第一篇：對(duì)##村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

田野的希望--對(duì)花果山鄉(xiāng)人和橋村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查花果山鄉(xiāng)人和橋村地處資水南岸，全村有12個(gè)村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習(xí)慣，該村形成了兩個(gè)特征明顯的耕作區(qū)，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當(dāng)。從2001年3月開(kāi)始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個(gè)苔韭基地和3個(gè)果園，其中由益陽(yáng)人劉治安于2001年3月租

用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽(yáng)人賈正明租地150畝（其中村集體新開(kāi)墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹(shù)；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹(shù)；村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)40余畝種蔬菜。至此，全村已有55的土地實(shí)現(xiàn)了有償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法人和橋村土地流轉(zhuǎn)采取“土地返租——連片開(kāi)發(fā)——規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的方式進(jìn)行，由村支部、村委會(huì)組織協(xié)調(diào)，引進(jìn)投資者和投資項(xiàng)目，在群眾自愿的基礎(chǔ)上，由村上每年支付一定的租金，向農(nóng)民租回承包地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行水、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再連片向投資者發(fā)包，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)，建立無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)基地和名優(yōu)特新品種示范區(qū)和花果生產(chǎn)區(qū)。為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，村級(jí)組織主要做了三個(gè)方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責(zé)任田調(diào)整中，針對(duì)過(guò)來(lái)承包地調(diào)整后出現(xiàn)的農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)田塊分散、面積小，不利于耕作和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，村支部、村委會(huì)在廣泛征求農(nóng)戶意見(jiàn)，召開(kāi)村民代表大會(huì)后，決定以組為單位，將責(zé)任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規(guī)模經(jīng)營(yíng)的原則，將責(zé)任田土按照政策進(jìn)行重新調(diào)整分配。條件成熟地方，村委會(huì)再按照投資者的要求，向農(nóng)戶連片租賃土地，予以發(fā)包。對(duì)規(guī)劃連片區(qū)內(nèi)不愿出租土地的農(nóng)戶，由村上出面在村民組內(nèi)或相鄰的組進(jìn)行調(diào)劑置換。二是改善基礎(chǔ)設(shè)施條件。從1998年開(kāi)始，該村通過(guò)爭(zhēng)取上級(jí)資金和組織群眾人平投工30個(gè)，對(duì)水、路等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開(kāi)發(fā)的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為使經(jīng)營(yíng)者安心投資創(chuàng)業(yè)，該村在引進(jìn)項(xiàng)目后，非常注重做好服務(wù)工作，并以規(guī)范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協(xié)商，建立了規(guī)范的勞務(wù)市場(chǎng)。投資者何時(shí)用工只需將用工數(shù)量、時(shí)間、工種、計(jì)價(jià)方式通知村組，村組便會(huì)按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價(jià)。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時(shí)，由于人生地不熟，在請(qǐng)工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會(huì)得知情況后，主動(dòng)與其聯(lián)系，共同商訂勞務(wù)價(jià)格，幫助組織勞力，并代發(fā)工資，2001年村上經(jīng)手為劉治安的苔韭基地請(qǐng)工5000余個(gè)，代發(fā)工資10萬(wàn)余元。

2、為投資者的人身財(cái)產(chǎn)安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會(huì)）必須做好村民的思想工作，盡量預(yù)防針對(duì)乙方人身、財(cái)產(chǎn)以及租賃物、公共設(shè)施等的各種治安案件。對(duì)乙方要求處理的有關(guān)偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷(xiāo)售等事件，甲方必須及時(shí)受理并在24小時(shí)內(nèi)組織人員處理。如有違反，乙方有權(quán)隨時(shí)解除合同，并由甲方承擔(dān)乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來(lái)，投資者基本上是一個(gè)人在村上經(jīng)營(yíng)、管理，由于服務(wù)到位，沒(méi)有發(fā)生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規(guī)定，對(duì)外來(lái)投資者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的排漬、抗旱等費(fèi)用，享受當(dāng)?shù)卮迕裢却?，并按時(shí)、全面滿足其要求。

4、全程代理有關(guān)手續(xù)。對(duì)投資者在基地的臨時(shí)建筑及有關(guān)稅費(fèi)等方面的手續(xù)，該村負(fù)責(zé)全程代理，并承擔(dān)部分手續(xù)費(fèi)用。

二、效果及啟示從調(diào)查的情況看，人和橋村土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業(yè)門(mén)路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來(lái)源主要有以下幾個(gè)：①出租土地的租金收入。村民從流轉(zhuǎn)土地獲得的租金收入2001年為4.5萬(wàn)元，2002年為7萬(wàn)元，今年為9萬(wàn)元。據(jù)該村浮谷庵組昌陽(yáng)春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當(dāng)，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進(jìn)一步搞好土地流轉(zhuǎn)工作。昌陽(yáng)春一家2002年種3.82畝水田，除去生產(chǎn)性費(fèi)用和農(nóng)業(yè)稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農(nóng)業(yè)稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農(nóng)戶，最多是每年100斤谷/畝，折價(jià)為50元左右。②土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的打工收入。一方面是流轉(zhuǎn)土地上的打工收入。全村流轉(zhuǎn)的400余畝土地上的600余人，除學(xué)生和無(wú)勞動(dòng)能力的300人外，有150余人為已流轉(zhuǎn)土地服務(wù)，去年，在流轉(zhuǎn)土地上打工收入最多的一戶達(dá)2000元。2001、2002年

第二篇：對(duì)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

對(duì)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

對(duì)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

田野的希望--對(duì)花果山鄉(xiāng)人和橋村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

花果山鄉(xiāng)人和橋村地處資水南岸，全村有12個(gè)村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習(xí)慣，該村形成了兩個(gè)特征明顯的耕作區(qū)，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當(dāng)。從3月開(kāi)始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個(gè)苔韭基地和3個(gè)果園，其中由益陽(yáng)人劉治安于3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；4月，由益陽(yáng)人賈正明租地150畝種植桃、李、梨、枇杷等果樹(shù)；3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹(shù)；村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)40余畝種蔬

菜。至此，全村已有55%的土地實(shí)現(xiàn)了有償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法

人和橋村土地流轉(zhuǎn)采取“土地返租——連片開(kāi)發(fā)——規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的方式進(jìn)行，由村支部、村委會(huì)組織協(xié)調(diào)，引進(jìn)投資者和投資項(xiàng)目，在群眾自愿的基礎(chǔ)上，由村上每年支付一定的租金，向農(nóng)民租回承包地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行水、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再連片向投資者發(fā)包，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)，建立無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)基地和名優(yōu)特新品種示范區(qū)和花果生產(chǎn)區(qū)。為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，村級(jí)組織主要做了三個(gè)方面的工作：一是連片整理土地。該村在3月的責(zé)任田調(diào)整中，針對(duì)過(guò)來(lái)承包地調(diào)整后出現(xiàn)的農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)田塊分散、面積小，不利于耕作和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，村支部、村委會(huì)在廣泛征求農(nóng)戶意見(jiàn)，召開(kāi)村民代表大會(huì)后，決定以組為單位，將責(zé)任田

