第一篇：物業(yè)前期管理方案編訂內(nèi)容

前期物業(yè)管理方案

一、XXX物業(yè)管理前期籌備工作

（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《XXX花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護(hù)計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。

二、XXXX接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實(shí)行24小時值班和巡視。

3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《重慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫在《XXX花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；

7、各業(yè)主（住戶）有責(zé)任關(guān)好自家的門窗，并保障治安報警設(shè)施的完好及有效使用；

8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動。

（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象。

5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

6、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12：00-14：00，19：00-8：00）制造噪音。

八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：

1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

3、建立設(shè)備臺帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計劃》進(jìn)行維保。

5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改

6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時回訪。

（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（八）、積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機(jī)船票、代請保姆、代請鐘點(diǎn)工等。

（九）、根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機(jī)動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識，如有損壞應(yīng)照價賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動車必須停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的“共建”機(jī)制。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報紙信件（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財務(wù)部：

（1）管好用好財務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、項(xiàng)目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、樓管員2人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。

3、客服主管1人，全面負(fù)責(zé)客服部工作。

4、貼心管家10人，負(fù)責(zé)本單元的日常管理實(shí)務(wù)

5、前臺接待2人、負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和保修的接待工作

6、維修主管1人，全面負(fù)責(zé)維修不工作

3、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

4，弱電工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)智能化系統(tǒng)。

5、電梯工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)電梯的日常維護(hù)工作

6、土建工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)土建維修工作

7、保潔主管1人全面負(fù)責(zé)保潔部工作

8、保潔工14人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

9、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。

10保安主管1人，全面負(fù)責(zé)安全部工作

10、保安24人，24小時值班。

如上共計64名。

五、人員的選拔和培訓(xùn)管理

（一）人員選拔

根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。

公司會采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務(wù)管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

（三）培訓(xùn)計劃及內(nèi)容

培訓(xùn)計劃及內(nèi)容見附件2

（四）培訓(xùn)考核

為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

七、物業(yè)管理服務(wù)承諾

我公司將以“以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后，按照《XXX市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)達(dá)到沭陽縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

（1）房屋

A.房屋完好率達(dá)98%以上；

B.房屋零修、急修及時率92%以上； C.房屋零修工程合格率98%以上； D.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象； E.房屋裝修符合管理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時值班；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查；

（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；

（4）交通、車輛管理有序；

A、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機(jī)動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費(fèi)管理

（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價。

（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；

（3）建立收費(fèi)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支情況；

（4）模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

（5）認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

A、小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

D、停車場分類（汽車、電動車、自行車可分別存放）；

E、有集中監(jiān)控設(shè)備；

F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；

二、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)項(xiàng)目（分期逐步到位）

1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）

（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；

（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；

（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費(fèi)；（12）代辦繳納電話費(fèi)；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）

（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機(jī)票；

（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務(wù)；

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；

（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務(wù)服務(wù)活動。

三、物業(yè)管理企業(yè)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）積極使用新技術(shù)，廣泛使用計算機(jī)管理。

八、接管時的準(zhǔn)備工作

詳見附件3

九、服務(wù)目標(biāo)

根據(jù)《XXX市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》的精神，我們保證服務(wù)達(dá)標(biāo)。

十、便民活動

提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況及業(yè)主的需求，結(jié)合本公司多年從事物業(yè)管理積累下來的經(jīng)驗(yàn)，提供豐富的便民及特約服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高物業(yè)管理綜合服務(wù)質(zhì)量。

便民服務(wù)及社區(qū)文化見附件4

十一、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想

（一）實(shí)行小區(qū)主任管理制度；

（二）推行ISO9001質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)；

（三）進(jìn)一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)；

（四）建立電腦防盜、消防報警系統(tǒng)，爭取在小區(qū)逐步取消防盜網(wǎng)；

（五）導(dǎo)入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨(dú)有的文化個性和文明居住特色的小區(qū)。

十二、公司與業(yè)主的違約責(zé)任

一、甲方違反合紙，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反合約，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反合約，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的。乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違反金；

四、乙方應(yīng)按合同約定，6個月交納一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不按本合約約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金。

第八條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定屬實(shí)的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九條在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第十條本合約內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十一條本合約在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向浦口區(qū)仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

第十二條本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十三條本合約自簽訂之日起生效。

附件1

[附房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程]

辦理裝修手續(xù)及管理流程圖

尊敬的住戶：

當(dāng)您喬遷新居，準(zhǔn)備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時間，讓您順利進(jìn)行裝修。

