第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考(1)

［摘 要］近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，但價(jià)格卻沒有明顯的回落，各大城市房?jī)r(jià)依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時(shí)奏效？對(duì)宏觀調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思尤為重要。

［關(guān)鍵詞］ 宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證

一、問題的提出

2006年初以來，中國的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，價(jià)格卻沒有明顯的回落趨勢(shì)。7月份，國家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7 694.59億元，同比增長(zhǎng)24.2%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；雖然商品房?jī)r(jià)格的漲幅總體趨緩，但部分城市房?jī)r(jià)依然在漲，2006年6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發(fā)改委列為房?jī)r(jià)漲幅較大的七個(gè)城市之一。從國務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布“國十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個(gè)月的時(shí)間了，宏觀調(diào)控也進(jìn)行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國家發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進(jìn)行了兩年后，房?jī)r(jià)仍不斷上漲？我們不得不對(duì)調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的可行性分析及評(píng)價(jià)問題，結(jié)合現(xiàn)行

政策進(jìn)行一些初步的探討。

任何一個(gè)單位或個(gè)人，面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，無論大小，均離不開大量的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)證分析論證、實(shí)施中的實(shí)時(shí)監(jiān)控和事后的評(píng)價(jià)。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策作為一個(gè)項(xiàng)目來考慮，作為政策的制定者，面對(duì)比單個(gè)項(xiàng)目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場(chǎng)，則更需要進(jìn)行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實(shí)證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評(píng)估。這中間需要精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測(cè)算工具，相關(guān)專家及智囊團(tuán)的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適

時(shí)適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)

（一）供求均衡：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)

政府調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是降低房?jī)r(jià)還是控制房?jī)r(jià)的上漲速度；是抑制需求還是擴(kuò)大供給、改善供給結(jié)構(gòu)；還是在不均衡的市場(chǎng)均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。

無論在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)還是發(fā)展中國家或地區(qū)，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心，是住房市場(chǎng)健康的晴雨表。在正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格取決于供求，如果供求不均衡，則市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制會(huì)自行調(diào)節(jié)供求。由于一般商品有較強(qiáng)的流動(dòng)性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價(jià)格信號(hào)迅速做出反應(yīng)，自動(dòng)調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場(chǎng)由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長(zhǎng)等特質(zhì)，對(duì)價(jià)格信號(hào)的反映相對(duì)比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房?jī)r(jià)的不斷上漲，應(yīng)是市場(chǎng)供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的內(nèi)部因素即供求方面進(jìn)行分析，不難看出，房地產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于高檔化造成了近兩年房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)指數(shù)的不斷上漲，從地價(jià)、建材到各項(xiàng)開發(fā)成本的不斷走高也造成了房?jī)r(jià)的不斷提高；需求市場(chǎng)上的投機(jī)風(fēng)氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展致使資金市場(chǎng)的流動(dòng)性增強(qiáng)，投資渠道不暢均是導(dǎo)致供求失衡的直接內(nèi)部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的失衡，比如城市建設(shè)用地供給的有限性是房?jī)r(jià)上漲的重要前提，政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷和對(duì)土地收益的追逐及依賴，信息的不對(duì)稱，相關(guān)利益集團(tuán)的博弈等等原因。市場(chǎng)機(jī)制并非萬能機(jī)制，市場(chǎng)機(jī)制在某些時(shí)候可能會(huì)失靈，這就給政府的宏觀調(diào)控提供了理論上的支持。當(dāng)政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)控時(shí)，如果調(diào)控目標(biāo)不明確或不一致，則調(diào)控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調(diào)控決定了現(xiàn)有房?jī)r(jià)變動(dòng)的供求關(guān)系。宏觀調(diào)控是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進(jìn)而從深層次上通過總量控

制穩(wěn)定整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期中的房?jī)r(jià)上下波動(dòng)。

