第一篇：如何做好前期物業(yè)管理工作（模版）

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如何做好前期物業(yè)管理工作

宋汝亭編輯

做好物業(yè)管理的前期介入和管理是避免物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入正常的工作中出現(xiàn)矛盾和糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。做好物業(yè)管理的前期工作，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量和銷售，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提升物業(yè)使用人的房屋價值，提高物業(yè)使用人的居住環(huán)境和品質(zhì)，對開發(fā)商的房屋銷售都有利、業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定都具有重大意義，本文結(jié)合目前物業(yè)管理前期介入的情況，提出如何做好并加強前期的物業(yè)管理。

物業(yè)管理的前期介入早在我國物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長效管理打下了良好基礎(chǔ)。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任 , 防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來關(guān)注物業(yè)管理的前期介入。

加強前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：

一、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為

一個高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項目能營造一個高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)

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理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設(shè)行為。

（一）對物業(yè)的前期設(shè)計、規(guī)劃嚴(yán)要求

開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項、規(guī)劃、設(shè)計要立足高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識;規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，對不符合建設(shè)要求的不予審批；開發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行建造，公共的配套設(shè)施要與建設(shè)同步進(jìn)行，避免先建物業(yè)后建設(shè)施的行為;相關(guān)主管部門和質(zhì)檢部門要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對違規(guī)行為及時進(jìn)行處理，限期改正。

（二）做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作

開發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項目開工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報物業(yè)管理行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預(yù)銷售許可證。

（三）按合同規(guī)定進(jìn)行運營

新建商品房由開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)保修責(zé)任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修 , 應(yīng)與物業(yè)管理

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企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為

物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應(yīng)抓好以下幾個環(huán)節(jié)：

（一）編制前期物業(yè)管理方案

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開發(fā)建設(shè)項目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

（二）組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實踐經(jīng)驗和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機構(gòu)，專門負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)項目策劃委員會，為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。

（三）加強物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督，保障工程質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)要組織工程專業(yè)技術(shù)人員深入到施工現(xiàn)場，配合工程監(jiān)理部門，對物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行檢查監(jiān)督，對違反規(guī)劃和規(guī)定的項目，及時向開發(fā)建設(shè)企業(yè)提出改正意見和建議。

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同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好：制定相關(guān)制度;辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù);加強對裝飾裝修活動的監(jiān)督管理;對裝飾裝修工程進(jìn)行驗收等幾項工作。

五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓(xùn)

物業(yè)管理是對專業(yè)化要求很高的行業(yè)。在英國，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識和專業(yè)能力等。

在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。那么，員工的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。

（一）知識

對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識、財務(wù)知識、法律知識。此外，掌握一些房產(chǎn)估價、房產(chǎn)經(jīng)營、建筑工程、預(yù)算、城市規(guī)劃等知識，對提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。

（二）技能

物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項服

第二篇：前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

1.目的以內(nèi)部市場化為原理，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間的業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。

2.范圍

適用于海昌房地產(chǎn)集團物業(yè)管部及自有物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的前期物業(yè)管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.職責(zé) 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本指引的編制及修訂工作。各下屬項目公司新城市新項目論證報告中對物業(yè)管理進(jìn)行可行性分析。各下屬項目公司參照本指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和結(jié)算協(xié)議，以明確雙方的業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。如本指引規(guī)定內(nèi)容與地方法規(guī)相沖突，依照地方法規(guī)執(zhí)行。原則 集團下屬地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價值、促進(jìn)海昌房地產(chǎn)銷售的原則，合理確定地產(chǎn)公司和物業(yè)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來的交叉環(huán)節(jié)工作職責(zé)，理順業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機制。

物業(yè)公司與地產(chǎn)公司應(yīng)確定明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立清晰、便捷的結(jié)算流程，以確保地產(chǎn)公司及物業(yè)公司的良性經(jīng)營需要。

地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)在每年1月份前確定當(dāng)年各項業(yè)務(wù)的結(jié)算辦法。

定義

前期物業(yè)管理:指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)的活動。

房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為房屋已交付使用。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。

項目開辦費:指項目在集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目正常運作而產(chǎn)生的人員配備、辦公設(shè)施、工具材料等費用。

項目配合費:指在總包進(jìn)場后，物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供規(guī)劃設(shè)計及施工建設(shè)部分圖紙評審、施工配合、管理費測定、物業(yè)服務(wù)方案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的配合、施工工地安全防范與接待、項目部及項目紅線范圍內(nèi)保潔服務(wù)等而產(chǎn)生的人工費、稅費等方面的費用?？偘M(jìn)場前物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的費用由地產(chǎn)公司予以實報實銷，物業(yè)公司按費用總額提取10%作為管理酬金，與地產(chǎn)公司每季度結(jié)算一次。

