第一篇：關(guān)于涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告評(píng)審有關(guān)問題的通知

關(guān)于涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告評(píng)審有關(guān)問題的通知

來源： 作者： 時(shí)間：2009-09-07

各設(shè)區(qū)市地震局：

按照省委、省政府開展作風(fēng)建設(shè)的要求，創(chuàng)新管理和工作方式，轉(zhuǎn)變被動(dòng)受理為主動(dòng)服務(wù)，不斷提升建設(shè)工程地震安全性評(píng)價(jià)結(jié)果審定及抗震設(shè)防要求確定行政許可辦理水平，為工程建設(shè)單位提供高效、便捷的服務(wù)，現(xiàn)將涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告評(píng)審有關(guān)問題通知如下：

一、評(píng)審原則

（一）工程所在地設(shè)區(qū)市地震部門組織評(píng)審的原則；

（二）專家評(píng)審組負(fù)責(zé)的原則；

（三）函審與會(huì)審相結(jié)合原則；

（四）當(dāng)?shù)仄赣玫膶＜液褪〉卣鸢踩u(píng)定委員會(huì)成員相結(jié)合評(píng)審的原則。

二、評(píng)審程序

地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告完成后，由工程建設(shè)單位或經(jīng)委托的地震安全性評(píng)價(jià)資質(zhì)單位報(bào)送至工程所在地設(shè)區(qū)市地震部門，由工程所在地設(shè)區(qū)市地震部門組織專家對報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，其中省地震安全評(píng)定委員會(huì)專家不少于1/2。建議采用函審的方式。

評(píng)審?fù)ㄟ^的涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告要向省地震局備案，備案的材料包括：評(píng)審會(huì)議紀(jì)要，修改完成的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。

二、評(píng)審專家

各設(shè)區(qū)市要結(jié)合本地實(shí)際聘用相關(guān)方面的專家，并填報(bào)省地震安全評(píng)定委員聘用專家申請確定表，于9月20前報(bào)省地震安全評(píng)定委員會(huì)辦公室審核確定。各地地震部門要定期對當(dāng)?shù)氐膶＜疫M(jìn)行培訓(xùn)，及時(shí)了解最新的工作成果和技術(shù)要求。聘用的專家要涵蓋地震、地震地質(zhì)和工程地震三個(gè)專業(yè)，原則每個(gè)專業(yè)在當(dāng)?shù)仄赣?-3人。

三、會(huì)審程序

地震安全性評(píng)價(jià)會(huì)審按以下程序進(jìn)行：

（一）各設(shè)區(qū)地震部門根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，成立評(píng)審專家組，并確定評(píng)審專家組組長、會(huì)議記錄員;

（二）確定會(huì)議時(shí)間，并提前三日告知申請人；

（三）承擔(dān)地震安全性評(píng)價(jià)工作的技術(shù)負(fù)責(zé)人對地震安全性評(píng)價(jià)的現(xiàn)場工作、基礎(chǔ)資料、技術(shù)思路和方法、結(jié)論以及其他需要說明的問題進(jìn)行匯報(bào)；

（四）評(píng)審專家組對匯報(bào)內(nèi)容和報(bào)告質(zhì)詢；

（五）技術(shù)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目組對專家所提問題答辯；

（六）評(píng)審專家組形成評(píng)審意見。

四、函審程序

（一）工程建設(shè)單位或受委托的地震安全性評(píng)價(jià)資質(zhì)單位將涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告報(bào)送設(shè)區(qū)市地震部門，設(shè)區(qū)市地震部門組織送專家評(píng)審；

（二）專家對報(bào)告進(jìn)行審閱，提出個(gè)人書面評(píng)審意見；

（三）各設(shè)區(qū)市地震部門進(jìn)行匯總、綜合各專家評(píng)審意見，提出相應(yīng)意見。

五、各設(shè)區(qū)地震部門要認(rèn)真落實(shí)通知要求，依據(jù)（GB17741-2005 工程場地地震安全性評(píng)價(jià)）和《關(guān)于印發(fā)地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告評(píng)審要點(diǎn)的通知》（中震發(fā)防[2007]92號(hào)）的規(guī)定組織評(píng)審和培訓(xùn)，及時(shí)公開評(píng)審結(jié)果，盡快在全省形成地震安全性評(píng)價(jià)工作質(zhì)量技術(shù)保障體系，促進(jìn)我省地震安全性評(píng)價(jià)工作的健康發(fā)展。

第二篇：[1992]價(jià)費(fèi)字399號(hào)關(guān)于發(fā)布地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的通知

關(guān)于發(fā)布地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的通知

[1992]價(jià)費(fèi)字399號(hào)

1992年8月4日

國家地震局：

根據(jù)《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決制止亂收費(fèi)、亂罰款和各種攤派的決定》[中發(fā)（1990）16號(hào)]的精神，對你局地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)（地震烈度鑒定費(fèi)）項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行了審定，經(jīng)全國治理“三亂”領(lǐng)導(dǎo)小組同意，現(xiàn)就有關(guān)規(guī)定通知如下：

一、地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及使用范圍，按《地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)暫行辦法》（見附件）執(zhí)行。

