第一篇：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)問(wèn)題

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)問(wèn)題

1.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

公民房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更、注銷等，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記。市級(jí)以上開發(fā)、拆遷企業(yè)出售及安置的房屋和區(qū)屬以上企業(yè)有自建的房屋向市房管局申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記；區(qū)級(jí)以下開發(fā)、拆遷企業(yè)出售安置的房屋和街道企業(yè)自有自建的房屋、私人自有自建房屋向所在區(qū)房管局申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。新的房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書的頒發(fā)機(jī)關(guān)為市房地產(chǎn)管理局。申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)親自辦理。特殊情況可出具委托書，委托他人代為辦理。境外申請(qǐng)人需委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定辦理公證、認(rèn)證或見證。共有房屋，由各權(quán)利人共同申請(qǐng)登記。依法應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)登記房屋，由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記，并提交公民身份證件。

2.辦理產(chǎn)權(quán)證如何收費(fèi)

3.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

產(chǎn)權(quán)到手，終成正果，你想知道怎樣闖過(guò)這一關(guān)嗎？

買房后應(yīng)及時(shí)到房屋主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記。買進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得《房屋所有權(quán)證》（即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件）后，你對(duì)房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會(huì)得到法律的保護(hù)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，可以使你驗(yàn)證所購(gòu)買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，可及時(shí)通過(guò)法律向賣方索賠。

請(qǐng)注意，在產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，有些手續(xù)需要賣方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用，一般由買方承擔(dān)。

若您買的是商品房，則按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權(quán)總

1登記，并在領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收證書》后的5個(gè)月內(nèi)為購(gòu)房者申辦房地產(chǎn)證。

由市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處開設(shè)的辦證情況查詢熱線2001年3月1日正式開通，查詢熱線號(hào)碼為：96899699(撥通號(hào)碼后，只需輸入要查詢的項(xiàng)目收件收據(jù)號(hào)碼即可)

4.怎樣辦理產(chǎn)權(quán)證

1）、何時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證

房屋買賣當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)、出售合同或房屋買賣合同依法生效后30日內(nèi)雙方應(yīng)到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

2）、產(chǎn)權(quán)證辦理的基本程序

A、買賣雙方至產(chǎn)權(quán)登記部門，上交辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料：

商品房：個(gè)人身份證、房屋登記申請(qǐng)表、商品房購(gòu)銷合同書（或預(yù)售合同書）、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票、交易監(jiān)證文書。

拆遷安置房：個(gè)人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產(chǎn)權(quán)交換證明書或購(gòu)房證明書、原房屋產(chǎn)權(quán)注銷證明、房屋拆遷安置補(bǔ)償結(jié)算單、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票。單位新建房：法人資格證明（法人代碼證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋登記申請(qǐng)表、建設(shè)項(xiàng)目批文、征地批文或用地許可證、征地紅線圖、建設(shè)許可證、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計(jì)防火審核意見書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）。

個(gè)人新建房屋：個(gè)人身份證、房屋登記申請(qǐng)裝、建筑許可證、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計(jì)防火審核意見書。

B、申請(qǐng)人上交資料后，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門會(huì)開出收件收具，注明領(lǐng)證日期，領(lǐng)證日期一般距交件日期10天３個(gè)月左右。

C、產(chǎn)權(quán)登記部門將對(duì)所收資料進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人所交資料不全等特殊情況．會(huì)按房屋登記申請(qǐng)表所上所用申請(qǐng)人電話通知申請(qǐng)人．并順延辦證時(shí)間．

5.房屋所有權(quán)

房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容

房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人來(lái)行使。這時(shí)，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。

房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對(duì)房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。同樣通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對(duì)房屋的所房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過(guò)法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來(lái)的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。

房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈(zèng)與對(duì)象。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。

獲得房屋產(chǎn)權(quán)的方式

日常生活中，住房問(wèn)題是一個(gè)很重要的問(wèn)題，它直接影響到我們的生活和工作，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房屋成了極其重要的商品。與房屋有關(guān)的一個(gè)重要問(wèn)題，便是房屋產(chǎn)權(quán)。什么是房屋產(chǎn)權(quán)？取得房屋產(chǎn)權(quán)有哪幾種形式？這都是我們平時(shí)談起的話題。本文根據(jù)我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合社會(huì)上出現(xiàn)的一些情況，簡(jiǎn)單地介紹一下房屋產(chǎn)權(quán)取得的幾種形式。

所謂產(chǎn)權(quán)，就是房屋所有權(quán)。所有權(quán)在我國(guó)法律中是這樣定義的，即所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)人的這四種權(quán)利有時(shí)全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，有時(shí)則不全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，例如使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人本身?yè)碛蟹课莸氖褂脵?quán)，但當(dāng)產(chǎn)權(quán)人將房屋出租時(shí)，則該房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)歸承租人所有。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)可以通過(guò)以下幾種形式取得：

一、通過(guò)購(gòu)買而取得。

購(gòu)買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。日常生活中，人們的購(gòu)買行為一般分為下列幾種：一是從開發(fā)商手中購(gòu)買商品房，這類購(gòu)買中又有購(gòu)買現(xiàn)房和期房之分；二是從私房主手中購(gòu)買私房，這類購(gòu)買中有購(gòu)買二手房和購(gòu)買私房主自建房之分；三是購(gòu)買房改房，這類購(gòu)買中

有以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買和以成本價(jià)購(gòu)買之分。在購(gòu)買時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：第一應(yīng)考察所購(gòu)房屋是否合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份；第二應(yīng)與賣房人簽訂購(gòu)房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購(gòu)買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款；第三，應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。

二、通過(guò)建設(shè)而取得。

這是房屋產(chǎn)權(quán)的一種原始取得，是指建設(shè)者投入一定的資金建造房屋，則該建設(shè)者對(duì)其所建房屋享有產(chǎn)權(quán)。通過(guò)建設(shè)而取得產(chǎn)權(quán)的，在產(chǎn)權(quán)取得前或建設(shè)過(guò)程中應(yīng)注意下列問(wèn)題：第一應(yīng)注意建設(shè)用地的合法性，即是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；第二應(yīng)注意有關(guān)手續(xù)的合法性，即是否有立項(xiàng)、規(guī)劃、開工等手續(xù)；第三應(yīng)注意房屋質(zhì)量是否合格，即是否有質(zhì)量檢驗(yàn)合格單。如果上述應(yīng)注意的方面有問(wèn)題，則建設(shè)者不一定能取得產(chǎn)權(quán)。

三、因?yàn)槭苜?zèng)而取得。

這種產(chǎn)權(quán)的取得方式是指原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)贈(zèng)與行為，將房屋贈(zèng)送給受贈(zèng)人。在辦理房屋贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書面贈(zèng)與合同，并到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)，但如果贈(zèng)與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)與他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無(wú)效。

四、因?yàn)榈盅憾〉谩?/p>

所謂房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。由于抵押是一種擔(dān)保行為，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，則抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。在享有優(yōu)先受償權(quán)時(shí)抵押權(quán)人有權(quán)將抵押物歸為己有。通過(guò)這種方式而取得產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)訂立書面合同；第二，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)；第三，應(yīng)當(dāng)注意抵押房地產(chǎn)的合法性；第四，如果抵押到期，債務(wù)人不能履行債務(wù)，則應(yīng)根據(jù)抵押合同的有關(guān)約定，辦理有關(guān)手續(xù)。

五、因繼承而取得。

我國(guó)的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過(guò)戶手續(xù)

第二篇：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書1

合同編號(hào)：141053

立契約書人xx(以下簡(jiǎn)稱甲方)xx(以下簡(jiǎn)稱乙方)，雙方茲就營(yíng)業(yè)轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本契約，條件如下：

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的：甲方愿將獨(dú)資設(shè)立，坐落xx市xx路xx號(hào)的xxxx，轉(zhuǎn)讓予乙方經(jīng)營(yíng)。