營銷配合費:指售樓部成立后，物業(yè)公司為營銷工作提供開放開盤服務(wù)、銷售現(xiàn)場、樣板房及開放區(qū)域接待、保潔、工程維修服務(wù)、銷售現(xiàn)場物業(yè)咨詢、入伙工作的支持與人員的協(xié)助、培訓(xùn)、稅費等方面產(chǎn)生的費用。

物業(yè)移交:指竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施和場所、房屋移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司組織人員對房屋及相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀

第 1頁，共5頁 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果進(jìn)行評估驗收的過程。

5.7.6.6.1.清潔開荒:指項目接管驗收合格后，對項目所有房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地進(jìn)行全面的清潔，以保證入住時的良好清潔狀態(tài)。方法和過程控制 物業(yè)管理前期介入階段

6.1.1.物業(yè)管理介入項目可行性調(diào)研

集團下屬地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般在地產(chǎn)項目立項前，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)法規(guī)政策、勞動用工、市場成熟度、競爭對手樓盤、項目基本情況及項目客戶定位進(jìn)行充分的調(diào)研、并根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和市場價值的差異化程度判斷物業(yè)管理在市場進(jìn)入的可行性，并對未來的經(jīng)營管理狀況進(jìn)行合理預(yù)測，形成可行性分析報告供地產(chǎn)公司參考。

6.1.2.物業(yè)管理模式的確定

地產(chǎn)公司在編制營銷方案時，應(yīng)將營銷思路、規(guī)劃設(shè)計思路向物業(yè)公司詳細(xì)介紹，物業(yè)公司將依據(jù)地產(chǎn)公司提供的信息進(jìn)行物業(yè)管理模式的研究，并在銷售前確定物業(yè)管理模式和服務(wù)的基本內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，同時作為銷售賣點一并推向市場。

6.1.3.物業(yè)管理費測算

6.1.3.1.物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)。

6.1.3.2.物業(yè)管理費定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)水平制定，并確

保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進(jìn)產(chǎn)品銷售而降低物業(yè)管理費的做法，如確有必要實施，調(diào)

整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔(dān)，按月或季度向物業(yè)公司辦理結(jié)算手續(xù)。

6.1.4.項目的前期介入

6.1.4.1.為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目規(guī)劃設(shè)計、現(xiàn)場

施工建設(shè)及營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對管理需求及項目設(shè)施設(shè)備配備的合理性、管理成本、可持

續(xù)發(fā)展提出建設(shè)性意見。

6.1.4.2.物業(yè)公司應(yīng)提供銷售區(qū)域的接待、清潔、維修服務(wù)，并對現(xiàn)場服務(wù)人員提

供培訓(xùn)，切實提升現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)，以達(dá)到物業(yè)促進(jìn)營銷的目的。

6.1.4.3.項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公

司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的問題和意見進(jìn)行溝通，并確定具體解決辦法。

6.1.4.4.項目前期介入期間產(chǎn)生的項目配合費用、營銷配合費用、物業(yè)開辦費及清

潔開荒費用等按《前期介入服務(wù)費用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行結(jié)算。

6.2.前期物業(yè)管理階段

6.2.1.前期物業(yè)管理招投標(biāo)

6.2.1.1.由地產(chǎn)公司在房屋銷售前，按照項目所在地相關(guān)規(guī)定及主管部門的要求，組織前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并起草《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理

規(guī)約》，物業(yè)公司應(yīng)積極配合并參與投標(biāo)工作。

6.2.1.2.招投標(biāo)工作完成后，地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托事項、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)物業(yè)用房、維修資金管理及違約責(zé)任等。合同簽訂時應(yīng)充分考慮對物業(yè)管理后期工作的影響，并為從前期物業(yè)管理服務(wù)過渡到業(yè)主委托管理服務(wù)階段創(chuàng)造條件，同時該合同應(yīng)與地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

中約定的內(nèi)容一致。

6.2.2.前期物業(yè)管理方案策劃

在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，物業(yè)公司應(yīng)確定投標(biāo)項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體內(nèi)容包含：項目及企業(yè)簡介、物業(yè)總體設(shè)想與承諾、人員配備計劃與培訓(xùn)管理、物資裝備計劃、維修資金使用方案、管理費的收支測算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等。

6.2.3.物業(yè)用房的提供

6.2.3.1.地產(chǎn)公司應(yīng)按照物業(yè)管理法規(guī)向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供物業(yè)用房，物業(yè)