業(yè)主裝修前向管理處領(lǐng)取資料，業(yè)主閱讀資料內(nèi)容，向管理處咨詢。

業(yè)主提出裝修申請：

1、填寫《室內(nèi)裝修申請表》；

2、提交裝修施工圖或裝修方案；

3、提供裝修施工人員身份證復(fù)印件1份及一寸照片1張。

管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。

業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)：

1、裝修許可證；

2、裝修施工人員出入證。

裝修施工隊(duì)進(jìn)場施工

1、管理處對業(yè)主裝修施工過程進(jìn)行監(jiān)督

2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個月后管理處負(fù)責(zé)驗(yàn)收

3、驗(yàn)收合格，無發(fā)現(xiàn)影響公共設(shè)施、毗鄰房等，無息退還押金不合格由業(yè)主進(jìn)行整改后再驗(yàn)收

裝修特別提示：

1、建議業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質(zhì)量及保修服務(wù)；

2、嚴(yán)格遵守小區(qū)裝修時間（8：00--12：0014：00--18：00）；

3、禁止裝修工人員串樓串戶；

4、裝修戶應(yīng)配備2只滅火器，嚴(yán)禁使用電爐，注意防火；

5、樓梯搬運(yùn)材料時，應(yīng)注意維護(hù)公共設(shè)施{墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進(jìn)戶門等}；

6、垃圾實(shí)行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內(nèi)；

7、為了您和其他業(yè)主的利益，請您嚴(yán)格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的規(guī)定，謝謝合作！

房屋裝飾裝修管理協(xié)議

甲方：丹尼爾物業(yè)管理有限公司

乙方：

為了確保物業(yè)和公共設(shè)施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議：

一、甲方建議乙方在住宅室內(nèi)裝修時，選擇實(shí)力較強(qiáng)，信譽(yù)較好，具有施工資質(zhì)的施工單位。

二、乙方開始裝修前，應(yīng)提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續(xù)：

（1）提供裝修施工圖或裝修方案；

（2）按規(guī)定交納垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金；

（3）填寫二次裝修申請表。

三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給《裝修施工許可證》后，方可進(jìn)場施工，否則甲方工作人員有權(quán)要求乙方停止裝修。

四、乙方應(yīng)協(xié)助施工人員憑身份證復(fù)印件及一寸照片一張辦理臨時出入證（工本費(fèi)10元/本，押金20元/本），無臨時出入證不得進(jìn)入本小區(qū)，裝修完畢后臨時出入證及《裝修施工許可證》由乙方或裝修負(fù)責(zé)人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。

為了保護(hù)轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還臨時出入證押金。

五、乙方裝修前須對樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等提供足夠的保護(hù)措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設(shè)備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關(guān)業(yè)主須負(fù)擔(dān)一切修復(fù)費(fèi)用。

六、乙方裝修材料應(yīng)按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶內(nèi)，嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應(yīng)于室內(nèi)裝袋后，當(dāng)天清運(yùn)至甲方指定地點(diǎn)。拖延一天以上的由管理處負(fù)責(zé)清運(yùn)，所花費(fèi)用從裝修保證金中扣除。

七、裝修施工時間規(guī)定為8：00－12：00，14：00－18：00。管理處對違反裝修時間規(guī)定的有權(quán)采取責(zé)令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息時間。

八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，所有工具必須存放于本戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負(fù)責(zé)賠償其損失。

九、裝修施工時，應(yīng)盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應(yīng)注意防火，排除火災(zāi)隱患，如引起火災(zāi)并殃及其它業(yè)主和共用設(shè)施，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方在裝修期間應(yīng)關(guān)閉單元入戶門。

十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費(fèi)用乙方自行承擔(dān)。

十一、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。

十二、乙方在裝修時，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

外墻：為維護(hù)建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴(yán)禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺窗戶，不得加設(shè)其它附屬物，不準(zhǔn)在外墻及窗戶上豎立廣告標(biāo)志。

結(jié)構(gòu)及外觀：

1、嚴(yán)禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

陽臺及門窗：

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該情況時要立即清洗干凈；

3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管道：

1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、建議對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機(jī)必須放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。

十四、乙方在裝修期間嚴(yán)禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應(yīng)報甲方批準(zhǔn)。

十五、甲方有權(quán)按乙方申請的裝修內(nèi)容及本協(xié)議進(jìn)行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權(quán)責(zé)令其停工、扣留、沒收裝修工具或責(zé)令其限期恢復(fù)原狀，造成損失時，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或造成他人財產(chǎn)和人身損失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。

十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗(yàn)收，經(jīng)三個月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方相應(yīng)的裝修保證金。

十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：XXX物業(yè)管理有限公司

乙方：

二O一0年

月

日

附件2

1、管理處全體員工培訓(xùn)

（1）委托方、管理公司及物業(yè)情況的簡介（包括人事結(jié)構(gòu)和組織）

（2）管理員工禮儀及行為規(guī)范

（3）員工守則、行為及紀(jì)律

（4）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備

（6）物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用

（7）管理服務(wù)的目的及重要性

（8）防火知識、消防裝置及使用

（9）各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案及實(shí)際操作培訓(xùn)