二、本件轉(zhuǎn)讓價(jià)格及其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

(一)興國(guó)商行全部生財(cái)器具，存貨作價(jià)為人民幣xx萬(wàn)元。生財(cái)器具及存貨另列清冊(cè)交分別標(biāo)明價(jià)格。

(二)上列生財(cái)器具，存貨經(jīng)盤點(diǎn)如有增減變化數(shù)量，則依清冊(cè)所記載價(jià)格，增減給付現(xiàn)金。

(三)甲方應(yīng)收未收款約計(jì)xx萬(wàn)元(詳移交清冊(cè))，悉數(shù)由乙方承受，不另計(jì)價(jià)。惟乙方應(yīng)承受甲方對(duì)外所欠一切債務(wù)(詳移交清冊(cè))。

三、付款辦法：于簽訂本契約的同時(shí)，乙方交付甲方xx萬(wàn)元;其余款于點(diǎn)交完訖之日一次付清。

四、點(diǎn)交日期及地點(diǎn)：雙方訂定xxxx年xx月xx日為點(diǎn)交日期，并定于商行現(xiàn)場(chǎng)為點(diǎn)交地點(diǎn)。

五、特約事項(xiàng)：

(一)本件點(diǎn)交以前，所有甲方對(duì)外所欠一切債務(wù)，概由乙方承受教育，并由乙方將營(yíng)業(yè)承受承擔(dān)債務(wù)的情況通知各債權(quán)人。點(diǎn)交前所積欠一切稅捐、水電費(fèi)用、房租、員工薪資亦同。

(二)商號(hào)名稱或延用原名稱，或變更名稱，悉依乙方自便，甲方不得置同。甲方并應(yīng)協(xié)同乙方辦理商號(hào)變更登記手續(xù)，不得借故推辭。

(三)商號(hào)現(xiàn)承租坐落xx市xx路xx號(hào)的租賃權(quán)，由甲方讓與乙方，并由甲方負(fù)責(zé)出租人與乙方辦理續(xù)租xx年，與乙方另行換立租約，如出租人不允許續(xù)租或要求增加租金或提出其他條件，致乙方受害時(shí)，甲方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

六、違約處罰：任何一方違反本契所列各條情形之一，即視違約論，對(duì)方有權(quán)解除契約。如系乙方違約，愿將已付款項(xiàng)，任由甲方?jīng)]收;若系甲方違約，則應(yīng)按所收的款項(xiàng)加倍返還以為違約處罰。若有其它損害，仍得請(qǐng)求賠償。

七、甲乙雙方應(yīng)各覓保證人，對(duì)甲乙雙方的違約對(duì)他方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，愿各負(fù)連帶賠償之責(zé)，并均拋棄先訴抗辯權(quán)。

八、本契約一式四份，由甲乙雙方及保證人各執(zhí)一份為憑。

立契約書人

甲方：

保證人：

乙方：

保證人：

xxxx年xx月xx日

附一營(yíng)業(yè)轉(zhuǎn)讓通知書

存證信函第號(hào)

附二營(yíng)業(yè)轉(zhuǎn)讓的聲明敬告啟事

合代啟事如上。

聲明人：

負(fù)責(zé)人：

營(yíng)業(yè)所：

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書2

出賣人(甲方)：

身份證號(hào)碼：

買受人(乙方)：

身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

1、甲方自愿將其村證房位于XXX市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)

2、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

3、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

4、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

5、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

6、違約責(zé)任

7、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

8、其他約定

9、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

10、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：

乙方：

見證人：

年 月 日

年 月 日

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書3

甲方：____________

乙方：____________

____年7月7日，甲方將位于貴州省畢節(jié)市安康路317-8號(hào)房正面右側(cè)約60㎡的土地給予乙方，現(xiàn)乙方在此修建房屋，修筑款人民幣叁萬(wàn)陸仟捌佰元整(￥36800.00元)現(xiàn)鑒于多種原因，為明確上述房屋產(chǎn)權(quán)，以免以后發(fā)生糾紛，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議：

1、該房屋產(chǎn)權(quán)由乙方全部持有。

2、該房屋產(chǎn)權(quán)屬于乙方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，甲方在遇到任何情況下都不得以任何形式對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處理。

3、今后如需上修建或拆遷等問(wèn)題，由乙方自己處理。

4、該協(xié)議由甲乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成屬雙方的真實(shí)意思表示。

5、本協(xié)議自簽訂之日起有效，不得撤銷。本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方：________乙方：________

簽訂時(shí)間：________

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書4

甲方姓名：________性別：____

出生日期：____年____月____日

身份證號(hào)碼：____________

乙方姓名：________性別：____

出生日期：____年____月____日

身份證號(hào)碼：____________

為維護(hù)友好的房屋產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系順利履行，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就雙方共同出資購(gòu)房的相關(guān)事宜，依據(jù)《物權(quán)法》，訂立如下共有人協(xié)議，以便雙方共同遵守。

鑒于上述甲乙雙方共同出資人民幣_(tái)___元整(大寫)(出資比例甲乙雙方各占百分之五十)，購(gòu)買座落于____市____縣____街____小區(qū)____房____樓____單元____室( ____室____廳____平米)的房屋及其附屬設(shè)施一處，該房屋所有權(quán)為甲乙雙方共同擁有，雙方共同擁有該處房屋的經(jīng)營(yíng)、管理、居住、出租、使用的權(quán)利。

雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，就共有產(chǎn)權(quán)房屋的經(jīng)營(yíng)、管理、居住、出租、使用等相關(guān)事宜，達(dá)成以下協(xié)議：

一、房屋產(chǎn)權(quán)，該房屋所有權(quán)為甲乙雙方共同擁有，且各享有百分之五十的產(chǎn)權(quán)，雙方對(duì)于該房屋享有共同的使用及處分權(quán)。

二、房屋處分。共有產(chǎn)權(quán)房屋未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人雙方同意并簽字(所有共有人必須一致同意并簽字，即使是大多數(shù)共有人同意簽字也無(wú)效。)，任何一方及第三人不得擅自將共有產(chǎn)權(quán)房屋出租、轉(zhuǎn)讓或私自無(wú)償讓第三人居住、使用，不得為自己或第三人提供抵押擔(dān)保及作為實(shí)物出資。任何人在沒(méi)有經(jīng)過(guò)共有人一致同意并簽字的情況下出租、轉(zhuǎn)讓或私自無(wú)償讓第三人居住、使用，為自己或第三人提供抵押擔(dān)保及作為實(shí)物出資的行為無(wú)效，由此給共有人造成的損失，應(yīng)當(dāng)由無(wú)權(quán)處分權(quán)人進(jìn)行賠償。任何一方不得因個(gè)人的債務(wù)導(dǎo)致共有房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)受到影響，否則，應(yīng)賠償另一方所產(chǎn)生的損失。

三、全部稅費(fèi)由————承擔(dān)并及時(shí)繳納。全部稅費(fèi)包括但不限于購(gòu)房及按揭貸款、產(chǎn)權(quán)登記所支出的公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)交易稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記稅費(fèi)、律師費(fèi)、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤有線電視開通或入戶費(fèi)、中介費(fèi)(委托中介出租物業(yè))、房屋租金稅費(fèi)等。雙方如在共有產(chǎn)權(quán)房屋居住，由——————承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)房屋的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣、包燒費(fèi)、維修、裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等居住所產(chǎn)生的全部費(fèi)用。

四、共有房屋產(chǎn)權(quán)人共同擁有此處房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房屋對(duì)外出租，所得收益分配，按照購(gòu)買房屋出資比例，各得50%.如共有產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)房屋共有產(chǎn)權(quán)人雙方同意，并共同簽字后，方可處置，所得收益各50%，一方對(duì)外轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)份額的，另一方在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如經(jīng)協(xié)商，房屋共有產(chǎn)權(quán)人一方全資收購(gòu)此房產(chǎn)，應(yīng)按照收購(gòu)時(shí)間的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格出資購(gòu)買，雙方有義務(wù)共同辦理轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)。共有房屋產(chǎn)權(quán)證件，由共有房屋產(chǎn)權(quán)人(姓名：___________)代為保管，保管人不得私自將共有房屋進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓等損害另一方產(chǎn)權(quán)人利益的事情。

