第一篇：土地估價(jià)師總結(jié)

專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

摘要：估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí)，也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本報(bào)告從實(shí)踐角度出發(fā)，簡(jiǎn)單闡述了土地評(píng)估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問題。

關(guān)鍵詞：估價(jià)依據(jù) 估價(jià)方法 估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)評(píng)估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價(jià)的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評(píng)估。

（2）土地抵押貸款評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評(píng)估，以估價(jià)值確定貸款金額，主要由當(dāng)事人或銀行委托。

（3）土地二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)過戶評(píng)估工作。涉及土地產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。

（4）市縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。涉及各市縣中存在基準(zhǔn)地價(jià)成果使用超過3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部門委托。

二、工作流程：

工作流程分為前期工作、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、報(bào)告撰寫、報(bào)告審核、出具報(bào)告、提交收費(fèi)、沉淀存檔八個(gè)階段。

第三部分 專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)

一、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的了解

1、土地評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生的時(shí)代背景：

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評(píng)估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。

2、土地評(píng)估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：

（1）由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于2007年8月30日通過的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

（2）1992年4月27日國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益流失問題的通知》。

（3）1995年3月23日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》（建房[1995]152號(hào)）。

（4）《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第9l號(hào)發(fā)布

3、評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀

（1）屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。

（2）業(yè)務(wù)來(lái)源上存在競(jìng)爭(zhēng)，部分地區(qū)存在幾個(gè)評(píng)估公司，各評(píng)估公司在業(yè)務(wù)來(lái)源上競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

第二篇：土地估價(jià)師資格考試

遼寧省國(guó)土資源廳辦公室文件

遼國(guó)土資辦發(fā)?2011? 37號(hào) 關(guān)于舉行2011年 全國(guó)土地估價(jià)師資格考試的通知

各市國(guó)土資源（規(guī)劃和國(guó)土資源、國(guó)土資源和房屋）局,綏中縣國(guó)土資源局:

按照《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于組織2011年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試工作的通知》（國(guó)土資廳發(fā)?2011?20號(hào)）的要求，2011年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試定于2011年9月17日至18日舉行。為做好我省土地估價(jià)師資格考試工作，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、報(bào)名條件

（一）考試報(bào)名條件。

凡中華人民共和國(guó)公民，具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，并具備下列條件之一的，均可報(bào)名：

1．取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿2年；

2．取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿1年；

3．取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)；

14.不具備前款1、2、3項(xiàng)規(guī)定國(guó)家承認(rèn)的學(xué)歷或?qū)W位要求，但具有國(guó)家認(rèn)可的中級(jí)以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱。

（二）有下列情形之一的人員，不能報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試；已經(jīng)辦理報(bào)名手續(xù)的，報(bào)名無(wú)效：

1．因故意犯罪受刑事處罰，在服刑期間及自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報(bào)名之日止未滿5年的；

2．被取消土地估價(jià)師資格未滿5年的；

3．被取消考試資格未滿2年的；

4．在評(píng)估或相關(guān)業(yè)務(wù)中受到行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起至報(bào)名之日止未滿2年的；

5．其他不符合報(bào)名條件的情形。

二、考試科目范圍及參考資料

報(bào)考人員自由選擇報(bào)考科目的種類和數(shù)目，各科考試成績(jī)?cè)?個(gè)連續(xù)考試內(nèi)有效。考試科目包括：土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)、土地估價(jià)理論與方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)、土地估價(jià)案例與報(bào)告、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)5科，全部實(shí)行閉卷考試。各科考試范圍見《全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱》。2010年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱仍使用《全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱（2010年）》，考試委員會(huì)不指定考試參考教材。

考試參考資料為國(guó)家現(xiàn)行土地行業(yè)有關(guān)法律、法規(guī)、政策,以及技術(shù)規(guī)程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)準(zhǔn)則等。

三、考試時(shí)間地點(diǎn)

全國(guó)統(tǒng)一按照以下時(shí)間進(jìn)行考試：

9月17日土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)8∶30-9∶30

土地估價(jià)理論與方法10∶30-12∶00

土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)14∶30-17∶00

9月18日土地估價(jià)案例與報(bào)告9∶00-11∶30

土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)14∶30-17∶00

考試地點(diǎn)：另行通知

四、發(fā)證與執(zhí)業(yè)