（二）調(diào)控目標(biāo)：需求差異與調(diào)控政策

這里筆者僅結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與宏觀調(diào)控政策間的關(guān)系進(jìn)行有關(guān)分析。不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)程度是不同的，調(diào)控效應(yīng)及結(jié)果也因需求而異。所以應(yīng)針對(duì)房

地產(chǎn)市場(chǎng)的需求差異，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度。

如果按照需求動(dòng)機(jī)進(jìn)行市場(chǎng)分割，則市場(chǎng)需求與調(diào)控政策的關(guān)系可進(jìn)行如下分析。

1.源于自身住房的消費(fèi)需求。以廣州為例，從1997~2002年，居民私房擁有率平均每年大約以5%速度穩(wěn)步提高，購房者中自主性買家占比例很高，這種剛性需求很難被打壓。有關(guān)調(diào)控政策在短期內(nèi)會(huì)延緩這一部分需求，形成短期的觀望和對(duì)未來的價(jià)格預(yù)期，但從長(zhǎng)期來分析，則影響

不大。

2.源于個(gè)人及企業(yè)的長(zhǎng)期投資需求。土地資源的稀缺導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值在不斷平穩(wěn)增值，投資房地產(chǎn)確實(shí)是不錯(cuò)的長(zhǎng)期投資選擇。此外投資房地產(chǎn)還可以以小搏大，個(gè)人和企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿及區(qū)域利率差異，在較為寬松的貸款環(huán)境和條件下進(jìn)行操作。這部分投資與一個(gè)國家的、區(qū)域及地區(qū)的發(fā)展、地區(qū)區(qū)域條件、對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期、銀行房產(chǎn)貸款政策的寬松與否等因

素密切相關(guān)，因?yàn)橄喈?dāng)一部分資金源于借貸，因而特別對(duì)于金融政策的變化比較敏感。

3.個(gè)人及企業(yè)的短期投機(jī)需求。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格有強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)、心理預(yù)期未來市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)上升的時(shí)候，在市場(chǎng)的示范效應(yīng)下，個(gè)人及企業(yè)都有強(qiáng)烈的投機(jī)沖動(dòng)，這部分需求屬于短期炒作。房地產(chǎn)的投資與投機(jī)兩種需求有可能在一定的市場(chǎng)環(huán)境下互相轉(zhuǎn)換，短期內(nèi)在一定的市場(chǎng)環(huán)境下很難作出明確的區(qū)分。在中國，由于投資渠道的狹窄，住宅的投資（含投機(jī)）需求在中國房?jī)r(jià)走向中占的比重已經(jīng)越來越大。一份統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2004年北京的商品住宅投資性購房

比例為17%，在全部投資性購房中近三成短期轉(zhuǎn)手，逾兩成投入租賃市場(chǎng)，近五成空置等待升值。2005年初，一份詳細(xì)的某樓盤訪談式調(diào)查結(jié)果顯示，17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價(jià)差的投資)。2006年初，深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)占新房銷售總套數(shù)16.07%。這類住宅的市場(chǎng)需求對(duì)房屋價(jià)格，銀行金融及稅收政策的投資收益非常敏感。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系中，其行為對(duì)房屋的市場(chǎng)

價(jià)格和租金價(jià)格會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

此外，房地產(chǎn)需求尚有長(zhǎng)期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國內(nèi)國外需求，國內(nèi)各個(gè)不同地區(qū)需求之差異等等。特別是地區(qū)需求差異，由于各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位及國家在國際社會(huì)中的影響，房?jī)r(jià)存在相當(dāng)大的差別。宏觀調(diào)控政策要充分發(fā)揮作用，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分割，掌握各分割市場(chǎng)的需求特點(diǎn)并長(zhǎng)期跟蹤調(diào)研，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，掌握其對(duì)政策的反應(yīng)程度，準(zhǔn)

確測(cè)算政策的效應(yīng)值，并在此基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的調(diào)控政策。