五、對(duì)外出租或共同經(jīng)營(yíng)，需要裝修或改造，應(yīng)由雙方共同出資，出資比例各占50%.因本房產(chǎn)的市場(chǎng)增值部分，屬于雙方共同享有。因不可抗力或政府政策原因，導(dǎo)致的房產(chǎn)滅失、被征收等情形出現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)有雙方共擔(dān)，所得補(bǔ)償有雙方按出資比例分配。

六、未經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本協(xié)議不得變更或解除。本協(xié)議正本一式兩份，各份具有同等法律效力。本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。

房屋產(chǎn)權(quán)共有人簽字：

甲方(簽名或蓋章)________

乙方(簽名或蓋章)________

簽訂日期：____年____月____日

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書5

轉(zhuǎn)讓方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：姓名______

身份證號(hào)：______

受讓方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：姓名______

身份證號(hào)：______

現(xiàn)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，甲方將自己占有、使用的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議書條款，以資共同遵守：

一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況：

該房屋位于海安縣墩頭鎮(zhèn)白龍橋南東側(cè)四層北首第二套，建筑面積近130平方米（包括臥室4間、客廳1間、衛(wèi)生間1間、廚房1間、陽(yáng)臺(tái)1間）。按原狀交付，未曾裝修。

二、轉(zhuǎn)讓價(jià)格：

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為（人民幣）6萬(wàn)元整，大寫（人民幣）陸萬(wàn)元整。

三、付款方式：

雙方一致同意購(gòu)房款由乙方一次性支付給甲方。在甲方向乙方交付房屋鑰匙同時(shí)，乙方應(yīng)支付購(gòu)房款（人民幣）6萬(wàn)元，大寫（人民幣）陸萬(wàn)元整。甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

四、房屋交付：

甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將上述房屋鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人對(duì)該房屋不主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的'權(quán)利，否則一切后果由甲方全部承擔(dān)。

六、本協(xié)議書未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等法律效力。

七、本協(xié)議書除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外，若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟(jì)損失的，由責(zé)任方負(fù)全部責(zé)任。

八、本協(xié)議書一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，見證方存檔一份，協(xié)議書從雙方簽字之日起生效。

甲方：______乙方：______

見證方：______

簽訂日期：______年______月______日

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書6

男方：__________，族，________年________月________日生，身份證號(hào)碼：__________，住址：__________，聯(lián)系電話：__________ 。

女方：__________，族，________年________月________日生，身份證號(hào)碼：__________，住址：__________，聯(lián)系電話：__________ 。

男女雙方自_____年_____月確立戀愛關(guān)系，于______年____月分手。經(jīng)雙方充分協(xié)商達(dá)成一致,就戀愛期間的以雙方名義共同貸款購(gòu)買的位于的房產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱：__________該房產(chǎn))達(dá)成如下協(xié)議：

一、男女雙方于________年________月________日按揭購(gòu)買位于的房產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：__________ )，男方為主貸人，女方為次貸人，首付________元由男方支付?，F(xiàn)雙方已經(jīng)共同還貸期共計(jì)人民幣_(tái)_______元(大寫)，剩余未還貸款期共計(jì)人民幣_(tái)_______元(大寫)。

二、雙方協(xié)商一致分手后該房產(chǎn)所有權(quán)歸女方所有，剩余貸款共計(jì)人民幣_(tái)_______元(大寫)由女方償還。當(dāng)該房產(chǎn)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并可以進(jìn)行房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)之日起，女方提出變更房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)，男方應(yīng)在收到女方請(qǐng)求3個(gè)月內(nèi)配合女方變更房屋所有權(quán)登記。因男方原因?qū)е屡綗o(wú)法辦理該房產(chǎn)過(guò)戶登記，男方應(yīng)當(dāng)賠償女方因此而產(chǎn)生的損失。

三、女方需返還男方支付的首付款人民幣_(tái)_______元(大寫)以及已經(jīng)共同還貸中男方償還的共計(jì)________元(大寫)，雙方協(xié)商一致女方應(yīng)于________年________月________日前支付給男方共計(jì)人民幣_(tái)_______元(大寫)。

四、因該房產(chǎn)主貸人是男方，還貸的銀行卡為男方名下的銀行卡，暫時(shí)不能更換還貸銀行卡，故女方于每月________日前把貸款轉(zhuǎn)到男方用于還貸的交通銀行銀行卡上進(jìn)行還貸。男方保證不挪用該銀行卡中女方用于還房貸的款項(xiàng)，并按時(shí)償還房貸，如男方挪用女方用于還房貸的款項(xiàng)，因此造成的損失全部由男方承擔(dān)。

五、雙方協(xié)商一致男方于________年________月________日向女方支付人民幣_(tái)_______元(大寫)保證金，以保證男方依照本協(xié)議履行，待該房產(chǎn)完成不動(dòng)產(chǎn)變更登記之日起3個(gè)月內(nèi)女方需全額返還男方上述________元保證金。

六、為確保雙方嚴(yán)格依照本協(xié)議履行，對(duì)合同向?qū)Ψ皆斐刹槐匾膿p失，任何一方違反本協(xié)議之規(guī)定，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該房產(chǎn)市價(jià)_____%的違約金。

七、雙方承諾對(duì)該協(xié)議書的字、詞、義非常清楚，并愿意完全履行本協(xié)議，不存在受到脅迫、欺詐、誤解等情形。

八、本協(xié)議一式兩份,雙方各執(zhí)一份,均具同等法律效力,在雙方簽字后立即生效。

九、本協(xié)議生效后在執(zhí)行中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)協(xié)商解決，若協(xié)商不成，由人民法院管轄。

男方(簽字、捺印)：__________女方(簽字、捺印)：__________

________年________月________日________年________月________日

簽署地點(diǎn)：__________簽署地點(diǎn)：__________

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書7

甲方：XXX

乙方：XXX

甲方現(xiàn)有一套兩房一廳和一間附屬房，使用面積95平方米，該房位置：XXX。

現(xiàn)甲方有意轉(zhuǎn)讓該 房給乙方，鑒于甲方和乙方屬賣買關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

一、價(jià)格方面：該房轉(zhuǎn)讓價(jià)：XXX萬(wàn)元。

二、債務(wù)方面：甲方負(fù)責(zé)處理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前的 一切債務(wù)，房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之日起，新發(fā)生的債務(wù)由乙方負(fù)責(zé)。

三、甲方負(fù)責(zé)處理好房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前產(chǎn)權(quán)方面與他人發(fā)生的糾紛。該套住房如今后需要辦理有關(guān)手續(xù)，甲方有責(zé)任協(xié)助乙方辦理，但辦理手續(xù)的一切費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

四、乙方一次性jiao清轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬(wàn)元整，甲方即交付給乙方該 房已辦的有關(guān)手續(xù)和房門鑰匙。

五、甲方將房產(chǎn)證交給乙方后，乙方若用作抵押證件所產(chǎn)生的一切債務(wù)由乙方承擔(dān)。

六、此協(xié)議一式三份，雙方各執(zhí)一份，一份交給公證人，自雙方簽字后生效，雙方不得反悔。

甲方簽字：XXX

乙方簽字：XXX

公證人簽字：XXX

200X年 月 日

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議書8

甲方：

乙方：

現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，甲方同意將位于 職工經(jīng)濟(jì)適用房玖拾伍平米的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給乙方，現(xiàn)將有關(guān)協(xié)議條款訂立如下：

一、甲方現(xiàn)將單位職工經(jīng)濟(jì)適用房屬于本人的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方要按甲方單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求、按時(shí)以甲方名義負(fù)責(zé)向單位繳費(fèi)，并負(fù)責(zé)保管好一切有關(guān)收費(fèi)憑證。

