第一篇：樓市調(diào)控出路何方？

樓市調(diào)控出路何方？

反思房地產(chǎn)行業(yè)多年宏觀調(diào)控之所以一直未能奏效，核心原因在我們并沒有真正把握房地產(chǎn)行業(yè)所存在的根源問題。打個比方，中國房地產(chǎn)就像是一個得了重大疾病綜合癥的病人，這個病人從小體弱多病，從南方到北方生活水土不服，湊巧偶感風(fēng)寒，然后遇到突發(fā)事件受到驚嚇，之后一病不起，面對這樣一個病人，醫(yī)生該如何開藥？你說他體弱需要進(jìn)補(bǔ)也對，你說他水土不服需要調(diào)理腸胃也對，你說他風(fēng)寒感冒需要退燒也對，你說他受到驚嚇需要心理輔導(dǎo)也沒錯，可是，你要只治療其中的某一兩項(xiàng)病癥，這個病人就好不了，而之前我們的宏觀調(diào)控頗有頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的味道，每一個藥都對癥，然而每一個藥都不能根治，關(guān)鍵，就在于只治療了病者其中一個癥結(jié)?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，概括起來有以下幾點(diǎn)：一是現(xiàn)有土地招拍掛制度造成的土地供應(yīng)不足，二是因房價上漲過快導(dǎo)致的未來需求提前透支，三是因流動性過剩導(dǎo)致的投資需求過于旺盛，四是因國有資本控制過多盈利行業(yè)導(dǎo)致的民間資本沒有投資渠道，五是因現(xiàn)有財(cái)稅體系造成的地方政府過于依賴土地財(cái)政這五大問題。中國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控要真正見效，需要同時解決以上五大問題。

在現(xiàn)有的政府工作中，政府每年按部就班的供應(yīng)土地，而土地進(jìn)入流通環(huán)節(jié)卻被開發(fā)商囤積，造成了表面的供求不平衡。舉個例子，某個城市十二五規(guī)劃中，預(yù)計(jì)五年將新增人口50萬人，原有人口800萬人，十二五目標(biāo)是人均居住面積要從原來的25平方米提高到30平方米，所以，這個城市應(yīng)該出讓的建設(shè)用地目標(biāo)就是800萬人口人均5平米，加上50萬人口人均30平米的總需求，結(jié)果，4700萬平方米的新增建筑面積就成為這個城市十二五規(guī)劃中總的土地出讓標(biāo)準(zhǔn)，然后在這個數(shù)字上進(jìn)行調(diào)整，得出具體到每年的土地出讓計(jì)劃。然而，政府一邊按部就班的出讓土地，可是在現(xiàn)有招拍掛制度下，開發(fā)商出于對土地儲備的恐懼，拿到地之后并沒有馬上全部開發(fā)，而是將這些地塊分成若干年，也就是政府希望在五年之內(nèi)形成供應(yīng)的土地，結(jié)果卻被開發(fā)商分成十年開發(fā)，這種現(xiàn)有土地出讓制度和土地資本化造成的供應(yīng)縮水，一方面減少了供應(yīng)，另一方面也給

開發(fā)商的囤積提供了巨大的空間。開發(fā)商往往通過囤地獲取得利潤要數(shù)倍于直接開發(fā)獲取的利潤，根據(jù)上市公司公布的財(cái)務(wù)報(bào)表，截至2010年12月31日，全國土地儲備排名前十位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地總面積超過4.3億平方米，若以人均30平方米的居住空間計(jì)算，這些土地足夠1400萬人居住，由此可見，房企囤地已經(jīng)陳給房價過快上漲的一個核心原因。

一方面是囤地導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重不足，而另一方面，則是購房需求嚴(yán)重透支。按中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有的發(fā)展水平，要基本解決全國絕大部分老百姓的居住要求，至少還需要數(shù)十年的努力。然而，一方面因?yàn)榉績r上漲過快，引發(fā)了普通百姓恐慌性的購買需求，許多人在孩子還在上高中，父母已經(jīng)考慮或者著手為孩子置業(yè)。而一些剛參加工作的年輕人，本來應(yīng)該在工作若干年之后依靠自己的積蓄和奮斗買房，但在房價高企的今年，絕大部分普通工薪階層數(shù)十年的工資總和也沒有能力買房，所以，“啃老”就成了中國樓市一個非常令人遺憾的現(xiàn)象。可以說，基本上未來二十年的需求，在近幾年都提前爆發(fā)，對政府造成極大地壓力。一方面是供地不足，另一方面是需求提前投資，中國房地產(chǎn)供求的矛盾由此無可調(diào)節(jié)。