各科成績(jī)于全部考試結(jié)束之日起3個(gè)月內(nèi)公布，屆時(shí)考生可通過國(guó)土資源部《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng)》查詢考試成績(jī)。應(yīng)試人員在連續(xù)3個(gè)考試內(nèi)通過全部科目考試，獲得《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書》，取得土地估價(jià)師資格，證書經(jīng)各考區(qū)統(tǒng)一發(fā)放。

取得土地估價(jià)師資格并在土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)通過實(shí)踐考核，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價(jià)師方能在土地估價(jià)報(bào)告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。

五、報(bào)名事宜

（一）報(bào)名時(shí)間。

網(wǎng)上報(bào)名時(shí)間：2011年5月3日—2011年7月3日，7月4日將關(guān)閉網(wǎng)上報(bào)名系統(tǒng)；請(qǐng)各考生嚴(yán)格執(zhí)行時(shí)間要求，逾期不再受理，后果自負(fù)。

現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)時(shí)間：2011年7月4日—2011年7月15日每日上午9：00—11：00，下午13：00—16：00；（周六、日休息）

地點(diǎn)：沈陽(yáng)市沈河區(qū)北京街7號(hào)遼寧有色大廈2122室； 考生下載打印準(zhǔn)考證時(shí)間：8月15日-8月31日，請(qǐng)考生自行到報(bào)名網(wǎng)站下載準(zhǔn)考證，并用彩色打印機(jī)打印。

（二）報(bào)名程序。

1．網(wǎng)上報(bào)名。

報(bào)考人員統(tǒng)一采用“全國(guó)土地估價(jià)師資格考試報(bào)名系統(tǒng)”（以下簡(jiǎn)稱考試報(bào)名系統(tǒng)）進(jìn)行報(bào)名，登錄國(guó)土資源部《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng)》（http：

//credit.mlr.gov.cn）或中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站(http：//.cn

二〇一一年四月二十日

主題詞： 土地估價(jià)師考試通知

抄送： 遼寧省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)、各土地評(píng)估機(jī)構(gòu)

遼寧省國(guó)土資源廳辦公室2011年04月20日印發(fā) 校對(duì):馬彪打字:崔洪云

第三篇：土地估價(jià)師考試

五點(diǎn)掌控全國(guó)土地估價(jià)師考試

1、綜合這幾屆土地估價(jià)師考試的經(jīng)驗(yàn)，這一點(diǎn)非常值得注意：填空題中的計(jì)算題的比重逐漸增多并越來(lái)越難。針對(duì)這一問題，在考試開始之后，不要答這些題(記?。翰徽撍卸嚯y，只是一分而已!)。當(dāng)把其他不用計(jì)算的題全部做完后，也不去做它。等到你把后面分?jǐn)?shù)多的計(jì)算題做完后，再回頭做這些需要花很多時(shí)間計(jì)算的填空題，才不至于有揀了芝麻丟了西瓜之憾!

2、在學(xué)習(xí)過程中，有的人喜歡把書從頭捋到尾。表面上看這么做沒錯(cuò)，但實(shí)際上是值得推敲的。這種方法以之前考生的的經(jīng)驗(yàn)看來(lái)是到了真正考試的時(shí)候，看哪一道題都認(rèn)識(shí)、都有印象，但就是咬不準(zhǔn)自己的答案是否正確，這樣一來(lái)時(shí)間就嘩嘩地流過，很難考出好成績(jī)。環(huán)球網(wǎng)校推薦的辦法是：傷其十指，不如斷其一指。一章一章的完全攻克，做到熟極而流，在考場(chǎng)上就會(huì)縱放自如。

3、學(xué)習(xí)中如何抓住重點(diǎn)?答案是你的筆記就是重點(diǎn)。對(duì)于不買筆記的同行答案是：歷屆考題！它是考試的脈絡(luò)，比較了96年之后的考題后發(fā)現(xiàn)，大綱中有些章節(jié)在考題中從未出現(xiàn)過;絕大部分章節(jié)的考題內(nèi)容很相近，只是難易程度有差別，也就是說(shuō)卷子上只會(huì)考那些出題老師認(rèn)為是重點(diǎn)的東西。打個(gè)比方，考試中有法律的內(nèi)容，你認(rèn)為試題會(huì)問你正當(dāng)防衛(wèi)和故意殺人的區(qū)別嗎?這就說(shuō)明我們?cè)诳磿臅r(shí)候必須定下心來(lái)，仔細(xì)分析今年下發(fā)的大綱，找出重點(diǎn)，攻克難點(diǎn)。這是一份艱苦的工作，希望大家堅(jiān)持。