（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應(yīng)變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風(fēng)、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。

2.物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）管理員的職責(zé)

（2）物業(yè)移交單元的程序

（3）清潔知識的介紹

（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹

（5）二次裝修的監(jiān)控及管理

（6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程

（7）緊急事故處理程序

3、保安人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）保安人員的職責(zé)

（2）保安工作的基本概念

（3）物業(yè)安全防范與管理

（4）消防安全防范與管理

（5）車輛管理與停車管理

（6）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程

（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程

（8）治安消防等突發(fā)事件處理

（9）步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí)

（10）事件記錄規(guī)程

4、工程人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）工程人員的職責(zé)

（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程

（3）機(jī)電維護(hù)的措施及程序

（4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)作流程

（5）維修工具維護(hù)及保管

（6）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

（7）物業(yè)設(shè)施的操作流程

（8）突發(fā)事件處理程序等

5、清潔綠化工專業(yè)培訓(xùn)

（1）本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制

（2）文明禮貌用語及行為道德規(guī)范

（3）不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范

（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng)

（5）不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

（6）常見病蟲害及防治

（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作

（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置

附件3：

1）移交接管前的準(zhǔn)備工作

A提交介入管理，擬派項(xiàng)目經(jīng)理、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實(shí)管理用房和宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。

B成立驗(yàn)收小組。技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，了解設(shè)備設(shè)施，熟悉構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄。

Ⅰ移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表；

Ⅱ公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；

Ⅲ公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表；

Ⅳ機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表。

2）物業(yè)資料的移交接管

A接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料

Ⅰ產(chǎn)權(quán)資料；

ⅰ項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

ⅱ用地批準(zhǔn)文件；

ⅲ建筑執(zhí)照；

ⅳ業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、房屋位置、建筑面積清單。

Ⅱ市府驗(yàn)收合格資料

ⅰ市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；

ⅱ市建筑消防驗(yàn)收合格證；

ⅲ物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書；

ⅳ用電許可證；

ⅴ房屋使用說明書；

ⅵ房屋保修書。

Ⅲ工程技術(shù)資料

ⅰ竣工圖-包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬；

ⅱ工程及隱蔽管線的全套圖紙；

ⅲ地質(zhì)勘察報告；

ⅳ工程合同及開、竣工報告；

ⅴ圖紙會審記錄；

ⅵ工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

ⅶ隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

ⅷ沉降觀察記錄；

ⅸ竣工驗(yàn)收證明書；

ⅹ水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

Xi砂漿、混凝土塊試壓報告；

Xii供水試壓報告。

3）物業(yè)接管驗(yàn)收程序

A業(yè)主委員會通知本公司接管驗(yàn)收；

B驗(yàn)收小組按核對所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函；

C驗(yàn)收小組同移交人對房屋、功能、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行驗(yàn)收；

D對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；

4）物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

A驗(yàn)收項(xiàng)目：小區(qū)的公共場所、設(shè)施及其水電設(shè)備等；

Ⅰ基礎(chǔ)設(shè)施；

Ⅱ天面；

Ⅲ公用天線； Ⅳ消防設(shè)施（消防栓、消防箱）；

Ⅴ公共路燈；

Ⅵ綠化；

Ⅶ公共道路；

Ⅷ垃圾箱（池）；

Ⅸ垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；

Ⅹ崗?fù)ぃ?/p>

Ⅺ車庫；

Ⅻ沙井、檢查井和化糞池；

ⅩⅢ明暗溝；

ⅩⅣ擋土墻、坡；

ⅩⅤ踏步；

ⅩⅥ臺階；

ⅩⅦ水池、水箱； ⅩⅧ信箱；

ⅩⅨ景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。

附件4：

（一）各項(xiàng)便民服務(wù)

日常生活家政服務(wù)

1、提供家庭勞務(wù)服務(wù)（上門吸塵、打蠟、搬家、搬貨）

2、鐘點(diǎn)家庭服務(wù)

3、電話留言服務(wù)

4、代辦電話開戶

5、代辦煤氣開戶

6、代辦有線電視開通

7、代叫出租車

8、代訂牛奶

9、代請家教

裝修

1、設(shè)計咨詢

2、采購咨詢

3、施工咨詢

4、材料咨詢

維修

1、清洗安裝排風(fēng)扇、洗衣機(jī)

2、清洗安裝抽油煙機(jī)