除了剛性的購房需求和改善性的購房需求，近幾年中國投資需求已經(jīng)在樓市中占據(jù)了半壁江山。根據(jù)對北京2010年全年成交數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2010年外地人在京購房比例已經(jīng)達(dá)到全年成交量的44.8%，加上北京戶籍的投資需求，投資比例在北京房地產(chǎn)市場上基本可以占到一半。之所以投資如此旺盛，關(guān)鍵，在于中國的流動性過剩。造成流動性過剩，一是出口順差，二是海外民間資本回流，三是央行貨幣擴(kuò)張，四是民間資金沒有投資出路?，F(xiàn)在中國民間資金這么雄厚，而幾乎所有掙錢的行業(yè)都被央企和國有資本控制，你不可能讓百姓都把錢放在銀行等著縮水，政府想讓老百姓投資股市，然而中國股市是世界上最不值得投資的地方，所以老百姓就只能炒煤，不讓炒煤炭就炒大蒜、炒綠豆，更多的當(dāng)然是炒房。大禹治水，關(guān)鍵在于疏導(dǎo)而不是堵，所以，只有放開一些行業(yè)，讓寬裕的民間資本有投資去處，社會的資金才不會一窩蜂的涌進(jìn)房地產(chǎn)。這是中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問題，而房地產(chǎn)投資過于旺盛，只是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題的一種體現(xiàn)。如果民間投資渠道沒有放開，即便房地產(chǎn)問題得到解決，這些資本也會進(jìn)入其他行業(yè)，從而對這些行業(yè)的發(fā)展造成巨大的沖擊。

過多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格過快上漲，投資回報(bào)放大，從而又吸引更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)，這樣，社會資金紛紛流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)成了中國經(jīng)濟(jì)的一個資金黑洞，把其他行業(yè)需要的資金大量吸納，數(shù)據(jù)顯示，2010年中國全年社會商品零售總額為154554億元，而房地產(chǎn)銷售額則高達(dá)4.5萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售總額接近社會商品零售總額的三分之一。全年銀行貸款余額增長8萬億元左右，而僅僅房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增長額度就達(dá)到2.17萬億元?？梢姺康禺a(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的比重已經(jīng)嚴(yán)重超過了三分之一，房地產(chǎn)，已經(jīng)不再僅僅是房價上漲過快導(dǎo)致的民怨問題，過于依賴房地產(chǎn)帶動的中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已經(jīng)到了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必須調(diào)整的時刻。

在以往的宏觀調(diào)控中，中央政府的文件只是一個方向性的意見，而更多執(zhí)行細(xì)則則由地方政府來制定。然而，由于地方政府恰恰是房價地價上漲最大的受益者，在其位謀其責(zé)，在職的地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)需要考慮地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因而誰也不愿意放棄最大頭的房地產(chǎn)相關(guān)收入。而造成地方政府對土地財(cái)政嚴(yán)重依賴的關(guān)鍵原因，則在于中國現(xiàn)有的財(cái)稅體系。在現(xiàn)有財(cái)稅體系中，基礎(chǔ)縣級政府的財(cái)政收入及轉(zhuǎn)移支付，往往只夠解決教師、公務(wù)員和退休人員的工資問題，而市政建設(shè)、各種基礎(chǔ)設(shè)施投入，如果離開土地拍賣收入和房地產(chǎn)稅收，中國絕大部分基層政府都將面臨破產(chǎn)。因此，如果現(xiàn)有財(cái)稅體系不改變，地方政府對土地財(cái)政的依賴就不可能跟本上解決，房價就無法得以控制。