二、地震安全性評(píng)價(jià)工作應(yīng)遵守國家地震行政主管部門或國家地震行政主管部門與有關(guān)職能部門聯(lián)合頒發(fā)的規(guī)定，按照自愿委托、協(xié)商服務(wù)的原則進(jìn)行，所需經(jīng)費(fèi)由委托任務(wù)單位提供。

三、各級(jí)具有從事地震安全性評(píng)價(jià)工作資格的部門或單位，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本通知規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，未經(jīng)國家物價(jià)局、財(cái)政部同意，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、收費(fèi)單位應(yīng)到物價(jià)部門辦理收費(fèi)許可證，使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制的收費(fèi)票據(jù)。

五、各級(jí)物價(jià)部門和財(cái)政部門要加強(qiáng)對收費(fèi)單位的監(jiān)督檢查，對違反規(guī)定，亂收費(fèi)、亂開支者，依照有關(guān)法規(guī)認(rèn)真查處。

六、本通知自一九九二年九月一日起執(zhí)行，以前下發(fā)的《關(guān)于地震烈度鑒定經(jīng)費(fèi)暫行辦法》同時(shí)廢止。

國家物價(jià)局、財(cái)政部

附件：地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)暫行辦法

地震安全評(píng)價(jià)收費(fèi)暫行辦法

地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)，是承擔(dān)地震安全性評(píng)價(jià)工作的單位受工程建設(shè)單位委托進(jìn)行技術(shù)咨詢服務(wù)而收取的費(fèi)用。為了規(guī)定收費(fèi)行為，體現(xiàn)“自愿互利、有償服務(wù)、合理收費(fèi)”的原則，現(xiàn)做如下規(guī)定：

一、地震安全性評(píng)價(jià)工作的范圍，包括地震烈度復(fù)核、活斷層評(píng)價(jià)、地震危險(xiǎn)性分析、地震小區(qū)劃等工程地震和震害預(yù)測工作。

二、地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)內(nèi)容： 1．實(shí)際工作消耗（包括交通、旅差、探槽、物探、樣品分析測試、計(jì)算、專家評(píng)審、儀器設(shè)備使用、折舊、材料消耗等）按實(shí)行發(fā)生費(fèi)用和有關(guān)規(guī)定計(jì)算收取。

2．搜集資料和研究費(fèi)

第一類：需要做一周以外的野外工作和部分研究工作的項(xiàng)目，收取1000~5000元（外單位持有資料收取費(fèi)用時(shí)，其費(fèi)用與本單位資料、研究費(fèi)用合計(jì)超過5000元的部分，可另計(jì)收）。

第二類：需要做一周以上專項(xiàng)野外工作、觀測和研討的項(xiàng)目，如核電站、高壩水庫、部分鐵路工程、石油工程、化工工程、大型工礦基地及重要城鎮(zhèn)地震設(shè)防等的地震安全性評(píng)價(jià)工作，由委托與承擔(dān)任務(wù)的雙方，根據(jù)工作任務(wù)和要求具體商定。

3．管理費(fèi)，按1、2兩項(xiàng)費(fèi)用總額的20%核收。

三、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由委托方與承擔(dān)任務(wù)單位根據(jù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目工作量大小，按照上述原則協(xié)商議定。

四、每項(xiàng)地震安全性評(píng)價(jià)工作開始前，由委托方與承擔(dān)任務(wù)單位雙方擬定工作任務(wù)書，并簽訂協(xié)議書或合同。工作結(jié)束后，承擔(dān)任務(wù)的單位向委托單位提交最終工作成果。按前述資料和研究費(fèi)分類的規(guī)定，屬第一類項(xiàng)目提交“地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告”；屬第二類項(xiàng)目提交“地震安全性評(píng)價(jià)綜合研究報(bào)告”。

五、各地震安全性評(píng)價(jià)工作收費(fèi)單位應(yīng)加強(qiáng)對收費(fèi)收支的財(cái)務(wù)管理，做到專款專用，不得挪作他用。

六、本暫行辦法自一九九二年九月一日起執(zhí)行。

第三篇：建筑工程場地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告的設(shè)計(jì)應(yīng)用

建筑工程場地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告的設(shè)計(jì)應(yīng)用

林功?。ǜＶ菔薪ㄖO(shè)計(jì)院350001）

［提 要］ 對具有重大價(jià)值或重大影響的建筑工程進(jìn)行工程場地地震安全性評(píng)價(jià)是工程抗震設(shè)防工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，提供的安全性評(píng)價(jià)報(bào)告是重大建筑工程抗震設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。本文根據(jù)兩本國家標(biāo)準(zhǔn)《工程場地地震安全性評(píng)價(jià)》GB17741和《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011 的規(guī)定,對建筑工程場地地震安全性評(píng)

價(jià)報(bào)告的設(shè)計(jì)應(yīng)用進(jìn)行歸納與論述，并就應(yīng)用中存在的問題提出建議。

［關(guān)鍵詞］ 工程場地地震安全性評(píng)價(jià)建筑抗震設(shè)計(jì)

工程場地地震安全性評(píng)價(jià)是《中華人民共和國防震減災(zāi)法》確立的一項(xiàng)法律制度，對保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全和國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義，在各類建設(shè)工程選址和抗震設(shè)防要求的確定等工作中發(fā)揮著重要作用。福建省人民政府政府令（第100號(hào)）公布了《福建省地震安全性評(píng)價(jià)管理辦法》，并規(guī)定自2007年11月1日起施行。