3、清洗安裝空調(diào)過濾器

4、安裝玻璃

5、音響及家用電器

6、安裝燈具、門鈴、櫥柜

7、安裝熱水器、洗手間潔具

8、檢修電路、家用電器

9、修理家具配件

10、修理防盜門

11、疏通下水管道（主管、支管）

12、修理或更換水表、電表、開關(guān)、插座、電話、門鈴、門鎖、門窗、信箱鎖、燈泡、日光燈、燈罩、水閥、水龍頭、軟管

醫(yī)療服務(wù)

1、建立住戶健康檔案卡

2、住戶生病時代辦聯(lián)系醫(yī)院

園藝

1、住戶提供家庭園藝咨詢

2、鮮花護(hù)養(yǎng)術(shù)

商務(wù)

1、傳真

2、復(fù)印

3、打字

4、代訂車、船、機(jī)票

5、引社區(qū)寬帶，鐵通、中國電信等

特約服務(wù)

可根據(jù)業(yè)主需求增設(shè)其它特約服務(wù)項(xiàng)目

（二）各項(xiàng)社區(qū)文化

1、業(yè)主入住儀式（送吉祥話、送對聯(lián)）

2、不定期舉行棋牌、球類比賽

3、社區(qū)文化、法律及其他的宣傳活動

4、節(jié)日喜慶氛圍的布置及部分喜慶節(jié)日的娛樂活動（不定期）

XXXX花園前期物業(yè)管理方案

第二篇：前期物業(yè)介入管理方案

前期物業(yè)介入管理方案

由于房屋因部分原因未達(dá)到交房條件，部分業(yè)主自愿提前進(jìn)場裝修，為便于管理，物業(yè)公司提前進(jìn)入，其管理方案如下：

一、人員配備：管理處設(shè)經(jīng)理1名、電工（電梯操作工）1名、維修（收費(fèi)）人員1名、保安2名。

二、管理制度：嚴(yán)格按物業(yè)管理?xiàng)l例及住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令（2002）第110號）進(jìn)行管理。

三、前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：管理處經(jīng)理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計每月4200元。

備注：

1、前期管理費(fèi)用由開發(fā)補(bǔ)助給物業(yè)公司，補(bǔ)助時間從2010年6月15日至工程備案登記證上時間為止。

2、業(yè)主的物管費(fèi)用計算時間從工程備案證上時間開始計算。

物業(yè)管理有限公司

年月日

第三篇：物業(yè)前期管理

物業(yè)前期管理

一、業(yè)主入伙與收樓

1、入伙儀式

2、業(yè)主入伙與收樓

二、裝修管理

1、裝修管理

2、裝修申請及審批

3、裝修手續(xù)辦理

4、裝修監(jiān)控

三、入伙裝修期的檔案建立

1、業(yè)主入伙檔案

2、業(yè)主裝修檔案 業(yè)主入伙與收樓 第一節(jié) 入伙儀式

根據(jù)開發(fā)商的意愿是否舉辦，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。

一、入伙儀式的策劃

1．制定入伙儀式方案，主要包括以下類項(xiàng)：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2．審核、確定入伙儀式方案

入伙儀式方案的可行性及具體實(shí)施細(xì)節(jié)尚未與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進(jìn)行溝通。如開發(fā)商進(jìn)行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。

二、入伙儀式策劃如下： 1．物資采購，包括：

（1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（2）入伙儀式過程的接待物資；（3）司儀、禮儀小姐及表演隊(duì)伍的邀請；（4）現(xiàn)場安全防護(hù)設(shè)施；（5）紀(jì)念品、獎品、宣傳品。2．節(jié)目排練

編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場排練。3．場地布置

（1）接待物品的擺設(shè)；（2）現(xiàn)場的裝飾、布置；（3）現(xiàn)場標(biāo)志、指示牌的設(shè)置；（4）現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；

（5）現(xiàn)場相關(guān)崗位（如保安、接待、保潔等）的設(shè)置；（6）宣傳展示牌（品）的擺設(shè)。

三、入伙儀式的組織 1．現(xiàn)場服務(wù)

（1）做好來賓接待、服務(wù)；（2）做好現(xiàn)場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務(wù)；

（4）來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。2．儀式主持

由司儀按節(jié)目單安排順序進(jìn)行。3．現(xiàn)場秩序維持

（1）搞好現(xiàn)場人車分流、引導(dǎo)、控制；

（2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進(jìn)行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）準(zhǔn)備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；

（4）擺放和利用現(xiàn)場技防設(shè)備、設(shè)施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等）。4．儀式后現(xiàn)場清理（1）對現(xiàn)場物資進(jìn)行整理、清點(diǎn)、核對、入庫；（2）對現(xiàn)場閑雜人清場；（3）及時做好現(xiàn)場清掃、保潔。第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓

一、入伙現(xiàn)場布置 1．入伙辦理大廳布置

（1）入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標(biāo)識牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機(jī)等）；（3）安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；（4）其他現(xiàn)場裝飾的布置。2．安全保護(hù)措施