用房的裝修方案由地產(chǎn)公司協(xié)同物業(yè)公司共同制定，裝修費用由地產(chǎn)公司

承擔(dān)。

6.2.3.2.物業(yè)用房分類

A.B.C.物業(yè)管理用房，包括接待中心、辦公室、財務(wù)室、會議室、會客室、檔案室等。物業(yè)服務(wù)用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛(wèi)生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動室、食堂、各類庫房、操作間、休息室等。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設(shè)施配套用房。

6.2.3.3.物業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)，項目總建筑面積在25萬平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過25萬平方米的，除按照25萬平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供；建筑面積在5萬平方米及以下的，按不

少于建筑面積100平方米提供。

6.2.3.4.物業(yè)用房應(yīng)具有獨立的產(chǎn)權(quán)并具備正常的使用功能。

6.2.3.5.地產(chǎn)公司在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)對物業(yè)用房予以充分考慮。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，并從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業(yè)用房及員工生活用房不能設(shè)在地下室中，并保證通風(fēng)、噪音符合國家住宅使用標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.4.物業(yè)的移交

6.2.4.1.物業(yè)移交的重點是房屋本體、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地的移交，物

業(yè)移交應(yīng)建立書面移交檔案。對于驗收不合格的項目，地產(chǎn)公司應(yīng)組織人

員及時進(jìn)行整改。若在接管驗收工作中有屢次整改仍不達(dá)標(biāo)或項目部拒不

整改以及長期拖延的項目，物業(yè)公司應(yīng)將問題以書面報告的形式報地產(chǎn)公

司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。

6.2.4.2.地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前30個工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物業(yè)公司接管驗收。一般接管驗收工作每10萬平方米需投入20人約10

天的工作量，地產(chǎn)公司須以每10萬平方米預(yù)留15個工作日給物業(yè)公司辦

理接管驗收手續(xù)，并確保另有15個工作日進(jìn)行清潔開荒工作。否則物業(yè)

公司可按日收取應(yīng)急費用，應(yīng)急費用包含加班費、補貼和酬金等。

6.2.5.保潔開荒

6.2.5.1.保潔開荒分為二種情況：第一種是銷售前開放區(qū)域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。

6.2.5.2.保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍

內(nèi)的清場及完成初次保潔工作。

6.2.5.3.保潔開荒工作開始前，地產(chǎn)公司應(yīng)確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業(yè)公

司。

6.2.5.4.地產(chǎn)公司可將保潔開荒工作直接發(fā)包給物業(yè)公司，物業(yè)公司在清潔開荒報

價中應(yīng)包含人工費、材料費、稅金、酬金等成本。清潔開荒質(zhì)量由物業(yè)公

司全面監(jiān)管，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。如地產(chǎn)公司將清潔業(yè)務(wù)直接發(fā)包給專

業(yè)清潔公司，物業(yè)公司應(yīng)予以監(jiān)督清潔質(zhì)量，由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付

總承包費用的10%作為管理酬金。

6.2.6.標(biāo)識的配備

6.2.6.1.房屋本體類標(biāo)識由地產(chǎn)公司/商業(yè)公司按照項目特有的識別系統(tǒng)制作，物

業(yè)管理類標(biāo)識由物業(yè)公司按照海昌集團VI管理規(guī)定款式制作，費用由地

產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.6.2.地產(chǎn)公司如將房屋本體類標(biāo)識及物業(yè)管理類標(biāo)識全部委托交由物業(yè)公司

制作，期間產(chǎn)生的設(shè)計費、制作費和酬金由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.7.客戶體驗日

6.2.7.1.客戶體驗日應(yīng)安排在項目正式入伙前30天--60天前進(jìn)行，由地產(chǎn)公司全

程組織安排，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.7.2.物業(yè)公司應(yīng)在客戶體驗日充分展示服務(wù)水準(zhǔn)、專業(yè)水平、團隊合作精神，并借此契機為入伙后的服務(wù)工作打下堅實的基礎(chǔ)。

6.2.7.3.客戶體驗日中涉及的整改項目，地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付實行地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由各部門、各專業(yè)人員

聯(lián)合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.8.2.地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司辦理房屋集中入伙手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集

中入伙策劃方案及費用預(yù)算報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.9.房屋質(zhì)量返修管理

地產(chǎn)公司應(yīng)成立項目保修辦，按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋保修、公共設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)的返修及完善工作，此外對已超過保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需由地產(chǎn)公司承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分為兩種情況：第一種情況：因地產(chǎn)公司銷售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經(jīng)交付使用，因業(yè)主個人原因

未辦理入伙手續(xù)的。

6.2.10.2.第一種空置房產(chǎn)生的管理費、水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)；