二、乙方要一次性繳滿甲方轉(zhuǎn)讓住房指標(biāo)金額人民幣 。

三、房屋建成按規(guī)定五年后，甲方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)權(quán)證給乙方名下，辦理過(guò)戶有關(guān)一切收費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)繳交。房產(chǎn)證辦理完整后，甲方取證時(shí)即日交給乙方。房屋入住后，如物業(yè)費(fèi)及其他設(shè)施收費(fèi)，由乙方繳交與甲方無(wú)關(guān)。

四、如由政策原因，本單位擬建的職工經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)流產(chǎn)，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)退還乙方所繳交給甲方的轉(zhuǎn)讓指標(biāo)現(xiàn)款和以甲方名義繳交的建房集資款等。

五、本協(xié)議自雙方簽字繳款蓋章之時(shí)起具有法律效力，雙方共同遵守，如任何一方出現(xiàn)違約責(zé)任，按中華人民共和國(guó)合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

六、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，旁證人一份，共同守約。房屋及證件成交后，本協(xié)議自然失效。

甲方：

姓名： 電話：

身份證號(hào)碼：

乙方：

姓名： 電話：

身份證號(hào)碼：

旁證人： 電話：

身份證號(hào)碼：

簽訂日期： 年 月 日

地址：

第三篇：小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)買賣合同

房屋買賣合同

賣 方：----------------

買 方：----------------

賣方通過(guò)轉(zhuǎn)讓自家莊基使用權(quán)獲得單元房一套，因資金周轉(zhuǎn)困難現(xiàn)欲出售，經(jīng)中間人從中說(shuō)和，買賣雙方經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，就房屋買賣有關(guān)具體事宜雙方自愿達(dá)成以下協(xié)議：

一、標(biāo)的：

該單元房位于涇陽(yáng)縣電力局十字東隆興巷（人民銀行西）后邊一棟的第二層北戶，該單元房系一梯一戶；屬磚混結(jié)構(gòu)，權(quán)屬清楚，無(wú)任何糾葛。

二、建筑面積：約130平方米（含公攤面積）；雙方以現(xiàn)狀 進(jìn)行買賣，雙方認(rèn)可現(xiàn)狀；若單元房有質(zhì)量問(wèn)題，由賣方負(fù)責(zé)。

三、買賣價(jià)格：雙方議定該單元房的賣價(jià)為203000.00元。

四、交付辦法：雙方商定分三次付清房款。

1、雙方于簽約之日買方用現(xiàn)金先付給賣方33000.00元作

為定金；2013年5月1日前買方付給賣方120000.00元整，剩余的房款于2013年12月底前付清。

2、賣方收到買方第一次房款后，將該單元房及相關(guān)手續(xù)（身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件、莊基使用證復(fù)印件及與開發(fā)商張興旺的協(xié)議書）交予買方；賣方不得拖延，并向買方出據(jù)收條。

3、若買方未按約定交付房款，以前所交房款不退，單元房

歸賣方所有。

五、賣方保證該單元房的室外鋁合金窗配齊，進(jìn)戶門為防 盜門，室內(nèi)墻面水泥粉刷，上、下水接通并必須進(jìn)戶；1

六、買方在裝修期間，賣方不得無(wú)故干涉和阻攔；買方在居住期間，若有其他居住戶干涉其正常生活，賣方出面予以協(xié)

調(diào)；單元房的公共院子、樓梯及公共設(shè)施買方必須愛護(hù)。

七、賣方保證該單元房與第三人等無(wú)任何產(chǎn)權(quán)糾葛，否則，賠償買方由此而造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。

八、若國(guó)家政策變化允許辦理房產(chǎn)手續(xù)，賣方應(yīng)予以積極

協(xié)助買方辦理；若國(guó)家征用或拆遷該單元房，所得補(bǔ)償款歸買

方所有。

九、本合同經(jīng)買、賣雙方簽字并按指印后生效，任何一方

均不得反悔。

十、本合同一式三份，買賣雙方各執(zhí)一份，中間人一份，具有同等法律效力。

賣方：

中間人：

買方：二○一三年三月五日

第四篇：房產(chǎn)問(wèn)題

濟(jì)南市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法(試行)

第一章總則

第一條住房公積金貸款的目的和依據(jù)

為加強(qiáng)濟(jì)南地區(qū)個(gè)人住房公積金貸款管理，支持城鎮(zhèn)居民個(gè)人購(gòu)買自住住房，規(guī)范個(gè)人住房公積金貸款行為，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、中國(guó)人民銀行《貸款通則》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合濟(jì)南地區(qū)住房公積金管理特點(diǎn)，制定本辦法。

第二條住房公積金貸款的定義

本辦法所稱個(gè)人住房公積金貸款是指按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，按時(shí)足額繳存住房公積金的借款人在購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所購(gòu)住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押，或以動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利作質(zhì)押，申請(qǐng)以住房公積金為資金來(lái)源的住房貸款。

第三條住房公積金貸款業(yè)務(wù)的委托

濟(jì)南住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱管理中心）為濟(jì)南行政區(qū)域內(nèi)個(gè)人住房公積金貸款的貸款人。管理中心委托辦理個(gè)人住房公積金貸款的銀行（以下簡(jiǎn)稱受委托銀行）經(jīng)辦住房公積金貸款、結(jié)算和歸還手續(xù)。管理中心和受委托銀行簽訂個(gè)人住房公積金貸款委托合同，并在其中明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

第四條管理中心的職責(zé)

管理中心負(fù)責(zé)編制住房公積金貸款資金使用計(jì)劃及其執(zhí)行情況的報(bào)告，審查批準(zhǔn)個(gè)人住房公積金貸款，向受委托主辦銀行劃撥貸款資金，負(fù)責(zé)住房公積金貸款的核算，監(jiān)督、檢查受委托銀行辦理住房公積金貸款的借貸、結(jié)算、回收情況。貸款收益歸管理中心所有，貸款風(fēng)險(xiǎn)亦由管理中心承擔(dān)。

第二章貸款的申請(qǐng)

第五條申請(qǐng)貸款的條件

申請(qǐng)住房公積金貸款的借款人需同時(shí)具備下列條件：

（一）貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人；

（二）具有濟(jì)南市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

（三）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按時(shí)還本付息的能力；

（四）借款人及所在單位已與管理中心建立正常的住房公積金繳存關(guān)系，至貸款時(shí)，已累計(jì)繳存12個(gè)月以上并且連續(xù)足額繳存6個(gè)月以上；

（五）具有合法的購(gòu)買住房合同或協(xié)議，借款人必須是購(gòu)房合同約定的產(chǎn)權(quán)人；所購(gòu)住房為濟(jì)南地區(qū)范圍內(nèi)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房、房改房及二手房；

（六）已交付所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%以上的首付款；

（七）同意以所購(gòu)住房或管理中心認(rèn)可的其他房產(chǎn)作抵押，或以有價(jià)證券作為質(zhì)押，或由集資建房單位提供階段性貸款擔(dān)保。不能提供擔(dān)保的行政事業(yè)單位，要由該單位與管理中心簽訂協(xié)議，負(fù)責(zé)代扣代繳借款人每月應(yīng)還的貸款本息。

第六條申請(qǐng)貸款應(yīng)提供的材料

凡符合個(gè)人住房公積金貸款條件的借款人可向管理中心委托指定的受委托銀行直接提出申請(qǐng)并提供以下材料：

（一）借款人及共同還款人的居民身份證、戶口簿原件及復(fù)印件和共同還款責(zé)任承諾書；

（二）婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或當(dāng)?shù)鼗橐龅怯洐C(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書，其他

情況的由所在單位或當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍咦C明）原件及復(fù)印件；

（三）合法的商品房購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議（單位集資建房者應(yīng)提供計(jì)劃、土地、房改等部門的批準(zhǔn)文件，購(gòu)買房改房者應(yīng)提供《職工購(gòu)房申請(qǐng)表》及《住房資金補(bǔ)償額計(jì)算審批表》，自建住房的應(yīng)出具規(guī)劃、土地、建設(shè)等有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件）；

