第一篇：資產評估異議書(范本)

資產評估異議書(注①)

異議人：荊州市某某總公司，住所：荊州市江漢北路

就湖北某某會計師事務有限責任公司關于荊州市某某總公司部分房屋及其占用土地的“鄂某某評報字

[2002]第015號”《資產評估報告書》，特提出異議如下：

第一、此評估報告書的注冊資產評估師不符合法定資格條件。因此，該“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產評估報告書》無效。

1995年5月10日，國家人事部和國家國有資產管理局頒布的《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十四條明確規(guī)定：“資產評估機構接受委托承接的評估項目，其項目負責人只能由注冊資產評估師擔任，評估報告至少由二位注冊資產評估師簽署方為有效?！?/p>

然而，“鄂某某興評報字[2002]第015號”《資產評估報告書》參加評估項目的人員是A某某和B某某，從其提供的資格證書來看，顯然不符合法定資格條件。

1、A某某的注冊資產評估師證書是從一張蓋有“再次復印無效”的復印件上復印而來。從這張無效的復印件反映的內容來看，該證書的檢驗登記時間是一九九九年六月三十日，其有效期是一年。2000年、2001年均未通過年檢，即該證書早已喪失了效力。注冊資產評估師證書B某某參加了2000年的業(yè)務培訓，通過了2000年年檢，但是2001年卻未通過年檢。

依照1996年7月25日國家國有資產管理局發(fā)布的《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格注冊管理暫行辦法》第十條“已辦理注冊登記的注冊資產評估師應主動接受注冊管理部門的年度檢查，符合年檢要求的，由年檢主管部門加蓋年檢合格章”和第九條“注冊資產評估師執(zhí)業(yè)期間，應主動接受資產評估知識的更新培訓。在兩次注冊的間隔期內，接受培訓時間不少于４８個學時。培訓后由注冊管理部門在注冊證上加蓋培訓專用章”的管理規(guī)定，二人均沒有通過2001年年檢，沒有確認繼續(xù)執(zhí)業(yè)效力的執(zhí)業(yè)證書，顯然都不具有執(zhí)業(yè)資格。

2、從執(zhí)業(yè)證書反映的工作單位來看，兩人均不在湖北某某會計師事務有限責任公司這一評估機構專職執(zhí)業(yè)。按照《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十六條“注冊資產評估師只能在一個評估機構專職執(zhí)業(yè)，只能在該機構有簽字權”的規(guī)定(注：②、③、④)，A某某和B某某在湖北某某會計師事務有限責任公司就沒有簽字權。沒有簽字權的評估報告當然是沒有法律效力的。

第二、評估所采用依據不全面、正確，因而此次評估無效。

1、沒有采用《城市房地產市場估價管理辦法》和國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規(guī)范》，而仍舊運用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》。

2、房地產評估取價依據應采用《關于荊州城區(qū)二OO二年度房屋重置價格的通知》，而此次評估報告是采用已過時的《關于荊州城區(qū)二OOO年度房屋重置價格的通知》。

3、評估人員應收集及現場勘察核實，而此次評估人員卻是只到“現場勘估”。

第三、評估面積和價格與實際面積和價格嚴重背離。

由于評估師不符合法定的條件，不采用國家標準和市政府規(guī)定，此次評估的資產與其價值完全不符，與2001年1月15日荊州市另一會計師事務有限責任公司對同一資產的評估值有天壤之別，其資產被評估的價值之低，顯然背離了資產評估應遵循客觀性、科學性、專業(yè)性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經濟原則。

1、以江漢北路甲地為例，此次評估面積5002.05㎡,而實際面積為18703.64㎡，其差幅高達評估面積的334%。再如，江漢北路乙地的實際面積是1899.60㎡，而此次評估報告置《土地使用證附圖》的數據而不顧，只評估為1057.8㎡。

