視。許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充分開發(fā)培養(yǎng)人才、合理使用人才、有效激勵人才的觀念。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要生存、搞活和發(fā)展，首先必須盡快轉變觀念，樹立“以人為本”的管理思想，重視人力資源管理工作，才能使企業(yè)長遠持續(xù)健康發(fā)展。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須結合行業(yè)特征和本企業(yè)特點，建立起有利于企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展的人力資源管理體系，才能為企業(yè)的長期發(fā)展奠定堅實的礎。

注釋：

參考文獻：

（1）北京仁達方略管理咨詢公司；《中國房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報告》;2009年12月

（2）清華領導力培訓；《探討中小型企業(yè)人力資源培訓系統(tǒng)建設 》；孫震，2010-02-24；

第五篇：中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀報告（定稿）

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀報告

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)作為向進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行紀的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展面臨的問題。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)缺乏相應的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀人的法定權利和義務做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀活動等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。

1.2 政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規(guī)定，設立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的懲治機制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導致有關規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機制。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀

2.1 經(jīng)紀機構的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行服務業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀機構也無法達到。

2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務意識等方面都有著較大的差距。

2.3 經(jīng)紀機構在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽差 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在服務中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調(diào)經(jīng)濟利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀機構利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。

2.4 部分經(jīng)紀機構的規(guī)模小經(jīng)營能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的準入門檻較低要求相對較低，認為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)風險小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀行市場上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀機構。也由于經(jīng)紀機構規(guī)模小、資金實力弱、從事的業(yè)務業(yè)務內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務拓展面也較小，導致部分的機構沒有足夠的實力應付經(jīng)營風險。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展對策

3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀行業(yè)進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀專項配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務及從業(yè)人員應做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)紀服務領域，具體規(guī)范到每一項服務活動，使經(jīng)紀行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個細節(jié)都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理法律法規(guī)系統(tǒng)。

3.2 加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的監(jiān)管 在相關法律、法規(guī)健全的基礎上，在法律賦予有關房地產(chǎn)管理部門強制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應積極、主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。

3.3 嚴格推行從業(yè)人員的認證制度，健全行業(yè)自律管理機制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員的行為，應嚴格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的認證管理。現(xiàn)階段的重點應放在堅決取締一切非法從業(yè)人員，嚴格管理注冊人員的經(jīng)紀行為，建立健全獎懲和退出機制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會應該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會約束從業(yè)人員行為的機制；實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊驗證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓等。

3.4 大力開展行業(yè)誠信建設，樹立行業(yè)品牌 要通過行業(yè)誠信建設，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制，增強職業(yè)責任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認可。

品牌創(chuàng)建是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的主要途徑，只有通過優(yōu)質(zhì)服務，塑造強有利的企業(yè)品牌形象，才能使消費者對品牌產(chǎn)生信任。在消費者的品牌意識越來越強的今天，服務品牌在市場的作用日益增大。通過塑造自己的服務品牌，建立起獨特的企業(yè)形象，才能在今后的巿場中獨領風騷。作為品牌的建設一要走專業(yè)化經(jīng)營的道路，根據(jù)自己的特點，選取細分市場，不斷探索獨特的商業(yè)運作模式，做足專業(yè)化的文章；二要向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務，做足服務的文章。那些服務質(zhì)量低、不講誠信的企業(yè)將被日益成熟的市場所淘汰，而競爭力較強的企業(yè)也要不斷地提升整體實力，這需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)自身和每一名從業(yè)人員共同努力。

總之，隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，作為貫穿行業(yè)發(fā)展始終的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，逐漸凸現(xiàn)他們在行業(yè)中重要地位,并將全面引導行業(yè)未來的發(fā)展。但剛剛起步的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場還遠沒有走向成熟，因此，一個規(guī)范有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的建立，依然任重而道遠。