第一篇：區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法 為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應包括服務(wù)范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內(nèi)

第二篇：區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法，區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應包括服務(wù)范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方，管理制度《區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

(1)(2)

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

xx年四月十日

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第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應包括服務(wù)范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第四篇：通遼市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

通遼市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

通政字 [2009]117號

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范和促進本市業(yè)主自治和物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 通遼市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。第三條 通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門組建通遼市物業(yè)管理辦公室（以下簡稱市物業(yè)主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

旗縣市區(qū)人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門（以下簡稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市規(guī)劃局負責市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃。各旗縣市區(qū)規(guī)劃行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃。市建設(shè)局負責市主城區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備施工建設(shè)的審核與監(jiān)督。各旗縣市區(qū)建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備施工建設(shè)的審核與監(jiān)督。

各級建設(shè)、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工商、物價、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第四條 街道辦事處和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（以下統(tǒng)稱街道辦事處）要確定分管領(lǐng)導，配備專職工作人員負責物業(yè)監(jiān)督指導工作，社區(qū)居委會也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導工作。

街道辦事處負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督，及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，調(diào)處業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，糾正業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不適當?shù)臎Q定及做法。物業(yè)管理應當納入社區(qū)管理的基礎(chǔ)工作。社區(qū)居民委員會指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責；配合街道辦事處和物業(yè)管理辦公室或受其委托調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

第五條 街道辦事處應參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務(wù)收費標準的評定，指導、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設(shè)和老舊小區(qū)綜合整治。街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及竣工驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題有權(quán)提請有關(guān)部門予以糾正和整改。

第六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實行快速處理機制。對危及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全、嚴重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門應從速從快先行搶修、立即處理；物業(yè)主管部門按照先指定維修單位施工、后立會限期解決問題的辦法處理，有關(guān)部門不得以任何理由推諉、拖延。第七條 各旗縣市區(qū)人民政府要加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立由物業(yè)主管部門、街道辦事處、相關(guān)部門及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利，并應當履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。

第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)。

一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，街道辦事處要及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。第十一條 業(yè)主大會籌備組應當履行下列工作職責：

（一）確定業(yè)主身份；

（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；

（四）擬定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；

（五）組織召開首次業(yè)主大會和其它所需的工作。

第十二條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。具體標準由行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)主管部門會同街道辦事處和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費繳交給街道辦事處，由業(yè)主大會籌備組使用。

籌備經(jīng)費應當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的運作情況及時向全體業(yè)主和建設(shè)單位公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第十三條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生以及業(yè)主大會作出的決定，要按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

業(yè)主委員會應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當選聘街道和社區(qū)干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。

第十五條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須業(yè)主委員會經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應當在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應當予以配合。第十七條 業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會定期會議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處責成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。

第十八條 業(yè)主委員會每屆任期3年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員因本辦法第二十條、第二十一條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會應當在3個月內(nèi)召開會議，增補新的業(yè)主委員會委員。

第十九條 業(yè)主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一工作情況，并通報物業(yè)主管部門和街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

第二十條 對業(yè)主委員會主任的工作，百分之七十以上業(yè)主不認可時，街道辦事處要及時指導、組織業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進行改選。業(yè)主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處監(jiān)督、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；

（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其它利益；

（五）其它侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關(guān)勞動教養(yǎng)。第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支；沒有收益的小區(qū)，其經(jīng)費由全體業(yè)主分擔，社區(qū)居民委員會負責經(jīng)費收取和管理，也可由業(yè)主委員會自行收取和管理。具體額度由業(yè)主委員會提出預算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況應當在每年的3月底前向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第三章 前期物業(yè)管理

第二十四條 新建住宅項目開發(fā)建設(shè)單位在辦理開工報告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項目簽訂《綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書》。

第二十五條 建設(shè)單位在辦理商品房預售許可證前，須完成前期物業(yè)服務(wù)招投標工作，并提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖審查報告。建設(shè)單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實施招投標。新建2萬平方米以上的住宅項目，建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。

第二十六條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)未達標的，需按項目預算向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設(shè)按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以100元/平方米標準收取保證金；在綜合驗收規(guī)定的時限內(nèi)仍未達標的，由物業(yè)主管部門將未達標部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會作為綠化專項資金。第二十七條 建設(shè)單位應當在物業(yè)交付前60天內(nèi)按照物業(yè)建設(shè)總投資千分之二的比例向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。

第二十八條 建設(shè)單位在銷售商品房時，應將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務(wù)單位制定臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售前5日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。

臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

（一）參與工程檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；

（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務(wù)制度；

（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（四）對物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門和街道辦事處報告。