（1）設(shè)置安保設(shè)施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈）；（2）劃分現(xiàn)場功能區(qū)域（如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等）；（3）充分利用現(xiàn)場技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進(jìn)行安全防范。3．現(xiàn)場標(biāo)識、引導(dǎo)牌設(shè)置

各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識，做到按圖索驥。4．入住宣傳、展示布置（1）入住辦理工作流程圖；（2）公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；（3）公司及樓盤情況介紹；（4）圖片宣傳；（5）管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾；

（6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（7）竣工驗(yàn)收證明（復(fù)印件、備查）。

二、入伙流程的提前演練

在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進(jìn)行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

三、入伙手續(xù)的辦理 1．業(yè)主接待（入伙接待組）（1）負(fù)責(zé)入伙業(yè)主接待、引導(dǎo)；（2）休息區(qū)茶水招待。2．業(yè)主資料收集（資格審查組）

（1）業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復(fù)印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件和《業(yè)主情況登記表》（貼上照片）。（2）屬公司購買的還應(yīng)核查營業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件；

（3）業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時還應(yīng)收?。?1）業(yè)主的授權(quán)委托書；

2）驗(yàn)業(yè)主的身份證原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件（若業(yè)主為境外人士）； 3）驗(yàn)代理人身份證原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件（若代理人為境外人士）。（4）發(fā)放入伙資料袋（內(nèi)含各類入伙資料）。3．文件簽署（簽約組）

（1）指導(dǎo)業(yè)主簽約：《業(yè)主（臨時）公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協(xié)議書》。4．費(fèi)用收?。ㄊ召M(fèi)組）（1）預(yù)收一年的管理費(fèi)；（2）其它代收代繳費(fèi)用。5．交驗(yàn)房屋（驗(yàn)房交付鑰匙組）（1）驗(yàn)房：

1）戶內(nèi)水、電、氣及配套設(shè)施的使用是否正常； 2）戶內(nèi)智能化、通訊設(shè)施的使用是否正常； 3）戶內(nèi)各類產(chǎn)品的安裝是否規(guī)范、安全； 4）戶內(nèi)建筑工程是否有遺留問題或項(xiàng)目。（2）抄取水電表讀數(shù)。（3）簽署《收樓書》發(fā)放鑰匙： 1）《收樓書》由業(yè)主簽署、確認(rèn)；

2）不存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面確認(rèn)后發(fā)放； 3）存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面同意確認(rèn)后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

6．資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）

1）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對各入伙大廳各組的入伙資料進(jìn)行歸集； 2）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對鑰匙進(jìn)行清理核對。7．業(yè)主疑難解答（領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組）

1）業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)類、管理服務(wù)類、開發(fā)規(guī)劃配套類； 2）一般問題由各組工作人員現(xiàn)場及時解答，疑難問題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對以上問題進(jìn)行研究，做好充分準(zhǔn)備應(yīng)對業(yè)主疑難問題進(jìn)行解答，并對入伙相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協(xié)調(diào)組）1．驗(yàn)樓時問題的記錄

為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗(yàn)房記錄人員應(yīng)盡量將戶內(nèi)各項(xiàng)問題記錄準(zhǔn)確、清楚，主要有以下幾點(diǎn)： 1）問題類型； 2）問題存在的位置； 3）存在問題的數(shù)量。2．一般問題現(xiàn)場進(jìn)行處理

一般問題由驗(yàn)房人員現(xiàn)場進(jìn)行處理，能現(xiàn)場處理的一般問題類型有： 1）簡單的產(chǎn)品安裝問題； 2）戶內(nèi)衛(wèi)生、清潔問題； 3）普通產(chǎn)品耗材的更換。3．嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題的處理方式

由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時反饋給開發(fā)商處理并負(fù)責(zé)跟蹤、落實(shí)、協(xié)調(diào)。4．處理后的再驗(yàn)收、記錄

1）由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并與驗(yàn)房記錄進(jìn)行對比、核對；

2）業(yè)主簽字確認(rèn)整改完成；

3）業(yè)主對整改結(jié)果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項(xiàng)目報告》，由業(yè)主簽名確 認(rèn)后反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進(jìn)行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進(jìn)行。裝修管理 第一節(jié) 裝修管理

一、制定裝修程序流程圖

根據(jù)《裝修指南》及項(xiàng)目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費(fèi)→檢查→驗(yàn)收→退費(fèi)。

二、制定裝修管理辦法

裝修過程的控制辦法（如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及辦法、裝修施工隊(duì)伍管理等）。

三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案

根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際有針對性地規(guī)范相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機(jī)及管線安裝方案）。