4、計(jì)算題該怎么做?有人認(rèn)為做對(duì)了結(jié)果最重要。其實(shí)結(jié)果雖然重要，但是步驟絕不能差。土地估價(jià)師考試中的計(jì)算題是按步驟給分的，計(jì)算結(jié)果正確，缺少了步驟，分?jǐn)?shù)一樣上不去。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)主要參照歷屆試題中的計(jì)算步驟，根據(jù)考題的分?jǐn)?shù)來(lái)計(jì)算。如果時(shí)間充足的話寧多勿少。

5、土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)怎么做?把報(bào)告中應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容背熟!這不但有益于改錯(cuò)，對(duì)填空題也適用。在這方面不要偷懶!

第四篇：土地估價(jià)師繼續(xù)教育心得體會(huì)

2014年天津市土地估價(jià)實(shí)務(wù)培訓(xùn)心得體會(huì)

姓 名： 資格證書號(hào)：

本人于9月28-29日參加了天津市土地估價(jià)協(xié)會(huì)組織的土地估價(jià)實(shí)務(wù)培訓(xùn)。這次培訓(xùn)王月紅、朱霞、楊志三位行業(yè)理論知識(shí)扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的老師結(jié)合土地估價(jià)師案例針對(duì)估價(jià)工作中常易犯的錯(cuò)誤從以下四個(gè)方面進(jìn)行了講解和點(diǎn)評(píng)：1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)問題的講解； 2.耕地保護(hù)相關(guān)內(nèi)容講解； 3.土地出讓價(jià)格評(píng)估若干問題研究； 4.銀行抵押風(fēng)險(xiǎn)把控。

在培訓(xùn)期間，我們認(rèn)真學(xué)習(xí)了自治區(qū)協(xié)會(huì)安排的這4門課程, 通過這次學(xué)習(xí)，我們感覺受益匪淺，開闊了眼界。自己體會(huì)最深的是以下幾個(gè)方面：一是銀行抵押風(fēng)險(xiǎn)把控中要避免土地使用權(quán)2年閑置被無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。一旦被認(rèn)定為閑置土地，銀行的抵押權(quán)會(huì)受到威脅。我聽了老師的講解后，認(rèn)識(shí)到我們土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)提供中介咨詢服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)抵押物面臨的抵押權(quán)滅失的巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該詳盡充分地向銀行提示。二是特別關(guān)注土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件的有效期。在評(píng)估土地時(shí)，我們要求委托方提供土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證，國(guó)有建設(shè)用地土地作用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動(dòng)工開發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場(chǎng)價(jià)值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權(quán)，應(yīng)該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時(shí)，對(duì)于未動(dòng)工開發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同，即使能提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過了有效期的。要避免規(guī)劃許可文件失效，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值受到影響，進(jìn)而影響到土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

總的來(lái)說(shuō)非常慶幸參加了這次培訓(xùn)班，讓 繼續(xù)教育時(shí)間雖短，但具體學(xué)習(xí)內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了對(duì)估價(jià)遇到的困難問題有了新解答，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展認(rèn)識(shí)也會(huì)有進(jìn)一步的提高。

第五篇：土地估價(jià)師考試復(fù)習(xí)

一、考試目的測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)管理知識(shí)的理解與掌握程度。

《建設(shè)用地供應(yīng)管理》考試大綱無(wú)變化。

二、考試基本要求

掌握：建設(shè)用地供應(yīng)管理概念，國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)管理的方式、程序、基本條件、報(bào)批管理和法律文書；

熟悉：國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)范圍；

了解：開發(fā)區(qū)用地評(píng)價(jià)的內(nèi)容和程序，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設(shè)用地僅應(yīng)審批內(nèi)容及基本程序。

三、章節(jié)框架

1．建設(shè)用地供應(yīng)概念

2．國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)

3．國(guó)有建設(shè)用地出讓供應(yīng)

4．國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的基本條件

5．國(guó)有建設(shè)用地供地標(biāo)準(zhǔn)

6．國(guó)有建設(shè)用地審查報(bào)批管理

7．國(guó)有建設(shè)用地供地程序

8．國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)法律文書的主要內(nèi)容

9．農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)范圍

10．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設(shè)用地供應(yīng)審批內(nèi)容及基本程序

11．建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)