（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題；

（六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護公共秩序；

（七）根據(jù)街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進入崗位，實施物業(yè)前期介入。

第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設(shè)施設(shè)備驗收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時應提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。

專業(yè)單位接收后，應當及時做好供應設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。

專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責供應設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督的責任。

相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負責。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃審批的標準與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時報轄區(qū)街道辦事處和物業(yè)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協(xié)議后對其承擔責任。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將資料移交給業(yè)主委員會或轉(zhuǎn)交給新聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會未成立的，街道辦事處及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會尚未召開成立期間，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前，應按建筑安裝造價總額百分之一的比例，將開發(fā)單位預留施工單位的質(zhì)量保修金一次性交給物業(yè)主管部門監(jiān)管，時限五年。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條 業(yè)主委員會應當根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》第四十條的規(guī)定與業(yè)主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費而擅自降低物業(yè)服務(wù)標準。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循提供什么服務(wù)、收取什么費用的原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。第三十六條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業(yè)服務(wù)等級標準。在同一服務(wù)等級標準中，要把物業(yè)費分解到服務(wù)項目，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定收費標準時參考。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考政府指導價并結(jié)合服務(wù)內(nèi)容及公共能耗費的測算在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的收費項目、收費標準和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主進行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)上的物業(yè)費使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。每年不少于兩次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的收支狀況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當作詳細說明，業(yè)主委員會也可以邀請審計單位進行審計，費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。第三十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應繳納足額物業(yè)服務(wù)費。對欠繳物業(yè)服務(wù)費的，由業(yè)主委員會牽頭，社區(qū)居委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合，發(fā)函到欠繳業(yè)主所在單位請求協(xié)助繳納，業(yè)主所在單位有責任協(xié)助催繳。業(yè)主委員會、社區(qū)居委會還可以發(fā)揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主采取定時公布、上牌公式的方法，讓業(yè)主共同監(jiān)督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金，最高額不超過應交物業(yè)服務(wù)費的總額。在房產(chǎn)交易時，產(chǎn)權(quán)人應當出具結(jié)算按規(guī)定繳納的物業(yè)服務(wù)費用和住宅維修基金的證明，否則，房產(chǎn)部門不予辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。

實行物業(yè)費收取快速處理機制。由轄區(qū)人民政府組織法院、街道辦事處、物業(yè)主管部門組成快速處理組，對業(yè)主違反合同約定，長期不繳納物業(yè)費的，召集業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當場查明原因并進行調(diào)解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。

新建小區(qū)必須設(shè)立交費刷卡點，積極推行水、電、暖、物業(yè)服務(wù)費“一卡制”收費方式。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意接受委托代收的，相關(guān)單位要在委托協(xié)議中標明代收服務(wù)費。

對欠繳供熱、供水、供燃氣等費用的業(yè)主，各相關(guān)部門可采取分戶控制，停止對其提供服務(wù)，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業(yè)主欠費而損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)供應單位的職責劃分如下：

（一）供電設(shè)施：樓宇進戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負責；以外由電業(yè)部門負責。

（二）燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管網(wǎng)支線干線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施由燃氣部門負責。

（三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內(nèi)（包括閥門）由產(chǎn)權(quán)單位負責；以外由自來水公司負責。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責；以外由排水部門負責。

（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負責，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負責。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。

第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應提請街道辦事處組織物業(yè)服務(wù)招投標工作，沒有及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當相應延長服務(wù)，但最長不超過3個月。延長服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務(wù)標準提供服務(wù)和收取服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)主管部門和街道辦事處備案。

（一）對預收的物業(yè)管理綜合服務(wù)費及其它公共經(jīng)費按實結(jié)算，結(jié)余部分應當按照合同的約定予以退回；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、場地和其它財物。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務(wù)，無故棄管服務(wù)、突然中斷服務(wù)，給業(yè)主造成不良影響的，降低其企業(yè)資質(zhì)，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失從項目接管保證金內(nèi)扣除；情節(jié)嚴重、構(gòu)成違法的，依法承擔相應責任，撤銷企業(yè)資質(zhì)，項目接管保證金全部扣留，納入住宅專項維修資金管理，有關(guān)責任人三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動。對不良行為記錄超過三次的企業(yè)，不再批準招標承接新的物業(yè)項目，暫停資質(zhì)年檢一年。對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，百分之六十以上的業(yè)主不認可的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)服務(wù)。

第四十一條 各旗縣市區(qū)物業(yè)主管部門要建立物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)評比長效機制和項目經(jīng)理管理系列制度，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，并通過互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時限，責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務(wù)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理創(chuàng)立自己的服務(wù)品牌。