綜上所述，這五大方面的原因是造成中國房地產(chǎn)的泡沫和房價過高的關(guān)鍵點(diǎn)（而城市之間發(fā)展的不平衡，則是帶來房價高漲的另一原因，但如果以上五大問題都解決，其他問題也就迎刃而解），只有同時對以上癥狀進(jìn)行根治，才能從根本上解決中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題。

在供求關(guān)系上，我們政府需要改變按部就班的供地模式，在需求旺盛的時候，就應(yīng)當(dāng)加大土地的供應(yīng)量，同時采取徹底的措施打擊開發(fā)商的囤地行為，將囤地的土地變成現(xiàn)實(shí)的商品房供應(yīng)；還需要改變的是對土地利用率的觀念。作為一種不可再生資源，一塊地一旦蓋上房子就不可能再次利用，所以，對于符合條件的地塊，建議大幅提高容積率，增加實(shí)際的房地產(chǎn)供給。

對需求的提前透支，其中關(guān)鍵是建立有效的保障性住宅體系，確保那些買不起房的人能夠有房子住，在現(xiàn)有的保障性住宅建設(shè)中關(guān)鍵的亮點(diǎn)，一是土地指標(biāo)二是建設(shè)資金，同樣作為建設(shè)用地指標(biāo)，政府出讓的是商品房用地，就可以獲得巨大的土地出讓金收益，而如果做保障性住宅，政府還需要對其投入。所以，如果沒有有效地政策制約，地方政府是沒有動力建設(shè)保障性住宅的。由此，中央政府可以硬性規(guī)定，每個城市每年建設(shè)用地其中50%必須用來建設(shè)保障性住宅，而保障性住宅的容積率可以定得較高，資金上，開發(fā)商沒有熱情建設(shè)保障性住宅，則可以引導(dǎo)數(shù)量龐大的建筑企業(yè)來建設(shè)保障性住宅，同時對保障性住宅給予合理利潤，吸引社保、保險資金來投資建設(shè)，一方面保障了建設(shè)資金，另一方面也確保了穩(wěn)定的資金回報(bào)。

在治療流動性過剩的問題上，最關(guān)鍵要放開一些行業(yè)，讓民間資本進(jìn)入，使得民間資本有投資出入，對于一些投資周期較長、回報(bào)較低的行業(yè)，可以通過銀行貸款利率降低、稅收降低的方式給予利潤的彌補(bǔ)，使得這些行業(yè)資金的回報(bào)能夠達(dá)到一定的水平。

解決地方政府對土地財(cái)政的依賴，則需要對現(xiàn)有的財(cái)稅體系進(jìn)行改革，在改革沒有形成之前，可以借抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求的時機(jī)開征房產(chǎn)稅，為地方政府形成一個穩(wěn)定的稅源，同時改變單純的GDp考核模式，將房地產(chǎn)從GDP中剔除，同時要求土地出讓和房地產(chǎn)稅收收入50%必須用于建設(shè)保障性住宅，這樣，可以實(shí)現(xiàn)取之于民用之于民，房地產(chǎn)發(fā)展越快，用來建設(shè)保障性住宅的資金就越多。

第二篇：樓市調(diào)控政策

2008年金融危機(jī)后樓市調(diào)控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調(diào)金融準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機(jī)前樓市調(diào)控政策

2011.01.19 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，審議并原

機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》。

2011.01.21 國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個人征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。央行同時宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率。同日 財(cái)政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。

2008.11.5 國務(wù)院常務(wù)會議明確提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產(chǎn)業(yè)形成重要影響，一是加快建設(shè)保障性安居工程；二是加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。27日，A股地產(chǎn)板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務(wù)院常務(wù)會議出臺的政策規(guī)定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。對業(yè)內(nèi)最關(guān)心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04 從4月上旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個?。▍^(qū)、市）貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。

2011.07.12 國務(wù)院總理溫家寶12日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。規(guī)定已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第三篇：樓市調(diào)控

樓市新政到了強(qiáng)弩之末作者：許小年

人稱史上最嚴(yán)厲的樓市政策就要鳴金收兵了嗎？即便還沒有，看上去也是強(qiáng)弩之末。

來自部委的信號相互矛盾，混亂不堪。一會兒講房產(chǎn)稅已成定局，一會兒又宣布“三年內(nèi)免談”。昨天放風(fēng)還有更嚴(yán)厲的后續(xù)措施，今天又鄭重地公開辟謠。關(guān)于宏觀政策不可輕易退出的說法，更是引起了諸多猜想，或許決策層擔(dān)心經(jīng)濟(jì)二次探底，很快就會放棄地產(chǎn)新政？