12．開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)

內(nèi)容輔導(dǎo)

一、建設(shè)用地供應(yīng)概念（掌握）

（一）建設(shè)用地概念

《土地管理法》定義：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

1．建設(shè)用地和農(nóng)用地的區(qū)別

建設(shè)用地利用基本上是以非生態(tài)附著物的形式，如建筑物、路、橋等存在于土地上；而農(nóng)用地主要依賴于土地的肥力直接從耕作層中生產(chǎn)農(nóng)作物，具有生態(tài)利用性。

2．建設(shè)用地的主要類別

根據(jù)不同的分類方法，建設(shè)用地有不同的分類。

按照利用方式的不同，可將建設(shè)用地分為城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地、其他建設(shè)用地。

按照用途不同，可將建設(shè)用地分為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

按照土地所有權(quán)的不同，可將建設(shè)用地分為國(guó)有建設(shè)用地和集體所有建設(shè)用地。

按照附著物的性質(zhì)，可將建設(shè)用地分為建筑物用地和構(gòu)筑物用地。

按照建設(shè)用地規(guī)模大小，可將建設(shè)用地分為大型、中型、小型項(xiàng)目建設(shè)用地。

按照使用期限，可將建設(shè)用地分為永久性建設(shè)用地和臨時(shí)建設(shè)用地。

按照用地狀況，可將建設(shè)用地分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。

3．建設(shè)用地的特點(diǎn)

（1）承載性與非生態(tài)利用性

建設(shè)用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們的生活場(chǎng)所、操作空間和工程載體，以及堆放場(chǎng)地，而不是利用土壤的生產(chǎn)功能。它與土壤肥力沒有關(guān)系。建設(shè)用地的這

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個(gè)特點(diǎn)，要求我們?cè)谶x擇用地時(shí)，應(yīng)盡可能將水土條件好的、可能生產(chǎn)出更多生物量的土地留作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。建設(shè)用地可以利用水土條件相對(duì)較差、而承載功能符合要求的土地，從而使土地資源的配置更加合理化，以發(fā)揮土地更大的效益。

例題：建設(shè)用地的主要功能是()。（2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

A．承載功能B．區(qū)位功能C．生產(chǎn)功能D．增值功能

答案：A

解析：建設(shè)用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們的生活場(chǎng)所、操作空間和工程載體，以及堆放場(chǎng)地，而不是利用土壤的生產(chǎn)功能。

（2）土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難

一般說(shuō)來(lái)，只要規(guī)劃允許，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，但要使建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。除需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間外，成本也相當(dāng)高。建設(shè)用地的這個(gè)特點(diǎn)，要求在農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)，一定要慎重行事，嚴(yán)格把關(guān)，不要輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

（3）土地利用的集約性

農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。就具體地段來(lái)說(shuō)，它能引起地價(jià)的上升，有時(shí)可以上漲幾十倍、幾倍、上百倍。人們熱衷于將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地就是一個(gè)典型的例子。為了保護(hù)農(nóng)用地實(shí)現(xiàn)政府綜合效益，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，世界各國(guó)都采取了嚴(yán)格的控制措施。國(guó)外將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要經(jīng)過政府的許可，有的還通過購(gòu)買的方式取得土地的發(fā)展權(quán)。

（4）區(qū)位選擇的重要性

在建設(shè)用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業(yè)服務(wù)中心的布局。但區(qū)位具有相對(duì)性，一是對(duì)一種類型的用地來(lái)說(shuō)是優(yōu)越的區(qū)位，對(duì)另外一種用地來(lái)說(shuō)則不一定。如臨街的土地對(duì)商業(yè)來(lái)說(shuō)是很好的區(qū)位，而對(duì)居住用地來(lái)說(shuō)則不一定是優(yōu)越的區(qū)位。二是區(qū)位的優(yōu)劣可以隨著周圍環(huán)境的改變而改變，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)于區(qū)位本身的影響是巨大的。如交通站點(diǎn)的變遷對(duì)周圍土地的影響就是典型的例子。

（5）無(wú)限性與再生性

由于建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，建設(shè)用地占用土地，對(duì)農(nóng)業(yè)構(gòu)成了巨大的威脅。建設(shè)用地的無(wú)限延伸，而土地的供應(yīng)卻是有限的，這就迫使我們要慎重考慮如何更加有效地以有限的供應(yīng)去滿足無(wú)限的需求。