第二種空置房相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。按照《物業(yè)服務(wù)收費辦法》規(guī)定，空

置房管理費應(yīng)全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產(chǎn)

公司有義務(wù)敦促其盡快辦理交付使用手續(xù)。

6.2.10.3.物業(yè)公司應(yīng)建立對空置房的巡查及清潔制度，并組織實施，保存相關(guān)

工作記錄。

6.3.前期配合費用結(jié)算

6.3.1.物業(yè)公司配合地產(chǎn)前期介入服務(wù)的結(jié)算可分為二種方式：第一種為包干制，第二種

為酬金制；

6.3.2.包干制結(jié)算方式按《前期介入服務(wù)費用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》簽訂相關(guān)協(xié)議，項目配合費及營

銷配合費按合同簽訂后3日內(nèi)支付40%、服務(wù)期滿6個月時支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期間產(chǎn)生的所有費用（含人工成本、物料、稅金、不可預(yù)

見費等）均由地產(chǎn)公司承擔(dān)，并對物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的所有費用計提10%作為物業(yè)管理酬金，按季度支付給物業(yè)公司。

6.3.4.物業(yè)開辦費在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時由地產(chǎn)公司按集團下發(fā)的《前期介入服

務(wù)費用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》一次性劃拔給物業(yè)公司統(tǒng)籌使用，以便物業(yè)公司管理服務(wù)工作的正常開展。

6.4.其他事項

6.4.1.地產(chǎn)公司因銷售或其他需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此

部分費用由地產(chǎn)公司按月劃撥給物業(yè)公司。

6.4.2.因市政配套不到位或銷售承諾等原因，造成項目用水、電、氣、供暖形成繳費與收

費之間的價差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產(chǎn)生的收支價差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補差責(zé)任。物業(yè)公司按季度統(tǒng)計上報地產(chǎn)公司相關(guān)部門予以結(jié)算。

6.4.3.地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的含有廣告內(nèi)容的對外宣傳資料（售樓廣告、推廣

資料、合同、宣傳圖冊）時，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見后實施。在銷售時不得超出《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業(yè)公司的管理難度。

7.附則

本制度自頒布之日起執(zhí)行。

第三篇：前期物業(yè)管理工作103項

前期物業(yè)管理工作103項，不了解都不好意思混物業(yè)圈

1注冊物業(yè)公司

2辦理物業(yè)管理資質(zhì)證

3相關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)辦理

4設(shè)立專用銀行帳號

5填寫物業(yè)情況調(diào)查表

6物業(yè)管理費測算

7市場調(diào)研:本地物業(yè)運行部門及崗位配置調(diào)查

8各崗位薪資情況調(diào)查

9有償服務(wù)情況調(diào)查

10申領(lǐng)物業(yè)收費許可證，確定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)

11制定整體人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)

12制定物業(yè)公司人員招聘計劃及落實

13制定人員培訓(xùn)計劃

14確定人員上崗時間

15制定員工手冊

16制定員工崗位職責(zé)

17物業(yè)公司工作人員崗前培訓(xùn)

18制定開辦費預(yù)算

19開辦費到位

20制定《物業(yè)管理公約》并至所在區(qū)物業(yè)辦報批

21制定業(yè)主裝修手冊

22制定業(yè)主/住戶手冊

23制定《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

24制定《商品住宅使用說明書》

25制定《商品住宅質(zhì)量保證書》

26根據(jù)開辦預(yù)算及報告,制定前期采購計劃并開始采購 27確定印刷清單

28確定各管理用房功能,并進(jìn)行管理用房裝修

29制定物業(yè)交樓計劃

30與開發(fā)單位工程部、承建單位共同進(jìn)行房屋接管驗收 31確定各系統(tǒng)交接日期

32制定物業(yè)返修計劃

33制定物業(yè)返修程序

34制定物業(yè)返修人員安排計劃

35制定各類交樓表格

36制定物業(yè)入伙所須表格

37制定物業(yè)入伙程序并實施培訓(xùn)

38入伙儀式的籌備工作及布置落實

39制定業(yè)主裝修程序并實施培訓(xùn)

40制定物業(yè)前期物品進(jìn)出管理規(guī)定

41制定物業(yè)入伙前大清潔計劃

42實施小區(qū)清潔開荒工作

43制定車場財務(wù)預(yù)算

44制定車場人員編制

45制定車場管理費標(biāo)準(zhǔn)

46制定車場管理制度

47制定車場管理方案

48確定會所開放日期及功能設(shè)制

49確定車場起用日期及具體車位數(shù)