第四十二條 各級政府要將老舊住宅小區(qū)（或單體樓）供排水、供熱、環(huán)境等綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預算，逐年增加投入進行改造。街道辦事處成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心或組織業(yè)主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護、公共秩序維護列入自治管理，所發(fā)生的費用由業(yè)主共同承擔。第五章 物業(yè)使用與維護

第四十三條 業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

業(yè)主在使用物業(yè)時應當遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則；

（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；

（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)范；

（五）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（六）業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式；

（七）違反規(guī)約應當承擔的責任。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：

（一）改變物業(yè)的使用用途；

（二）搭建建筑物或構(gòu)筑物；

（三）擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施和附屬設(shè)施；

（四）損壞房屋結(jié)構(gòu)或從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；

（五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設(shè)攤點；

（七）禁養(yǎng)家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環(huán)境衛(wèi)生；

（八）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在共有部位共有設(shè)施上亂寫、亂畫；

（九）制造噪聲干擾他人正常生活；

（十）其它違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。為規(guī)范業(yè)主的裝修行為，控制違章裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修保證金，一般不超過2000元。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應當勸阻業(yè)主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應當報告社區(qū)共同解決或及時告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應當依法及時予以處理。

對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規(guī)劃部門負責禁止和監(jiān)督清除、恢復原貌；

違章裝修、擅自破壞建筑主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)部門負責禁止和監(jiān)督恢復原貌。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門負責查處。

對破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)公安機關(guān)負責查處。第四十五條 業(yè)主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項、是否需要備案及備案部門等告知業(yè)主或使用人，并對其負有監(jiān)督管理職責。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應當及時報相關(guān)部門依法辦理。

第四十六條 修繕公用設(shè)備時，有關(guān)相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其它財產(chǎn)損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔賠償責任。

凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應予及時修繕。對拒不修繕的，業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行修繕，費用由該業(yè)主承擔。

第四十七條 實行小區(qū)內(nèi)有償停車。小區(qū)內(nèi)的公共場地及地面、樓頂廣告位歸全體業(yè)主所有，開發(fā)單位不得出售出租。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)當?shù)貎r格行政主管部門確定的收費指導價格或業(yè)主大會的決議收取車輛停放費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決議對樓體廣告位出租收費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將車輛停放費、樓體廣告位出租費單獨列帳，獨立核算，除用于停車場地及設(shè)施有效使用的必要開支外，應當根據(jù)業(yè)主大會的決定，用于補充物業(yè)專項維修資金或用于物業(yè)管理及補充業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。

業(yè)主委員會應當對車輛停車費和樓體廣告位出租費的收支情況進行監(jiān)督。第四十八條 業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以申請公安部門對小區(qū)內(nèi)地面停車泊位和規(guī)定行車路線進行劃定，公安部門應當予以配合。

第四十九條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區(qū)；進入住宅小區(qū)的車輛應當在劃定的停車位內(nèi)按序停放，并遵守下列規(guī)定：

（一）減速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓；

（二）禁止鳴號；

（三）停放期間防盜報警器應當使用靜音，發(fā)生噪音應當迅速解除；

（四）不得將車輛停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域通行的主要交通道路；

（五）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業(yè)主使用物業(yè)或共有設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對進入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）、（四）項行為，應當及時告知公安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知街道辦事處予以處理；公安部門或街道辦事處應當依法及時予以處理。第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費

第五十條 建設(shè)單位應當按照規(guī)劃要求配置物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。建設(shè)單位應當按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房；按社區(qū)組織用房的統(tǒng)一規(guī)劃按千分之四的比例配建社區(qū)組織用房。

物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應當與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中標明。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證標明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。對物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具體位置和面積，建設(shè)單位應當征求街道辦事處和物業(yè)主管部門意見，在規(guī)劃方案中確定，在規(guī)劃審批時明確，在施工圖審查中專審（包括環(huán)境施工圖），在開工許可中硬性標明，并不得任意調(diào)整。

物業(yè)管理用房至少配置50平方米以上。社區(qū)組織用房面積不低于200平方米，其中社區(qū)活動用房面積應占整個社區(qū)用房的60%以上。

第五十一條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應當按照本條例第五十條規(guī)定的標準將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會。其中廉租房小區(qū)和拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于國家。首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主委員會應當將物業(yè)管理用房的位置、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。