收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規(guī)模經(jīng)營(yíng)的原則，將責(zé)任田土按照政策進(jìn)行重新調(diào)整分配。條件成熟地方，村委會(huì)再按照投資者的要求，向農(nóng)戶連片租賃土地，予以發(fā)包。對(duì)規(guī)劃連片區(qū)內(nèi)不愿出租土地的農(nóng)戶，由村上出面在村民組內(nèi)或相鄰的組進(jìn)行調(diào)劑置換。二是改善基礎(chǔ)設(shè)施條件。從1998年開(kāi)始，該村通過(guò)爭(zhēng)取上級(jí)資金和組織群眾人平投工30個(gè)，對(duì)水、路等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開(kāi)發(fā)的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為使經(jīng)營(yíng)者安心投資創(chuàng)業(yè)，該村在引進(jìn)項(xiàng)目后，非常注重做好服務(wù)工作，并以規(guī)范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協(xié)商，建立了規(guī)范的勞務(wù)市場(chǎng)。投資者何時(shí)用工只需將用工數(shù)量、時(shí)間、工種、計(jì)價(jià)方式通知村組，村組便會(huì)按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價(jià)。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時(shí)，由于人生地不熟，在請(qǐng)工等

方面遇到了不少困難，村支部、村委會(huì)得知情況后，主動(dòng)與其聯(lián)系，共同商訂勞務(wù)價(jià)格，幫助組織勞力，并代發(fā)工資，村上經(jīng)手為劉治安的苔韭基地請(qǐng)工5000余個(gè)，代發(fā)工資10萬(wàn)余元。

2、為投資者的人身財(cái)產(chǎn)安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方必須做好村民的思想工作，盡量預(yù)防針對(duì)乙方人身、財(cái)產(chǎn)以及租賃物、公共設(shè)施等的各種治安案件。對(duì)乙方要求處理的有關(guān)偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷(xiāo)售等事件，甲方必須及時(shí)受理并在24小時(shí)內(nèi)組織人員處理。如有違反，乙方有權(quán)隨時(shí)解除合同，并由甲方承擔(dān)乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來(lái)，投資者基本上是一個(gè)人在村上經(jīng)營(yíng)、管理，由于服務(wù)到位，沒(méi)有發(fā)生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規(guī)定，對(duì)外來(lái)投資者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的排漬、抗旱等費(fèi)用，享受當(dāng)?shù)卮迕裢却?，并按時(shí)、全面滿足其要求。

4、全程代理有關(guān)

手續(xù)。對(duì)投資者在基地的臨時(shí)建筑及有關(guān)稅費(fèi)等方面的手續(xù)，該村負(fù)責(zé)全程代理，并承擔(dān)部分手續(xù)費(fèi)用。

二、效果及啟示

從調(diào)查的情況看，人和橋村土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業(yè)門(mén)路，群眾收入明顯增加。該村人平純收入為元，為2300元。收入的來(lái)源主要有以下幾個(gè)：①出租土地的租金收入。村民從流轉(zhuǎn)土地獲得的租金收入為萬(wàn)元，為7萬(wàn)元，今年為9萬(wàn)元。據(jù)該村浮谷庵組昌陽(yáng)春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當(dāng)，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進(jìn)一步搞好土地流轉(zhuǎn)工作。昌陽(yáng)春一家種畝水田，除去生產(chǎn)性費(fèi)用和農(nóng)業(yè)稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農(nóng)業(yè)稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附

近村的行情，出租1畝稻田給其它農(nóng)戶，最多是每年100斤谷/畝，折價(jià)為50元左右。②土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的打工收入。一方面是流轉(zhuǎn)土地上的打工收入。全村流轉(zhuǎn)的400余畝土地上的600余人，除學(xué)生和無(wú)勞動(dòng)能力的300人外，有150余人為已流轉(zhuǎn)土地服務(wù)，去年，在流轉(zhuǎn)土地上打工收入最多的一戶達(dá)元。、該村農(nóng)民在流轉(zhuǎn)土地上的打工收入達(dá)23萬(wàn)元，僅此項(xiàng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉(zhuǎn)后，出租了土地的農(nóng)戶中有180余人常年在外打工?；緳诮M昌放明一家四口人，有土地畝，已出租畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業(yè)的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設(shè)法尋找致富門(mén)路，或外出打工，或經(jīng)商辦廠。，該村新辦涼席廠6個(gè)、竹簾廠3個(gè)，新發(fā)展瘦肉型豬養(yǎng)殖戶10戶，新發(fā)展母豬86頭，新增的投入近500萬(wàn)元。該村有一瘦肉型豬養(yǎng)殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利

近10萬(wàn)元。與此同時(shí)，外來(lái)投資者帶來(lái)的先進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)品種，也使群眾開(kāi)闊了眼界，紛紛學(xué)習(xí)效仿。苔韭基地建成后，帶動(dòng)該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優(yōu)質(zhì)果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農(nóng)戶從基地購(gòu)進(jìn)了優(yōu)質(zhì)果苗。二是改善了干群關(guān)系，增加了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入。據(jù)該村負(fù)責(zé)人介紹，在開(kāi)始做群眾工作動(dòng)員流轉(zhuǎn)土地時(shí)有一定的阻力，現(xiàn)在群眾看到土地流轉(zhuǎn)后帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的好處，愿意配合村上的工作，村支部、村委會(huì)的威信也得到了提高。一些外出戶、刁難戶原來(lái)的稅費(fèi)收繳難度很大，現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題也迎刃而解了。村上從流轉(zhuǎn)出的土地中收取了一定的管理費(fèi)，壯大了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)勢(shì)力。收取的標(biāo)準(zhǔn)為蔬菜用地每年20元/畝、荒地每年10元/畝、魚(yú)塘每年5元/畝。三是土地流轉(zhuǎn)在給農(nóng)民和承租者帶來(lái)可觀效益的同時(shí)，進(jìn)一步打響了人和橋的品牌。比較明顯的表現(xiàn)是到人和橋村租賃土地的投資者紛至沓來(lái)，一方面是現(xiàn)在 的投資者紛紛要求擴(kuò)大租賃面積，如賈正明在承包200畝地后，今年向村委會(huì)提出要求再包200畝擴(kuò)大生產(chǎn)；另一方面是不少新的投資者到該村聯(lián)系租賃土地，目前已有益陽(yáng)等地的3名投資者到該村向村委會(huì)表示要承包土地搞花木種植，就連相鄰的金家侖村民也舍近求遠(yuǎn)，多人要求在人和橋村租地創(chuàng)業(yè)，村委會(huì)出于多方因素綜合考慮，目前暫未同意。