50制定保安整體計劃

51制定鑰匙管理辦法

52制定有償服務(wù)內(nèi)容(以入伙階段為主)

53制定有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

54建立業(yè)主檔案

55建立小區(qū)管理檔案

56建立接收資料檔案

57建立工程圖紙檔案

58建立管理員工檔案

59聯(lián)系供電局：上級電站的確定

60確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)分界

61確認(rèn)電費價格及交費方式

62聯(lián)系自來水公司：確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

63落實供水量

64確認(rèn)水費價格及交費方式

65確認(rèn)排污費價格及交費方式

66聯(lián)系燃?xì)夤荆捍_定通氣時間

67確定燃?xì)鈨r格及交費方式

68確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

69聯(lián)系市節(jié)水辦：落實節(jié)水管理有關(guān)地方法規(guī)及管理規(guī)定

70聯(lián)系熱力公司：落實采暖面積的申批

71確認(rèn)采暖價格及交費方式

72明確設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

73聯(lián)系電話局：明確系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)分界

74落實電話開通辦法

75確認(rèn)收費價格

76聯(lián)系防疫站：報檢生活水箱，取合格證

77聯(lián)系消防局：報消防設(shè)備系統(tǒng)驗收時間取得合格證 78消防值機員培訓(xùn)

79業(yè)主裝修消防報批

80聯(lián)系廣電局：報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)

81聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)運營商：寬帶設(shè)備的檢修責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)界定 82落實寬帶開通辦法

83確認(rèn)收費價格及收費方式

84聯(lián)系勞動局：電梯審檢領(lǐng)取合格證

85特殊工種報檢

86聯(lián)系交通大隊：報車場管理方案

87聯(lián)系無線電管理委員會：報對講機頻點

88聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局：確認(rèn)垃圾清運價格

89裝修垃圾清運價格

90化糞井清掏價格

91門前三包費用的標(biāo)準(zhǔn)

92聯(lián)系郵電局：通郵

93聯(lián)系公安局：報內(nèi)保關(guān)系

94聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊簣笮^(qū)門牌號碼

95戶口遷入辦法及程序

96聯(lián)系物價局：報物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)

97聯(lián)系保安公司：確定保安人員及總體費用

98聯(lián)系制衣廠：確定工裝款式,制做員工制服

99聯(lián)系標(biāo)牌系統(tǒng)供應(yīng)商：定制工牌

100制做入伙儀式使用之條幅及彩旗

101聯(lián)系印刷廠：印制信封、信紙及各種手冊、運行表單 102聯(lián)系供應(yīng)公司：采購辦公用品、維修工具

103聯(lián)系送餐公司：給員工送餐

第四篇：如何做好物業(yè)管理工作？

如何做好物業(yè)管理工作

隨著城市規(guī)模的不斷擴大，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出，因此，進(jìn)一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作就顯得越來越緊迫。

物業(yè)管理工作社會性強、敏感度高，涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業(yè)管理工作對于維護(hù)社會穩(wěn)定、為廣大人民群眾和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物業(yè)管理工作還存在著規(guī)劃不完善、管理不規(guī)范、收費不統(tǒng)一、服務(wù)不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業(yè)管理工作，必須從以下幾方面入手：

（一）要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的主管職能部門。由于物業(yè)管理工作以前沒有法律法規(guī)來規(guī)范，因此，各地的物業(yè)管理主管部門也不盡相同。隨著《物業(yè)管理條例》的實施，物業(yè)管理主管部門應(yīng)統(tǒng)一起來?！段飿I(yè)管理條例》的規(guī)定是：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”。

（二）小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)需要進(jìn)一步的完善。在小區(qū)建設(shè)之前，城市規(guī)劃部門要對小區(qū)的修建性規(guī)劃進(jìn)行控制，進(jìn)一步完善各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其要注意的是要規(guī)劃好辦公用房和經(jīng)營性用房，并要明確指出此辦公用房和經(jīng)營性用房的最終產(chǎn)權(quán)歸該小區(qū)的全體業(yè)主所有（辦公用房和經(jīng)營性用房的建設(shè)成本分?jǐn)傇跇I(yè)主所購房屋的成本中）?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，該經(jīng)營性用房的收入用于該小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理，這是減少收費和減輕財政負(fù)擔(dān)的主要途徑。

（三）要進(jìn)一步加強對物業(yè)管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規(guī)范物業(yè)管理工作對人們改善生活秩序、生活環(huán)境等的重要性，努力把人們對物業(yè)管理市場化運作的感性認(rèn)識上升為理性認(rèn)識。