三、關(guān)于調(diào)控政策的特點(diǎn)與效應(yīng)

政府的宏觀調(diào)控是對(duì)市場(chǎng)失靈問題的補(bǔ)充和輔助，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有各自的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，把握它們，就可以使其充分發(fā)揮作用。

（一）關(guān)于宏觀調(diào)控效果的滯延性與兩面性

由于政策作用時(shí)滯的存在，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反映，必然要在調(diào)控手段實(shí)施后的一段時(shí)間甚至以年計(jì)算的較長(zhǎng)時(shí)期才能完全顯現(xiàn)，財(cái)政政策時(shí)滯相對(duì)于貨幣政策要長(zhǎng)一些。由于滯延的客觀存在，往往導(dǎo)致調(diào)控措施在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)政策是一把雙刃劍，應(yīng)用起來應(yīng)該慎而又慎。正因?yàn)槿绱?，調(diào)控政策的出臺(tái)需要特別強(qiáng)調(diào)“適時(shí)適度”，出臺(tái)調(diào)控措施要多，調(diào)整差別幅度要小，調(diào)整間隔時(shí)間

要短。

貨幣金融政策相對(duì)靈活，可以針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化適時(shí)調(diào)控，所以也是各國常用的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。但金融政策何時(shí)產(chǎn)生效果不確定，多數(shù)歷時(shí)1年~2年時(shí)間才能顯現(xiàn)效果，效果能有多大也很難確定。在美國，有學(xué)者認(rèn)為自20世紀(jì)80年代以來，由金融自由化引發(fā)的政策或環(huán)境變動(dòng)對(duì)貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場(chǎng)上占統(tǒng)治地位，利率與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對(duì)貸款定價(jià)、交易費(fèi)用和對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格等的一系列復(fù)雜影響，傳導(dǎo)過程變得較長(zhǎng)。中國也有學(xué)者著文指出，加入WTO之后中國金融業(yè)的新開放及其所推動(dòng)的國內(nèi)金融深化,已經(jīng)使貨幣政策調(diào)控作用的接受主體發(fā)生了很大的變化,這種變化改變了以往單純的金融調(diào)控格局和順暢的調(diào)控作用機(jī)制,從而使現(xiàn)行金融宏觀調(diào)控方式的調(diào)控能力減弱。據(jù)有關(guān)計(jì)算，在中國儲(chǔ)蓄利率水平需要上調(diào)2%，貸款利率水平需要上調(diào)3%，利率水平才會(huì)回到中性水平，只有到這一步，央行每加一次息才會(huì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中得到反映，所以中國的貨幣金融政策的實(shí)施效果歷時(shí)較長(zhǎng)，也更難確定和把握。一般情況下，各國政府在面臨房?jī)r(jià)上漲時(shí)都比較謹(jǐn)慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進(jìn)的及比較精準(zhǔn)的漸進(jìn)方法。

（二）關(guān)于宏觀調(diào)控政策的相互協(xié)調(diào)與配合針對(duì)市場(chǎng)失靈的宏觀調(diào)控政策有很多種，包括我們常提及的財(cái)政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產(chǎn)業(yè)政策，以及各政策內(nèi)部的細(xì)化政策等等，各政策出自不同的政府部門，其著眼點(diǎn)、側(cè)重點(diǎn)和考慮問題的角度必然有差異，政府各決策主體出臺(tái)的政策必須互相配合，IS-LM理論就詳細(xì)闡述了各經(jīng)濟(jì)政策互相配合的必要性。目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策眾多，政策之間的協(xié)調(diào)

和配合必然決定和影響執(zhí)行結(jié)果。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考(2)