對具有重大價(jià)值或重大影響的重大建筑工程進(jìn)行工程場地地震安全性評(píng)價(jià)是工程抗震設(shè)防工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，提供的安全性評(píng)價(jià)報(bào)告是重大建筑工程抗震設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。隨著《福建省地震安全性評(píng)價(jià)管理辦法》的實(shí)施，需要根據(jù)工程場地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)行工程抗震設(shè)計(jì)的項(xiàng)目日益增多，如何正確地理解報(bào)告內(nèi)客、準(zhǔn)確地根據(jù)報(bào)告提供的條件與參數(shù)進(jìn)行工程抗震設(shè)計(jì)，是保證重大建筑工程既滿足抗震安全性要求又滿足國家經(jīng)濟(jì)條件要求的關(guān)鍵，本文根據(jù)兩本國家標(biāo)準(zhǔn)《工程場地地震安全性評(píng)價(jià)》GB17741和《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011 的規(guī)定,對建筑工程場地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告的設(shè)計(jì)應(yīng)用進(jìn)行歸納與論述，并就應(yīng)用中存在的問題提出建議。應(yīng)進(jìn)行工程場地地震安全性評(píng)價(jià)的建筑工程

根據(jù)《福建省地震安全性評(píng)價(jià)管理辦法》的規(guī)定，建筑工程需要進(jìn)行工程場地地震安全性評(píng)價(jià)的主要

有以下幾類：

（1）國際或者國內(nèi)主要干線機(jī)場航站樓、航管樓（包括塔臺(tái)、通信樓）；

（2）功率200千瓦以上的廣播發(fā)射臺(tái)、電視臺(tái)（包括電視差轉(zhuǎn)臺(tái)、電視播控中心、電視發(fā)射塔等）；

（3）容量5萬門以上的長途電話樞紐；

（4）省、設(shè)區(qū)市電力調(diào)度中心；

（5）三級(jí)醫(yī)院住院部、醫(yī)技樓、門診部;

（6）屬于省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的各類救災(zāi)應(yīng)急指揮中心；

（7）屬于省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可能產(chǎn)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的核工業(yè)和大型重工業(yè)工程；

（8）屬于省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的大型影劇院，大型體育場館，大型展覽館、會(huì)展中心；

（9）高度100米以上的高層建筑。工程場地地震安全性評(píng)價(jià)的工作要求及報(bào)告的主要章節(jié)

工程場地地震安全性評(píng)價(jià)是根據(jù)對建筑工程場地和場地周圍的地震與地震地質(zhì)環(huán)境的調(diào)查、場地地震工程地質(zhì)條件的勘測，通過地質(zhì)災(zāi)害、地球物理、地震工程等多學(xué)科資料的綜合評(píng)價(jià)和分析計(jì)算，按照工程類型、性質(zhì)、重要性，科學(xué)合理地給出與工程抗震設(shè)防要求相應(yīng)的地震動(dòng)參數(shù)，以及場地的地震地質(zhì)災(zāi)

害預(yù)測結(jié)果。

工程場地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告的主要章節(jié)包括：區(qū)域的地震活動(dòng)環(huán)境、區(qū)域地震構(gòu)造環(huán)境、近場區(qū)地震構(gòu)造與地震活動(dòng)性、場地地震危險(xiǎn)性概率分析、場地地震工程地質(zhì)條件勘測、場地設(shè)計(jì)地震動(dòng)參數(shù)確定、場地震害效應(yīng)評(píng)價(jià)等。

3工程場地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告的應(yīng)用介紹

3.1 區(qū)域的地震活動(dòng)環(huán)境

區(qū)域范圍一般取不小于工程場地外延150km，震害資料和工程經(jīng)驗(yàn)表明，場地地震危險(xiǎn)性主要來自于

150km范圍內(nèi)的地震影響，區(qū)域工作范圍取工程場地外延150km可滿足評(píng)價(jià)要求。

設(shè)計(jì)人員可以在這個(gè)章節(jié)中了解到：

（1）區(qū)域范圍最早記錄到的歷史地震、歷史破壞性地震數(shù)量、最大歷史地震、歷史地震資料完整的年代、以及區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代地震觀測臺(tái)網(wǎng)記錄的地震資料概況。

（2）地震活動(dòng)空間分布特征評(píng)價(jià)，包括不同強(qiáng)度地震發(fā)生的空間分布特征、區(qū)域平均震源深度等。

（3）地震活動(dòng)時(shí)間分布特征評(píng)價(jià)，包括各地震帶的地震活動(dòng)期、各活動(dòng)期的起止年限、未來100年地震活

動(dòng)水平。

（4）歷史地震影響評(píng)價(jià)，包括工程場地所遭受到的最大歷史地震影響烈度及烈度的頻次特征。

3.2區(qū)域地震構(gòu)造環(huán)境

設(shè)計(jì)人員可以在這個(gè)章節(jié)中了解到：

（1）工程場地在區(qū)域大地構(gòu)造上的位置，對場地所在的大地構(gòu)造單元的評(píng)價(jià)。

（2）區(qū)域新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)特征，對場地所在新構(gòu)造分區(qū)單元的活動(dòng)特征及其與地震活動(dòng)關(guān)系的評(píng)價(jià)。