地方政府也是拖拖拉拉，三心二意。幾家頒布了自己的政策，除了色厲內(nèi)荏，就是語焉不詳。打壓樓市等于打壓地方財(cái)政，割自己的肉，怎么可能痛下殺手？

商業(yè)銀行搞起“壓力測試”，聲稱最多只能忍受30%的房價下跌，超過此限，銀行資產(chǎn)安全堪憂。先把話撂在這兒，將來出了壞賬，可不能怪我失職，這是 “政策性不良資產(chǎn)”，補(bǔ)窟窿還得中央掏錢。

地產(chǎn)商有觀望的，有“假摔”的，有給自己放假的，也有厲兵秣馬，準(zhǔn)備捕捉商機(jī)的。嘴上喊著擁護(hù)中央決定，手上都放慢了拿地和開發(fā)的速度。百姓亦是幾家歡喜幾家愁，沒房的隱約看到點(diǎn)希望，有房的卻只見財(cái)富縮水。這里房價還沒降，那邊租金又大幅攀升，苦了房客，樂了房東。有產(chǎn)者怎么折騰都不吃虧，蟻?zhàn)逶趺磼暝际俏伨拥拿＞用袢暨€算憂喜參半，股民則是清一色的愁云慘淡。新政推出以來，與房產(chǎn)有關(guān)的股票都低碳了，鋼鐵、水泥、玻璃、電器…，集體變綠，指數(shù)也從3200直下2400，而且還不知底在哪兒。

痼疾無靈藥。多少人的利益糾纏在樓市中，豈是行政打壓一招兒所能解開的？利益關(guān)系不調(diào)整，僅靠發(fā)社論和打心理戰(zhàn)，不可能從根本上改變供需的基 1

本格局，價格當(dāng)然堅(jiān)挺依舊。這道理連實(shí)習(xí)醫(yī)生都明白，肺炎引起的發(fā)燒，絕非洗冷水澡就能去除的。

房價首先是中央和地方的利益博弈，一個要保社會民生，另一個想的是財(cái)政收入。南轅北轍，你明打，我暗托。上下利益不同，怎么可能保持一致？毛澤東在 1958年發(fā)表《論十大關(guān)系》，第一條就是中央和地方的關(guān)系。在鐵板一塊的計(jì)劃體制下，尚且講究激勵機(jī)制，何況利益多元化的市場經(jīng)濟(jì)？看出領(lǐng)袖和領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)別了吧？不解決地方財(cái)政問題，樓市必定被綁架。

解放樓市并不難，啟動財(cái)稅改革，平衡地方預(yù)算。除此之外，土地制度改革也要提上議事日程。產(chǎn)權(quán)落實(shí)到農(nóng)民個人頭上，土地進(jìn)入市場自由交易，平抑地價和樓價，也好讓農(nóng)民得到資產(chǎn)性收入，分享更多的改革成果。建國60年，前30年靠工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，剝奪農(nóng)民，完成工業(yè)化所需的原始資本積累；后30年建成制造業(yè)第一大國，靠的仍是低成本的農(nóng)民工，以及名為集體實(shí)為官員所有制下的廉價土地。國家愧對農(nóng)民呀！

不僅中央和地方的利益不一致，中央政府自己也在追求多重而且往往是相互矛盾的目標(biāo)。打壓房價有助于社會穩(wěn)定嗎？難說，盡管無房者得到些精神安慰，有房階層和股民卻遭受實(shí)質(zhì)性損失。打壓房價顯然與保增長相沖突，真下決心管住房價，哪怕犧牲幾個點(diǎn)的GDP也在所不惜嗎？別忘了，GDP 還連著就業(yè)呢。房價下跌的另一后果是銀行壞賬的增加，到頭來仍需中央埋單，誰叫銀行大多是國有的呢。