2、評估宗地內有酒店、門面和對外租賃的物業(yè)，當然均屬商業(yè)用地，但此次卻被認定為綜合用地。一年前（2000年12月27日）經荊州市某某地價評估事務有限公司評估為1032.66元/㎡（該評估報告業(yè)經荊州市土地管理局審核同意），而此次評估卻評為887.03元/㎡的基礎上還下浮24.6%和14.9%，即不到689元/㎡，僅為原評估價值的66%。

不僅如此，此次評估時還扣減了土地出讓金40%，這樣實際土地作價還不到413元/㎡。而我公司在改制時將土地用于安置職工，免收土地出讓金的，故此次評估時亦不應扣減土地出讓金。（已繳納土地出讓金的，返還給企業(yè)安置職工）

3、房屋重置成本基數太低，與市場價值相差甚遠。異議人之大酒店此次評估時重置成本為2045774.40元，而距今僅一年的同樣由會計師事務所評估的重置成本為5397143元，兩者相差竟然高達335萬多元。

4、本次評估報告中“建筑物組成特點與現狀”與客觀事實不符。如三層辦公樓，此次報告中稱“一樓為門房，二、三樓空置”，真實情況卻是，一樓為門面，二、三樓為辦公室。

明明有房地產證明和地籍圖，此次評估報告卻是“我們未能取得房屋所占用土地的準確面積，而是根據房屋的建筑面積，結合容積率指數綜合確定的”估算，具有很大的任意性。

另外，由于評估人員對真實情況包括地段、交通、通訊、水電等缺乏起碼的了解，想當然的閉門造車，都造成了此次評估價值的嚴重低估。有失公正。

綜上所述，出具該《資產評估報告書》的注冊資產評估師不符合法定的資產評估資格條件；評估所采用依據不全面、正確，評估價值嚴重偏離低于資產實際價值；“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產評估報告書》違反了基本的評估原則——獨立性、客觀性、公正性、科學性及專業(yè)性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經濟原則，對異議人極為不公；故該《資產評估報告書》無效。因此，對“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產評估報告書》應依法不予認定。

此致

某某中級人民法院

異議人：荊州市某某總公司

2002年6月17日

注：①這是孔令瓊律師代書的執(zhí)行程序中的資產評估異議書。中院經審查采納了異議人的主張，依法對該《資產評估書》未予認定，另行委托會計師事務所進行了客觀公正的評估。

② 1997.08.21國家國有資產管理局 《注冊資產評估師辦理轉所變更手續(xù)的暫行辦法》：

九、注冊資產評估師轉所后，原發(fā)的注冊資產評估師證書暫不換發(fā)，執(zhí)業(yè)仍以原發(fā)證書為依據。對注冊資產評估師進行年檢時，由調入機構所在省國資局填寫新證，收回原證書并統(tǒng)一上報我局資產評估中心審核蓋章，同時上報本省的注冊資產評估師變更登記表（表２）一式兩份。

③1995.05.10人事部＼國家國有資產管理局《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第十九條： 注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格注冊登記內容變更，須在變更后三十日內向原注冊管理機構辦理變更登記。

④ 1996.07.25國家國有資產管理局《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格注冊管理暫行辦法》：

十一、注冊內容變更時，須在變更后３０日內向注冊管理部門申請辦理變更手續(xù)。異地變更時，辦理注冊管理的部門要根據原注冊管理部門開具的變更事項通知辦理注冊變更。

第二篇：資產評估報告異議書

資產評估報告異議書

異議人：建平縣吉成鐵選廠

住址：建平縣富山街道楊杖子村

被異議人：朝陽方正資產評估有限責任公司

法定代表人：佟國峰

住址：朝陽市雙塔區(qū)新華路三段75號

就朝陽方正資產評估有限責任公司關于建平縣吉成鐵選廠已被朝陽市中級人民法院查封的被執(zhí)行人建平縣吉成鐵選廠的資產，做出的朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》，特提出異議如下：