（3）區(qū)域地震構(gòu)造環(huán)境特征，對工程場地所在地質(zhì)構(gòu)造單元的地震構(gòu)造環(huán)境特點(diǎn)的評(píng)價(jià)。

（4）區(qū)域范圍內(nèi)不同震級(jí)檔的地震構(gòu)造標(biāo)志、區(qū)域發(fā)震構(gòu)造及特征。

3.3近場區(qū)地震構(gòu)造與地震活動(dòng)性

一般情況下，近場區(qū)范圍可以界定為工程場地及其外延25km，特殊情況可適當(dāng)擴(kuò)大。

設(shè)計(jì)人員可以在這個(gè)章節(jié)中了解到：

（1）近場區(qū)主要斷層活動(dòng)性及對工程場地的影響性評(píng)價(jià)。

（2）近場區(qū)相關(guān)的發(fā)震構(gòu)造及其震級(jí)上限的綜合判定。

（3）工程抗震設(shè)防所需的活動(dòng)斷層或發(fā)震斷層的有關(guān)參數(shù)。

（4）明確己知的歷史破壞性地震的震中位置和強(qiáng)度。

（5）現(xiàn)代地震觀測臺(tái)網(wǎng)記錄的地震資料概況。

（6）地震活動(dòng)和近場地震構(gòu)造之間的關(guān)系，以及在區(qū)域地震活動(dòng)趨勢背景下的近場區(qū)未來地震活動(dòng)水平。

3.4場地地震危險(xiǎn)性概率分析

設(shè)計(jì)人員可以在這個(gè)章節(jié)中了解到：

（1）根據(jù)地震構(gòu)造環(huán)境和地震活動(dòng)性劃分的潛在震源區(qū)、以及地震動(dòng)衰減關(guān)系，得到的工程場地不同超越

概率下的基巖水平加速度。

（2）工程場地地震動(dòng)峰值加速度及對應(yīng)的地震基本烈度。

（3）對工程場地地震危險(xiǎn)性起主要作用的潛在震源區(qū)及其的貢獻(xiàn)。

3.5場地地震工程地質(zhì)條件勘測

設(shè)計(jì)人員可以在這個(gè)章節(jié)中了解到：

(1）工程場地的地貌類型。

（2）工程場地類別的判定。

（3）工程場地地面常時(shí)微動(dòng)卓越周期值。

3.6場地設(shè)計(jì)地震動(dòng)參數(shù)確定

場地地震動(dòng)參數(shù)的確定是工程場地地震安全性評(píng)價(jià)的目標(biāo)之一，其結(jié)果是工程抗震設(shè)計(jì)的依據(jù)，所以

是設(shè)計(jì)人員必須重點(diǎn)關(guān)注的章節(jié)。

設(shè)計(jì)人員可以在這個(gè)章節(jié)中得到：

（1）場地地表面地震動(dòng)加速度峰值。

（2）場地地表面地震動(dòng)反應(yīng)譜。

（3）設(shè)計(jì)地震動(dòng)時(shí)程的合成，所提供的人工波文件。

（4）天然地震波的選擇。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，小震計(jì)算按安評(píng)報(bào)告反應(yīng)譜與規(guī)范反應(yīng)譜的較大值采用，中震、大震計(jì)算按規(guī)范反應(yīng)譜進(jìn)

行。

3.7場地震害效應(yīng)評(píng)價(jià)

場地地震災(zāi)害是指在地震作用下，建筑工程場地發(fā)生動(dòng)力破壞的地質(zhì)現(xiàn)象，導(dǎo)致工程地基失穩(wěn)而引發(fā)

地震災(zāi)害或發(fā)生滑坡、崩塌推倒或淹埋建筑物的地質(zhì)災(zāi)害。

與上一章節(jié)一樣，場地震害效應(yīng)評(píng)價(jià)也是工程場地地震安全性評(píng)價(jià)的目標(biāo)之一，其結(jié)果直接影響到工

程的選址、抗震設(shè)防要求的確定，同樣是設(shè)計(jì)人員必須重點(diǎn)關(guān)注的章節(jié)。

設(shè)計(jì)人員可以在這個(gè)章節(jié)中得到：

（1）砂土地震液化的評(píng)估。

（2）軟土震陷的評(píng)估。

（3）地震邊坡效應(yīng)的評(píng)估。

（4）地震斷層效應(yīng)的評(píng)判。

（5）有利、不利和危險(xiǎn)地段的確認(rèn)。應(yīng)用中存在的問題

如上所述，場地設(shè)計(jì)地震動(dòng)參數(shù)確定和場地震害效應(yīng)評(píng)價(jià)是設(shè)計(jì)人員必須重點(diǎn)關(guān)注的，所以應(yīng)用中出現(xiàn)的問題也多為涉及這兩個(gè)方面的內(nèi)容，主要有以下幾點(diǎn)：

（1）安評(píng)報(bào)告提供的場地設(shè)計(jì)反應(yīng)譜曲線下降段的衰減指數(shù)與《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》不一致，造成電算程