因分期開發(fā)等原因，不能足額提供當期物業(yè)管理經(jīng)營用房的，建設(shè)單位應在物業(yè)交付前向物業(yè)管理辦公室支付同類地段、同等面積商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟補償，并在后期開發(fā)中及時補足物業(yè)管理經(jīng)營用房。該經(jīng)濟補償應當專戶儲存，在業(yè)主委員會成立后一并移交給業(yè)主委員會，用于補充物業(yè)專項維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。

第五十二條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

物業(yè)管理用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會進行辦公。對辦公剩余部分，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定自行出租或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營，租金或收益用于補充物業(yè)專項維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽定的租賃合同應當經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意。

前期物業(yè)服務(wù)期間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營的物業(yè)管理用房，其租賃或經(jīng)營期限最長不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限，且租金或收益應當用于補充物業(yè)專項維修資金或按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理等方面。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應當在簽訂之時起15日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。第五十三條 住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金由業(yè)主交納，收取情況由收取單位向業(yè)主委員會明細告知。專項維修資金原則上統(tǒng)一由物業(yè)主管部門專戶存儲。專項維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會同意報物業(yè)主管部門審核確認，批準執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應由建設(shè)單位、施工單位、專業(yè)服務(wù)單位承擔的維修、養(yǎng)護費用或應從物業(yè)服務(wù)費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費用不得使用專項維修資金。

住宅專項維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計算，按季度由物業(yè)主管部門撥給繳納單位作為業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的補充。第五十四條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，物業(yè)主管部門應當將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的保修金、物業(yè)專項維修資金的數(shù)額、收支情況、用途等以書面形式告知業(yè)主委員會。

第五十五條 對違反本辦法的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定進行處罰。第七章 附 則

第五十六條 本辦法下列用語的含義： 住宅小區(qū)是指達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團）。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔相應職責。

物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務(wù)、及時有效的溝通配合，并對服務(wù)內(nèi)容（項目）質(zhì)量承擔相應職責。

住宅物業(yè)的最終用戶是指：

（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。公共能耗費是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費用。小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結(jié)構(gòu)（房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。小區(qū)的共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。

公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設(shè)施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設(shè)施、專用房屋、等設(shè)施。

第五十七條 本辦法施行前已成立業(yè)主大會的物業(yè)小區(qū)，由業(yè)主委員會會同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定負責辦理移交手續(xù)；未實施物業(yè)管理已交付使用的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)居民委員會負責牽頭，參照本辦法前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù),專業(yè)單位必須接收。

第五十八條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的其它住宅實行物業(yè)管理和非住宅物業(yè)參照本辦法執(zhí)行。

第五十九條 本辦法自2009年5月30日起施行。原《通遼市物業(yè)管理辦法》同時廢止。

本辦法由通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門負責解釋。

第五篇：許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

許政[2007]54號 許昌市人民政府關(guān)于印發(fā)許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法的通

知

各縣(市、區(qū))人民政府,經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東城區(qū)管委會,市人民政府有關(guān)部門:

《許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府第15次常務(wù)會議研究通過,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。

二○○七年九月十七日

許昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)活動,促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第379號)、《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》(國務(wù)院令第504號)及《河南省物業(yè)管理條例》,結(jié)合我市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于許昌市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè),是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通秩序、安全秩序場地環(huán)境等。本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受建設(shè)單位或者業(yè)主委員會的委托,對已竣工驗收投入使用的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行管理并提供相應服務(wù)的活動。本辦法所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指具有獨立法人資格從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條 我市物業(yè)管理實行行政主管部門、街道辦事處監(jiān)督管理,業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制;鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第五條 業(yè)主享有以下權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定接受物業(yè)服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員,享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。

第六條 業(yè)主履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按國家規(guī)定繳納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主籌備召開業(yè)主大會的,應當在物業(yè)管理主管部門和街道辦事處及社區(qū)的指導下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居委會代表組成業(yè)主大會籌備組,負責業(yè)主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第八條 籌備組應當做好下列籌備工作:

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)擬定《業(yè)主大會會議規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);

(三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。前款四項內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較少的,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十條 業(yè)主大會履行下列職責:

(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(六)決定共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十一條 召開業(yè)主大會應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加;業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會;業(yè)主大會可以采取集體討論的形式,也可以采取書面征求意見的形式;業(yè)主大會決定本辦法第十條第(四)、(五)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。出現(xiàn)下列情況之一時,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議,研究決定相關(guān)事宜并通告業(yè)主。

(一)有20%以上的小區(qū)業(yè)主提議的;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動提出退出小區(qū)服務(wù)的;

(三)有可能出現(xiàn)大范圍停電、停水、停氣的;

