第一篇：房地產(chǎn)權屬變更案例評析

文章標題：房地產(chǎn)權屬變更案例評析

房地產(chǎn)權屬變更案例評析

1994年10月，某外國一家跨國公司來華投資，在某市興辦了一家外商獨資企業(yè)。1995年1月，在某市一次國有土地使用權拍賣出讓會上，獲取某市一地塊的土地使用權。隨后進行房地產(chǎn)開發(fā)，于1996年3月在該地塊上建起商住樓一座，共8層。其中，最底一層承租給某國有商場

二至五層賣給七家公司商住，六至八層留作自用。后以此自用的三層作抵押向某銀行貸款。但因逾期不能償還貸款，某銀行申請法院變賣該三層房地產(chǎn)，后該三層由另外四家公司購買。

問：該外商獨資企業(yè)自獲取該地塊使用權，至商住樓六至八層變賣，按照房地產(chǎn)[xiexiebang.com文章-http://www.004km.cn/xiexiebang.com幫您找文章]法的規(guī)定，應辦理哪些房地產(chǎn)權屬變更手續(xù)？

答：1.獲取該地塊使用權，應向市土管部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)市土管部門核實，由市政府頒發(fā)土地使用權證書。

2.在該地塊上建起商住房,應憑土地使用權證書向市房管部門申請房屋所有權登記,由市房管部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書.3.將樓房二至五層賣給七家公司商住,應向市房管部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所用權證書向市土管部門申請土地使用權變更登記,經(jīng)市土管部門核實,由市政府更換或更改房屋所有權證書.4.將自用的六至八層作抵押向銀行貸款,企業(yè)應與銀行持土地使用權證書和抵押合同,到市房管部門辦理抵押登記.5.六至八層被變賣后,企業(yè)應按照房地產(chǎn)變更登記的程序,持法院判決文書為購買方的四家公司辦理土地使用權和房屋所有權的過戶登記.點評：房地產(chǎn)權屬變更一向是一項讓購房者和開發(fā)商頭疼的事情。以上這個案例雖然舊了一點，希望能給想弄清登記程序的人們指點迷津。

作者簡介：宋飛,1980年12月11日生,畢業(yè)于華中科技大學法學院，現(xiàn)在湖北黃岡市黃州區(qū)政府法制辦工作.曾在法律圖書館網(wǎng)發(fā)表論文《人治與法治的較量-兼論德治》、《從一案看勞動教養(yǎng)制度的存廢》、《試論國有資產(chǎn)流失與法律規(guī)制》、《周枏與》、《蓋尤斯與》、《格老秀斯法學思想研究》、《制定法、成文法概念比較研究》、《憲法定義新論》、《試論我國法學教育的現(xiàn)狀問題與對策》、《對12起處罰決定被撤銷的復議案的法理分析》、《公司法與勞動法競業(yè)禁止原則之比較》、《試論公司監(jiān)事制度》；譯作《中國傳統(tǒng)哲學與爭端解決》、《美國訴微軟案》、《屠宰場案的負面影響》。

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第二篇：房地產(chǎn)權屬證書解讀

我國目前實行的是全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)權屬證書制度。

我國的房地產(chǎn)權屬證書是由中華人民共和國建設部和中華人民共和國國土資源部統(tǒng)一制作并監(jiān)制的。我國有的地方實行的是房屋所有權證書和土地使用權證書分開的制度，有的實行的是二證合一的制度。在二證合一的制度下房地產(chǎn)權屬證書就指房地產(chǎn)所有權證；在二證分開的制度下房地產(chǎn)權屬證書就指房屋所有權證和土地使用權證。

（1）房地產(chǎn)權屬證書的效力：國家對房地產(chǎn)權屬證書按統(tǒng)一規(guī)定制作，各地必須使用由建設部和國土資源部統(tǒng)一制作的房地產(chǎn)權屬證書，其他部門、單位制作的證書無效，不受國家法律保護；但實行該規(guī)定前由各市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權屬證書仍然有效，受國家法律保護；