序無法計(jì)算。

（2）按照安評(píng)報(bào)告提供的場地設(shè)計(jì)反應(yīng)譜計(jì)算的地震效應(yīng)比按照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》反應(yīng)譜計(jì)算的結(jié)果

大很多，甚至超過50%以上。

（3）安評(píng)報(bào)告提供的地震動(dòng)時(shí)程分析結(jié)果與反應(yīng)譜計(jì)算結(jié)果相差較大。

（4）有些安評(píng)報(bào)告沒有地震邊坡效應(yīng)的評(píng)估，或地震邊坡效應(yīng)評(píng)估不充分，缺乏對處于危險(xiǎn)地段的邊坡進(jìn)

行治理的可行性評(píng)價(jià)。幾點(diǎn)建議

5.1 反應(yīng)譜的表示形式宜規(guī)準(zhǔn)化

《工程場地地震安全性評(píng)價(jià)》第12.1.2條規(guī)定：反應(yīng)譜宜以規(guī)準(zhǔn)化形式表示。反應(yīng)譜以規(guī)準(zhǔn)化形式表示，可以方便工程抗震設(shè)計(jì)使用，同時(shí)能在一定程度上消除隨機(jī)因素所造成的譜值隨周期劇烈變化的不合理性?？紤]到建筑設(shè)計(jì)單位現(xiàn)有計(jì)算軟件的條件限制，建議安評(píng)報(bào)告給出的建筑抗震設(shè)計(jì)反應(yīng)譜采用《建筑抗震

設(shè)計(jì)規(guī)范》中的標(biāo)準(zhǔn)反應(yīng)譜的形式，反應(yīng)譜的形狀參數(shù)應(yīng)符合該標(biāo)準(zhǔn)第5.1.5條的規(guī)定：

（1）直線上升段，周期小于0.1s的區(qū)段。

（2）水平段，自0.1s至特征周期區(qū)段（水平地震影響系數(shù)最大值α）。max

（3）曲線下降段，自特征周期至5倍特征周期區(qū)段，衰減指數(shù)應(yīng)取0.9。

（4）直線下降段，自5倍特征周期至6s區(qū)段，下降斜率調(diào)整系數(shù)應(yīng)取0.02。

5.2反應(yīng)譜曲線下降段衰減指數(shù)與《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》不一致的處理

在某些特殊地質(zhì)條件下，安評(píng)報(bào)告給出的反應(yīng)譜曲線下降段的衰減指數(shù)與《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》不一致時(shí)（通常為1.0或1.1），可以按規(guī)范規(guī)定的衰減指數(shù)0.9進(jìn)行計(jì)算，但不能直接采用電算結(jié)果，應(yīng)利用程序中的地震作用調(diào)整系數(shù)對地震作用進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)各振型自振周期下的安評(píng)報(bào)告反應(yīng)譜與《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》反應(yīng)譜地震影響系數(shù)的比值調(diào)整各振型的地震作用，并按照振型分解反應(yīng)譜法的振型組合原則求得振型組合后的地震作用，這個(gè)地震作用與按衰減指數(shù)0.9計(jì)算的地震作用的比值即為調(diào)整系數(shù)。顯而易見，這種計(jì)算方法較為繁瑣，一般情況下，對于低階振型起主要作用的建筑，亦可直接取結(jié)構(gòu)基本自振周期下的安評(píng)報(bào)告反應(yīng)譜與《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》的反應(yīng)譜的地震影響系數(shù)的比值作為地震作用計(jì)算的調(diào)整系數(shù)來調(diào)整地震效應(yīng)，經(jīng)多個(gè)實(shí)際工程的復(fù)核驗(yàn)算表明誤差大至在10%之內(nèi)。

5.3關(guān)于反應(yīng)譜的平臺(tái)高度值和特征周期值

安評(píng)報(bào)告反應(yīng)譜的平臺(tái)高度值（地震影響系數(shù)最大值）是在考慮覆蓋土層條件的影響下，依據(jù)地震危險(xiǎn)性分析計(jì)算得到的基巖地震動(dòng)參數(shù)，進(jìn)行場地地震反應(yīng)分析計(jì)算給出的。由于種種原因，安評(píng)報(bào)告的反應(yīng)譜的平臺(tái)高度值總是大于《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》反應(yīng)譜的平臺(tái)高度值，這是造成安評(píng)報(bào)告反應(yīng)譜計(jì)算的地

震效應(yīng)比按照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》反應(yīng)譜計(jì)算的結(jié)果大很多的原因之一。

原因之二是安評(píng)報(bào)告給出的反應(yīng)譜特征周期值通常大于規(guī)范反應(yīng)譜特征周期值，值得注意的是2010版抗震規(guī)范反應(yīng)譜特征周期值己與《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》8306-2001特征周期值基本吻合，故安評(píng)報(bào)告

給出的反應(yīng)譜特征周期值與規(guī)范反應(yīng)譜特征周期值不應(yīng)有太大差別。

安評(píng)報(bào)告反應(yīng)譜計(jì)算的地震效應(yīng)比按照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》反應(yīng)譜計(jì)算的結(jié)果大很多的問題，應(yīng)該引起我們的重視。在烈度七度、設(shè)計(jì)基本加速度0.1g區(qū)，如果地震效應(yīng)大50%，實(shí)際上已達(dá)到0.15g區(qū)的效應(yīng)。在烈度七度、設(shè)計(jì)基本加速度0.15g區(qū)，如果地震效應(yīng)大33%，則已達(dá)到烈度八度區(qū)的效應(yīng)。當(dāng)工程場地已處于明確的抗震設(shè)防區(qū)劃內(nèi)，除非是可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程、核電站和其他有特殊要求的核設(shè)施建設(shè)工程，其他工程則不應(yīng)出現(xiàn)抗震設(shè)防要求跨區(qū)劃的誤差。

