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      2003~2013國家房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

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      第一篇:2003~2013國家房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

      2003年-2013年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽

      【摘要】完善穩(wěn)定房價,堅決抑制投機投資性購房,增加普通商品住房及用地供應,加快保障性安居工程規(guī)劃建設,加強市場監(jiān)管,一直都是中國房地產(chǎn)調(diào)控的核心宗旨。

      2003年(1項政策)

      2003年8月份,國務院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè);

      ——《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,簡稱18號文件,將房地產(chǎn)行業(yè)定位拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,要求充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。

      2004年(2項政策)

      2004年3月,831大限提高拿地“門檻”,調(diào)控開始

      ——國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文,嚴令各地須在當年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢,否則國土部門有權收回土地,納入國家土地儲備,是為“8.31”大限,此舉是中央政府從土地供給抑制房地產(chǎn)過熱的舉措。

      2004年10月,央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率

      ——中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點。

      2005年(6項政策)

      2005年3月,房貸優(yōu)惠政策取消,調(diào)控涉及消費層面

      ——央行決定即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策,宣布取消住房貸款利率優(yōu)惠政策;對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū),個人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%。2005年3月,房地產(chǎn)稅改革深入,調(diào)控涉及交易環(huán)節(jié)

      ——財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時表示,中國目前房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕,今后將重點推進房地產(chǎn)稅改革。

      2005年3月,國八條出臺,調(diào)控上升到政治高度(老國八條)

      國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價,一是高度重視穩(wěn)定住房價格,二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度,建立政府負責制。

      三是大力調(diào)整住房供應結構,調(diào)整用地供應結構,增加普通商品房和經(jīng)濟住房的土地供應,并督促建設;

      四是嚴格控制被動型住房需求,主要是控制拆遷數(shù)量;

      五是正確引導居民合理消費需求;

      六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行;

      七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施;

      八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查;

      2005年5月,七部委意見,調(diào)控加強、細則出臺(新國八條)

      ——國務院辦公廳發(fā)出通知,轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題,作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務。

      2005年9月,銀監(jiān)會212號文件收緊房產(chǎn)信托

      2005年10月,國稅總局重申二手房繳納個稅

      ——2005年10月11日,國家稅務總局發(fā)布《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》,文件正式明確個人買賣二手房,須繳納個人稅。

      2006年(11項政策,調(diào)控從指導意見轉向可操作性)

      2006年4月27日,房貸利率再次上調(diào)

      ——央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點,其中5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調(diào)到6.39%。

      2006年5月24日,國六條出臺,新一輪調(diào)控大幕開啟

      ——溫家寶主持召開國務院常務會議,會上提出了促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項措施:

      一是切實調(diào)整住房供應結構;

      二是進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;

      三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度,減緩被動型住房需求過快增長;

      四是進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序;

      五是加快城鎮(zhèn)廉租房制度建設,規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房,積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場,有步驟解決低收入家庭住房困難;

      六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度,增強房地產(chǎn)市場信息透明度。

      2006年5月29日,國務院出臺限制套型90/70政策

      ——國務院辦公廳出臺《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》,人稱9部委15條,對國六條進一步細化,而且再套型面積,小戶型比例、新房首付比例等方面做出量化規(guī)定。2006年5月31日,國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策

      ——《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》,要求各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅政策。2006年6月1日后,個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

      2006年7月6日,未取得預售許可證的樓盤不得發(fā)布預售廣告

      2006年7月11日,建設部出臺171號“外資限炒令”

      ——建設部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見?!?/p>

      2006年7月26日,108號文件全國范圍內(nèi)強制征收二手房轉讓個人所得稅;

      2006年8月1日,土地新政出臺<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范> 和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》正式施行。

      2006年8月19日,央行調(diào)整金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點

      2006年8月30日,建設部出臺《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法》

      2006年9月,房地產(chǎn)市場整頓《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》

      2007年(8項政策,5次加息,從金融層面打壓房地產(chǎn))

      2007年1月,建設部規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè),資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標準買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺,引導二手房交易進入良性、正規(guī)的軌道。

      2007年3月18日,央行再次上調(diào)存貸款基準利率0.27個百分點;

      2007年5月19日,央行再次加息,上調(diào)0.27個百分點,一年期貸款利率上調(diào)0.18個百

      分點。個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個百分點。6月5日期,上調(diào)金融機構人民幣準備金率0.5個百分點。

      2007年7月20日,央行第三次加息,此次針對活期存款利率上調(diào),由0.72%上調(diào)至0.81%,為2002年2月以來首次上調(diào)活期存款利率。

      2007年8月,央行第四次加息,存貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點;