建設(shè)用地的再生性是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設(shè)用地的再生性，能使人們?cè)诓粩嚅_發(fā)存量建設(shè)用地的過程中，獲得越來(lái)越多的操作場(chǎng)所和建筑空間，提高土地利用效率。

（6）空間性與實(shí)體性

建設(shè)用地是整個(gè)建筑工程的一部分，建設(shè)用地的空間立體利用對(duì)于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。

建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個(gè)工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類建設(shè)活動(dòng)服務(wù)。建設(shè)用地的實(shí)體性是通過“營(yíng)造結(jié)果”形成多種具有固定形狀的工程實(shí)體如建筑物、道路、機(jī)場(chǎng)等。

例題1：建沒用地的主要特征不包括()。（2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

A．承載力與非生態(tài)利用性B．土地利用的可逆性

C．土地利用的永續(xù)性D．區(qū)位選擇的重要性

答案：B

解析：建設(shè)用地的特點(diǎn)中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難。

例題2：下列不屬于建設(shè)用地的特點(diǎn)的是()。

A．承載性與非生態(tài)利用性B．土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)容易

C．土地利用的集約性D．無(wú)限性與再生性

答案：B

解析：建設(shè)用地的特點(diǎn)中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難。

（二）建設(shè)用地供應(yīng)概念

建設(shè)用地供應(yīng)是指國(guó)土資源行政主管部門依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)與政策，將土地提供給建設(shè)用地單位使用的過程。

供地行為主要涉及是否供地、供地方式、供地?cái)?shù)量、供地位置、供地條件等。

國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)〔2007〕236號(hào)）規(guī)定：加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，保證住宅用地供應(yīng)。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報(bào)住宅用地總量的70％，不符合要求的不予批準(zhǔn)。對(duì)列入土地供應(yīng)計(jì)劃的廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，市、縣國(guó)土資源管理部門要優(yōu)先供應(yīng)。各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)。成片開發(fā)建設(shè)的土地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按“凈地”分塊供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大面積“圈占”土地。

例題：為確保供應(yīng)出的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過二年。()（2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

答案：×

解析：國(guó)土資發(fā)〔2007〕236號(hào)文件規(guī)定，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年。

二、國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)（掌握）

1．劃撥國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)概念

國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用無(wú)償交給土地使用者使用的行為。符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)項(xiàng)目，方可以劃撥方式供地；不符合的，應(yīng)當(dāng)一律以出讓、租賃等有償方式供地。國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)有以下主要特點(diǎn)：

(1)國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用(如城市的存量土地或集體土地)和無(wú)償取得(如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。

(2)除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變劃拔土地使用權(quán)用途。如需轉(zhuǎn)讓、出租等應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)，土地使用者不使用該土地時(shí)由政府無(wú)償收回

(3)國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。

(4)在國(guó)家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)土地進(jìn)行管理。

2．劃撥國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)條件

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，推進(jìn)土地資源的市場(chǎng)化配置。經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實(shí)行有償使用。運(yùn)用價(jià)格機(jī)制限制多占、濫占和浪費(fèi)土地。

依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)和《劃撥用地目錄》（國(guó)土資源部令第9號(hào)）規(guī)定，下列建設(shè)用地可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：

①國(guó)家機(jī)關(guān)用地。國(guó)家機(jī)關(guān)指國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)，即全國(guó)人大及其常委會(huì)，地方人大及其常委會(huì)；國(guó)家行政機(jī)關(guān)，即各級(jí)人民政府及其所屬工作或者職能部門；國(guó)家審判機(jī)關(guān)，即各級(jí)人民法院；國(guó)家檢察機(jī)關(guān)，即各級(jí)人民檢察院；國(guó)家軍事機(jī)關(guān)，即國(guó)家軍隊(duì)的機(jī)關(guān)。以上機(jī)關(guān)用地屬于國(guó)家機(jī)關(guān)用地。

②軍事用地。指軍事設(shè)施用地，包括軍事指揮機(jī)關(guān)、地面和地下的指揮工程，作戰(zhàn)工程；軍用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)；軍用洞庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)；軍用通信、偵察、導(dǎo)航觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航標(biāo)志；軍用公路、鐵路專用線、軍用通訊線路等輸電、輸油、輸氣管線；其他軍事設(shè)施用地。

③城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋涵、市內(nèi)公共交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、路標(biāo)、路燈等設(shè)施用地。