人和橋村土地流轉(zhuǎn)的初步成功可以給我們帶來(lái)三點(diǎn)啟示：一是土地流轉(zhuǎn)離不開(kāi)基層組織的協(xié)調(diào)運(yùn)作。作為基層組織，在土地流轉(zhuǎn)中找準(zhǔn)位置，積極發(fā)揮中介作用，充當(dāng)農(nóng)戶和投資者之間的橋梁和紐帶，是推動(dòng)土地有序有償流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，在目前情況下，其作用至關(guān)重要。二是土地連片、基礎(chǔ)設(shè)施配套是搞好土地流轉(zhuǎn)特別是稻田流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要前提。只有這樣，才會(huì)有投資者來(lái)，才可能產(chǎn)生規(guī)模效益。這兩項(xiàng)工作是鄉(xiāng)村兩級(jí)在土地流轉(zhuǎn)工作中的著力點(diǎn)。三是耕地作為一種重要的生產(chǎn)資源，要參與

市場(chǎng)配置，必須與一定的技術(shù)、資金、市場(chǎng)聯(lián)結(jié)起來(lái)。只有這樣，土地的價(jià)值才能充分發(fā)揮出來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶和投資者的“雙贏”。

三、問(wèn)題及建議

人和橋村開(kāi)展的土地流轉(zhuǎn)是目前土地流轉(zhuǎn)諸多形式中的一種，雖然取得了初步成功，但也還有一些需要探討和完善的地方。一是該村的土地流轉(zhuǎn)方式存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。由于投資者需要連片土地進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在目前土地租賃市場(chǎng)尤其是稻田租賃市場(chǎng)還不完善的情況下，不通過(guò)村級(jí)組織積極協(xié)調(diào)，有力參與，靠投資者與多個(gè)農(nóng)戶協(xié)商，租賃連片土地經(jīng)營(yíng)的可能性不是很大，因此該村采取先由村委會(huì)將承包到戶的農(nóng)地通過(guò)租賃的形式集中到集體，再由村委會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃和布局，然后對(duì)外發(fā)包。此種方式類(lèi)似目前中央禁止的“返租倒包”土地流轉(zhuǎn)方式。11月《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》中明確指出，這種由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村

級(jí)組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包的做法，“不符合家庭承包經(jīng)營(yíng)制度，應(yīng)予制止?！蓖瑫r(shí)，這種方式在去年8月通過(guò)、今年3月1日開(kāi)始實(shí)施的《土地承包法》關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定中也被列入其他方式，未作明確規(guī)定。由于缺乏法律政策的支持，如果農(nóng)戶在投資者經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)要求收回出租土地的使用權(quán)，在協(xié)商無(wú)效的情況下，村委會(huì)和投資者便會(huì)無(wú)計(jì)可施，農(nóng)戶如果起訴，則敗訴的必然是投資者和村委會(huì)。另外，該村流轉(zhuǎn)出的一部分基本農(nóng)田種植了果樹(shù)，與國(guó)土法規(guī)的規(guī)定相悖。二是村委會(huì)承受了較大的壓力，不利于土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。目前除政策風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的壓力外，還有來(lái)自兩個(gè)方面的壓力，其一是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的壓力。從表面上看，土地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)由承包經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)，但在實(shí)際操作中，與村委會(huì)息息相關(guān)。由于村民是將土地出租給村委會(huì)，沒(méi)有與經(jīng)營(yíng)者直接發(fā)生關(guān)系，村委會(huì)與村民之間合同的履行完全取決于經(jīng)

營(yíng)者項(xiàng)目的成敗和個(gè)人素質(zhì)，如果發(fā)生意外，付不出租金，則這部分經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)必然轉(zhuǎn)嫁到村委會(huì)；其二是村民就業(yè)帶來(lái)的壓力。由于目前該村的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá)，背井離鄉(xiāng)外出打工的預(yù)期收益也不可能全部實(shí)現(xiàn)，出租土地后農(nóng)戶的充分就業(yè)就成為了土地成片流轉(zhuǎn)能否成功的重要因素?；谝陨峡紤]，該村對(duì)剩下的近400畝土地的流轉(zhuǎn)持謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度，今年在有多人主動(dòng)上門(mén)租賃的情況下，也沒(méi)有同意。三是與投資者簽訂的合同需要進(jìn)一步完善。該村在與投資者簽訂的合同中，出于降低門(mén)檻、吸引技術(shù)、資金、人才的目的，對(duì)土地的租金約定和合同期滿后的土地恢復(fù)問(wèn)題規(guī)定得較為籠統(tǒng)、含糊。租金是以現(xiàn)金方式約定支付，并且一定就是幾年，甚至上，沒(méi)有考慮將來(lái)如果物價(jià)波動(dòng)幅度大的因素。合同期滿后租賃土地的恢復(fù)對(duì)投資方?jīng)]有約束條款，存在著風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)有可能由村委會(huì)和農(nóng)戶承擔(dān)而損害農(nóng)民利益。

針對(duì)上述三個(gè)問(wèn)題，建議采取以下措施逐步解決。一是在村民自愿的大前提下，縣委、縣政府應(yīng)對(duì)這種土地流轉(zhuǎn)方式予以充分肯定，但在具1 2 下一頁(yè)