一、資產評估報告不符合法定條件，朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》應當無效。

建平縣吉成鐵選廠的被查封資產，系在執(zhí)行過程中被建平縣人民法院依法裁定查封的，概與朝陽市中級人民法院無任何關系，評估報告對執(zhí)法查封的主體認定有誤，程序嚴重違法。因此，該《資產評估報告書》不具有任何法律效力。

二、《資產價值咨詢項目評估報告書》的注冊資產評估師不符合法定資質條件，因此，朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》》應當無效。

根據《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》第4條之規(guī)定：“具備下列條件之一的人員，可以申請登記從事司法鑒定業(yè)務：（1）具有與所申請從事的司法鑒定業(yè)務的高級專業(yè) 1

技術職稱；（2）具有與所申請從事的司法鑒定業(yè)務相關的專業(yè)執(zhí)業(yè)資格或者高等院校相關專業(yè)本科以上學歷，從事相關工作五年以上；

（3）具有與所申請從事的司法鑒定業(yè)務相關工作十年以上經歷，具有較強的專業(yè)技能?！钡?條規(guī)定:“法人或者其他組織申請從事司法鑒定業(yè)務的，應當具備下列條件：（4）每項司法鑒定業(yè)務有三名以上鑒定人的。”

朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》參加評估項目的霍明凱的注冊資產評估師證書，初次注冊時間是2010年10月12日，其從事注冊資產評估師業(yè)務不足4年就參與本次司法鑒定業(yè)務，其根本就不具備司法鑒定人資格?？梢?，被異議人所出具的朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》違反了《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》第4條和第5條第4款的規(guī)定，該資產評估報告書不具有法律效力。

三、被異議人在未按照法定程序對所涉機器、設備進行認真核查的情況下，出具的《資產價值咨詢項目評估報告書》，此次評估應屬無效。

被異議人現場調查人員沒有按法定規(guī)范，進行現場核查工作。

2、被異議人現場調查人員未對所涉機器、設備進行使用年限、使用工時的準確核查。

四、評估價格與實際價格嚴重背離。

由于被異議人的評估不符合法定條件，此次評估的資產與其價值完全不符。對涉案的資產的評估，評估價格僅為310000.00元人民幣。其資產評估的價值之低，顯然背離了資產評估應遵循客觀性、科學性、專業(yè)性的工作原則。

綜上所述，被異議人出具《資產價值咨詢項目評估報告書》不符涉案資產價值評估的法定條件，其注冊資產評估師不符合法定司法鑒定人資格條件；評估所采用依據不全面、不正確，評估價值嚴重偏離低于資產實際價值?！俺秸驹u字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》”違反了基本的評估原則——獨立性、客觀性、公正性、科學性及專業(yè)性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經濟原則，對異議人極為不公；故該資產評估報告無效，對朝方正司評字（2014）第005號《資產價值咨詢項目評估報告書》應依法不予認定。

此致

朝陽市中級人民法院

異議人：建平縣吉成鐵選廠

2014年6月30日

第三篇：評估異議書

評估異議書

一、關于主房：

1、主房的面積不對。評估面積為236.28平方米，實際面積為243.46平方米，相差7.18平方米（我主房面積116.49平方米+陽臺5.25平方米=121.73平方米X2層=243.46平方米這個面積還沒有包括我的外樓梯面積

9.98平方米。外樓梯斜長5.9米X寬1.10米）

2、我后地下室兩層是和住房一體建起來的，應計算在主房面積內。評估給我按浮房計算不同意。成新按4.5成新不同意。主房9.5成新一起蓋的地下室，怎么就4.5成新了。另外，我的主房地下室一層為磚混，二層為磚平。兩層的總面積為64.6平方米，評估只有59.86平方米，少4.74平方米。

3、主房每平方米給1314元我不同意，我這是二樓，不是一層的磚混，應按樓房的平方米造價計算。另外，我樓頂的琉璃瓦、外墻的瓷磚和馬賽克、鋁合金窗戶評估都沒有計算進去。