房地產(chǎn)權屬證書是當事人享有物權的法律憑證，取得了房地產(chǎn)權屬證書，就意味著當事人已經(jīng)將自己享有物權的房地產(chǎn)按照法律規(guī)定辦理了登記手續(xù)，將自己的房地產(chǎn)權利記載于不動產(chǎn)登記薄上，可以按照該證書確定的內(nèi)容享有該不動產(chǎn)的權利，履行因此而產(chǎn)生的義務。

（2）房地產(chǎn)權屬證書的種類：

一是房屋所有權證書，此類證書為實行房屋所有權和土地使用權登記分別制度的地方，國有土地上的房屋所有權證書在實踐中被印制為紅色的證書，以區(qū)別于集體土地上的房屋所有權證書。

房屋所有權證書，包括房屋所有權證書和房屋共有權證書、房屋他項權利證書三大類。，《房屋共有權證》、一般是房屋所有權人為二人或二人以上的情況下頒發(fā)領取的,《房屋他項權證》一般是房屋抵押權人、典權人持有的；另外，已購公房的房產(chǎn)證又區(qū)別為完全產(chǎn)權的房產(chǎn)證（成本價）不完全產(chǎn)權的房產(chǎn)證（標準價）。

二是土地使用權證書，實踐中的土地使用權證書，包括劃撥國有土地使用權證書和出讓國有土地使用權證書。二者的區(qū)別是：

（一）劃撥國有土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的審批程序，出讓土地上的房地產(chǎn)在改變土地用途的情況下不需要辦理額外的審批手續(xù)；

（二）劃撥土地上的房地產(chǎn)和出讓土地上的房地產(chǎn)在國家征收的情況下補償?shù)臉藴室膊灰粯?，劃撥土地上的房地產(chǎn)在征收的過程中不存在土地使用權出讓金的退還和補償?shù)膯栴}，而出讓國有土地上的房地產(chǎn)在征收的過程中存在補償出讓金的問題；

（三）劃撥土地上的房地產(chǎn)不存在使用期限的限制，而出讓土地上的房地產(chǎn)有使用期限的限制，具體的使用期限由法律規(guī)定，目前國務院規(guī)定住宅用地70年期限，商業(yè)用地40年期限，綜合用地50年期限，工業(yè)用地30年期限，而且根據(jù)《中華人民共和國物權法》的規(guī)定，住宅用地使用權期限屆滿后，可以無償延續(xù)；

（四）劃撥土地是嚴格受法律控制的，只有法律規(guī)定的可以使用劃撥土地的項目和單位才能使用劃撥用地。

就交易的實踐來看，商品房必須是以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，因此其土地使用權證書必須是出讓國有土地使用權證書，經(jīng)濟適用房的土地使用權證書按照法律規(guī)定屬于劃撥土地使用權，其證書注明了土地使用權的取得方式為劃撥，房改房實踐中一般不核發(fā)土地使用權證書，但按照法律規(guī)定進行交易后，買受人在履行法定程序的情況下可以取得出讓土地使用權證書，某些地方的危舊房改造核發(fā)的土地使用權證書為出讓土地使用權，在另外一些地方則是劃撥土地使用權，并對該類房地產(chǎn)權屬按照房改房處理。

對劃撥土地使用權上的房地產(chǎn)，在進行交易的過程中，則明確了經(jīng)過補交土地使用權出讓金的情況下，買受人可以獲得出讓土地使用權證書。

（3）房地產(chǎn)權屬證書的頒發(fā)機關：

房屋所有權征收一般由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門或建設部門頒發(fā)，未設專門房地產(chǎn)管理部門的市、縣，暫由人民政府作為發(fā)證機關，并委托下屬房地產(chǎn)管理單位具體辦理房屋產(chǎn)權登記發(fā)證工作。土地使用權證書由縣級以上地方人民政府核發(fā)，具體由人民政府的土地管理部門辦理相關手續(xù)，以本級人民政府的名義核發(fā)土地使用權證書。