第三篇：對(duì)##村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查（范文模版）

田野的希望--對(duì)花果山鄉(xiāng)人和橋村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查花果山鄉(xiāng)人和橋村地處資水南岸，全村有12個(gè)村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習(xí)慣，該村形成了兩個(gè)特征明顯的耕作區(qū)，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當(dāng)。從2001年3月開(kāi)始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個(gè)苔韭基地和3個(gè)果園，其中由益陽(yáng)人劉治安于2001年3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽(yáng)人賈正明租地150畝（其中村集體新開(kāi)墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹(shù)；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹(shù)；村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)40余畝種蔬菜。至此，全村已有55%的土地實(shí)現(xiàn)了有償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法人和橋村土地流轉(zhuǎn)采取“土地返租——連片開(kāi)發(fā)——規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的方式進(jìn)行，由村支部、村委會(huì)組織協(xié)調(diào)，引進(jìn)投資者和投資項(xiàng)目，在群眾自愿的基礎(chǔ)上，由村上每年支付一定的租金，向農(nóng)民租回承包地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行水、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再連片向投資者發(fā)包，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)，建立無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)基地和名優(yōu)特新品種示范區(qū)和花果生產(chǎn)區(qū)。為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，村級(jí)組織主要做了三個(gè)方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責(zé)任田調(diào)整中，針對(duì)過(guò)來(lái)承包地調(diào)整后出現(xiàn)的農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)田塊分散、面積小，不利于耕作和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，村支部、村委會(huì)在廣泛征求農(nóng)戶意見(jiàn)，召開(kāi)村民代表大會(huì)后，決定以組為單位，將責(zé)任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規(guī)模經(jīng)營(yíng)的原則，將責(zé)任田土按照政策進(jìn)行重新調(diào)整分配。條件成熟地方，村委會(huì)再按照投資者的要求，向農(nóng)戶連片租賃土地，予以發(fā)包。對(duì)規(guī)劃連片區(qū)內(nèi)不愿出租土地的農(nóng)戶，由村上出面在村民組內(nèi)或相鄰的組進(jìn)行調(diào)劑置換。二是改善基礎(chǔ)設(shè)施條件。從1998年開(kāi)始，該村通過(guò)爭(zhēng)取上級(jí)資金和組織群眾人平投工30個(gè)，對(duì)水、路等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開(kāi)發(fā)的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為使經(jīng)營(yíng)者安心投資創(chuàng)業(yè)，該村在引進(jìn)項(xiàng)目后，非常注重做好服務(wù)工作，并以規(guī)范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協(xié)商，建立了規(guī)范的勞務(wù)市場(chǎng)。投資者何時(shí)用工只需將用工數(shù)量、時(shí)間、工種、計(jì)價(jià)方式通知村組，村組便會(huì)按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價(jià)。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時(shí)，由于人生地不熟，在請(qǐng)工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會(huì)得知情況后，主動(dòng)與其聯(lián)系，共同商訂勞務(wù)價(jià)格，幫助組織勞力，并代發(fā)工資，2001年村上經(jīng)手為劉治安的苔韭基地請(qǐng)工5000余個(gè)，代發(fā)工資10萬(wàn)余元。

2、為投資者的人身財(cái)產(chǎn)安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會(huì)）必須做好村民的思想工作，盡量預(yù)防針對(duì)乙方人身、財(cái)產(chǎn)以及租賃物、公共設(shè)施等的各種治安案件。對(duì)乙方要求處理的有關(guān)偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷(xiāo)售等事件，甲方必須及時(shí)受理并在24小時(shí)內(nèi)組織人員處理。如有違反，乙方有權(quán)隨時(shí)解除合同，并由甲方承擔(dān)乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來(lái)，投資者基本上是一個(gè)人在村上經(jīng)營(yíng)、管理，由于服務(wù)到位，沒(méi)有發(fā)生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規(guī)定，對(duì)外來(lái)投資者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的排漬、抗旱等費(fèi)用，享受當(dāng)?shù)卮迕裢却?，并按時(shí)、全面滿足其要求。

4、全程代理有關(guān)手續(xù)。對(duì)投資者在基地的臨時(shí)建筑及有關(guān)稅費(fèi)等方面的手續(xù)，該村負(fù)責(zé)全程代理，并承擔(dān)部分手續(xù)費(fèi)用。

二、效果及啟示從調(diào)查的情況看，人和橋村土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業(yè)門(mén)路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來(lái)源主要有以下幾個(gè)：①出租土地的租金收入。村民從流轉(zhuǎn)土地獲得的租金收入2001年為4.5萬(wàn)元，2002年為7萬(wàn)元，今年為9萬(wàn)元。據(jù)該村浮谷庵組昌陽(yáng)春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當(dāng)，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進(jìn)一步搞好土地流轉(zhuǎn)工作。昌陽(yáng)春一家2002年種3.82畝水田，除去生產(chǎn)性費(fèi)用和農(nóng)業(yè)稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農(nóng)業(yè)稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農(nóng)戶，最多是每年100斤谷/畝，折價(jià)為50元左右。②土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的打工收入。一方面是流轉(zhuǎn)土地上的打工收入。全村流轉(zhuǎn)的400余畝土地上的600余人，除學(xué)生和無(wú)勞動(dòng)能力的300人外，有150余人為已流轉(zhuǎn)土地服務(wù)，去年，在流轉(zhuǎn)土地上打工收入最多的一戶達(dá)2000元。2001、2002年該村農(nóng)民在流轉(zhuǎn)土地上的打工收入達(dá)23萬(wàn)元，僅此項(xiàng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉(zhuǎn)后，出租了土地的農(nóng)戶中有180余人常年在外打工?；緳诮M昌放明一家四口人，有土地2.4畝，已出租1.5畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業(yè)的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設(shè)法尋找致富門(mén)路，或外出打工，或經(jīng)商辦廠。2002年，該村新辦涼席廠6個(gè)、竹簾廠3個(gè)，新發(fā)展瘦肉型豬養(yǎng)殖戶10戶，新發(fā)展母豬86頭，新增的投入近500萬(wàn)元。該村有一瘦肉型豬養(yǎng)殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利近10萬(wàn)元。與此同時(shí)，外來(lái)投資者帶來(lái)的先進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)品種，也使群眾開(kāi)闊了眼界，紛紛學(xué)習(xí)效仿。苔韭基地建成后，帶動(dòng)該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優(yōu)質(zhì)果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農(nóng)戶從基地購(gòu)進(jìn)了優(yōu)質(zhì)果苗。二是改善了干群關(guān)系，增加了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入。據(jù)該村負(fù)責(zé)人介紹，在開(kāi)始做群眾

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第四篇：對(duì)##村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