(四)有可能對小區(qū)安全構(gòu)成較大威脅的。

第十三條 召開業(yè)主大會會議,應于會議召開15日前通知全體業(yè)主并告知會議議題。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知居民委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定應當向全體業(yè)主公布。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十四條 業(yè)主委員會成員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任并經(jīng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期,由業(yè)主大會決定。因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的應當予以改選。

第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持成立業(yè)主委員會申請書和下列資料向所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處辦理備案手續(xù)。

(一)業(yè)主委員會名稱、住所、所在區(qū)域范圍;

(二)業(yè)主委員會委員及主任、副主任名單;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(四)業(yè)主大會召集過程情況說明。

物業(yè)管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請之日起30日內(nèi),完成審查工作。對符合本辦法規(guī)定成立的業(yè)主委員會,予以備案。

第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得從事經(jīng)營活動,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合所在地居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知所在地的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十一條 建設(shè)單位應當在銷售房屋之前制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第二十二條 建設(shè)單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當遵守臨時管理規(guī)約并予以書面承諾。

第二十三條 建設(shè)單位應按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個的或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十四條 建設(shè)單位與買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗交接。

第二十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第二十九條 建設(shè)單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置至少2‰的物業(yè)管理用房。其建設(shè)費用列入開發(fā)建設(shè)成本,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。

第三十條 建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度,一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十二條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應的服務(wù)。

第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)事項應包括以下內(nèi)容:

(一)保潔管理。負責小區(qū)道路、場地包括樓宇內(nèi)公共樓道、樓梯在內(nèi)的衛(wèi)生清潔,垃圾清運以及日常保潔消毒。

(二)綠化管理。負責小區(qū)范圍內(nèi)花木、草地的定期修剪、施肥、澆水。

(三)公共秩序管理。按時值班巡邏,維護小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序。

(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理。負責公共場所、道路、機電設(shè)備、照明設(shè)備、消防設(shè)施的維修養(yǎng)護,公共上下水管網(wǎng)排水、排污系統(tǒng)及化糞池等維護清疏。

(五)車輛管理。疏導交通,劃線停車,保障小區(qū)業(yè)主車輛安全。

(六)高層住宅管理。配備電梯管理人員,定期對電梯進行安檢,保證電梯安全正常運行。

(七)住宅裝修管理。封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致;防盜網(wǎng)、遮陽棚、空調(diào)主機安裝,冷凝水排放及太陽能下水管等要統(tǒng)一位置。

(八)委托管理合同規(guī)定的其他服務(wù)。具體管理內(nèi)容、管理標準由業(yè)主大會按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)定,但必須在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開,物業(yè)管理內(nèi)容和質(zhì)量相適應的原則。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準,由業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,也可實行市物價和房產(chǎn)主管部門聯(lián)合公布的政府指導價,并報物價部門備案。

第三十九條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位繳納;物業(yè)買受人尚未居住的,應當繳納一半的物業(yè)公攤費用。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供暖、通訊、有線電視等單位原則上收費到每戶業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述單位委托代理此項服務(wù)時,應與委托代理單位簽訂代理合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托代理單位收取代理服務(wù)費用,具體標準由雙方約定,不得向業(yè)主或者使用人另收代理服務(wù)費。上述單位按規(guī)定承擔物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施維修、養(yǎng)護責任。

第四十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時,應及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

第四十四條 物業(yè)管理行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。協(xié)調(diào)處理無效的,可以向人民法院起訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十六條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,損害業(yè)主共同利益,確需臨時占用、挖掘道路場地的,應當征得業(yè)主委員會同意。業(yè)主不得在公共場地種菜、種樹、私搭亂建;業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時占用挖掘的道路、場地在約定的時限恢復原狀。

第四十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。裝飾裝修企業(yè)有違法行為的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向房產(chǎn)行政主管部門報告。

第四十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金不敷使用時,由全體業(yè)主續(xù)籌,籌集方案由業(yè)主大會決定。

第四十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。出租場地或設(shè)施設(shè)備所得收益用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會同意,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第五十一條 違反本辦法的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準。擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十二條 違反本辦法規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十三條 違反本辦法的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十四條 違反本辦法的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。以欺詐手段取得資質(zhì)證書的,依據(jù)本條規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第五十五條 違反本辦法的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十六條 違反本辦法的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條 違反本辦法的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本辦法的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條 違反本辦法的規(guī)定,有以下行為之一的,由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處以罰款:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬以下的罰款。

第六十條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第七章 附 則

第六十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主專有房屋以外的,屬于全體業(yè)主共同所有、共同使用的建筑物部位、場所、設(shè)施、設(shè)備。共用部位包括基礎(chǔ)內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施使用的房屋等。

第六十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。