由多重利益和多重目標(biāo)決定，新政不可能進(jìn)行到底，一旦到底，誰也得不著便宜。理性預(yù)期之下，各方按兵不動，看這虎頭后面是究竟是象臀，還是蛇尾。政府騎上老虎，陷入兩難境地，放手一搏恐得不償失，就此作罷則有失顏面。

問題在哪里？政府管的太多了，超出了應(yīng)有的范圍，也超出了自己的能力。

市場經(jīng)濟(jì)中，政府不能管價格，因?yàn)閮r格指導(dǎo)著全社會的資源配置。上漲的價格就是供不應(yīng)求的信號，引導(dǎo)廠商增加供給，同時抑制消費(fèi)者的需求，由此自動實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府管住價格，價格不再反映供、需的狀況，廠商和消費(fèi)者就失去了最重要的信息源，等于蒙上了他們的眼睛，堵住了他們的耳朵，結(jié)果當(dāng)然是資源的錯配。

市場經(jīng)濟(jì)中，誰也管不住價格，再強(qiáng)大的政府，也駕馭不了市場。股價管住了嗎？煤價管住了嗎？菜價管住了嗎？藥價管住了嗎？房價管住了嗎？連政府壟斷的成品油市場，價格也時常不聽話。古往今來，管住價格只有一個辦法——全面的和徹底的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，如同改革開放前，如同眼下的北朝鮮。

市場經(jīng)濟(jì)中，政府管價格，費(fèi)力不討好，因?yàn)閮r格關(guān)系到買、賣雙方的利益。君不見汽油價格高了，消費(fèi)者罵娘；低了，油公司抱怨。提了煤價，電廠抗議；降了，煤礦不干。

價格若在市場上自然形成，雙方隨行就市，合同一簽，無悔無怨。市場機(jī)制雖不完美，大家都能接受，利益分配由客觀力量決定，公平又公正。政府一介入，博弈的性質(zhì)就改變，買家、賣家都會投入資源，公關(guān)、游說、賄賂，爭取政府站在自己一邊。價格的決定因此帶上主觀任意性，哪里還有公平可言？政府夾在中間，其實(shí)也很尷尬，好比老鼠進(jìn)風(fēng)箱——兩頭受氣。

為什么不該管、管不住、又不討好，政府還在執(zhí)著地管呢？自己的利益使然。土地財(cái)政既是政績的保障，也是腋下的私囊。不信你去數(shù)數(shù)落馬官員，光媒體報(bào)出來的，國土局、規(guī)劃局的就有多少？縱有落馬的風(fēng)險，還是堅(jiān)持要管，管點(diǎn)事兒就有人求著，既然你來求我，就得好好表現(xiàn)。

一滴水析出七色光，一個樓價折射出利益的眾生相，怎一個“亂”字了得，怎一個“管”字能解。

別再做花拳繡腿的表面文章了，有工夫想點(diǎn)正經(jīng)事兒吧。

第四篇：樓市調(diào)控新方案

“最嚴(yán)格調(diào)控”是否取得效果

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新如此評價：“調(diào)控取得一定效果?！?/p>

2012年的調(diào)控幾乎動用了各種可用的政策工具，力度之大前所未有。

面對復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)？在2012年12月底舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新如此評價：“調(diào)控取得一定效果?！?/p>

從2012年的房價數(shù)據(jù)看，房價過快上漲的趨勢得到了一定程度的遏制，炒房和投機(jī)性購房等不合理住房需求得到初步抑制。根據(jù)權(quán)威部門對8個熱點(diǎn)城市住房差別化信貸政策執(zhí)行情況檢查結(jié)果來看，近半年來二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態(tài)勢。為抑制投機(jī)性購房，北京率先發(fā)出“限購令”。據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會介紹，出臺限購新政以來，北京市二套以上購房比重持續(xù)回落，非本地戶籍購房比重回落至40％以內(nèi)，下調(diào)4.3個百分點(diǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說：“如果沒有調(diào)控，2012年房價漲幅絕不是現(xiàn)在這樣的水平?！?/p>

房價為何仍在高位波動

自2012年第四季度以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房價再現(xiàn)上漲苗頭。

原因何在？權(quán)威人士認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)既有房地產(chǎn)市場自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。主要包括以下幾個方面：