田野的希望--對(duì)花果山鄉(xiāng)人和橋村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查花果山鄉(xiāng)人和橋村地處資水南岸，全村有12個(gè)村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習(xí)慣，該村形成了兩個(gè)特征明顯的耕作區(qū)，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當(dāng)。從2001年3月開(kāi)始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個(gè)苔韭基地和3個(gè)果園，其中由益陽(yáng)人劉治安于2001年3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽(yáng)人賈正明租地150畝（其中村集體新開(kāi)墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹(shù)；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹(shù)；村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)40余畝種蔬菜。至此，全村已有55%的土地實(shí)現(xiàn)了有償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法人和橋村土地流轉(zhuǎn)采取“土地返租——連片開(kāi)發(fā)——規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的方式進(jìn)行，由村支部、村委會(huì)組織協(xié)調(diào)，引進(jìn)投資者和投資項(xiàng)目，在群眾自愿的基礎(chǔ)上，由村上每年支付一定的租金，向農(nóng)民租回承包地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行水、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再連片向投資者發(fā)包，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)，建立無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)基地和名優(yōu)特新品種示范區(qū)和花果生產(chǎn)區(qū)。為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，村級(jí)組織主要做了三個(gè)方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責(zé)任田調(diào)整中，針對(duì)過(guò)來(lái)承包地調(diào)整后出現(xiàn)的農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)田塊分散、面積小，不利于耕作和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，村支部、村委會(huì)在廣泛征求農(nóng)戶意見(jiàn)，召開(kāi)村民代表大會(huì)后，決定以組為單位，將責(zé)任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規(guī)模經(jīng)營(yíng)的原則，將責(zé)任田土按照政策進(jìn)行重新調(diào)整分配。條件成熟地方，村委會(huì)再按照投資者的要求，向農(nóng)戶連片租賃土地，予以發(fā)包。對(duì)規(guī)劃連片區(qū)內(nèi)不愿出租土地的農(nóng)戶，由村上出面在村民組內(nèi)或相鄰的組進(jìn)行調(diào)劑置換。二是改善基礎(chǔ)設(shè)施條件。從1998年開(kāi)始，該村通過(guò)爭(zhēng)取上級(jí)資金和組織群眾人平投工30個(gè)，對(duì)水、路等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開(kāi)發(fā)的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為使經(jīng)營(yíng)者安心投資創(chuàng)業(yè)，該村在引進(jìn)項(xiàng)目后，非常注重做好服務(wù)工作，并以規(guī)范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協(xié)商，建立了規(guī)范的勞務(wù)市場(chǎng)。投資者何時(shí)用工只需將用工數(shù)量、時(shí)間、工種、計(jì)價(jià)方式通知村組，村組便會(huì)按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價(jià)。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時(shí)，由于人生地不熟，在請(qǐng)工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會(huì)得知情況后，主動(dòng)與其聯(lián)系，共同商訂勞務(wù)價(jià)格，幫助組織勞力，并代發(fā)工資，2001年村上經(jīng)手為劉治安的苔韭基地請(qǐng)工5000余個(gè)，代發(fā)工資10萬(wàn)余元。

2、為投資者的人身財(cái)產(chǎn)安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會(huì)）必須做好村民的思想工作，盡量預(yù)防針對(duì)乙方人身、財(cái)產(chǎn)以及租賃物、公共設(shè)施等的各種治安案件。對(duì)乙方要求處理的有關(guān)偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷(xiāo)售等事件，甲方必須及時(shí)受理并在24小時(shí)內(nèi)組織人員處理。如有違反，乙方有權(quán)隨時(shí)解除合同，并由甲方承擔(dān)乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來(lái)，投資者基本上是一個(gè)人在村上經(jīng)營(yíng)、管理，由于服務(wù)到位，沒(méi)有發(fā)生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規(guī)定，對(duì)外來(lái)投資者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的排漬、抗旱等費(fèi)用，享受當(dāng)?shù)卮迕裢却觯磿r(shí)、全面滿足其要求。

4、全程代理有關(guān)手續(xù)。對(duì)投資者在基地的臨時(shí)建筑及有關(guān)稅費(fèi)等方面的手續(xù)，該村負(fù)責(zé)全程代理，并承擔(dān)部分手續(xù)費(fèi)用。

二、效果及啟示從調(diào)查的情況看，人和橋村土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業(yè)門(mén)路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來(lái)源主要有以下幾個(gè)：①出租土地的租金收入。村民從流轉(zhuǎn)土地獲得的租金收入2001年為4.5萬(wàn)元，2002年為7萬(wàn)元，今年為9萬(wàn)元。據(jù)該村浮谷庵組昌陽(yáng)春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當(dāng)，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進(jìn)一步搞好土地流轉(zhuǎn)工作。昌陽(yáng)春一家2002年種3.82畝水田，除去生產(chǎn)性費(fèi)用和農(nóng)業(yè)稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農(nóng)業(yè)稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農(nóng)戶，最多是每年100斤谷/畝，折價(jià)為50元左右。②土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的打工收入。一方面是流轉(zhuǎn)土地上的打工收入。全村流轉(zhuǎn)的400余畝土地上的600余人，除學(xué)生和無(wú)勞動(dòng)能力的300人外，有150余人為已流轉(zhuǎn)土地服務(wù)，去年，在流轉(zhuǎn)土地上打工收入最多的一戶達(dá)2000元。2001、2002年該村農(nóng)民在流轉(zhuǎn)土地上的打工收入達(dá)23萬(wàn)元，僅此項(xiàng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉(zhuǎn)后，出租了土地的農(nóng)戶中有180余人常年在外打工?；緳诮M昌放明一家四口人，有土地2.4畝，已出租1.5畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業(yè)的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設(shè)法尋找致富門(mén)路，或外出打工，或經(jīng)商辦廠。2002年，該村新辦涼席廠6個(gè)、竹簾廠3個(gè)，新發(fā)展瘦肉型豬養(yǎng)殖戶10戶，新發(fā)展母豬86頭，新增的投入近500萬(wàn)元。該村有一瘦肉型豬養(yǎng)殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利近10萬(wàn)元。與此同時(shí)，外來(lái)投資者帶來(lái)的先進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)品種，也使群眾開(kāi)闊了眼界，紛紛學(xué)習(xí)效仿。苔韭基地建成后，帶動(dòng)該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優(yōu)質(zhì)果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農(nóng)戶從基地購(gòu)進(jìn)了優(yōu)質(zhì)果苗。二是改善了干群關(guān)系，增加了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入。據(jù)該村負(fù)責(zé)人介紹，在開(kāi)始做群眾工作動(dòng)員流轉(zhuǎn)土地時(shí)有一定的阻力，現(xiàn)在群眾看到土地流轉(zhuǎn)后帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的好處，愿意配合村上的工作，村支部、村委會(huì)的威信也得到了提高。一些外出戶、刁難戶原來(lái)的稅費(fèi)收繳難度很大，現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題也迎刃而解了。村上從流轉(zhuǎn)出的土地中收取了一定的管理費(fèi)，壯大了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)勢(shì)力。收取的標(biāo)準(zhǔn)為蔬菜用地每年20元/畝、荒地每年10元/畝、魚(yú)塘每年5元/畝。三是土地流轉(zhuǎn)在給農(nóng)