在實行房地產(chǎn)權利二證合一的地方，由當?shù)厝嗣裾?guī)定的部門核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。

第三篇：房地產(chǎn)權屬檔案利用

房地產(chǎn)權屬檔案利用

一、管理服務事項：房地產(chǎn)權屬檔案利用

二、辦事依據(jù)：

1、《中華人民共和國檔案法》

2、《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》（建設部令第101號）

三、辦事條件：

1、房屋權屬證書（原件）；

2、單位房產(chǎn)查檔：單位介紹信、經(jīng)辦人身份證件（原件）；

3、私有房產(chǎn)查檔：本人身份證件（原件）；

4、委托代理公證書、代理人身份證件（委托代理人查檔）（原件）；

5、司法部門查檔：單位介紹信、經(jīng)辦人身份證件（原件）；

6、律師查檔：單位介紹信、案件受理證明、律師身份證件（原件）。

四、辦理流程：

1、檔案利用： 受理 查檔 審核 出件

2、查封、解封房產(chǎn)： 受理 查檔 審核 注記 出件

五、辦理時限：3個工作日（不含登報時間）

六、收費依據(jù)及標準：

1、提供利用查檔：

收費依據(jù)：《關于制定房屋查檔收費標準的通知》（洪價房字[2000]9號）

收費標準：①每次所查房屋檔案為1950年以前的按房屋重置價格的4‰收取。

②1950年（含1950年）以后的按房屋重置價格的3‰收取。

③計算公式為：每次房屋查檔收費=房屋重置價×所查房屋建筑面積×所查檔案年代計費標準

④按以上收費標準計算，收費額不足10元的按10元收取，超過400元的按400元收取，即最低10元，最高400元。

⑤房屋重置價格標準：框架結(jié)構600元/平方米,混合結(jié)構400元/平方米，磚木結(jié)構300元/平方米，簡易結(jié)構150元/平方米。

2、司法部門查檔：不收費。

七、承辦部門、地址及聯(lián)系電話：

八、承辦人員：

九、服務質(zhì)量：熱情服務、耐心解答、首問負責、一次性告知。

十、違諾責任：按《失職追究制》處理。

十一、監(jiān)督方式：投訴電話、意見箱、掛牌上崗、公示欄。

十二、投訴電話：

十三、說明：

1、每周三下午為《房屋權屬證》改錯時間，不受理查檔；

2、每周五下午為整理檔案時間，不受理查檔。

第四篇：房地產(chǎn)權屬登記授權委托書

文本編碼：CMBC-WJ-A013

房地產(chǎn)權屬登記授權委托書

委托人（房地產(chǎn)所有權人）：性別：身份證件名稱及號碼：聯(lián)系地址及電話：委托人（房地產(chǎn)共有人）：性別：身份證件名稱及號碼：聯(lián)系地址及電話：受托人：性別：

身份證件名稱及號碼：聯(lián)系地址及電話：

根據(jù)委托人與中國民生銀行股份有限公司（下稱債權人）于年月日訂立的編號為的《借款合同》（下稱《借款合同》）的約定，委托人將其坐落于房產(chǎn)（房屋所有權證號：）抵押給債權人，作為償還《借款合同》項下債務的擔保，此房產(chǎn)的共有人對此表示同意。為此，委托人特出具本委托書，委托受托人代理其向辦理將上述房產(chǎn)抵押給債權人的相關手續(xù)，委托權限與期限如下：