（四）要根據(jù)即將實施的《物業(yè)管理條例》，制定符合我縣實際的物業(yè)管理辦法。要充分考慮各小區(qū)的不同情況，有針對性地采取不同的物業(yè)管理辦法?？梢圆扇∑髽I(yè)管理和業(yè)主自營式管理相結(jié)合的辦法（業(yè)主自營式管理是指由某一區(qū)域的全體業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主自己輪流承擔(dān)該區(qū)域的物業(yè)管理方式），同時要把城市經(jīng)營的理念引入我縣的物業(yè)管理。對于物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，由政府物價部門根據(jù)縣城居民的收入水平進(jìn)行確定。

（五）進(jìn)一步規(guī)范我縣的物業(yè)管理市場。物業(yè)管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、能力、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)由省建設(shè)廳審批。要重視物業(yè)管理企業(yè)及其人員的政治素質(zhì)、法律素質(zhì)建設(shè)，使其從觀念和意識上擺正與業(yè)主的服務(wù)合同關(guān)系或可稱服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，明確物業(yè)管理的概念實質(zhì)是按照服務(wù)合同約定為業(yè)主管理物業(yè)，而不是本末倒置地象企業(yè)管理員工一樣去管理業(yè)主，真正按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定實現(xiàn)物業(yè)管理隊伍的高起點建設(shè)、規(guī)范化運作。

（六）進(jìn)一步理順關(guān)系，加大工作力度，把物業(yè)管理機制引入未實行物業(yè)管理的居住區(qū)，變政府管物業(yè)為社會管物業(yè)，努力做好城市經(jīng)營這篇文章，進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程。

怎樣做好物業(yè)管理服務(wù)呢？

優(yōu)質(zhì)服務(wù)才會贏得市場

一、服務(wù)是物管企業(yè)拓展市場的重要法寶

二、物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)屬性是服務(wù)

三、樹立服務(wù)意識，打造優(yōu)秀物管企業(yè)服務(wù)品牌

怎樣做好物業(yè)管理服務(wù)呢？

（一）物業(yè)管理服務(wù)要做到“五知”：

1、知人——知道我們服務(wù)對象是誰。一個管理區(qū)域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當(dāng)官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質(zhì)高的，也素質(zhì)低的。因此我們對服務(wù)對對象盡量做到熟知，很有利于我們有針對性的做好服務(wù)。

2、知心——要了解為主服務(wù)的心里需求，一般來講，業(yè)主有以下十個方面的需求：

（1）業(yè)主需要受到尊重——“業(yè)主是我們的衣食父母”；

（2）業(yè)主需要誠信——“誠信是打開業(yè)主心靈之門的金鑰匙”

（3）業(yè)主需要受到關(guān)注——“業(yè)主的冷暖我先知”；

（4）業(yè)主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言；

（5）業(yè)主需要小區(qū)安全——安全才是美夢的港灣；

（6）業(yè)主需要優(yōu)美環(huán)境——好環(huán)境才有好心情；

（7）業(yè)主需要服務(wù)的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；

（8）業(yè)主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風(fēng)；

（9）業(yè)主需要家的感覺——勝似親人一家人；

（10）業(yè)主需要超值享受——“這點費用交得很值”

3、知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業(yè)主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業(yè)主愛得深厚，我們的服務(wù)追求才會無怨無悔，我們要有博愛的胸懷，才容得下業(yè)主的一切。

4、知事——知道物業(yè)管理服務(wù)工作具體事務(wù)，只有知道要做什么事，才能爭取服務(wù)主動性，物業(yè)管理服務(wù)最怕心中無數(shù)，心中無數(shù)就會被動挨打。

5、知為——知道每件服務(wù)工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規(guī)范。物管企業(yè)要長期提倡向雷鋒同志學(xué)習(xí)，人人爭做好人好事。

（二）做好物業(yè)服務(wù)，保證服務(wù)質(zhì)量的五個方面：

1、追求物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量——做到精益求精，細(xì)致入微，持續(xù)改進(jìn)，無可挑剔：

2、樹立物業(yè)管理服務(wù)形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：

3、提高物業(yè)管理服務(wù)能力——力求職業(yè)化、專業(yè)化，員工做到一門精多門通：

4、講究物業(yè)管理服務(wù)特色——根據(jù)業(yè)主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務(wù)；

5、注重物業(yè)管理的服務(wù)效果——業(yè)主的滿意率+驚喜+社會口碑；

（三）做好物業(yè)管理服務(wù)四點要求：

1、堅持物業(yè)管理服務(wù)目的的一致性。

2、物業(yè)管理服務(wù)要有透明度。

3、要保持物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的持久性、擴展性。

4、加強物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范性。

物業(yè)管理，管理的是物，服務(wù)的是人，通過對物的管理，實現(xiàn)對人的服務(wù)。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業(yè)管理工作。抓好服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)戶滿意率?！鞍褱剀傲艚o業(yè)戶”，為業(yè)戶營造一個優(yōu)雅、舒適、溫馨的生活環(huán)境，使業(yè)戶心理上感受到文明、熱情的服務(wù)，這是社會發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)提出的新要求。

如何做好物業(yè)管理服務(wù)?