四、制定裝修期的相關(guān)配合措施 1．裝修垃圾的清運(yùn)； 2．停車場管理； 3．地下室空間的利用； 4．裝修材料的卸貨區(qū)域指定； 第二節(jié) 裝修申請及審批

一、裝修申請

1．提交書面的裝修申請

（1）填寫《裝修申請/驗(yàn)收表》；

（2）須政府消防、環(huán)保部門審批的施工項(xiàng)目還應(yīng)提交政府部門的審批文件。2．提交裝修設(shè)計圖紙（1）平面設(shè)計圖；（2）單元平面圖；

（3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（4）空調(diào)安裝圖；

（5）電器照明設(shè)計及用電量圖；（6）給排水設(shè)計圖；（7）燃?xì)夤芫€圖。

3．提交裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。（1）加蓋公章的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

（2）加蓋公章的《施工企業(yè)資質(zhì)證書》復(fù)印件。

二、裝修審批 1．工程部門審批

（1）審批裝修方案圖紙及技術(shù)資料；

（2）檢驗(yàn)政府部門批文等批準(zhǔn)文件，收存副本。2．管理處負(fù)責(zé)人審批

管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對裝修審批內(nèi)容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時將審批意見（《裝修審批通知書》）通知業(yè)主。第三節(jié) 裝修手續(xù)辦理

一、辦理裝修手續(xù)

1．簽定《裝修管理協(xié)議》； 2．發(fā)放《裝修施工許可證》； 3．憑身份證辦理施工人員登記； 4．發(fā)放施工人員《出入證》。

二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費(fèi)用（1）裝修押金；

（2）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（非常設(shè)項(xiàng)）；（3）施工人員《出入證》工本費(fèi)及其押金；（4）其他應(yīng)收款。第四節(jié) 裝修監(jiān)控

一、工程質(zhì)量監(jiān)控

1．檢查是否按已審批的裝修方案進(jìn)行施工； 2．有無按協(xié)議內(nèi)容施工； 3．施工是否符合施工規(guī)范； 4．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

二、施工秩序監(jiān)控 1．裝修垃圾的清運(yùn)管理； 2．裝修施工時間及施工噪音管理； 3．有無超范圍施工監(jiān)控； 4．是否有損害公共利益監(jiān)控；

5．電焊等動火作業(yè)須到管理處辦理《動火許可證》； 6．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

三、裝修完工驗(yàn)收 1．房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收

應(yīng)檢查裝修工程施工對主體結(jié)構(gòu)的影響，并符合裝修協(xié)議內(nèi)容。2．水、電設(shè)施驗(yàn)收

（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；

（2）有無擅自改動系統(tǒng)（如電力、消防等）。3． 燃?xì)夤艿莉?yàn)收

（1）有無擅自改動系統(tǒng)（含走向、位置、隱蔽程度等）；（2）是否已經(jīng)燃?xì)庵鞴軉挝或?yàn)收合格。4．智能化、通信系統(tǒng)驗(yàn)收（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；（2）有無擅自改動系統(tǒng) 5．房屋建筑外觀驗(yàn)收

按《裝修施工協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)在防盜網(wǎng)安裝是否規(guī)范，外門窗是否改動。

四、違章處理結(jié)果跟蹤

對裝修施工過程中和完工驗(yàn)收中出現(xiàn)的違章開出《裝修驗(yàn)收整改通知書》并跟蹤處理，確認(rèn)整改完備后填寫裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請/驗(yàn)收表》）。

五、裝修押金退返

如驗(yàn)收合格憑裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請/驗(yàn)收表》）在規(guī)定日期內(nèi)予以退還。第四章 入伙裝修期的檔案建立 第一節(jié) 業(yè)主入伙檔案

一、業(yè)主入伙資料，主要包括： 1．《入伙通知書》； 2．房產(chǎn)證或購房合同復(fù)印件；

3．業(yè)主身份證復(fù)印件和代辦人份證復(fù)印件及授權(quán)委托書；

4．營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件（業(yè)主屬法人單位）；

6．《業(yè)主（臨時）公約》； 7．《收樓書》存根； 8．《整改項(xiàng)目報告》。

二、業(yè)主家庭情況資料，主要包括：

1．業(yè)主檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 2．隨住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 3．暫住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 4．業(yè)戶車輛情況資料（《車輛情況登記表》）； 5．辦理停車手續(xù)資料（《車位有償使用協(xié)議書》）。第二節(jié) 業(yè)主裝修檔案

一、裝修申請審批資料，主要包括： 1．《裝修申請/驗(yàn)收表》； 2．《裝修審批通知書》； 3．裝修圖紙及審批資料；

4．裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件；

二、裝修管理檔案，主要包括： 1．《裝修管理協(xié)議》；

2．裝修施工人員檔案（《施工出入證辦證登記表》）； 3．裝修巡查記錄（《裝修巡視檢查記錄表》）；

4．《違反裝修規(guī)定整改通知書》及《裝修驗(yàn)收整改通知書》； 5．裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請/驗(yàn)收表》）。