（四）借款人、共同還款人及擔(dān)保人所在單位提供的經(jīng)濟(jì)收入證明或償債能力證明；

（五）借款人已交付不低于30%購(gòu)房款的有效憑據(jù)原件及復(fù)印件；

（六）有效的抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保證明；

（七）單位公積金開戶銀行、單位及個(gè)人公積金賬號(hào)；

（八）管理中心要求借款人提供的其他文件或材料。

第三章貸款擔(dān)保及房屋保險(xiǎn)

第七條貸款擔(dān)保

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，擔(dān)保方式可分為抵押、質(zhì)押、保證、定金等。住房公積金貸款的擔(dān)?？煞謩e按以下方式辦理：

以現(xiàn)房做抵押擔(dān)保的，由借款人持借款合同、抵押合同、房屋所有權(quán)證書、有處分權(quán)人同意抵押的證明、法定部門出具的抵押物估價(jià)證明等資料到房屋所在地區(qū)的房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押登記手續(xù)，取得他項(xiàng)權(quán)利證書后，交受委托銀行。

以期房做抵押擔(dān)保的，先由開發(fā)商或集資建房單位提供階段性擔(dān)保，在房屋竣工交付使用后3個(gè)月內(nèi)，再由開發(fā)商或集資建房單位與借款人共同辦理房產(chǎn)證，并按規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，取得他項(xiàng)權(quán)利證書后，交受委托銀行。

采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，并按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定辦理登記手續(xù)。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押與權(quán)利質(zhì)押以質(zhì)押物辦理登記或移交于受委托銀行占有時(shí)生效。

管理中心要求追加保證人作保證擔(dān)保的，借款申請(qǐng)人應(yīng)選擇具有代為清償債務(wù)能力的法人、自然人或?qū)I(yè)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為償還貸款的連帶責(zé)任保證人。公積金貸款的保證責(zé)任范圍包括公積金貸款本金、利息、違約金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。保證人承擔(dān)公積金貸款的保證期間從借款人將房屋抵押給債權(quán)人之日起至公積金貸款債務(wù)全部清償時(shí)止。

第八條房屋保險(xiǎn)

住房公積金貸款房屋保險(xiǎn)，由借款申請(qǐng)人自主決定是否辦理。

第四章貸款的額度、期限、利率

第九條貸款額度

住房公積金貸款屬于政策性貸款，按照公積金多繳多貸、少繳少貸的原則，具體貸款數(shù)額，按照借款人的申請(qǐng)額和限額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。申請(qǐng)住房公積金貸款金額不超過(guò)下列限額的，以申請(qǐng)額作為貸款金額；申請(qǐng)額超過(guò)限額的，以其中最低限額作為貸款金額。

對(duì)個(gè)人住房公積金貸款額度的審批，應(yīng)同時(shí)符合下列限額標(biāo)準(zhǔn)：

（一）每個(gè)購(gòu)房戶所貸金額不高于所購(gòu)房屋總價(jià)款的70% ；

（二）每個(gè)購(gòu)房戶不高于20萬(wàn)元的貸款限額；

（三）可貸款額度不高于借款申請(qǐng)人及配偶貸款期內(nèi)工資基數(shù)總額的40%（計(jì)算公式為：公積金貸款額度=借款人及配偶計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×12個(gè)月×貸款年限×40%）或公積金賬戶儲(chǔ)存余額的15倍。如果借款人未婚、離異或配偶未繳納住房公積金，可將愿作為共同還款人的一名共同居住直系親屬的公積金繳存額一并計(jì)算。

每個(gè)住房公積金繳交者及配偶只能享受一次住房公積金貸款，如果配偶一方已經(jīng)辦理住房公積金貸款，另一方不得再申請(qǐng)貸款。

借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)的住房公積金貸款不足以支付購(gòu)買住房所需資金時(shí)，可向辦理住房公積金貸款的銀行申請(qǐng)組合貸款。

第十條貸款期限

貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò)15年。一般按家庭每月總收入的40%左右用于歸還借款來(lái)計(jì)算還款期限；對(duì)還款能力較強(qiáng)者，根據(jù)本人申請(qǐng)可減少其貸款期限；貸款期限加借款人年齡不得超過(guò)借款人法定退休的年齡。

第十一條貸款利率

個(gè)人住房公積金貸款利率按人民銀行規(guī)定執(zhí)行。

第五章受委托銀行的初審

第十二條公積金貸款的申報(bào)與審核

借款申請(qǐng)人可向受委托銀行領(lǐng)取并如實(shí)填報(bào)《住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》，同時(shí)附第六條規(guī)定的全部材料報(bào)送受委托銀行。

受委托銀行要對(duì)借款人填報(bào)的《住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》和所提供的材料進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、核實(shí)，確保內(nèi)容完整規(guī)范、證件齊全有效、材料真實(shí)合法。受委托銀行對(duì)客戶材料齊全的初審過(guò)程不超過(guò)2個(gè)工作日，并在初審合格后的當(dāng)日或次日將全部申請(qǐng)材料由專人報(bào)送管理中心審批（銀行留存一份）。

第十三條貸款額度和期限核定

嚴(yán)格按管理中心的規(guī)定核定貸款額度和期限。

第十四條購(gòu)房合法性的審查

審查購(gòu)房合同及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件是否合法、齊全。

在借款人購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)公司的期房時(shí)，對(duì)開發(fā)商要進(jìn)行以下審查：

（一）公司資料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、法人代表身份證明、稅務(wù)登記證、經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（二）項(xiàng)目資料：市以上發(fā)展計(jì)劃委的立項(xiàng)批復(fù)、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證等；

（三）項(xiàng)目審查：通過(guò)審查項(xiàng)目手續(xù)是否合法，批件是否齊全，以確認(rèn)開發(fā)商擔(dān)保資格的合法性和可行性。

辦理住房公積金貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂按揭協(xié)議的樓盤。各經(jīng)辦銀行要將對(duì)開發(fā)商的審查認(rèn)定材料及其上級(jí)行貸款審查委員會(huì)同意按揭貸款的批復(fù)意見報(bào)送管理中心一份。

第十五條抵押物權(quán)或質(zhì)物的審查

審查擬抵押的財(cái)產(chǎn)或質(zhì)押的權(quán)利是否符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條、第37條、第75條的規(guī)定，確認(rèn)抵押物、質(zhì)押物的權(quán)屬證明及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物評(píng)估證明的合法性。

第十六條借款人收入情況及償還貸款本息能力的審查

審查借款人經(jīng)濟(jì)收入證明、借款人的公積金繳交情況及公積金繳存余額是否屬實(shí)。第十七條保證人保證證明及保證資格審查

要審查保證人的身份證明、經(jīng)濟(jì)收入證明、書面擔(dān)保證明及公積金繳交情況。

第十八條其他審查

受委托銀行對(duì)借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見并注明受理時(shí)間報(bào)管理中心。

第六章管理中心的審批

第十九條管理中心實(shí)行三級(jí)審批制度

管理中心在收到申請(qǐng)材料5個(gè)工作日內(nèi)，按照三級(jí)審批制度先由信貸經(jīng)辦人對(duì)借款人的資信狀況進(jìn)行考察、測(cè)算、核實(shí)、簽署意見，經(jīng)信貸業(yè)務(wù)處室負(fù)責(zé)人審查后，報(bào)管理中心分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。然后向受委托主辦銀行出具《委托貸款通知書》，明確貸款的對(duì)象、金額、期限、利率等內(nèi)容，同時(shí)將委托貸款資金劃入主辦行賬戶。對(duì)不符合貸款條件的，由受委托銀行通知借款申請(qǐng)人并說(shuō)明原因。