物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。作為業(yè)主和客戶，誰都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。應(yīng)該說，好的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在十個方面：服務(wù)態(tài)度——熱情

物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”這個基本原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主、客戶熱情服務(wù)，做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。

服務(wù)設(shè)備——完好

硬件設(shè)施的完好運行是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機器設(shè)備(如空調(diào)、電梯)、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等。對這些設(shè)備要使之始終處于完好狀態(tài)，保證使用。

服務(wù)技能——嫻熟

服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。

服務(wù)項目——齊全

在做好物業(yè)管理綜合服務(wù)所包含的必要內(nèi)容之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，使業(yè)主、客戶享受到盡善盡美的服務(wù)。

服務(wù)方式——靈活

物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主、客戶著想，努力為業(yè)主、客戶提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)范圍等方面給業(yè)主、客戶提供方便。

服務(wù)程序——規(guī)范

服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它是物業(yè)管理重要內(nèi)容之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，緊急情況處理程序則能體現(xiàn)在事故隱患中能有效、及時進(jìn)行處置，保證業(yè)主、客戶人身安全和物業(yè)財產(chǎn)安全。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)——統(tǒng)一

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)公司保證服務(wù)水平的具體表現(xiàn)。如禮儀標(biāo)準(zhǔn)、入室清潔標(biāo)準(zhǔn)、入室維修標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，從中體現(xiàn)出物業(yè)公司從業(yè)人員待人接物和工作要求的一致性以及展現(xiàn)給業(yè)主清潔美觀的衛(wèi)生環(huán)境等。

服務(wù)收費——合理

物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不高于政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足業(yè)主、客戶需要為目的，不可亂收費或收費多服務(wù)少等。

服務(wù)制度——健全

物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)主、客戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。

服務(wù)效率——快速

服務(wù)效率是向業(yè)主、客戶提供服務(wù)的時限，管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率。

如何做好物業(yè)管理工作?

如何做好高檔寫字樓的物業(yè)管理

一、高檔寫字樓應(yīng)具備的環(huán)境

1、外部環(huán)境

1)本國本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2)政府的政策 3)市場供求關(guān)系

2、內(nèi)部環(huán)境

1)地理位置 2)設(shè)施 3)人

二、如何做好物業(yè)管理工作

1、服務(wù)工作的方針（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信譽 3)快捷 4)潔凈 5)便利 6)技術(shù)（技能、技巧）7)溫暖

2、管理工作的方針（簡重效形通試約）

1)簡單2)重點3)效率4)無形5)溝通6)試驗7)節(jié)約

3、管理應(yīng)樹立的觀念

信息觀念 法律觀念

全局觀念 細(xì)微觀念

時間觀念 環(huán)保觀念

服務(wù)觀念 人材觀念

市場觀念 學(xué)習(xí)觀念

核算觀念 風(fēng)險觀念

次序觀念 發(fā)展觀念

4、需注意的幾個問題

衛(wèi)生間 大堂與電梯 吸煙

巡視制度 戶外戶內(nèi)廣告 保險

應(yīng)急措施 收費標(biāo)準(zhǔn) 客戶通知

客戶的選擇 裝修的控制

重要文件的簽收 水牌與標(biāo)志牌

5、個人體會

1)養(yǎng)成一個習(xí)慣

遇事要做記錄，好記性不如濫筆頭

2)處理好兩種關(guān)系

處理好與發(fā)展商（業(yè)主）的關(guān)系

處理好與客戶（業(yè)主）的關(guān)系

3)介紹三種常用的方法

·發(fā)現(xiàn)和解決問題的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打開思路的方法（WBS）

4）牢記四項基本原則 ：

·以人為本、·以客唯尊、·服務(wù)至上、·管理為先。

第五篇：前期物業(yè)

興安·金都瑞園

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

安陽市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司

二零一三年制

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

甲方：安陽市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 聯(lián)系電話：

乙方： 身份證號碼： 聯(lián)系電話：

本物業(yè)名稱：興安·金都瑞園住宅小區(qū)