以上業(yè)主入伙檔案及業(yè)主裝修檔案合并為業(yè)主檔案，按檔案管理規(guī)程由兼職檔案員進(jìn)行管理。

附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格 1.入伙通知書 2.收樓須知

3.入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表

（1）業(yè)主/住戶情況登記表(個人)（2）業(yè)主/住戶情況登記表（單位）4.收樓手續(xù)流程條 5.收樓證明書 6.業(yè)主公約

7.委托銀行代收費(fèi)協(xié)議書 8.業(yè)戶手冊 9.裝修指南 10.住宅質(zhì)量保證書 11.住宅使用說明書 12.收樓書 13.整改項(xiàng)目報告

14.其它入伙代辦手續(xù)簽約表格 15.裝修申請/驗(yàn)收表 16.裝修審批通知書 17.房屋裝修管理規(guī)定 18.裝修管理協(xié)議

19.施工出入證辦證登記表 20.單元施工許可證 21.出入證 22.動火許可證

23.違反裝修規(guī)定整改通知書 24.裝修驗(yàn)收整改通知書 25.裝修巡視檢查記錄表

第四篇：物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容

物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容

（施工期）

1.施工期介入的工作方式。工程技術(shù)人員進(jìn)場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖樣、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整理各專業(yè)施工技術(shù)資料，對施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時提出建議整改。

2.施工期介入需要注意的問題。

1)鑒定的高壓開關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證。

2)非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴(yán)重隱患。

3)中央空調(diào)機(jī)組電纜鋪設(shè)質(zhì)量差，限制機(jī)組出力。

4)排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施。

5)地下室隔水層施工質(zhì)量差，使電梯底坑滲水。

6)對自動噴淋系統(tǒng)的試驗(yàn)不認(rèn)真，往往在天花施工后進(jìn)行，試驗(yàn)時漏水，造成天花損壞。

7)中央空調(diào)系統(tǒng)的冷卻系統(tǒng)保溫質(zhì)量差，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故。

8)對于計算機(jī)群控電梯的機(jī)房，沒有認(rèn)真進(jìn)行防塵通風(fēng)處理。

9)柴油發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試驗(yàn)、滿負(fù)荷試驗(yàn)和甩負(fù)荷試驗(yàn)被忽視。

10)整個建筑防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。

3.施工期介入的工作要求

1)掌握設(shè)計思路，便于今后管理和分析突發(fā)問題

2)掌握各專業(yè)施工方法，便于今后維修和復(fù)原

3)提出整改的合理化建議，便于今后使用和管理

4)制定切實(shí)可行的管理方案，做到今后的節(jié)能降耗

（設(shè)備安裝調(diào)試期）

設(shè)備安裝調(diào)試期是指從物業(yè)設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗(yàn)收全過程的管理。

1.設(shè)備安裝調(diào)試期介入的工作方式。由工程人員參與調(diào)試工作，現(xiàn)場學(xué)習(xí)、做好筆記及注意事項(xiàng)。

2.設(shè)備安裝調(diào)試期介入需要注意的問題。

1)物業(yè)功能組合不合理。

2)由于物業(yè)功能定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致產(chǎn)生供電負(fù)荷嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。

3)由于設(shè)計單位對物業(yè)管理的特點(diǎn)不夠了解，造成公共照明的電力浪費(fèi)。

4)由于用戶的二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負(fù)荷分配上沒有留有余地。

5)中央空調(diào)機(jī)組電纜選項(xiàng)不當(dāng)，沒有采用封閉母線而使用多條電纜并聯(lián)供電，使機(jī)組出力受到限制。

6)供電系統(tǒng)的配置容量、主接線系統(tǒng)、負(fù)荷分配計量不滿足安全和用戶需求。

7)給排水系統(tǒng)沒有充分考慮給排水需求

8)設(shè)計部門沒有考慮空調(diào)負(fù)荷日夜相差大的實(shí)際情況，選用同一制冷量的機(jī)組，造成“大馬拉小車”的電力浪費(fèi)現(xiàn)象，同時該情況也要運(yùn)用到其他設(shè)備。

9)中央空調(diào)系統(tǒng)的回風(fēng)量往往被忽視，回風(fēng)口布置要合理，否則會大大降低制冷效率。

10)消防系統(tǒng)沒有合理布局，自動報警不能滿足二次裝修的擴(kuò)容需要。

11)消防系統(tǒng)沒有充分考慮二次裝修要增加的煙感探頭數(shù)量，查看消防自動報警主機(jī)是否留有足夠的備用回路。

12)電梯、扶梯的選型不夠先進(jìn)和不夠滿足物業(yè)功能的需要。

3.設(shè)備安裝調(diào)試期的工作介入要求。

1）結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際，通過詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計圖樣，對照建筑物空間尺寸和設(shè)備外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計布置情況。