第七章合同的簽訂及資金劃撥

第二十條合同的簽訂

根據(jù)管理中心開具的《委托貸款通知書》所確定的貸款對(duì)象、金額、期限、利率等內(nèi)容，受委托銀行在5個(gè)工作日內(nèi)與借款人簽訂《借款合同》、《抵押合同》或《質(zhì)押合同》或《保證合同》及委托扣款協(xié)議書。在借款合同中要明確一種還款方式，即借款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，采用到期一次還本付息法；借款期限超過(guò)1年的，采用等額本息還款法或等額本金還款法。

第二十一條 資金劃撥

在與借款人簽訂第二十條規(guī)定的有關(guān)合同后2個(gè)工作日內(nèi)，由受委托銀行將管理中心委托貸款資金劃入開發(fā)商或單位集資建房專戶。除有特別規(guī)定并經(jīng)管理中心同意授權(quán)外，禁止將委托貸款資金劃入借款人賬戶或提取現(xiàn)金。

第八章貸款回收

第二十二條貸款回收

受委托銀行應(yīng)按借款合同約定，按時(shí)收回貸款本息。借款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，貸款到期1周之前，受委托銀行應(yīng)當(dāng)向借款人發(fā)送還本付息通知單。對(duì)借款期限在1年以上實(shí)行按月還款的，要按照《每月還款計(jì)劃表》及時(shí)收回本息。受委托銀行在收到借款人歸還貸款本息的當(dāng)日開據(jù)《住房公積金貸款還款單》，將款項(xiàng)劃到管理中心在受委托銀行開設(shè)的住房公積金賬戶內(nèi)。

第二十三條逾期貸款的催收

受委托銀行按月向管理中心報(bào)送貸款明細(xì)表，定期與管理中心核對(duì)賬目。對(duì)借款人逾期未還貸款本息的，由管理中心書面通知受委托銀行催繳。逾期1個(gè)月以上的，受委托銀行要在1周內(nèi)查明逾期原因，向借款人下達(dá)《逾期貸款通知書》予以催繳；逾期3個(gè)月以上的，由管理中心會(huì)同受委托銀行聯(lián)合催收；逾期6個(gè)月以上的，按所簽訂合同的有關(guān)規(guī)定，由受委托銀行提起訴訟，訴訟費(fèi)用由管理中心支付。

第九章借款合同的變更和終止

第二十四條借款合同的變更

借款合同當(dāng)事人任何一方，要求解除或變更合同的，必須經(jīng)合同各方協(xié)商同意，依法簽訂變更協(xié)議，在變更協(xié)議簽訂生效前，原合同繼續(xù)有效。

第二十五條借款合同的履行

借款人在還款期內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人、受遺贈(zèng)人或代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行借款人所簽訂的各種合同。

第二十六條借款擔(dān)保的變更

保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)時(shí)，由受委托銀行通知借款人在1個(gè)月內(nèi)變更擔(dān)保人，并重新辦理?yè)?dān)保手續(xù)，同時(shí)匯總情況報(bào)管理中心。

第二十七條借款合同的終止

抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人。借款合同終止。

第十章違約的處置

第二十八條借款人違反借款合同的處置

借款人違反借款合同，可采用以下違約處置方式追究違約責(zé)任：

（一）提前收回部分或全部借款；

（二）逾期本金計(jì)收罰息；

（三）保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任；

（四）處置抵押物或質(zhì)物；

（五）提起訴訟。

第十一章貸款檔案的管理

第二十九條住房公積金貸款檔案的管理

受委托銀行與借款人簽訂合同并辦理資金劃撥手續(xù)后五個(gè)工作日內(nèi)，須將《借款合同》、《抵押合同》或《質(zhì)押合同》或《保證合同》報(bào)管理中心信貸處一份。所有個(gè)人住房公積金貸款檔案紙質(zhì)材料必須由管理中心和受托銀行各保留一套。房屋抵押（質(zhì)押）登記證書及保險(xiǎn)單復(fù)印件要報(bào)送管理中心存檔。公積金貸款檔案要實(shí)行微機(jī)管理，要為每一位借款人開設(shè)一個(gè)賬戶，并將借款人、保證人的基本情況輸入管理中心網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，然后進(jìn)行鎖定，以防止借款人第二次借款。

管理中心及受委托銀行應(yīng)將全部合同文本以及借款人提供的所有資料、證明文件和保險(xiǎn)單據(jù)，按照《檔案法》有關(guān)規(guī)定登記編號(hào)，及時(shí)歸檔，妥善保管。

第十二章附則

第三十條管理辦法的解釋權(quán)

本辦法由濟(jì)南住房公積金管理中心負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條管理辦法的實(shí)施時(shí)間

本辦法自公布之日起實(shí)施。

濟(jì)南新房按揭貸款流程1、90平以上交足30%首付，90以下20%。

2、與開發(fā)商簽好風(fēng)購(gòu)房合同，開好首付收據(jù)。

3、貸款人必須是有收入的在職人員。

4、提供夫妻雙方收入證明，未婚需找一保證人，戶口不在濟(jì)南的也要找保證人。

5、準(zhǔn)備好貸款人夫妻雙方的戶口、身份證、結(jié)婚證原件復(fù)印件（三份）即可在銀行辦理。

中國(guó)第一高樓上海環(huán)球金融中心有多高？

492米

工程將于二○○七年中封頂，二○○八年初竣工，屆時(shí)它將成為中國(guó)內(nèi)地第一、世界第二高樓

環(huán)球金融中心由日本森大廈株式會(huì)社聯(lián)合日本、美國(guó)等四十多家企業(yè)投資興建。據(jù)悉，整幢大樓總建筑面積達(dá)三十八萬(wàn)一千六百平方米，地上一百零一層，地下三層。建筑內(nèi)部以辦公房為主，集六星級(jí)賓館、商業(yè)設(shè)施、美術(shù)館、城市俱樂(lè)部、停車場(chǎng)等設(shè)施于一體，內(nèi)部結(jié)構(gòu)尤如一個(gè)小鎮(zhèn)。

第五篇：產(chǎn)權(quán)問(wèn)題讀書筆記

關(guān)于企業(yè)性質(zhì)及其所有權(quán)問(wèn)題的思考

W12194165 王天媛

一、概述：

第一次讀書筆記讀過(guò)科斯的《企業(yè)的性質(zhì)》一文，對(duì)企業(yè)的理解從原來(lái)的為了盈利的組織，變成為了降低交易成本而存在的組織，“一系列的契約被一個(gè)契約取代”。1但在周其仁老師的課上和《產(chǎn)權(quán)與制度變遷》一書中，對(duì)企業(yè)這個(gè)合約的獨(dú)特特征有了進(jìn)一步闡述。其關(guān)鍵在于，企業(yè)是市場(chǎng)合約中人力資本與非人力資本的特別合約。

二、文章梳理：

1、首先我們要進(jìn)一步理解企業(yè)合約的特征。

企業(yè)不是一個(gè)以非市場(chǎng)的合約替代了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。企業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)契約，代替一系列的市場(chǎng)契約。也就是說(shuō)，企業(yè)是以一個(gè)市場(chǎng)的企業(yè)合約替代了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。但問(wèn)題在于，假如市場(chǎng)的契約沒(méi)有不同，為什么我們?nèi)ナ袌?chǎng)買襪子不叫企業(yè)，而聘用人為你制造襪子就叫企業(yè)？科斯認(rèn)為。因?yàn)樵谑袌?chǎng)買襪子，交易完成，合約結(jié)束。但是在企業(yè)中并非如此。簽訂合約時(shí)，交易并未完成，很多細(xì)節(jié)并不能在合約簽訂時(shí)細(xì)致規(guī)定。導(dǎo)致這個(gè)問(wèn)題的原因何在？人！人力資本與非人力資本有顯著差異。

2、企業(yè)合約中包含對(duì)勞務(wù)的利用，這是企業(yè)合約的顯著特征。那么我們就要搞明白，人力資本的產(chǎn)權(quán)特征為何。

首先，從當(dāng)代人力資本理論的探究中我們可以得出這樣結(jié)論，經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出比經(jīng)濟(jì)要素投入增長(zhǎng)更快的根源，在于教育、健康、經(jīng)濟(jì)核算能力等人力資本要素的增長(zhǎng)和貢獻(xiàn)。