1、委托權限為以下第項：

（1）受托人代理本人辦理上述房產(chǎn)的權屬證書（房地產(chǎn)權證或房屋所有權證及

土地使用權證）；

（2）受托人代理本人辦理上述房產(chǎn)以銀行為抵押權人的抵押登記

注銷手續(xù)。

（3）受托人代理本人辦理上述房產(chǎn)以債權人為抵押權人的抵押登記一切相關

手續(xù)。

受托人有權代理本人在辦理上述登記所需的一切相關文件上簽字，本人承認其簽字的法律效力，其簽字代表本人的真實意思。

2、受托人□有權/□無權就上述授權轉(zhuǎn)委托。

3、委托期限為：自委托人簽字之日起，至受托人辦理完抵押登記手續(xù)，債權人取得相關他項權利證明文件之日止。

委托人（房地產(chǎn)所有權人）：

委托人（房地產(chǎn)共有人）：

年月日

第五篇：幼兒園權屬問題案例（范文）

小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的幼兒園能否買賣？近日，在下陸區(qū)一個擁有2000多名居民的小區(qū)內(nèi)，購買小區(qū)配套幼兒園的買主與開發(fā)商發(fā)生了一場特別的糾紛。更令人感到意外的是，這起看似不起眼的“小”糾紛，卻引來了法律界和房地產(chǎn)界人士的高度關注。

小區(qū)配套幼兒園

開發(fā)商標價348萬余元賣了

下陸區(qū)華盛居民小區(qū)由黃石華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華安房產(chǎn)公司）開發(fā)建設，小區(qū)內(nèi)住有2000多位居民。根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)同時建有一棟“幼兒園綜合樓”。其中，“幼兒園房”的建筑面積為1606平方米。

在今年3月，該棟“幼兒園房”被開發(fā)商標價出售。隨后，在下陸區(qū)開有一家民營幼兒園的虞小玲聞訊而至。3月20日，雙方“簽訂商品房買賣合同”，開發(fā)商以2170元/平方米的價格將小區(qū)幼兒園房出售給虞女士。

合同顯示，該棟“幼兒園房”的總價為348.502萬元。根據(jù)約定，虞女士在簽訂合同時支付了50萬元首期購房款。

虞女士告訴記者，簽訂合同時，開發(fā)商口頭承諾：剩余購房款，買受人可以向銀行申請按揭貸款。據(jù)此，虞女士向一家銀行提出了貸款申請，不料被拒絕?！般y行指出，根據(jù)國家規(guī)定，幼兒園、學校等公共設施不能辦理銀行按揭手續(xù)?！庇菖空f。

在隨后的幾個月里，虞女士先后走進多家銀行的信貸部門，一次又一次地遞交按揭貸款或抵押貸款，但得到的答復都一樣：根據(jù)《物權法》，幼兒園不得抵押。

“不能按揭、不能抵押。我買的到底是棟什么房子？”11月28日，貸款申請再一次被退回后，虞女士無奈向本報反映。

其時，虞女士所購的這棟幼兒園房已經(jīng)投入使用近3個月?！凹由涎b修費，我已花去了100多萬元?！睂Υ耍菖繎n心忡忡。

她擔心，幼兒園房的產(chǎn)權上有問題。

買主：“幼兒園是業(yè)主共有財產(chǎn)，買賣違法”

虞女士介紹，就幼兒園房無法進行抵押貸款問題，她多次向開發(fā)商提出了。對方表示，幼兒園房的確不能進行抵押，但決對可以辦理房產(chǎn)證。

為此，虞女士的疑慮一度被打消。

然而，今年9月1日，當裝修一新的幼兒園在華盛小區(qū)內(nèi)開業(yè)后，虞女士卻意外地獲知，根據(jù)國家有關政策，小區(qū)配套的幼兒園是公用設施，存在產(chǎn)權之爭。“一些業(yè)主還專門找到我稱，幼兒園應屬業(yè)主公有?！庇菖空f。

對此，虞女士展開了調(diào)查。居民小區(qū)配套的幼兒園設施是否可以出售？虞女士綜合調(diào)查結(jié)果指出：“我在咨詢市規(guī)劃局相關部門時，對方回答，小區(qū)配套的幼兒園屬公用設施。而根據(jù)《物權法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。因此，購買幼兒園房是一起非法買賣?！?/p>