民和承租者帶來(lái)可觀效益的同時(shí)，進(jìn)一步打響了人和橋的品牌。比較明顯的表現(xiàn)是到人和橋村租賃土地的投資者紛至沓來(lái)，一方面是現(xiàn)在的投資者紛紛要求擴(kuò)大租賃面積，如賈正明在承包200畝地后，今年向村委會(huì)提出要求再包200畝擴(kuò)大生產(chǎn)；另一方面是不少新的投資者到該村聯(lián)系租賃土地，目前已有益陽(yáng)等地的3名投資者到該村向村委會(huì)表示要承包土地搞花木種植，就連相鄰的金家侖村民也舍近求遠(yuǎn)，多人要求在人和橋村租地創(chuàng)業(yè)，村委會(huì)出于多方因素綜合考慮，目前暫未同意。人和橋村土地流轉(zhuǎn)的初步成功可以給我們帶來(lái)三點(diǎn)啟示：一是土地流轉(zhuǎn)離不開(kāi)基層組織的協(xié)調(diào)運(yùn)作。作為基層組織，在土地流轉(zhuǎn)中找準(zhǔn)位置，積極發(fā)揮中介作用，充當(dāng)農(nóng)戶和投資者之間的橋梁和紐帶，是推動(dòng)土地有序有償流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，在目前情況下，其作用至關(guān)重要。二是土地連片、基礎(chǔ)設(shè)施配套是搞好土地流轉(zhuǎn)特別是稻田流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要前提。只有這樣，才會(huì)有投資者來(lái)，才可能產(chǎn)生規(guī)模效益。這兩項(xiàng)工作是鄉(xiāng)村兩級(jí)在土地流轉(zhuǎn)工作中的著力點(diǎn)。三是耕地作為一種重要的生產(chǎn)資源，要參與市場(chǎng)配置，必須與一定的技術(shù)、資金、市場(chǎng)聯(lián)結(jié)起來(lái)。只有這樣，土地的價(jià)值才能充分發(fā)揮出來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶和投資者的“雙贏”。

三、問(wèn)題及建議人和橋村開(kāi)展的土地流轉(zhuǎn)是目前土地流轉(zhuǎn)諸多形式中的一種，雖然取得了初步成功，但也還有一些需要探討和完善的地方。一是該村的土地流轉(zhuǎn)方式存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。由于投資者需要連片土地進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在目前土地租賃市場(chǎng)尤其是稻田租賃市場(chǎng)還不完善的情況下，不通過(guò)村級(jí)組織積極協(xié)調(diào)，有力參與，靠投資者與多個(gè)農(nóng)戶協(xié)商，租賃連片土地經(jīng)營(yíng)的可能性不是很大，因此該村采取先由村委會(huì)將承包到戶的農(nóng)地通過(guò)租賃的形式集中到集體，再由村委會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃和布局，然后對(duì)外發(fā)包。此種方式類(lèi)似目前中央禁止的“返租倒包”土地流轉(zhuǎn)方式。2002年11月《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》中明確指出，這種由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級(jí)組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包的做法，“不符合家庭承包經(jīng)營(yíng)制度，應(yīng)予制止。”同時(shí)，這種方式在去年8月通過(guò)、今年3月1日開(kāi)始實(shí)施的《土地承包法》關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定中也被列入其他方式，未作明確規(guī)定。由于缺乏法律政策的支持，如果農(nóng)戶在投資者經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)要求收回出租土地的使用權(quán)，在協(xié)商無(wú)效的情況下，村委會(huì)和投資者便會(huì)無(wú)計(jì)可施，農(nóng)戶如果起訴，則敗訴的必然是投資者和村委會(huì)。另外，該村流轉(zhuǎn)出的一部分基本農(nóng)田種植了果樹(shù)，與國(guó)土法規(guī)的規(guī)定相悖。二是村委會(huì)承受了較大的壓力，不利于土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。目前除政策風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的壓力外，還有來(lái)自兩個(gè)方面的壓力，其一是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的壓力。從表面上看，土地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)由承包經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)，但在實(shí)際操作中，與村委會(huì)息息相關(guān)。由于村民是將土地出租給村委會(huì)，沒(méi)有與經(jīng)營(yíng)者直接發(fā)生關(guān)系，村委會(huì)與村民之間合同的履行完全取決于經(jīng)營(yíng)者項(xiàng)目的成敗和個(gè)人素質(zhì)，如果發(fā)生意外，付不出租金，則這部分經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)必然轉(zhuǎn)嫁到村委會(huì)；其二是村民就業(yè)帶來(lái)的壓力。由于目前該村的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá)，背井離鄉(xiāng)外出打工的預(yù)期收益也不可能全部實(shí)現(xiàn)，出租土地后農(nóng)戶的充分就業(yè)就成為了土地成片流轉(zhuǎn)能否成功的重要因素?；谝陨峡紤]，該村對(duì)剩下的近400畝土地的流轉(zhuǎn)持謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度，今年在有多人主動(dòng)上門(mén)租賃的情況下，也沒(méi)有同意。三是與投資者簽訂的合同需要進(jìn)一步完善。該村在與投資者簽訂的合同中，出于降低門(mén)檻、吸引技術(shù)、資金、人才的目的，對(duì)土地的租金約定和合同期滿后的土地恢復(fù)問(wèn)題規(guī)定得較為籠統(tǒng)、含糊。租金是以現(xiàn)金方式約定支付，并且一定就是幾年，甚至上10年，沒(méi)有考慮將來(lái)如果物價(jià)波動(dòng)幅度大的因素。合同期滿后租賃土地的恢復(fù)對(duì)投資方?jīng)]有約束條款，存在著風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)有可能由村委會(huì)和農(nóng)戶承擔(dān)而損害農(nóng)民利益。針對(duì)上述三個(gè)問(wèn)題，建議采取以下措施逐步解決。一是在村民自愿的大前提下，縣委、縣政府應(yīng)對(duì)這種土地流轉(zhuǎn)方式予以充分肯定，但在具體的做法上，為避違反政策之嫌，應(yīng)適當(dāng)變通。這種做法在浙江、江蘇、福建等土地流轉(zhuǎn)起步較早、規(guī)模較大的地區(qū)較為常見(jiàn)。如浙江紹興柯橋鎮(zhèn)為了強(qiáng)調(diào)“返租倒包”是在尊重農(nóng)戶意愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，沒(méi)有違反國(guó)家政策，對(duì)這種流轉(zhuǎn)方式的做法是“土地信托”，即群眾委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村流轉(zhuǎn)土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級(jí)集體組織發(fā)揮的是中介作用，這種做法值得借鑒。對(duì)基本農(nóng)田種果樹(shù)的情況，只要群眾自愿、又未改變土地的農(nóng)業(yè)（指廣義的農(nóng)業(yè)）用途，應(yīng)予默認(rèn)。二是在稻田流轉(zhuǎn)的起步階段，制定相關(guān)政策進(jìn)行扶持，以化解風(fēng)險(xiǎn)。建議由縣里統(tǒng)一籌集部分資金，健全風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，減輕鄉(xiāng)村基層組織的壓力。同時(shí)，也可與商業(yè)保險(xiǎn)公司協(xié)商，開(kāi)設(shè)新的險(xiǎn)種，用投保的形式化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)農(nóng)民的利益。三是加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同的管理。由縣經(jīng)管部門(mén)統(tǒng)一制定規(guī)范的合同文本，對(duì)合同條款的約定予以明確規(guī)定。如對(duì)租賃物租金的約定可采用實(shí)物折價(jià)的形式，即約定每畝稻田租金為稻谷多少斤，再隨行就市，按當(dāng)年稻谷的市場(chǎng)均價(jià)折為現(xiàn)金支付。湖南桃江縣委政策研究室:六的云