      2007年8月,央行第五次加息,存貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點,一年期存款利率達到3.87%,一年期貸款利率達到7.29%。

      2007年9月27日,央行出臺新政,二套房首付比例不得低于50%,貸款利率上浮至1.1倍。

      2008年(16項政策,金融危機爆發(fā)成為政策分水嶺)

      2008年3月,建設部70/90政策適用范圍擴大到經(jīng)濟適用住房。

      2008年3月25日,上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,達到15.5%,創(chuàng)下歷史新高。

      4月20日,再次上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

      5月20日,再次上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

      2008年5月30日,國家多項調(diào)控近期開始施行,土地閥門再度把緊。

      ——商品住宅開發(fā)不得超過3年,土地管理不作為將受嚴懲,6月1日起執(zhí)行。2008年6月10日,稅務總局:企業(yè)為個人購買房產(chǎn)需征個人所得稅。

      2008年7月14日,國土部表示:小產(chǎn)權房不給宅基地證。

      2008年8月11日,國務院新規(guī):商品房銷售應明示能源消耗指標,并附上住房保修書和住宅產(chǎn)品說明書。

      2008年8月14日,三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租房工作計劃》,新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶,達到350戶。

      2008年8月25日,央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴格建設項目貸款管理

      ——土地質押必須有土地證,貸款額度不得超過質押物價值的7成,貸款期限原則不超過2年。對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn),不得發(fā)放任何形式的貸款,對購買農(nóng)村集體土地上建設的住房的城鎮(zhèn)居民,不得發(fā)放住房貸款。

      美國金融危機拯救了奄奄一息的房地產(chǎn),在政策支持、通脹恐慌、外貿(mào)出口受阻的三大因素下,房地產(chǎn)又迎來一次暴漲,連續(xù)數(shù)年的宏觀調(diào)控努力在即將取得成效的時候,嘎然而止。

      2008年9月15日,央行宣布“雙率”齊降

      ——受美國金融危機影響,央行宣布9月16日期,下調(diào)一年期貸款基準利率0.27個百分點,下調(diào)存款準備金率0.5個百分點。

      2008年10月9日,西方央行聯(lián)社降息,中國打出“降率免稅”組合拳

      ——10月19日期,下調(diào)一年期存貸款基準利率各0.27個百分點,下調(diào)存款準備金率0.5個百分點。同時儲蓄存款利息所得稅暫免征收個人所得稅。

      2008年10月12日,十七屆三中全會:土地或可轉讓抵押繼承,小產(chǎn)權房有望破題;2008年10月12日,系列新政支持房地產(chǎn)

      ——11月1日期,個人首次購買90平方以下普通住房,契稅下調(diào)到1%,免征印花稅,免征土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠,最低首付下調(diào)為20%。

      個人住房公積金貸款利率同時下調(diào),5年期內(nèi)和5年期以上的貸款利率分別下調(diào)0.27個

      百分點,分別為4.05%和4.59%。

      地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。(杭州救市24條,包括購房入戶等政策,極大地促進了房地產(chǎn)市場的火爆)

      2008年10月28日,央行年內(nèi)第三次下調(diào)利率,存貸款分別下調(diào)0.27個百分點。

      2009年

      2009年政策整體來看,從5月開始為政策分水嶺,在保八的前提下,前半年出臺的政策仍然有利房地產(chǎn)市場發(fā)展,大大促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。尤其是地方政府可自主出臺救市政策,對沿海一帶樓市的推波助瀾起到關鍵性作用。

      后半年由于房價快速飆升,投機日盛,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來。

      2009年5月21日,為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》。

      1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的;

      2是整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

      3是直接轉讓土地使用權的。

      2009年5月25日,發(fā)改委提出今年將由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責研究開征物業(yè)稅。

      2009年10月,營業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止。

      ——國務院總理溫家寶10月9日主持召開國務院常務會議,會議決定,2010年1月1日起,個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。2009年10月24日,溫家寶主持國務院常務會議,國四條出籠:

      1、增加普通商品住房的有效供給;

      2要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費,抑制投資投機性購房,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;

      3是要加強市場監(jiān)管;

      四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。

      2010年

      2010年4月份,在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下,在一季度GDP增長超過11%的前提下,中央終于下定決心,對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴厲的宏觀調(diào)控《國十條》,限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施一下子將高溫的房地產(chǎn)市場打入冰窖,各地房地產(chǎn)市場交易嚴重萎縮。杭州2010年5月份房地產(chǎn)交易量同比萎縮9成,環(huán)比四月份成交量萎縮8成。小幅折扣優(yōu)惠現(xiàn)象重現(xiàn)樓市,最低達到82折(保利東灣),但大部分房地產(chǎn)公司仍在觀望。