如房地產(chǎn)調(diào)控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現(xiàn)大動(dòng)作的前提條件下，如果連續(xù)加息，則不僅使國際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國際資金進(jìn)入中國，導(dǎo)致流動(dòng)性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房?jī)r(jià)猛漲的局面，進(jìn)而引發(fā)通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。再如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)政策出臺(tái)后，未來必然會(huì)有相關(guān)更細(xì)的政策出臺(tái)，可能會(huì)從交易環(huán)節(jié)、外資退出限制、稅費(fèi)等方面逐步完善對(duì)外資購房的管理。最終出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則還需要更深層的銀行、外匯、稅務(wù)等領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，政策制定者必須全面協(xié)調(diào)，使各政策間相互配合，才能保證政策的作用的充分發(fā)揮。

四、關(guān)于分析的手段和方法

目前的政策較多的是以有關(guān)部門為主的定性分析，缺乏較詳細(xì)的深入的數(shù)據(jù)的分析測(cè)算作支撐及定量的政策可行性研究分析和全面論證，對(duì)執(zhí)行的結(jié)果如何也缺乏實(shí)證分析。

（一）目前的調(diào)控政策具有點(diǎn)狀與短期性的特點(diǎn)，缺乏系統(tǒng)性的分析

1.我們來分析一下近期出臺(tái)的涉及商品房二手交易的稅費(fèi)政策問題。應(yīng)該說，健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)初期充分發(fā)揮財(cái)政政策的自動(dòng)穩(wěn)定機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)時(shí)在行業(yè)上有區(qū)別地出臺(tái)相應(yīng)的政策，是可以對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行平衡的。國外經(jīng)驗(yàn)表明：一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)行良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開一個(gè)能同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合，并將國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及其意圖滲透于市場(chǎng)的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。其有效運(yùn)行，不僅可以增加財(cái)政收入，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及收入分配。當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲是由于投機(jī)熾熱造成時(shí)，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實(shí)際上，2005年國家出臺(tái)的一系列房產(chǎn)新政，已在一定程度上抑制了投機(jī)，當(dāng)政府再次面對(duì)房?jī)r(jià)的非理性上漲時(shí)，對(duì)以往政策的實(shí)施結(jié)果就需要進(jìn)行驗(yàn)證和數(shù)據(jù)分析，對(duì)執(zhí)行政策后的市場(chǎng)需求進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)算。如果房?jī)r(jià)上漲的原因主要是需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對(duì)抑制住房需求未必很有用，容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)。由于只考慮到對(duì)賣方市場(chǎng)的限制，希望通過調(diào)整二手房交易營業(yè)稅來限制購房者的投機(jī)行為，卻忽略了買房市場(chǎng)的購買力，制約了二手房的合理流動(dòng)，從而可能加劇市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲。

2.調(diào)控涉及到的有關(guān)土地政策所引起的一系列連鎖反應(yīng)是我們必須全面考慮的。從土地供應(yīng)方面來看，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生變化，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，而是市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則的重大改變。因?yàn)橐?yīng)更多的中低價(jià)位房和經(jīng)濟(jì)適用房必然要求提供更

多的低價(jià)土地。這樣，要么降低城區(qū)土地的價(jià)格，但城市土地價(jià)格是城市綜合價(jià)值的體現(xiàn)，降低地價(jià)不是明智的決策，也不是對(duì)社會(huì)資源的有效利用和合理配置；要么增加郊區(qū)土地供應(yīng)量，如果沒有足夠的郊區(qū)土地儲(chǔ)備，就必須大量征用集體土地，但這與政府實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產(chǎn)要素，在中國相對(duì)稀缺，在城市地區(qū)尤甚，其使用效率和價(jià)值通過市場(chǎng)機(jī)制能夠體現(xiàn)的更充分。大量供應(yīng)中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房是一種行政干預(yù)配置資源的行為，也會(huì)降低資源配置效率。此類商品房供應(yīng)過多等于放低了購房門檻，如果不考慮購買力的動(dòng)態(tài)性，而以當(dāng)前的購買力為基準(zhǔn)放低消費(fèi)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，會(huì)進(jìn)一步放大社會(huì)購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時(shí),如果大量供應(yīng)郊區(qū)土地，勢(shì)必加快城市郊區(qū)化進(jìn)程，全國許多城市的城市規(guī)劃和城市發(fā)展的重點(diǎn)都必須調(diào)整。