5.4 關(guān)于地震動(dòng)時(shí)程分析

《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定振型分解反應(yīng)譜法是基本方法，時(shí)程分析法作為補(bǔ)充計(jì)算方法，對于規(guī)范特

別規(guī)定的建筑才要求采用彈性時(shí)程分析法進(jìn)行多遇地震下的補(bǔ)充計(jì)算。

時(shí)程分析一般是針對建筑的規(guī)則性，進(jìn)行較為準(zhǔn)確的計(jì)算和撿查是否存在薄弱層、剛度突變等。正常情況下，彈性時(shí)程分析計(jì)算所得的結(jié)構(gòu)底部剪力的平均值接近或小于振型分解反應(yīng)譜法求得的底部剪力（但不應(yīng)小于80%），所以建議安評(píng)給出的地震動(dòng)時(shí)程應(yīng)允許設(shè)計(jì)單位進(jìn)行試算，必要時(shí)可進(jìn)行調(diào)整，使之與

振型分解反應(yīng)譜法的計(jì)算結(jié)果（底部剪力）較為吻合。

5.5 重視地震邊坡效應(yīng)的評(píng)價(jià)

汶川地震災(zāi)害表明，由于地震引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害造成的建筑物破壞、人員傷亡在這次震害中占有很大的比例。震后修訂的《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（2008年版）新增3.3.5條，要求山區(qū)建筑的地基基礎(chǔ)，應(yīng)注意設(shè)置符合抗震要求的邊坡工程，并避開土質(zhì)和強(qiáng)風(fēng)花巖石邊坡的邊緣；并將第4.1.8條改為強(qiáng)制性條文，要求在陡坡和邊坡邊緣等不利地段建造丙類及丙類以上建筑時(shí)，應(yīng)注意穩(wěn)定性和地震放大作用。規(guī)范的修訂

是為了進(jìn)一步增強(qiáng)山區(qū)建筑的抗震能力，也說明重視地震邊坡影響的重要性。

當(dāng)邊坡在地震時(shí)可能發(fā)生滑坡、崩塌，邊坡塌滑區(qū)或邊坡塌方影響區(qū)則屬于危險(xiǎn)地段，規(guī)范規(guī)定嚴(yán)禁建造甲、乙類建筑且不應(yīng)建造丙類建筑。但由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在邊坡塌滑區(qū)或邊坡塌方影響區(qū)內(nèi)建造建筑物的情況已不可避免，如何對屬于危險(xiǎn)地段的邊坡進(jìn)行綜合治理，其抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)如何確定，國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范還沒有統(tǒng)一、明確的規(guī)定。考慮到“大震不倒”的設(shè)計(jì)原則，這種情況下的邊坡工程在大震時(shí)，支護(hù)結(jié)構(gòu)不能發(fā)生失效性破壞、邊坡不能發(fā)生滑坡、崩塌是最基本的要求。要滿足這個(gè)要求，安評(píng)報(bào)告對建

筑邊坡地震效應(yīng)進(jìn)行完整、全面的評(píng)價(jià)是十分重要的。

6結(jié)束語

建筑抗震三個(gè)設(shè)防水準(zhǔn)是“小震不壞，中震可修，大震不倒”，反思汶川震害，最重要的設(shè)防目標(biāo)應(yīng)該是“大震不倒”。破壞性地震是一種自然災(zāi)害，目前還有許多規(guī)律未被認(rèn)識(shí)，建筑抗震設(shè)計(jì)只能以現(xiàn)有的科學(xué)水平和經(jīng)濟(jì)條件為基礎(chǔ)，努力減輕地震造成的破壞，避免人員傷亡，減少經(jīng)濟(jì)損失。因此，我們必須以具備清晰、完整的建筑抗震設(shè)計(jì)概念為前提，正確地理解安評(píng)報(bào)告內(nèi)客、準(zhǔn)確地根據(jù)安評(píng)報(bào)告提供的條件與參數(shù)進(jìn)行工程抗震設(shè)計(jì)，才能面對具有很大不確定性的地震災(zāi)害，實(shí)現(xiàn)抗震設(shè)防目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

1.《工程場地地震安全性評(píng)價(jià)》GB17741-2005

2.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001

3.《工程場地地震安全性評(píng)價(jià)》宣貫教材盧壽德主編中國標(biāo)準(zhǔn)出版社

本文由福州市建筑設(shè)計(jì)院林功丁撰寫，引用或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)載請注明出處，版權(quán)必究！