      1月10日,國務院出臺“國十一條”,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導;

      1月21日,國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

      3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政,即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結”等19條內(nèi)容;

      3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各

      地不得出讓住房用地;

      將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;

      各地要明確并適當增加土地供應總量;

      房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地;

      3月23日,國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務,并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案;

      4月2日,財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策;

      4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出,要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序;4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策;

      4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;

      4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量;

      4月18日,國務院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款;

      國土資源部:在建及在售小產(chǎn)權房須停建停售;

      住建部:開發(fā)商買地不得貸款;

      國務院:引導民間資本進入政策性住房建設;

      2011年

      2011年1月18日 銀監(jiān)會:繼續(xù)實施差別話房貸政策

      2011年1月26日公布的新“國八條”

      把二套房貸首付比例提至60%,貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商業(yè)貸款的首付為30%,第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭,也無法獲得商業(yè)貸款。

      2011年1月28日房產(chǎn)稅試點:上海;重慶

      2011年2月218日:住建部與地方簽訂保障房責任書

      加大保障性住房建設和供應

      增加住房用地有效供應

      2012年

      住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

      住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統(tǒng)的建設工作將在年底前完成。該40個城市包括省會城市,計劃單列城市,及一批大型的地級市。

      四大行首套房貸利率降到基準線

      工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開了研究全面落實差別化房貸政策的座談會,會上,四大行共同提出,將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,合理權衡定價,在基準利率的基礎上根據(jù)風險原則合理定價首套房貸款利率,但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標準。此外,還將提高住房貸款審批效率。

      2013

      (一)完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。

      (二)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施,已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

      (三)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應。

      (四)加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度,確保公平分配。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘U戏秶?/p>

      (五)加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理,嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定,強化企業(yè)信用管理,嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設,加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。

      第二篇:房地產(chǎn)調(diào)控政策

      房地產(chǎn)調(diào)控政策

      然而,調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思,于是不斷釋放樓市調(diào)控不會放松的信號,讓房地產(chǎn)市場預期由幻想變?yōu)楸^,一些人甚至對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

      實際上,這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容,2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清,如不發(fā)生經(jīng)濟衰退等意外情況,房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松,但是也不會更嚴厲,整體來說,2012年房地產(chǎn)市場預期狀況應好于2011年底。

      住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態(tài)]上市15周年的一個活動上明確表示,2012年的調(diào)控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求,但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

      日前召開的國家發(fā)改委工作會議也透出對房地產(chǎn)調(diào)控的三個基本定調(diào):一是鞏固和擴大房地產(chǎn)調(diào)控效果;二是抑制投資投機性購房需求;三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

      總結上述代表兩個參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息,可以得出如下結論:其一,由于2012年定調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定增長,貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期,雖然對于房地產(chǎn)貸款仍會控制,但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

      其二,中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明,在2011年最后2個月時間內(nèi),銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會等部門對此進行調(diào)研和反映以后,從2011年12月份開始,銀行對于首套購房貸款已經(jīng)進行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈,進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

      其三,繼續(xù)抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示,未來調(diào)控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策,還是房產(chǎn)稅政策,都將為抑制投資投機性購房所設計。

      綜上所述,2012年房價絕對不會反彈,中央以及調(diào)控部門也不會允許這種情況出現(xiàn)。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植,并且著重推保障性住房建設,以滿足中低收入家庭住房需求。

      在此情況下,目前各種政策安排被視為最有效的,尤其是房屋限購政策,被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出,但是隨著

      2012年貨幣總量的放松,以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題,2012年會不會再出現(xiàn)房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢?

      這恐怕是當前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個重要原因,如果樓市出現(xiàn)意外情況,恐怕只能用嚴厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

      在上述情況下,還有一個變數(shù)因素,那就是地方政府土地財政在2012年告急。

      第三篇:房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

      房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

      (針對2011年1月27號頒布的調(diào)控政策——新國八條)

      上海大學房地產(chǎn)學院:劉一兵08120688

      摘要

      眾所周知,從1998—2003年住房分配制度的改革,到近幾年保障房政策的密集出臺,在短短的不到十年間,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國的支柱產(chǎn)業(yè),而我國的房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后,房地產(chǎn)市場泡沫膨脹過快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果,逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題,繼續(xù)有效遏制投資投機性購房,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,在今年的1月26日晚,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,會議確定了八條政策措施,簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內(nèi)容上看,其是對之前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進一步的加強和完善。