為了證實自己的結(jié)論正確，虞女士還上網(wǎng)查詢了關于小區(qū)配套幼兒園的產(chǎn)權糾紛案例。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，關于這方面的爭議不在少數(shù)。另外，安徽省巢湖市中級人民法院還審理了一起相

關案件。“判決結(jié)果是買賣合同無效，因為小區(qū)配套幼兒園的權屬屬國有?！蹦弥鴱木W(wǎng)上下載的資料，虞女士指出。

在獲悉相關政策后，虞女士提出退房，并要求房產(chǎn)商賠償相關損失?！艾F(xiàn)在就是將房產(chǎn)證辦給我，我也不敢要了。按照規(guī)定小區(qū)配套的幼兒園不能買賣，辦了證，房產(chǎn)部門隨時可以撤銷，到時我們不是竹籃打水一場空？”虞女士說。

昨日下午5時許，記者走進華安房產(chǎn)公司，銷售人員肖某接受了采訪。

“小區(qū)配套的幼兒園究竟能不能賣？”記者問。

肖某肯定地回答：“能賣。”

接著肖某又說：“這個幼兒園是我們（公司）投資建設的，配套設施費、交易費都是我們交付的，如果我們不能賣的話，誰能賣？”

對于虞女士提出的“小區(qū)幼兒園屬業(yè)主共用和國有”一說，肖某表示，如果小區(qū)配套的幼兒園屬政府或者全體業(yè)主所有，那么在有關部門的文件上一定會有反映?！叭绻^(qū)幼兒園屬于業(yè)主所有，那么這個幼兒園的面積至少要公攤到業(yè)主的房子里。但現(xiàn)在這個幼兒園的面積不是公攤面積，為什么不能賣呢？”據(jù)肖某介紹，雖然該房是以商品門面房的性質(zhì)出售的，但按照建設規(guī)劃規(guī)定，該房子只能用作幼兒園。

“房產(chǎn)局允許我賣，我就可以賣。如果房產(chǎn)局審核沒通過，我連合同都不能簽，更不能在網(wǎng)絡上備案。如果不能預售的話，網(wǎng)上根本就看不到幼兒園這一欄?！毙つ痴f。

另據(jù)肖某介紹，按合同規(guī)定，虞小玲應該在6月10日前交清購房款。隨后，其與虞小玲進行了進一步地商討，考慮到其貸款較難，便提出在今年12月31日交清房款，余款在三年內(nèi)付清。但虞小玲表示無法接受這樣的條款。“現(xiàn)在我們還是在協(xié)調(diào)之中?！毙つ痴f。

市房產(chǎn)局：可以辦理房產(chǎn)證

10月24日，就自己購買的華盛居民小區(qū)幼兒園房是否涉嫌違法買賣一事，虞女士以特快專遞方式，分別向黃石市規(guī)劃局、下陸區(qū)規(guī)劃局、黃石市房地產(chǎn)管理局分別寄送了“黃石市信息公開公民申請表”。

在表中，虞女士向黃石市規(guī)劃局、下陸區(qū)規(guī)劃局提了4個問題，請求答復。其分別為：由開發(fā)商黃石華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的黃石市下陸區(qū)華盛居民住小區(qū)幼兒園是否系市、區(qū)規(guī)劃部門控制性詳規(guī)或者修建性詳規(guī)范圍內(nèi)的項目？開發(fā)商在該小區(qū)建設的幼兒園是否屬于城市規(guī)劃法律法規(guī)所要求的配套設施和公共設施？如果開發(fā)商在開發(fā)該小區(qū)時不建設配套幼兒園，是否違反法律法規(guī)的規(guī)定？如果不配套建設幼兒園，對其后期開發(fā)工程建設的行政許可有無影響?