乙方所購房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強金都瑞園住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公共設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、舒適文明的居住環(huán)境，甲乙雙方根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)，并根據(jù)《商品房預(yù)（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業(yè)股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，同意簽訂本協(xié)議，以便共同遵守。雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；

2、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項目進(jìn)行維護(hù)、服務(wù)；

3、建立、健全本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)檔案，及時記載變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密；

4、對業(yè)主和物業(yè)使用人違犯本合同和《臨時管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、依據(jù)本協(xié)議向乙方按收取物業(yè)服務(wù)費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費用；

7、每年在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)費用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)，費用由乙方支付；

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、監(jiān)督、幫助甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，可以就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

3、遵守相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)和本物業(yè)的《臨時管理規(guī)約》；

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方按繳納物業(yè)服務(wù)費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費用；

5、裝飾裝修房屋時，遵守相關(guān)的法律規(guī)定、《金都瑞園裝修管理規(guī)定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的約定；

6、未經(jīng)甲方同意和相關(guān)行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，辦理相關(guān)手續(xù)并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉(zhuǎn)讓房屋時，應(yīng)事先通知甲方并結(jié)清各項費用，同時明確告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

8、如遇樓下業(yè)主房屋內(nèi)衛(wèi)生間等部位漏水需要維修的，樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合樓下業(yè)主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費用未包含在物業(yè)服務(wù)費中，需由單元內(nèi)業(yè)主另行共同承擔(dān)。除此以外其他小區(qū)內(nèi)公共場所照明費用已包含在物業(yè)服務(wù)費中。

第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、房屋共用部位和設(shè)施的維護(hù)和管理

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，包括房屋主體的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及公共場所的維護(hù)和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂體育設(shè)施、智能化、消防設(shè)施等；

三、環(huán)境衛(wèi)生

包括樓道清潔、住宅區(qū)內(nèi)公共場所保潔、垃圾清運等；

四、公共秩序維護(hù)

甲方維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，遇有對本小區(qū)公共秩序造成妨礙的，移交并協(xié)助公安機關(guān)處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區(qū)的整體規(guī)劃，負(fù)責(zé)車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》實行管理；

第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、房屋外觀：良好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；

二、設(shè)備運行： 設(shè)備運行良好，使用正常，維修及時；

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：

1、小區(qū)路面整潔、維修及時、無破損；

2、配套設(shè)施維修及時、完好無損；

四、環(huán)境衛(wèi)生：定時消殺，垃圾及時清理，環(huán)境整潔；

五、綠化：花草長勢良好，修剪及時；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區(qū)內(nèi)秩序良好；

八、消防：系統(tǒng)設(shè)備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修： 維修及時；

第四條 物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造的費用）

一、乙方按預(yù)交管理服務(wù)費；費用到期前一個月乙方向甲方繳納下費用；

二、各類物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（按房屋建筑面積計收）

1、住宅物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費標(biāo)準(zhǔn)為人民幣_1.2元；

2、商業(yè)物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費標(biāo)準(zhǔn)為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業(yè)時，對物業(yè)服務(wù)費用支付有約定的，按其約定收費但乙方應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任；無約定的，物業(yè)服務(wù)費用由乙方繳納；

四、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費用；

五、裝修垃圾清運費及裝修管理服務(wù)費按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》執(zhí)行；

六、電梯是樓內(nèi)全部業(yè)主的共用財產(chǎn)，電梯正常運行費用已包含在物業(yè)服務(wù)費中，由樓內(nèi)全體業(yè)主按同一標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費。

第五條 其他有償服務(wù)費用

地下車庫公共部位保潔、照明費用： 15元∕月∕個； 第六條 代收代繳收費服務(wù)

水費代收時間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)物業(yè)管理規(guī)章規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，乙方應(yīng)按當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定按時繳納房屋維修資金；

二、住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定及法定程序進(jìn)行。

四、維修資金不敷使用時經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T審核批準(zhǔn)按乙方占用的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

第八條 其它約定事項

一、為維護(hù)公共利益和他人合法權(quán)益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生天然氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。

二、房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費用承擔(dān)：保修期內(nèi)屬保修范圍的由建設(shè)單位承擔(dān)；超過保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關(guān)業(yè)主共同簽字，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。

第九條 違約責(zé)任

一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的，乙方有權(quán)要求甲方清退所多收的費用；

四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補繳并從逾期之日起按日加收應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時違反相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟損失；

七、乙方無理拒絕對房屋毗鄰部位的維修時，甲方有權(quán)責(zé)令乙方予以配合；

第十條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，提交安陽仲裁委員會仲裁。

第十一條 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十二條 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。

第十三條

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽市興安物業(yè)管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責(zé)任公司

經(jīng) 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日