第五篇：對(duì)攸縣土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的調(diào)查

對(duì)攸縣土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的調(diào)查

攸縣是個(gè)農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)起步較早、發(fā)展較快。2009年，攸縣列為全省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)縣，進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，并向全省推廣攸縣經(jīng)驗(yàn)。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，農(nóng)村流轉(zhuǎn)大戶擔(dān)當(dāng)著先鋒軍的作用，為加快全縣土地流轉(zhuǎn)作出了積極的貢獻(xiàn)。但是，農(nóng)村流轉(zhuǎn)大戶在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行中面臨著很多的困難。為此，我們專(zhuān)門(mén)就該項(xiàng)工作組織開(kāi)展一次調(diào)研活動(dòng)。

一、土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

目前，攸縣流轉(zhuǎn)耕地面積24.42萬(wàn)畝，其中，合作社（農(nóng)業(yè)公司）4.2萬(wàn)畝；扶持和發(fā)展水稻種植合作社（農(nóng)業(yè)公司）27家、流轉(zhuǎn)大戶71家。土地流轉(zhuǎn)給我縣農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了巨大的效益。

一是拉動(dòng)了農(nóng)業(yè)投入。土地流轉(zhuǎn)激發(fā)了農(nóng)業(yè)投入熱情，工商企業(yè)、返鄉(xiāng)農(nóng)民、外地投資者“加盟”土地流轉(zhuǎn)后，把最緊需的資金、最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、最現(xiàn)代的生產(chǎn)設(shè)施投向農(nóng)村，促使發(fā)展高效、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，攸縣27家流轉(zhuǎn)大戶投資424.5萬(wàn)元，維修大小水圳439條、渠道42650米、機(jī)耕路16450米。二是遏制了耕地拋荒。土地流轉(zhuǎn)有效地遏制了棄耕拋荒現(xiàn)象，提高了農(nóng)業(yè)復(fù)種指數(shù)。2009年全縣落實(shí)水稻種植面積為101.51萬(wàn)畝，比2008年增加3.1萬(wàn)畝，增長(zhǎng)3.31%。全縣27家流轉(zhuǎn)大戶（含水稻種植合作社、農(nóng)業(yè)公司、種糧大戶，統(tǒng)稱(chēng)流轉(zhuǎn)大戶）累計(jì)投入165.53萬(wàn)元，恢復(fù)拋荒田1815畝，開(kāi)荒還田1240畝。三是加快了農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。土地流轉(zhuǎn)帶動(dòng)了新技術(shù)、新品種的應(yīng)用，農(nóng)機(jī)服務(wù)、科技推廣、專(zhuān)業(yè)合作迅速興起，促進(jìn)了規(guī)模農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。目前，全縣優(yōu)質(zhì)稻良種應(yīng)用率達(dá)98%，機(jī)械化綜合程度達(dá)到62%，加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐。四是促進(jìn)了農(nóng)民增收。農(nóng)民在獲取土地租金的同時(shí)，可以返聘到合作社、農(nóng)業(yè)公司中當(dāng)農(nóng)業(yè)工人，獲得勞務(wù)收入，并且從土地上解放出來(lái)，加快向“專(zhuān)業(yè)務(wù)工經(jīng)商族”轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查，全縣27家流轉(zhuǎn)大戶今年共支付農(nóng)民工資計(jì)1735萬(wàn)元。

二、存在的困境

從目前的情況來(lái)看，攸縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體是平穩(wěn)健康的，但是由于方方面面的原因，流轉(zhuǎn)大戶都出現(xiàn)了不同程度的虧損，經(jīng)營(yíng)陷入在困境之中。

1、融資相當(dāng)困難。融資難是制約流轉(zhuǎn)大戶正常運(yùn)轉(zhuǎn)的最大瓶頸。由于各流轉(zhuǎn)大戶需要大量的資金投入，如購(gòu)買(mǎi)種子、化肥、農(nóng)藥，添置農(nóng)機(jī)設(shè)備，農(nóng)田整理等。但銀信部門(mén)鑒于這些不能作為抵押的資產(chǎn)，存在貸款辦理難、處置難、變現(xiàn)難等問(wèn)題。流轉(zhuǎn)大戶只得從民間渠道進(jìn)行融資，由于高息運(yùn)行，在增加了生產(chǎn)成本的同時(shí)，也帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全縣27個(gè)流轉(zhuǎn)大戶資金缺口總額1579.2萬(wàn)元，除信用社貸款218萬(wàn)元外，其余資金缺口全部從民間渠道解決。為此，全縣流轉(zhuǎn)大戶僅支付利息累計(jì)達(dá) 200余萬(wàn)元。

2、設(shè)施較為薄弱。由于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，自然條件較差，影響全縣土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。主要表現(xiàn)在：一是農(nóng)田未整改。小丘田、高岸田、低洼田較多，不便于機(jī)械化操作，主要依靠人工投入。目前，除部分合作社流轉(zhuǎn)的耕地得到逐步整改，其余流轉(zhuǎn)大戶流轉(zhuǎn)的耕地都亟需整改。二是水利條件弱。水渠年久失修，渠內(nèi)淤塞，灌溉不暢，電排灌溉條件落后。在去年遭遇干旱較為嚴(yán)重的情況下，全縣有18家計(jì)2400畝農(nóng)田得不到及時(shí)灌溉而減產(chǎn)或絕收，全縣流轉(zhuǎn)大戶因抗旱添置抽水機(jī)420臺(tái)，列支柴油、農(nóng)用電等費(fèi)用計(jì)85.84萬(wàn)元。三是機(jī)耕路況差。土地流轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)除了發(fā)揮規(guī)模經(jīng)營(yíng)外，就是有利于推廣農(nóng)業(yè)機(jī)械化。目前路面不夠?qū)?，路基軟化，高低不平，?dǎo)致機(jī)械化使用程度不高，嚴(yán)重影響機(jī)械化推廣進(jìn)程。

3、政策難以落實(shí)。土地流轉(zhuǎn)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、機(jī)械化、科技化的必然趨勢(shì)，從中央到地方政府對(duì)于土地流轉(zhuǎn)都相繼出臺(tái)了許多扶持政策和優(yōu)惠措施。湘辦發(fā)[2009]15號(hào)《關(guān)于積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》明確規(guī)定：加大財(cái)政、信貸、用地等方面的扶持力度。但是政策卻難已落實(shí)。如財(cái)政上得不到專(zhuān)項(xiàng)資金和貼息扶持；糧食最低保護(hù)價(jià)得不到保證；農(nóng)綜項(xiàng)目上得不到優(yōu)先安排；保險(xiǎn)上得不到合理理賠等等。這些極大地挫傷了流轉(zhuǎn)大戶的種糧積極性，嚴(yán)重影響了全縣土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。