——房地產(chǎn)市場自身問題積重難返。供求失衡、投資比例過高、違法違規(guī)交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產(chǎn)稅制不健全、市場信息不對稱等問題。秦虹說：“這些多年積累的問題，不可能在政策出臺短短幾個月就得以解決?！?/p>

——過分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)增長和地方財(cái)政增收。來自國土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4％。國土資源部部長徐紹史說：“城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待

——多年累積形成的流動性壓力和民間投資選擇較少。2012年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當(dāng)于過去三四年的增量。與此同時，居民存款陷入負(fù)利率困局，再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

——境外熱錢流入也加大了房價上漲壓力。

——高房價也是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映，腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍比較突出，在一定程度上導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化等。

今年有何新政策

歲末年初，來自各有關(guān)部門的工作會議頻頻傳遞出“繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”的信息。一系列組合拳更加嚴(yán)格調(diào)控房價。

國土資源部表示，2012年要推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。實(shí)踐表明，采用“綜合評標(biāo)”等辦法有助于降低地價。來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的數(shù)據(jù)顯示，2012年5月份以來，北京出讓的43宗居住用地中，有37宗采用了綜合評標(biāo)。4月以來平均樓面價由每平方米13976元降至5658元，土地成交溢價率由119％降至27％。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度加大，“捂盤惜售”“囤地”等行為將得到更為嚴(yán)格監(jiān)管。個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)正在推進(jìn)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》有望近期出臺。2012年年中40個重點(diǎn)城市的個人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。

銀行部門將在2012年繼續(xù)落實(shí)穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動性總閘門。

限購等行政手段不放松。原本公布限購期限的福州、廈門、?？?、溫州四地表示，2012年限購政策繼續(xù)實(shí)施。鄭州等二線城市也傳出限購信號。房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市和開征時間表逐步明晰。據(jù)了解，上海、重慶為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。來自重慶兩會

此外，2012年我國將建設(shè)1000萬套保障性住房，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。與2012年580萬套的目標(biāo)相比，這一數(shù)據(jù)幾乎翻了一番，保障房將迎來高速發(fā)展的時代。

社會廣為關(guān)注的“問責(zé)制”將得到落實(shí)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說：“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進(jìn)行考核。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。&

第五篇：樓市調(diào)控措施無用論[模版]

樓市調(diào)控措施無用論

談到高房價，大家首先聯(lián)想到便是調(diào)控措施，它是房價管理者治理高房價所采取的應(yīng)對手段，其對房價虎頭蛇尾式的作用，讓房價越調(diào)越高成為規(guī)律，為何總是事與愿違？這與房價管理者不知自我反思有關(guān)，他們錯誤地將高房價的成因歸咎于市場的不規(guī)范，造成市場供需（求)失衡導(dǎo)致房價上漲，因此出臺調(diào)控措施整治市場，如果調(diào)控的思路及觀點(diǎn)是正確的話，那么為什么這么多年來房價問題依舊沒能得到根本解決呢？在此不得不指出調(diào)控措施是無用的，因?yàn)楝F(xiàn)行房價的根本問題不在于市場的不規(guī)范，其根源來自房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)不夠健全、不夠完善，所以無論房價管理者在調(diào)控措施方面如何努力，不僅不能治本連治標(biāo)都有問題，要根本解決現(xiàn)行房價的問題，須從房價頂層設(shè)計(jì)改革著手。房地產(chǎn)是由多項(xiàng)專業(yè)組合所構(gòu)成的綜合專業(yè)產(chǎn)業(yè)，其專業(yè)理論的深度及廣度是較大的，因此要做好房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)是一項(xiàng)難度很高的工程，從已有的頂層設(shè)計(jì)的變革情況，可看出房地產(chǎn)改革之初頂層設(shè)計(jì)者們在對房地產(chǎn)理論的認(rèn)知有限及缺乏實(shí)務(wù)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，再加上政治大環(huán)境等不利因素下，能“拼湊”出一套房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)體系已屬不易，其頂層設(shè)計(jì)存在瑕疵在所難免，從一些相關(guān)法規(guī)是暫行的，可得知頂層設(shè)計(jì)者對其頂層設(shè)計(jì)保留再改革的空間，讓人感到困惑的是經(jīng)過漫長的歲月，當(dāng)初的頂層設(shè)計(jì)基本不變延用至今，難道說頂層設(shè)計(jì)是塊權(quán)威禁區(qū)無人敢碰？還是能力有限無法作為？或是外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行？甚至是既得利益者，從中作梗？還是另有隱情不得而知，但頂層設(shè)計(jì)僵化的現(xiàn)況，卻是不爭的事實(shí)，這也是房價會出現(xiàn)問題的緣故。