4、主房裝修給我評了個41255元，差距太大了。我實際花了24萬元裝修，僅這一項就差了20萬元。

5、我主房上下所有的門斗沒有評估；有線電視兩套沒有評估；室內所有吊櫥和壁櫥都沒有評估；室內鐵藝樓梯和所有暖氣罩都沒有評估；廚房大理石和窗臺大理石延長米都不對。

二、關于浮房

1、前門房評估面積為87.9平方米，實際面積為90.1平方米，相差

2.2平方米。評估成新9.2我不同意，因為前門房建在主房之后（主房9.5成新）應在9.5以上。浮房上面另起脊上石棉瓦，沒有計算。

2、前門房地下室：

（1）評估給按地窖算，我不同意。我地下室有樓道，大板屋頂，面積為24.99就平方米，是標準的地下室構造，應該按照地下室價格進行評估。

（2）面積不對，地下室評估面積15平方米，實際為24.99平方米，少了9.99平方米。

（3）地下室入口樓道4.16平方米（樓道斜長3.28米x寬1.3米）沒有計算在內。

（4）前門房的暖氣、鍋爐、自來水等沒有進行評估。

三、關于倉棚：

倉棚每平方米90.31元我不同意，院內倉棚95.51平方米，全部水泥地面，新落葉松檁子和檁條，新石棉瓦，而且還有采光瓦，每平方米低于300元是不行的。

四、我的意見：

1、主房應該按照樓房的平方米造價進行評估，后地下室兩層和兩個陽臺及樓梯應按住房面積計算。

2、按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，我的附屬物和室內裝修由拆遷人和被拆遷人直接協商決定。評估僅供參考。

拆遷戶：李煥瑛

第四篇：資產評估

0158資產評估

單選DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB

多選1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD

名詞解釋1企業(yè)價值評估：是指注冊資產評估師對基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析，估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

2.房地產：是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產。在國外一般稱之為不動產，是實物、權益和區(qū)位三者的結合。

簡答題1.答：確定機器評估范圍時應注意區(qū)別下列幾個問題：

(1)機器設備和土地、房屋及構筑物。在資產評估中機器設備和土地、房屋及構筑物的關系可能出現以下幾種情況：其一，有些設備是安裝附著在土地、房屋及構筑物上，它們對后者的功能會有很大影響，如油井、旋轉屋頂的機構、電梯等，評估時要考慮這些設備具有的不動產特征。其二，許多物業(yè)為了方便適用或具有多種功能，除土地、房屋結構外還需配置水、電、汽、電訊、智能等附屬設備。在評估這些具有獨立功能的物業(yè)時，可以將諸如配電設備、泵站、鍋爐、電話、交換機等列入物業(yè)范圍，隨建筑物一起評估。其三，許多加工設備都有設備基礎等構筑物，在續(xù)用條件下不能將設備基礎漏評。通常情況下，簡易基礎，如機床設備基礎等，可以含在設備評估價值中，大型設備基礎要單獨作為構筑物評估。

(2)機器設備和無形資產。比較復雜和先進的機器設備，特別是成套設備、機組、檢測設備等，其功能的正常發(fā)揮還需要有專利、專有技術和計算機軟件等無形資產支持。一般來說，對單臺設備和通用性較強的無形資產，應將設備和無形資產分開評估；而成套設備、機組和復雜的檢測設備中含有的專用無形資產，可含在設備價值中一起評估。

(3)機器設備和流動資產。許多成套設備、機組在其價值構成中包含有試車用原材料、配套易損件及技術培訓費等。在續(xù)用條件下對這些機器設備評估時，應注意不要漏評。

2.答：項目負責人著重從自身基本職責和操作實務的角度審核評估報告，具體要求是：

（1）根據上級關于資產評估報告結構的規(guī)定，從總體結構上審核評估報告正文的編制是否達到以下要求：內容是否完整，應列入報告的各項內容是否都已分列敘述清楚，有沒有錯漏；附件有無短缺；報告中文字上的差錯是否已改正等。