④公益事業(yè)用地。指各類學(xué)院、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、圖書館、文化館、幼兒園、托兒所、敬老院、防疫站等文體、衛(wèi)生、教育、福利事業(yè)用地。

⑤國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。指中央投資、中央和地方共同投資，以及國(guó)家采取各種優(yōu)惠政策重點(diǎn)扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目；鐵路、公路、港口、機(jī)場(chǎng)等交通項(xiàng)目；水庫(kù)水電、防洪、江河治理等水利項(xiàng)目用地。

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。法律和法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他項(xiàng)目用地，主要包括：監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造等住房保障用地。

國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)還有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；②國(guó)家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；③各級(jí)司法部門沒收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)；④土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)；⑤未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準(zhǔn)用途使用土地；⑦鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

例題1：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級(jí)以下人民政府依法批準(zhǔn)使用劃撥土地的，包括()等。（2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

A．國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地B．高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地

C．公共交通設(shè)施用地D．國(guó)家重點(diǎn)扶持的水利設(shè)施用地

E．經(jīng)濟(jì)適用住房用地

答案：ACDE

解析：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地，不是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。

例題2：下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有()。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

A．居民住宅建設(shè)用地B．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C．學(xué)校辦公樓建設(shè)用地D．國(guó)家機(jī)關(guān)用地

答案：BCD

解析：居民住宅建設(shè)用地，應(yīng)以出讓方式取得。

例題3：下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A．軍事用地B．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C．學(xué)校辦公樓建設(shè)用地D．國(guó)家機(jī)關(guān)用地

答案：ABCD

解析：私立學(xué)校、商業(yè)用地，應(yīng)以出讓方式取得。

例題4：下列用地中，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的是()。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）

A．軍隊(duì)干休所用地B．國(guó)家機(jī)關(guān)用地C．孤兒院用地D．學(xué)校經(jīng)營(yíng)性用地

答案：D

解析：下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)劃撥；(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

例題5：下列用地中，不宜劃撥供給的是()。（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

A．部隊(duì)伙房建設(shè)用地B．工商管理所辦公樓建設(shè)用地

C．上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地D．科技博物館擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)用地

答案：C

解析：上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地，屬于企業(yè)用地。

4、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：

(1)劃撥建設(shè)用地的使用。①按用途使用。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，必須嚴(yán)格按照《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》中規(guī)定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容來(lái)使用土地，不得擅自變更。②改變用途。劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人需要改變批準(zhǔn)的土地用途的，須報(bào)經(jīng)市、縣國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)。改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，由市、縣國(guó)土資源管理部門向土地使用者重新核發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書》；改變后的用途不再符合《劃撥用地目錄》的，劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人可以申請(qǐng)補(bǔ)繳出讓金、租金等土地有償使用費(fèi)，辦理土地使用權(quán)出讓、租賃等有償用地手續(xù)，但法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定或《國(guó)有土地劃撥決定書》約定應(yīng)當(dāng)收回劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

(2)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

(3)劃撥土地使用權(quán)的出租。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。②用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行相賃。③租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。

(4)劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。

例題：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)()。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)

A．一律不得轉(zhuǎn)讓B．經(jīng)批準(zhǔn)可以出租

C．可以隨房屋所有權(quán)一并抵押D．可以收回

E．除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制

答案：BCDE

解析：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

(5)對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

(6)國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥土地。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。

下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。

②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

(7)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。

例題1：國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有()（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

A．使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)B．礦場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢土地

C．非法轉(zhuǎn)讓土地D．不按批準(zhǔn)用途使用土地

E．轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益

答案： ABD

解析：非法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益，不屬于國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因。

例題2：國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，經(jīng)批準(zhǔn)可以保留劃撥土地使用權(quán)，但保留期限不得超過五年。()（2001年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

答案：√

解析：國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，經(jīng)批準(zhǔn)可以保留劃撥土地使用權(quán)，但保留期限不得超過五年。

例題3：國(guó)有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采取()方式處置土地使用權(quán)。（2002年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

A．保留劃撥性質(zhì)B．改為出讓C．作價(jià)入股D．租賃E．抵押

答案 ABCD

解析：對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。

例題4：下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有()。（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

A．民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給公安局做交通指揮中心

B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓

C．私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間

D．職工已購(gòu)公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E．國(guó)有企業(yè)按國(guó)家住房制度改革政策出售公有住房

答案AE

解析：私立中學(xué)不屬于公益事業(yè)。