另一方面，如果從市場(chǎng)合約的角度研究人力資本，那么它與非人力資本的差異就顯而易見。因?yàn)槿肆Y本的所有權(quán)僅屬于體現(xiàn)它的人。這是獨(dú)一無(wú)二的所有權(quán)。這也是我在讀這篇文章中感到最拍案叫絕的想法。用所有權(quán)的差別劃分人力資本與非人力資本。毫無(wú)疑問(wèn)解釋了企業(yè)的合約特征，以及為何人力對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和獲利而言至關(guān)重要。這與將人力資本要素與其他要素同樣來(lái)研究的思路有很大差別。歷史證明，無(wú)論是不是在奴隸制社會(huì)，（自由的社會(huì)）、人力資本從來(lái)都屬于個(gè)人。因此，人力資本是一種“主動(dòng)資產(chǎn)”它的所有者完全控制著資本的開發(fā)利用。因此，如何更好的使用人力資本是企業(yè)值得特別關(guān)注的問(wèn)題。這與我們經(jīng)濟(jì)學(xué)課程上學(xué)習(xí)的簡(jiǎn)單的勞動(dòng)力函數(shù)也不同的。因此，“激勵(lì)機(jī)制”變得尤為重要。人力資本的開發(fā)利用日益居于中心地位。2

3、既然人力資本對(duì)企業(yè)而言至關(guān)重要，怎么運(yùn)用好人力資本是值得關(guān)注的重要問(wèn)題。

我們先來(lái)討論“古典企業(yè)”的特性?！肮诺淦髽I(yè)”是企業(yè)物質(zhì)資本所有者和勞動(dòng)要素所有者達(dá)成一個(gè)企業(yè)契約。盡管歷史上無(wú)數(shù)資本家都選擇了壓榨工人的勞動(dòng)資本賺取短期利益，但如果想要發(fā)揮人力資本的最大作用，通過(guò)“計(jì)量和監(jiān)督”，而非“壓榨”永遠(yuǎn)是更好的選擇。

而計(jì)量和監(jiān)督就是另一種人力資本。（人管人）即經(jīng)理的管理知識(shí)和才能在企業(yè)的應(yīng)用。也就是說(shuō)，不僅僅對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行激勵(lì)，同時(shí)也要對(duì)企業(yè)家進(jìn)行激勵(lì)。否則，12 科斯《企業(yè)的性質(zhì)》

汪丁丁《經(jīng)濟(jì)研究》 激勵(lì)不足會(huì)造成“管理不善。”而文中也給出了可行的激勵(lì)原則，比如“以剩余索取權(quán)激勵(lì)監(jiān)管者”、“以利潤(rùn)回報(bào)企業(yè)家”。這兩種人力資本的細(xì)分，造成了古典企業(yè)的演變和企業(yè)內(nèi)部所有權(quán)的細(xì)化。

4、在明確了人力資本的所有權(quán)屬于個(gè)人后，企業(yè)的所有權(quán)又將如何劃分？

現(xiàn)已確認(rèn)企業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)契約的思想，意味著企業(yè)不可能只有一個(gè)所有權(quán)。古典企業(yè)和現(xiàn)代化企業(yè)有很大不同。

在古典企業(yè)中，企業(yè)的物質(zhì)資本所有者同時(shí)又兼任企業(yè)的管理者和企業(yè)家。這種非人力資本與人力資本合二為一的現(xiàn)象，造成我們所說(shuō)的“資本家”的概念。也就是說(shuō)，資本家們身兼多職，是古典企業(yè)的擁有者。

但這樣的后果顯而易見：創(chuàng)新不足、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢、結(jié)構(gòu)單一?，F(xiàn)代企業(yè)組織很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。企業(yè)家和管理者從資本家的身份中分離出來(lái)。這時(shí)，古典“資本家被一分為二”：一方面是單純的非人力資本所有者，（如股東）；另一方面是企業(yè)家（管理者）人力資本的所有者（如CEO）。

從這個(gè)角度而言，現(xiàn)代的股份制公司并不是“所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離”，而是財(cái)務(wù)資本（非人力資本）與經(jīng)理知識(shí)資本（人力資本）及其所有權(quán)的復(fù)雜合約。這引起了現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的重大變化：人力資本在現(xiàn)代企業(yè)里地位的急劇上升和純粹財(cái)務(wù)資本重要性相對(duì)下降。如何制定合理的“激勵(lì)性契約”，成為現(xiàn)代企業(yè)保持生產(chǎn)力和競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

三、理解與思考：

1、大型國(guó)有企業(yè)改革難的問(wèn)題。

文中已經(jīng)明確指出，制定合理的激勵(lì)性原則對(duì)于保持企業(yè)活力和競(jìng)爭(zhēng)力的核心作用。從現(xiàn)實(shí)角度而言，這讓我不得不思考目前中國(guó)大型國(guó)企改革難，效益差等相關(guān)難題。毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)大型國(guó)有企業(yè)改革已經(jīng)初有成效：

一、基本建立的了明確的產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)了國(guó)企的政企分離。

二、基本上完善了國(guó)企的法人治理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了由廠長(zhǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)制向現(xiàn)代企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

三、基本完成了對(duì)國(guó)有企業(yè)的股份制改革，擴(kuò)大了國(guó)有資本的可支配范圍。

四、基本實(shí)現(xiàn)了抓大放小的方針，對(duì)一些中小企業(yè)實(shí)行了改制。

五、完善了企業(yè)的人事制度，完善了企業(yè)內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)行了多種有效的分配方式。

六、國(guó)企的利潤(rùn)分配得到了一定程度的解決。

七、國(guó)有資本的監(jiān)督力度得以強(qiáng)化。

八、實(shí)現(xiàn)了部分國(guó)有股份制企業(yè)的上市，擴(kuò)大了國(guó)企的資本來(lái)源。

九、國(guó)企制度創(chuàng)新有了一定程度的突破。3在第五項(xiàng)中，特別提到的完善了企業(yè)內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制這一項(xiàng)。但是據(jù)我了解的情況，改善情況并不理想。

以我親戚的親身經(jīng)歷為例，他所在中國(guó)郵政下屬的北京市郵政公司工作。從管理者的角度而言，政企分離并不明確。企業(yè)的管理者并非公開招聘和層層選拔獲得。還是在國(guó)有企業(yè)的制度內(nèi)直接任命或者調(diào)任。從對(duì)于管理者的選拔而言，沒(méi)有激勵(lì)機(jī)制；在分配問(wèn)題上，無(wú)論企業(yè)的業(yè)績(jī)（他所在部門）是好是壞，與他可以得到的工資和獎(jiǎng)金都沒(méi)有實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)。幾乎不會(huì)造成影響。鐵道部的改革第一步已經(jīng)實(shí)施，對(duì)于郵政的改革仍然不夠徹底。從管理層而言是管理不善；從基層而言，被雇傭的人力資本的角度而言是消極怠工。從郵政下屬EMS的工作效率和民營(yíng)的快遞公司的工作能力的比較中可見一斑：EMS收費(fèi)高，工作效率相較順豐、申通等速遞物流公司而言，并不具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。長(zhǎng)此以往，郵政的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)的壟斷地位一定會(huì)受到威脅。我認(rèn)為，從激勵(lì)機(jī)制的角度，獎(jiǎng)罰分明，與效益掛鉤這個(gè)角度，提升人力資本的核心競(jìng)爭(zhēng)力是急迫的需求。這進(jìn)一步讓我想到了新加坡的“高薪養(yǎng)廉”政策和中國(guó)機(jī)關(guān)存在的問(wèn)題。沒(méi)有激勵(lì) 3 新浪：《中國(guó)國(guó)有企業(yè)改革現(xiàn)狀、存在問(wèn)題和未來(lái)出路》 政策導(dǎo)致的問(wèn)題是，一部分管理人員認(rèn)為自己的能力與回報(bào)不成正比，因此選擇貪污腐敗等方式取得利益，一部分人認(rèn)為沒(méi)有激勵(lì)機(jī)制但是收入穩(wěn)定且比較高，不用做事也可以獲取比不努力所得的更多報(bào)酬，因此“國(guó)考”盛行，公務(wù)員、進(jìn)入國(guó)企工作成為最熱選擇。反正無(wú)為而治也不會(huì)被餓死。這樣對(duì)大型國(guó)企而言，是非常嚴(yán)重的問(wèn)題和隱患。解決之道就如文中所言。非人力資本所有權(quán)屬于國(guó)家，而人力資本，特別是管理和決策的權(quán)利屬于企業(yè)家和管理者。政企分開并不僅僅是一種體制和一刀切，更重要的是從企業(yè)管理者的選拔、企業(yè)的管理、決策運(yùn)行等等方面，都應(yīng)該公選，且符合市場(chǎng)契約的要求，向現(xiàn)代化的企業(yè)制度靠攏。當(dāng)然，改革總是非常艱難，但為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，還是應(yīng)該穩(wěn)健而緩慢地不斷進(jìn)行深化改革。再難也要走下去。