（2）通過審核評估報告，回顧本項目開展評估的全過程，審視整體評估工作是否客觀、公正、科學，是否全部符合關于資產評估操作程序的規(guī)定，如發(fā)現有疏忽不妥之處，要及時彌補。

（3）重點審核評估結果，對報告所列各類資產和負債以及總資產、凈資產的評估依據、評估價值認真進行審核，保證評估結果的科學性、準確性、客觀性、公正性、有效性。計算題1.答案：(1)未來5年收益額折現之和

2.(1)工程造價=600萬元

(2)前期費用及其他費用=600×5.77%=34.62(萬元)

(3)資金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(萬元)

(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(萬元)

(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%

使用年限法成新率=(1-5/25)=80%綜合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%

(6)實體性貶值=672.32×(1-81.71%)=122.97(萬元)(7)功能性貶值=300-200=100(萬元)

(8)經濟性貶值=10×(P/A，8%，5)=39.93(萬元)

(9)該樓的評估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(萬元)

4.(1)權益資本成本=10%+(12%-10%)×2=14%

(2)評估時所用的折現率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%

第五篇：資產評估

資產評估

1-5CDDCB 6-10ACBDB 11-15DCCAB 16-20ABABC 21-25DBDCA 26-30CADDC

31CD 32BCDE 33BDE 34ABCDE 35ACD

根據證券分析人員對未來收益的預測而折算出來的股票現時價格

針對不同資產類別的特點，分別對不同類資產評估業(yè)務中的評估師執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范 38 被評估對象和評估范圍應依據經濟活動所設計的資產范圍而定。第一，鑒定流動資產。弄清被評估流動資產范圍，必須主義劃清流動資產與其他資產的界限，防止將不屬于流動資產的機器設備等作為流動資產，也不得把屬于流動資產的低值易耗品等作為其他資產，以避免重復評估和漏評估。第二，查核待評估流動資產的產權。企業(yè)中存放的外單位委托加工材料、代保管的材料物資等，盡管存在于該企業(yè)中，但不得將其列入流動資產評估范圍。此外，根據國家有關規(guī)定抵押后的資產不得用于再投資，這類流動資產也不得列入評估范圍。第三，對被評估資產清單是正確估價資產的基礎資料，被評估資產的清單應以實存數量為依據而不是以賬面記載情況為標準。

1、它為被委托評估的資產提供作價意見。

2、資產評估報告是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據。

3、對資產評估報告進行審核是管理部門完善資產評估管理的重要手段

4、資產評估報告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

重量成本=120*（1+20%）+40*（1+30%）+30*（1+15%）+10*（1+10%）=241.5萬元 消耗的成本5*5*（1-25%）+8=26.75

5年后折現率3.79

超額運營成本的折現值=26.75*3.79=101.38萬元

生產線價值=241.5-101.38=140.12萬元

土地取得費=460*5.4+460*5.4*2%=2533.68

土地開發(fā)費=300*5.4=1620

稅費=15*5.4=81

利息=(2533.68+81)*5.4%+1620*5.4%*50%=184.93

利潤=（2533.68+1620+81）*15%=635.20

土地增值收益率=（2533.68+1620+81+184.93+635.2）*25%=1263.7

土地價格（無限年期地價）=2533.68+1620+81+184.93+635.2=6318.51

該宗土地價格6318.51*15.4558=97657.63萬元

每年新增利潤的折現值

50*0.9091+55*0.8264+54*0.7513+52*0.6830+51*0.6209+50*2.4869*0.5645=260.58萬元 評估價值260.58*25%*（1-25%）=48.86萬元

折現率為5%+2*（8%-5%）=11%

前5年收益率=50*PIVA11%，5=50*3.6959=184.79萬元

后六年的收益為50*（1+3%）÷（8%-3%）*1÷（1+11%）5 =611.3

價值為184.79+611.3=796.1萬元