      關鍵詞:限購,限貸,稅制度改革,保障性住房,政府公示,民眾監(jiān)督

      1.關于“限貸”

      強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對違規(guī)行為嚴肅處理。

      所謂“差別信貸政策”,就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對詞的要求在二套房上有所加強,將其首付比例由之前的50%提升到60%,表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,這是對之前四月份樓市調(diào)控政策的進一步強調(diào)。對于此,銀行的業(yè)內(nèi)人士表示,自去年樓市調(diào)控以來,二套房的信貸業(yè)務一直占比不大,在10%左右。再者,就真正想買二套房的人來講,首付多個10%,怎么著也能湊齊這個錢。可見,“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

      但我個人認為,房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房,有兩種需求,改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者,看到“差別信貸政策”的進一步加強后,其心理預期會發(fā)生變化。他可能認為,中央此次是下了狠心,再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點實施,房價應該不會漲了,也許就會不急著買,市場上出現(xiàn)持幣待購的現(xiàn)象。還有,二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說,首套房的首付和利率不會發(fā)生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的,與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻,已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益,若再在首套房上做文章,那么,政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

      合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內(nèi),要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

      首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是,哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

      “限購令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后,除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外,很多城市僅形式上有所追隨,但并沒有落到實處。從網(wǎng)上了解到,南京市在去年的下半年出臺了限購措施,但緊隨其后的具體操作細則和執(zhí)行時間并沒有公布,市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年,雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法,但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列,可見此次調(diào)控的力度之大,決心之強烈。換句話說,這三類城市必須限購。從各地方的網(wǎng)站可以看出,地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中,相關人員也表示,嚴格執(zhí)行國務院大精神。

      就山東而言,與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前,濟南市的限購細則已經(jīng)出臺,其采用了類似于上?!耙约彝閱挝?,限制新購一套房”的較寬松的政策;青島市的限購細則還在制定中。我個人認為,較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產(chǎn)市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市,對其它城市的房地產(chǎn)市場帶去壓力。所以,地方政府在出臺限購細則的時候,也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會,將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場轉移到其它市場,促使整個經(jīng)濟市場的和諧運行。

      3.關于稅制改革

      調(diào)整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調(diào)整個人轉讓住房營業(yè)稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎。

      關鍵詞“不足5年”。

      眾所周知,稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟市場的一個很重要的因素。可以看出,此次調(diào)控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。,下面我們來比較一下全額征收營業(yè)稅與原營業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購入一套普通商品住房,價值100萬,5年內(nèi),其房主準備轉手出售,出售價格150萬。按照原有的稅收政策,房主只需繳納兩時點差價的營業(yè)稅,即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策,則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看,這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房價的走勢上看,相對于原有稅收政策,新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外,按照“新國八條”文件的表述,此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉手交易的營業(yè)稅,對于滿5年的交易,仍按普通住宅免征,非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個人認為,此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產(chǎn)擁有者,并不畏懼全額營業(yè)稅帶來的壓力,他們會故意抬高出售房的房價,將將要繳納的稅收轉移到購買者的身上,給購買者施壓。于此,很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉移到期房上面,畢竟3倍左右的稅收增幅,在短時間內(nèi)也可以租一套不錯的房子。這樣一來,稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是,對于二手房的評估機制適當健全,確定實際操作價格上下浮動的區(qū)間,對于房價差異較大的交易行為,當?shù)卣畱髁罱梗沤^不正當交易行為的發(fā)生。

      4.關于保障性住房

      1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

      2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

      以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

      繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后,一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑,2011年國家將重點建設經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房,增加低端市場供應量,來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日,山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上,為增加保障性住房的數(shù)量,濟南市準備出臺政策,對于在房地產(chǎn)建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為,濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結合,會發(fā)揮更大的作用。會議上還提到了,省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區(qū)而言,隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設、市區(qū)經(jīng)濟適用房建設和廉租房的建設等,將會給房地產(chǎn)商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結構,在很大程度上改變市場供求關系的變化,普通商品住房建設比重的增加,能夠保障和促進整個市場的健康運行和發(fā)展,同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產(chǎn)市場的競爭會進一步的加劇,迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項目的軟環(huán)境上做文章,有利于提升樓盤項目的品質,也會帶動整個房地產(chǎn)市場品質的提升。此外,隨著近幾年我國保障性住房的快速發(fā)展,保障房的管理愈來愈重要。比如,廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況;原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后,仍長期占據(jù)著住房,缺乏更嚴格的退出機制的問題;因管理水平跟不上,物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況;一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為,為尋求解決這些相關問題,在大量資金投入的同時,各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事,將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續(xù)下去的幾點建議