2）通過詳細(xì)查看個專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)和參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，掌握個專業(yè)的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置、方向以及維修拆卸空間尺寸，動力電纜連接等技術(shù)問題。

3）在詳細(xì)研讀設(shè)計圖樣和現(xiàn)場檢查建筑物空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運(yùn)行維護(hù)的角度上認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計規(guī)范、設(shè)計技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理、便于經(jīng)濟(jì)核算。并就這些問題提出改進(jìn)意見或建議。

4）參見設(shè)備安裝工程的分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收。熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改意見和建議。

5）建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：①設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；②設(shè)備購置合同；③設(shè)備安裝合同；④設(shè)備隨機(jī)文件（說明書、合格證、裝箱單等）；⑤進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；⑥設(shè)備安裝調(diào)試計錄；⑦設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計更改單；⑧設(shè)備性能檢測和驗(yàn)收移交書；⑨文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗(yàn)收圖樣資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。

（公共設(shè)施營建期）

1.室外綠化及園林的前期介入。了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計思路，樹木、花草的種類和數(shù)量，了解花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等一流知識技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營養(yǎng)袋；草地平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并了解綠化知識，編寫管理方案。

2.地下停車場與道路的前期介入。地下停車場的前期管理工作要求是：了解與掌握地下停車場的設(shè)計規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、停車位置及數(shù)量、車輛行駛進(jìn)出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全設(shè)施、設(shè)備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設(shè)備設(shè)施的施工安裝，發(fā)現(xiàn)有影響日后管理和影響行車安全的情況，及時向開發(fā)商有關(guān)部門匯報并提出整改建議，要求施工方進(jìn)行整改，針對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制度有關(guān)制度和措施，為日后停車場的管理提供依據(jù)。

第五篇：物業(yè)前期管理資料

物業(yè)管理前期介入包括哪幾個階段及內(nèi)容

一階段：根據(jù)客戶群的定位，確定物業(yè)管理模式和物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容；確定總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)；確定物業(yè)管理總體框架方案。

二階段：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型物業(yè)用房、社區(qū)活動場所以及環(huán)境配套設(shè)施、公共配套建筑、設(shè)施場地的設(shè)置等提出改進(jìn)建議或意見。

三階段：與建設(shè)施工單位商榷，配合設(shè)備安裝、熟悉隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況收集相關(guān)資料。四階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度，擬定公共管理制度，擬定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法，人員培訓(xùn)，現(xiàn)場咨詢，資料歸檔等。五階段：主要是參與竣工驗(yàn)收。

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對工作計劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計劃、后續(xù)工 程的前期介入管理等。

8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。如某物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項(xiàng)闡述，并對重大活動等項(xiàng)目列出詳細(xì)的實(shí)施方案。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的實(shí)施方案等內(nèi)容。

早期介入的內(nèi)容(一)可行性研究階段 1．內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

(5)設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。2．方法和要點(diǎn)

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作?！景咐课飿I(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個工程項(xiàng)目的狀況，第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項(xiàng)目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點(diǎn)是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項(xiàng)目銷售的亮點(diǎn)。

(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。實(shí)踐證明，這幾條意見和建議對建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，提高了項(xiàng)目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。(二)規(guī)劃設(shè)計階段 1．內(nèi)容(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。2．方法和要點(diǎn)

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護(hù)等角度上對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功，降低開發(fā)風(fēng)險。設(shè)計上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資。

(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評。建議的具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到項(xiàng)目較大，且為分期開發(fā)，在設(shè)計方案時，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對獨(dú)立和封閉。這樣對不同組團(tuán)就能按服務(wù)對象的特點(diǎn)提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。

(2)對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局、會所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以實(shí)施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。

(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設(shè)計時就得以落實(shí)。

(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實(shí)施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費(fèi)用測算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。(三)建設(shè)階段 1．內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案。(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

2．方法和要點(diǎn)

(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進(jìn)意見(其中一次就提出了18項(xiàng)整改意見)，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

(1)對生活垃圾的收集、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設(shè)計方案，要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統(tǒng)，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。

(3)在進(jìn)行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。

(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計提出了200余項(xiàng)改進(jìn)意見。(6)提請建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。

(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(四)銷售階段 1．內(nèi)容

(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；

(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。2．方法和要點(diǎn)

(1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實(shí)事求是。在銷售物業(yè)時應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實(shí)際的承諾。

(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：

(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項(xiàng)應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中；

(2)在銷售前對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；

(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢；

(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。(五)竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。1．內(nèi)容 這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。2．方法和要點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。