2、經(jīng)院何小鋒教授對(duì)于北大體制改革的建議。

在北京大學(xué)“第三屆投資文化節(jié)”上，經(jīng)濟(jì)學(xué)院的何小鋒教授提出自己對(duì)于北大如何改革發(fā)展成為世界一流大學(xué)給出了自己獨(dú)到而有趣的見解。毫無(wú)疑問(wèn)還是采取更好的“激勵(lì)原則”。他講到，今年北京已經(jīng)有五所高校的校長(zhǎng)是公開招聘，經(jīng)過(guò)考核、最后報(bào)教育部審批獲得，并非教育部直接指派。對(duì)于北大而言，他認(rèn)為更鮮明的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和淘汰機(jī)制，相比現(xiàn)在的評(píng)職稱的方式，會(huì)更有利于北大學(xué)術(shù)氛圍的發(fā)展和吸引全球優(yōu)秀教師的任教。第一，公開選拔校長(zhǎng)，可以讓學(xué)校的管理者更好的運(yùn)用自己知識(shí)、管理、判斷能力。第二，高薪招聘全球各地優(yōu)秀教授，發(fā)揮他們的主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的能力，帶動(dòng)北大的學(xué)術(shù)研究。第三，通過(guò)更為嚴(yán)格的考核機(jī)制，使不夠優(yōu)秀的教師主動(dòng)離休而非被辭退，這樣優(yōu)勝劣汰使教師隊(duì)伍始終擁有最新鮮最優(yōu)秀的血液。當(dāng)然，這只是何教授比較幽默而大膽的提議。但是我卻認(rèn)為這種膽大的提議并不荒唐，激勵(lì)不夠，致使老師仍然把大學(xué)老師的位置當(dāng)作鐵飯碗，管理者同樣認(rèn)為完成自己的本職工作即可。從小不會(huì)潛心學(xué)術(shù)；從上不敢發(fā)展創(chuàng)新。這對(duì)于北大培養(yǎng)精英中的精英，成為國(guó)際一流中的一流大學(xué)的愿景是背道而馳的。

由這兩個(gè)例子清晰可見，如何發(fā)揮人力資本的核心作用，不管是對(duì)企業(yè)還是大學(xué)；不管是營(yíng)利機(jī)構(gòu)還是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)；不管這個(gè)企業(yè)的所有制是公有私有，都是現(xiàn)代社會(huì)應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。怎么樣的激勵(lì)機(jī)制是合理有效且可控的。是我們十分關(guān)心的問(wèn)題。周老師在書中已經(jīng)通過(guò)自己的實(shí)際考察給出了一個(gè)觀點(diǎn)，就是要具體到個(gè)人的激勵(lì)政策才最有效。（以下文橫店企業(yè)為例），但是，除了從性質(zhì)上給定明確要求外，量化的原則，和相關(guān)使用權(quán)、權(quán)利的分配應(yīng)該更為具體，這才是我認(rèn)為接下來(lái)研究的重點(diǎn)。

四、對(duì)現(xiàn)實(shí)的疑問(wèn)：

1、為什么許多人愿意被雇傭和支配：如果說(shuō)企業(yè)的存在其中很重要因素是為了節(jié)約交易成本，且“資本家”和“企業(yè)家”的明確分工，對(duì)于所有權(quán)建立起新的合約是為了讓企業(yè)保持平穩(wěn)運(yùn)行和獲得更多利潤(rùn)，那么為何其他人力資本愿意被雇傭和支配呢？除了考慮到找工作的機(jī)會(huì)成本以外，是怎樣的原因讓他們心甘情愿發(fā)揮自己的人力資本要素呢？

2、如何合理激勵(lì)勞工和檢測(cè)他們的投入：作為管理者和企業(yè)的所有者的而言，要如何建立合理的激勵(lì)政策，使其他勞動(dòng)力愿意發(fā)揮他們的主觀能動(dòng)性？同時(shí)，由于企業(yè)中，人力資本的合約無(wú)法在簽訂時(shí)就明確規(guī)定細(xì)節(jié)，那么在履行責(zé)任的過(guò)程中，要如何考核上到管理者，下到普通員工這樣的人力資本的貢獻(xiàn)和投入水平？現(xiàn)在采取的是績(jī)效考核的方式，但是用這樣簡(jiǎn)單粗暴的方式是合理的么？這樣與只衡量一個(gè)地區(qū)的GDP指標(biāo)一樣有什么分別么？這樣的考核機(jī)制，仍然把人力資本當(dāng)做簡(jiǎn)單的非人力資本要素來(lái)衡量、來(lái)量化，會(huì)使勞動(dòng)力發(fā)揮自己的最大價(jià)值么？

3、罷工的意義：無(wú)論是上半年建行、工行員工的罷工，還是曾經(jīng)美國(guó)好萊塢的編劇演員罷工，這些人罷工到底為了爭(zhēng)取怎樣的權(quán)利？除了更為合理的報(bào)酬、休假等等要求外，是否應(yīng)該考慮更深層次的訴求，包含著對(duì)于人力資本的重視的意義。

4、經(jīng)營(yíng)與管理劃分后，決定權(quán)的歸屬：激勵(lì)原則時(shí)可否分得股權(quán)及決定權(quán)。我們知道很多CEO年薪很高，但并不是這個(gè)企業(yè)的股東。也就是說(shuō)他們對(duì)于其他物質(zhì)資本是沒(méi)有所有權(quán)的。盡管他們有管理企業(yè)，決策項(xiàng)目的權(quán)利。在文中曾經(jīng)提到，可以將剩余價(jià)值或者利潤(rùn)作為激勵(lì)分給企業(yè)家；為何不采用分得股權(quán)的方法？這樣不是更加直接？具體來(lái)說(shuō)，激勵(lì)政策的數(shù)量，利潤(rùn)的多少分配出去，怎樣更加合理，這都是特別值得考慮的問(wèn)題。

另外一個(gè)重點(diǎn)是，如果選擇分股權(quán)的方式；或者利潤(rùn)分配的方式，如何將決定權(quán)與管理權(quán)分開，如何更好得控制企業(yè)家的權(quán)利，讓他不會(huì)功高蓋主？企業(yè)所有者如何有效的掌控企業(yè)。這是否是企業(yè)所有者應(yīng)該考慮的深層問(wèn)題。

五、方法論的啟迪

1、經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中，古典與現(xiàn)代理論的差別隨處可見。并不一定所有理論和制度提出來(lái)就是亙古不變的真理，隨著時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)各種制度的不斷完善，很多理論也要與時(shí)俱進(jìn)，符合現(xiàn)代的需求。

六、參考文獻(xiàn)

科斯《企業(yè)的性質(zhì)》 張五?！顿u桔者言》 百度文庫(kù)