關(guān)于房價的頂層設(shè)計(jì)，其存在的問題也著實(shí)不少，是房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的重災(zāi)區(qū)之一（另有房地產(chǎn)的規(guī)劃、房地產(chǎn)的稅制等），基本上是須要進(jìn)行再改革，因有國有土地出讓方式的不當(dāng)，讓本應(yīng)在社會主義市場中運(yùn)作的房價，卻在資本主義的市場中運(yùn)行，當(dāng)房價出現(xiàn)失序問題時，房價管理者不知市場錯位及房價錯位（之前帖子已有論述）問題的存在，片面對錯位的市場實(shí)施調(diào)控?zé)o疑是錯上加錯的舉措，既使市場是正確的，就調(diào)控措施而言，其理論技術(shù)含量不高且行政權(quán)力過度干預(yù)市場，這絕非應(yīng)有的調(diào)控手段；樓面地價是屬于土地所有權(quán)的基本單價，卻被錯誤地當(dāng)作土地的使用權(quán)基本單價使用，甚至單價地王還靠它來評定，這凸顯出房價管理者對房價屬性理論的認(rèn)知水平，同理，商品房預(yù)售合同中對房價不當(dāng)?shù)挠?jì)價方式，讓開發(fā)商的暴利有處可藏，有損購房消費(fèi)者的權(quán)益；房價相關(guān)的稅收，其現(xiàn)況也是問題重重，帶著錯誤稅基的房產(chǎn)稅，帶病試點(diǎn)上崗，媒體上有不少不求甚解者，不僅過度夸大其對房價抑制的功能，在房地產(chǎn)登記制度尚未全國聯(lián)網(wǎng)，就迫不及待倡言將其盡速擴(kuò)圍，仿佛它是解決高房價的救星，更不靠譜的是，房產(chǎn)稅竟被納入調(diào)控措施中，而真正具有抑制房價作用的土地增值稅卻被棄之一旁，只是現(xiàn)行土地增值稅也是個“患者”，其病癥比房產(chǎn)稅還嚴(yán)重?zé)o法發(fā)揮其應(yīng)有的功能，在房地產(chǎn)的稅制中，個人所得稅與土地增值稅是不能并存的，它們之間的關(guān)系是水火不相容的，因?yàn)閮烧叩恼鞫愒硎腔槊艿?，在房地產(chǎn)的稅制中只能擇一而用，讓兩者并存是不該有的現(xiàn)象；上述的例舉只是現(xiàn)行房價問題的局部，錯位的房價與錯位的市場，足以說明房價的頂層設(shè)計(jì)須再改革，對此房價管理者應(yīng)反思，不怕房價頂層設(shè)計(jì)有缺失，怕就怕不知缺失的存在。

房價計(jì)價機(jī)制（有別于現(xiàn)行民間房地產(chǎn)估價機(jī)制）是房價管理者管理房價的基石，因此房價計(jì)價制度（可參閱法定房價的帖子）的建立是當(dāng)務(wù)之急，它不僅能確保房價健康、有序的發(fā)展，房地產(chǎn)的稅收根據(jù)它來確定稅基，房地產(chǎn)的征收或征用方面，它也發(fā)揮舉足輕重的作用，總之與房價有關(guān)的事項(xiàng)皆涉及房價計(jì)價制度，當(dāng)初頂層設(shè)計(jì)者遺漏了它，至今仍不知它的存在，所以房價的管理及發(fā)展之路總是坎坷不平；房價管理者不要再浪費(fèi)時間、精力在調(diào)控措施上面，再改革房價的頂層設(shè)計(jì)才是應(yīng)有的思路。