此外，在寄給黃石市房地產(chǎn)管理局的信息公開公民申請表中，虞女士也提出了4個問題：由黃石華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的華盛居民小區(qū)幼兒園是否屬于城市規(guī)劃法律、法規(guī)所要求的配套設施和公共設施？開發(fā)商建設的幼兒園是否“五證”齊全？華盛居民小區(qū)幼兒園房屋產(chǎn)權能否銷售？如果該幼兒園的房屋產(chǎn)權可以銷售，那么，能否作為商業(yè)門面房進行銷售？

虞女士告訴記者，這8個問題是在咨詢律師后提出的，遺憾的是至今仍未收到回復?！案鶕?jù)國家有關規(guī)定，相關部門應在15個工作日內(nèi)回復。”虞女士說。

昨日下午，就虞女士提出的問題，記者致電黃石市房產(chǎn)交易中心時獲悉，該中心此前已獲悉華盛居民小區(qū)幼兒園的買賣糾紛。該中心相關科室的負責人表示，虞女士所購買的華盛

小區(qū)幼兒園可以辦理房產(chǎn)證。但對方補充：如果是小區(qū)內(nèi)的公共設施，將不能辦理產(chǎn)權證。

小區(qū)幼兒園姓“公”還是姓“私”？

作為小區(qū)內(nèi)配套設施的幼兒園用樓能否對外出售？湖北鳴伸律師事務所副主任杜博律師認為，《物權法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。但是學校和幼兒園是否屬于業(yè)主共有的公共場所還不是很明確，有待司法解釋予以明確界定，所以開發(fā)商一般會通過協(xié)議的方式取得該部分的產(chǎn)權。

記者在網(wǎng)上查詢了解到，關于“小區(qū)配套幼兒園”的權屬問題，爭議早有之。一部分網(wǎng)友認為：“不能買賣，因為開發(fā)商建設是為業(yè)主服務的，當然是歸全體業(yè)主的”；一部分網(wǎng)友則稱：“它屬于公建配套項目，規(guī)定竣工后產(chǎn)權無償移交文教部門。”但持相反觀點的網(wǎng)友卻指出：“如果合同里沒有注明屬于配套設施，開發(fā)商也沒作出什么承諾，那么本著誰投資誰受益的原則，產(chǎn)權應屬于開發(fā)商，是可以銷售的?！?/p>

但虞小玲堅持自己的觀點，她認為，有關部門同意開發(fā)商出售小區(qū)配套的幼兒園是將“不合理的侵權行為合法化”，最終受傷的卻是買受人和業(yè)主。她告訴記者：“如果是這樣的話，我將對相關部門提起行政訴訟。”

“這不僅僅是一起簡單的小區(qū)配套設施權屬爭議?！睂Υ?，我市法律界人士指出。據(jù)悉，根據(jù)相關規(guī)定，新建居民小區(qū)人口達到5萬人就必須配套建設一座幼兒園。

【新聞鏈接】

大連：小區(qū)配套幼兒園不得出售

為進一步規(guī)范城區(qū)住宅小區(qū)配套幼兒園的建設、管理和使用，使小區(qū)配套幼兒園的管理有章可循，2009年7月25日，大連市人民政府辦公廳正式下發(fā)文件——《大連市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)市教育局等部門關于進一步規(guī)范城區(qū)住宅小區(qū)配套幼兒園建設管理和使用意見的通知》。《意見》第二條明確規(guī)定：凡經(jīng)市規(guī)劃部門批準建設的住宅小區(qū)配套幼兒園，用地一律按劃撥土地的方式供應。第三條規(guī)定：住宅小區(qū)配套幼兒園系公共設施，屬國有資產(chǎn)。未經(jīng)批準，不得擅自拆除、改建擴建。住宅小區(qū)配套幼兒園不得出租、出售、轉(zhuǎn)讓、抵押和改變用途。