4、科技含量不高。目前，流轉(zhuǎn)大戶普遍缺技術(shù)、缺管理。一方面是技術(shù)人員不足。全縣有10個(gè)流轉(zhuǎn)大戶沒(méi)有聘請(qǐng)高級(jí)農(nóng)技師，5個(gè)流轉(zhuǎn)大戶無(wú)中級(jí)農(nóng)技師。現(xiàn)有的高級(jí)農(nóng)技師、中級(jí)農(nóng)技師、農(nóng)技員中，真正科班出身的為數(shù)不多。另外，農(nóng)機(jī)機(jī)盤(pán)手、維修工人員也比較緊缺，真正能熟練掌握機(jī)械的人員不多。另一方面是科技抗御風(fēng)險(xiǎn)能力差。盡管各流轉(zhuǎn)大戶在抗御病蟲(chóng)害和自然災(zāi)害方面做了大量的工作，但是在遭遇病蟲(chóng)害和自然災(zāi)害時(shí)，不能有效運(yùn)用科技手段抵御風(fēng)險(xiǎn)，科技抗災(zāi)能力差。

三、對(duì)策建議

土地流轉(zhuǎn)事關(guān)糧食安全、事關(guān)流轉(zhuǎn)大戶及農(nóng)戶的切身利益、事關(guān)農(nóng)村穩(wěn)定。因此，必須高度重視，采取有效措施，破解當(dāng)前困局。

1、加大政策扶持力度。一是建立土地流轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)基金。在每年財(cái)政預(yù)算中，安排一定數(shù)量的資金設(shè)立土地流轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)基金，重點(diǎn)用于鼓勵(lì)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)和培育流轉(zhuǎn)大戶。對(duì)于流轉(zhuǎn)面積達(dá)到一定規(guī)模且管理規(guī)范的流轉(zhuǎn)大戶，給予項(xiàng)目資金獎(jiǎng)勵(lì)扶助。對(duì)于整組、整村進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的，政府可按不同標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織。二是落實(shí)項(xiàng)目?jī)?yōu)先傾斜政策。進(jìn)一步貫徹落實(shí)湘辦發(fā)[2009]15號(hào)文件精神，要盡可能與土地流轉(zhuǎn)相結(jié)合，優(yōu)先安排流轉(zhuǎn)大戶的項(xiàng)目資金。通過(guò)農(nóng)綜和水利等項(xiàng)目建設(shè)投入，使小田變大田、坡田變梯田，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善水利灌溉條件，確保機(jī)耕路暢通。三是實(shí)行用地傾斜政策。在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，支持流轉(zhuǎn)大戶建造與之配套的簡(jiǎn)易倉(cāng)儲(chǔ)、曬場(chǎng)及臨時(shí)辦公用房等相關(guān)用地，按不超過(guò)流轉(zhuǎn)面積8％的臨時(shí)用地手續(xù)報(bào)批，由有關(guān)部門(mén)考查核實(shí)后，流轉(zhuǎn)大戶與國(guó)土部門(mén)簽訂復(fù)墾協(xié)議，按農(nóng)業(yè)用地辦理相關(guān)手續(xù)。四是探索政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)。要建立農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。按照“政策性保險(xiǎn)、商業(yè)化運(yùn)作”的方式，充分利用現(xiàn)有商業(yè)保險(xiǎn)公司資源，優(yōu)先在流轉(zhuǎn)大戶中開(kāi)展農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)，財(cái)政給予保費(fèi)補(bǔ)助。要完善保險(xiǎn)理賠機(jī)制，建立規(guī)范操作程序，一旦災(zāi)情發(fā)生后，保險(xiǎn)公司要及時(shí)做好出險(xiǎn)查勘、災(zāi)害定損、賠款結(jié)算等各環(huán)節(jié)工作，按照保險(xiǎn)條款的規(guī)定，及時(shí)足額理賠到位。

2、建立農(nóng)村金融制度。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入比較大，高風(fēng)險(xiǎn)。要解決流轉(zhuǎn)大戶融資問(wèn)題，一方面積極探索融資新渠道。要鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民群眾成立資金互助合作社，或由政府出資控股成立村鎮(zhèn)銀行，引導(dǎo)社會(huì)閑散資金入股，增加新的民間融資渠道。另一方面創(chuàng)新農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式。積極探索用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、房產(chǎn)作為銀行抵押物的途徑，創(chuàng)新涉農(nóng)金融服務(wù)新機(jī)制，大膽探索切實(shí)可行的信貸方式，嘗試建立金融信貸新體制機(jī)制。

3、加大科技支撐力度。針對(duì)目前流轉(zhuǎn)大戶普遍缺技術(shù)、缺管理、缺人才現(xiàn)狀，農(nóng)業(yè)部門(mén)要加大對(duì)流轉(zhuǎn)大戶農(nóng)技人員的培訓(xùn)力度；農(nóng)機(jī)部門(mén)要加大對(duì)流轉(zhuǎn)大戶的農(nóng)機(jī)員的機(jī)械操作培訓(xùn)力度；經(jīng)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)大戶的制度建立和規(guī)范管理提供服務(wù)；科技部門(mén)要積極開(kāi)展送科技下鄉(xiāng)活動(dòng)，形成全縣上下，部門(mén)聯(lián)動(dòng)，工作協(xié)調(diào)機(jī)制，努力提高流轉(zhuǎn)大戶農(nóng)業(yè)科技含量。

4、培育流轉(zhuǎn)大戶主體。土地流轉(zhuǎn)不僅能催生了流轉(zhuǎn)大戶的發(fā)展和壯大，同時(shí)還將造就了一批農(nóng)民企業(yè)家、農(nóng)村能人，培養(yǎng)了一批有知識(shí)、懂技術(shù)、善經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理的職業(yè)農(nóng)民。因此，要以推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)為契機(jī)，大力支持流轉(zhuǎn)大戶參與農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)，積極鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)大戶投資農(nóng)業(yè)，在政策上，要給予扶持；在融資上，要給予理順；在技術(shù)上，要給予服務(wù)；在管理上，要給予指導(dǎo)；在經(jīng)營(yíng)上，要給予方便，切實(shí)為流轉(zhuǎn)大戶解決規(guī)模經(jīng)營(yíng)中遇到的難題，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)培育和造就更多流轉(zhuǎn)大戶，使流轉(zhuǎn)大戶成為農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的一支生力軍，推動(dòng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。