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審問題分析及探討

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審問題分析及探討

近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會(huì)對《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》評(píng)審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也方便了各評(píng)審人員具體操作?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)的統(tǒng)一格式，但對房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審僅只有在“數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說服力，有必要的分析和過程，計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確”進(jìn)行評(píng)審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十三條規(guī)定：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。所以對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行專業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對其估價(jià)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。其實(shí)，作為一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評(píng)審要求，對估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)審人員都不利于具體操作，報(bào)告評(píng)審會(huì)有失公允，也會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報(bào)告的缺陷而不求改進(jìn)。本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專家評(píng)審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過一些估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成估價(jià)報(bào)告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，對房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在一些常見問題進(jìn)行綜述，以供同行參考。

一、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法常見問題及分析

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對估價(jià)技術(shù)報(bào)告的要求是應(yīng)詳細(xì)說明估價(jià)技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。但通過調(diào)查各估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成的報(bào)告，常見缺陷有：

（1）報(bào)告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描述不清，估價(jià)方法也無定義。從估價(jià)報(bào)告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價(jià)方法。盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有規(guī)定對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)際中我們大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告只采用了一種評(píng)估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價(jià)對象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價(jià)方法還是應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)沒有選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)對賓館、酒店的評(píng)估，特別是在拆遷估價(jià)報(bào)告中對商鋪或門面的評(píng)估不采用收益法而采用其它評(píng)估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會(huì)提出疑議。

（5）已明確的估價(jià)目的，適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們評(píng)審報(bào)告就應(yīng)就估價(jià)方法是否與估價(jià)目的、估價(jià)對象適用，以確定估價(jià)技術(shù)路線是否正確。

（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)經(jīng)常會(huì)問到為什么沒有采用假設(shè)開發(fā)法？這其實(shí)原因很簡單，無論采用何種評(píng)估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場價(jià)格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價(jià)。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應(yīng)市場的需要。

近日，筆著評(píng)審過某估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的對一賓館的拆遷估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告技術(shù)路線是對土地和建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，其中地價(jià)采用比較法和成本逼近法評(píng)估，建筑物價(jià)值采用成本法和收益法評(píng)估?？此撇捎昧硕喾N評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評(píng)估方法，且沒有堅(jiān)持房地合一的評(píng)估原則，對一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報(bào)告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評(píng)估方法，基本上大多數(shù)的估價(jià)人員都能夠熟練運(yùn)用。但并不是說，每個(gè)人都能將該評(píng)估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的市場比較法的格式都不會(huì)一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結(jié)果真正符合市場價(jià)值。

（1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)或可比實(shí)例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實(shí)例的價(jià)格過高或者過低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長（不能超過1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》對此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。

（3）單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因?yàn)楣纼r(jià)人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無意識(shí)讓估價(jià)結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯(cuò)誤。因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤或區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異?？杀葘?shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況，應(yīng)與評(píng)估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。區(qū)域因素與個(gè)別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

（7）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)?？杀葘?shí)例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，價(jià)格內(nèi)涵不一致，如報(bào)價(jià)與成交價(jià)格、樓盤均價(jià)與案例單價(jià)、含有房屋裝修的成交價(jià)值等明顯不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個(gè)問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來，所以估價(jià)人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。

二、收益法常見問題及分析

收益法應(yīng)該是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評(píng)估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計(jì)算無錯(cuò)誤，評(píng)估過程是難以過多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。所以我們估價(jià)人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評(píng)估。

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價(jià)人員爭議比較多的一個(gè)參數(shù)，在拆遷評(píng)估過程經(jīng)常會(huì)遇到這個(gè)問題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。客觀收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較，若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的，不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯(cuò)誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計(jì)算；采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性；計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計(jì)算時(shí)不能重復(fù)計(jì)算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。

（4）正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤。費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計(jì)入扣除項(xiàng)目。對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估，租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

（5）資本化率確定錯(cuò)誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說明（應(yīng)選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價(jià)對象采用了相同的資本化率；把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。

三、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價(jià)更難一些，所以用它來對新房評(píng)估更合適。但實(shí)際中估價(jià)機(jī)構(gòu)在對工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評(píng)估比較適用。也有的在拆遷評(píng)估對舊房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多采用成本法，這樣計(jì)算過程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價(jià)結(jié)果是否即為市場價(jià)值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡單，但實(shí)際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本。我們評(píng)估過程中取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，應(yīng)說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場供求分析來最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確定上）。（2）費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)或計(jì)算公式有錯(cuò)。成本法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報(bào)告用成本法估算時(shí)缺管理費(fèi)或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成有無說明。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價(jià)格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r(jià)格還須進(jìn)行期日修正）。

（4）成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)。因?yàn)樵谝话闱闆r下地價(jià)是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計(jì)息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半。計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和。

（5）開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)。開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。

（6）銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確。注意計(jì)稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計(jì)算是否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實(shí)質(zhì)只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

四、假設(shè)開發(fā)法常見問題及分析

對在建工程評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估算結(jié)果應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價(jià)報(bào)告對上述項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算時(shí)有的就混淆不清。

（1）注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價(jià)，其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失。假設(shè)開發(fā)法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳金，開發(fā)利潤估算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)，評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。

（3）看靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法的注意事項(xiàng)。利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都不能保證自己的估價(jià)報(bào)告不會(huì)存在質(zhì)量問題，這很正常。