      1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏,一個重要的原因是,缺少法定的○資金來源,因此投入難以穩(wěn)定。我認為,正確的做法,應當考慮將其納入社會保障體系,建立專門的法律法規(guī),形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

      2對專項資金的使用和保障房建設的質量,○必須加強監(jiān)管和審計監(jiān)察。通過法制建設完善程序管理和過程監(jiān)管,杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生,避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

      3因地制宜。○各地應結合本地住房需求結構,建立有效的住房保障體系建設的中長期規(guī)劃,完善住房保障的形式和供應結構,避免供應結構不合理造成新的“浪費”現(xiàn)象。

      5.關于政府公示

      進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

      “新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標,一季度向社會公布。以東營市為例,由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布,2009東營市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元(東營市統(tǒng)計局),較上年增長9.4%,假設城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定,預計2011年的人均可支配收入為25508元,按每個家庭中有兩名成員有收入計算,東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元,按照房地產(chǎn)市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算(6年或者7年的時間可供給一套生活住房,按100㎡計算),每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元(按預計數(shù)據(jù),不計利息),由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查,位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區(qū)(多層、小高層)均價為3200元/㎡(實地調(diào)查);東營市東城地區(qū)房價多介于5000——6500元/㎡(東營房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù))。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準,東營市房價為4370元/㎡,位列76位。由此可見,作為二三線城市的東營來說,由于房價泡沫較少,其房價水平較為真實的反應了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平。另外,據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計,預計2011年將有32個純新盤上市,按區(qū)域劃分:東城12個、西城14個、縣區(qū)6個;按物業(yè)類別劃分:多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業(yè)8個(有的項目有多種物業(yè)類型,以涉及到為劃分標準)。這些數(shù)字就意味著,隨著開發(fā)項目數(shù)量的增加,房源的增多,房地產(chǎn)市場競爭會不可避免的變得更加的激烈,東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實現(xiàn)由賣方市場向買方市場進行轉變,這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時,人民生活水平的提高,可支配收入的增加,以及競爭日趨積累的房地產(chǎn)市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信,對于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營市來講,在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

      6.關于民主監(jiān)督

      1落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制?!鹞慈缙诖_定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區(qū)、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

      2堅持和強化輿論引導。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任??偟膩碇v,房地產(chǎn)市場上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等,都從根本上控制了住房的需求,增加了住房的供給。

      我想,伴隨著各地相應政策細則的出臺,政策疊加效應的愈發(fā)明顯,各地房地產(chǎn)市場必會向一個更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個人,很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調(diào)控并未使房價出現(xiàn)松動,抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策,需要長期堅持,“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會,建立有效的住房保障體系,建設的長效機制。

      第四篇:關于房地產(chǎn)調(diào)控政策

      關于房地產(chǎn)調(diào)控政策 李克強總理在政府工作報告中重申中國將遏制房地產(chǎn)投機。提出針對不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

      業(yè)內(nèi)解讀:

      上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭:“抑制投機投資性需求”這一措辭如今繼續(xù)重申,表明官方的態(tài)度是,即便要是發(fā)揮市場機制的作用,暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調(diào)控,也就是說,限購限貸至少今年不會全面煺出。

      共有產(chǎn)權房供應方面較有新意,意味著將上海經(jīng)驗向全國推廣。實質仍是經(jīng)適房,只不過產(chǎn)權清晰后,在煺出時可避免許多糾纏。

      中塬地產(chǎn)首席分析師張大偉:繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資,表明樓市發(fā)展進入第二階段,調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性,但“一刀切”的政策不會再出現(xiàn)。

      亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓:分類調(diào)控,告別一刀切。針對不同城市分類調(diào)控,也即房價漲幅大的一線和少數(shù)二線城市,調(diào)控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小叁四線和部分二線城市,維持現(xiàn)狀。對于嚴重供大于求,房價止?jié)q或下跌的,可以適度放松政策。

      第五篇:國家再次發(fā)出多項房地產(chǎn)調(diào)控政策

      09.29日晚國家再次發(fā)出多項房地產(chǎn)調(diào)控政策

      為進一步貫徹落實,國家有關部委近日分別出臺措施,鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

      一是各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的實施細則。已印發(fā)實施細則的地區(qū),要根據(jù)最近國家有關部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴格實行問責制,對政策落實不到位、工作不得力的,要進行約談,直至追究責任。

      二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用于購買住房。對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實要嚴肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

      三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。

      四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度,切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市,要居信用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設和稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金額機構支持保障性安居工程建設,抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

      五是加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶

      簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為,要繼續(xù)加大和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要暫停期發(fā)行股票、公司債券和新購置土地,各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。

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