我們審核在各種評(píng)估方法計(jì)算中，報(bào)告關(guān)鍵看的還是市場調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報(bào)告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確，估價(jià)測算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計(jì)算是否正確，估價(jià)結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報(bào)告撰寫過程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等要求進(jìn)行操作。如何保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場價(jià)格，所以估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來自市場的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。當(dāng)然，在保證報(bào)告質(zhì)量的前提下，如果資料充分、論據(jù)有理、方法得當(dāng)、計(jì)算精確，應(yīng)該是一份很好的估價(jià)報(bào)告。要做到這點(diǎn)，就需要估價(jià)師平時(shí)下功夫去收集、整理市場信息，并將其應(yīng)用于評(píng)估實(shí)踐中，這也是防范風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性措施。

作為專家評(píng)審之需要也好，還是估價(jià)機(jī)構(gòu)自我完善也好，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范及審核最終目的是為了進(jìn)一步提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和品牌競爭力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。各估價(jià)機(jī)構(gòu)均應(yīng)努力加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是通過加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核，實(shí)行對估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的有效控制，提升估價(jià)人員的專業(yè)技術(shù)水平，在估價(jià)技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)一步加強(qiáng)，在激烈的競爭中求生存和發(fā)展。

第五篇：廣東省關(guān)于加強(qiáng)重要工程建設(shè)場地地震安全性評(píng)價(jià)工作的通知

關(guān)于加強(qiáng)重要工程建設(shè)場地地震安全性評(píng)價(jià)工作的通知

廣東省人民政府(粵府［2000］20號(hào))

各市、縣、自治縣人民政府，省府直屬有關(guān)單位：

為了切實(shí)貫徹執(zhí)行《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（以下簡稱《防震減災(zāi)法》和《廣東省工程建設(shè)場地地震安全性評(píng)價(jià)工作管理規(guī)定》（粵府［1995］85號(hào)，以下簡稱《管理規(guī)定》，保證我省重要工程建設(shè)場地地震安全性評(píng)價(jià)（以下簡稱地震安全性評(píng)價(jià)）工作依法有序地開展，提高城市和重要工程抗御破壞性地震的能力，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、本通知所指的重要工程項(xiàng)目是指《管理規(guī)定》第六條、第七條規(guī)定的必須進(jìn)行專門地震安全性評(píng)價(jià)工作的工程項(xiàng)目。（詳見附件）

二、全省工程建設(shè)項(xiàng)目必須根據(jù)地震基本烈度或者地震安全性評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行抗震設(shè)防。

（１）對不需進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的工程項(xiàng)目，可直接使用中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）所標(biāo)示的烈度值。己完成地震小區(qū)劃的城市或者開發(fā)區(qū)，由工程所在地的市地震工作主管部門根據(jù)地震小區(qū)劃成果審定地震基本烈度或者地震動(dòng)參數(shù)等抗震設(shè)防要求。

(二)重要工程項(xiàng)目必須根據(jù)地震工作主管部門審定的地震安全性評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。

(三)重要工程項(xiàng)目法人應(yīng)于項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位完成地震安全性評(píng)價(jià)，并將地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告送省、市地震工作主管部門，經(jīng)審查通過取得《重要工程建設(shè)場地地震安全性評(píng)價(jià)審核意見書》（以下簡稱《審核意見書》后，方可交給設(shè)計(jì)部門作為抗震設(shè)計(jì)的依據(jù)。

(四)重要工程項(xiàng)目法人或者設(shè)計(jì)單位在編寫項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告或者初步設(shè)計(jì)方案時(shí)，必須有地震安全性評(píng)

價(jià)和抗震設(shè)計(jì)的篇章。在審查工程項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告或者初步設(shè)計(jì)方案時(shí)，工程項(xiàng)目法人應(yīng)邀請地震工作主管部門參加，以便核查工程地震安全性評(píng)價(jià)落實(shí)情況。

(五)省、市計(jì)劃行政主管部門審查工程項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告，省、市建設(shè)或者規(guī)劃行政主管部門審批報(bào)建、初步設(shè)計(jì)方案或者設(shè)計(jì)方案時(shí)，需查驗(yàn)有無地震工作主管部門核發(fā)的《審核意見書》。對必須做地震安全性評(píng)價(jià)而未做或未取得《審核意見書》的工程項(xiàng)目，各級(jí)工程項(xiàng)目審批主管部門不應(yīng)辦理審批手續(xù)，設(shè)計(jì)單位不得設(shè)計(jì)。

(六)超限高層建筑的地震安全性評(píng)價(jià)，除應(yīng)按《管理規(guī)定》和本通知執(zhí)行外，還應(yīng)按建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(七)對違反有關(guān)規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行而不進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，或者不按照《審核意見書》的要求進(jìn)行抗震設(shè)防的工程項(xiàng)目法人或者設(shè)計(jì)單位，由地震工作主管部門依據(jù)《防震減災(zāi)法》的有關(guān)條款予以處罰。

(八)地震工作主管部門應(yīng)向同級(jí)計(jì)劃行政主管部門了解轄區(qū)內(nèi)擬建的重要工程項(xiàng)目計(jì)劃，以便及時(shí)有效地實(shí)施監(jiān)督檢查。省、市計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、地震等部門應(yīng)按照職責(zé)分工，積極配合，切實(shí)保證本通知的貫徹執(zhí)行，共同做好我省防震減災(zāi)工作。

二OOO年二月二十二日