（二）一些調(diào)控政策的出臺(tái)，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的測(cè)算，對(duì)政策的結(jié)果效用基本上沒有量化的分析或目標(biāo)指向

負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)控的主體—政府及其有關(guān)部門，面對(duì)市場(chǎng)失靈的復(fù)雜市場(chǎng)，應(yīng)該把調(diào)控政策作為一個(gè)大的項(xiàng)目，針對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的特點(diǎn)，從統(tǒng)計(jì)調(diào)查搜集數(shù)據(jù)、建立模型進(jìn)行分析，到市場(chǎng)分割、確定政策的執(zhí)行目標(biāo)、執(zhí)行環(huán)境、執(zhí)行主體、執(zhí)行機(jī)制及政策傳導(dǎo)機(jī)制、可操作性，執(zhí)行效應(yīng)，反饋評(píng)價(jià)及至調(diào)控可能涉及到的各個(gè)層面的反應(yīng)及其測(cè)算等等方面，進(jìn)行詳細(xì)的定性和量化實(shí)證分析，通過實(shí)驗(yàn)室實(shí)驗(yàn)、小范圍區(qū)域的操作對(duì)政策的出臺(tái)、運(yùn)用及實(shí)施中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面的分析和可行性論證。這其中，數(shù)據(jù)的分析是進(jìn)行政策是否可行論證的重要依據(jù)。但目前房地產(chǎn)領(lǐng)域各種房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源和統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一、信息不完整及對(duì)外不完全公開給研究帶來了一定的混亂。進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其分析，需要花大時(shí)間，投入巨額資金，還需各個(gè)政府部門全力配合，才可能有令人信服的數(shù)據(jù)分析和正確的政策出臺(tái)。因此，要提高政府決策的科學(xué)性、合理性和行政行為的正當(dāng)性，證據(jù)的收集、整理、分析和公布是非常關(guān)鍵的。

比如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)政策。政策的出臺(tái)是否有事實(shí)依據(jù)并經(jīng)過了充分的推理和論證。對(duì)政策的效力非常重要。政府的決策應(yīng)該首先是慎重的，要在充分之調(diào)查研究基礎(chǔ)上，政府再行公布決策并實(shí)施。而從目前各個(gè)部門公布的數(shù)據(jù)和信息來看，恐拍還很難清晰判斷出外國投資者到底對(duì)房?jī)r(jià)高漲要承擔(dān)多大的責(zé)任，同時(shí)即便是僅僅針對(duì)房地產(chǎn)這一領(lǐng)域，如果處理手段不當(dāng)，也會(huì)給國際社會(huì)形成不遵守WTO市場(chǎng)開放承諾的負(fù)面印象。對(duì)于貨幣政策的研究我們也僅僅停留在分析政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀層面影響，比較籠統(tǒng)，沒有相關(guān)的數(shù)量實(shí)證研究，也沒有對(duì)中央銀行貨幣政策在各市場(chǎng)主體、各地區(qū)、各利益集團(tuán)、各傳導(dǎo)機(jī)制的有效性變化的相關(guān)量化及實(shí)證性研究。如對(duì)于增加購房首付后，會(huì)對(duì)哪些分類市場(chǎng)需求有影響，會(huì)使購買力下降多少個(gè)百分點(diǎn)、樓價(jià)下降幾個(gè)百分點(diǎn)的政策效用與預(yù)期；假定實(shí)施此項(xiàng)政策，到底提高首付到多少最合理則沒有相關(guān)的模型和系統(tǒng)的分析；此政策的作用效應(yīng)到底在哪些方面，對(duì)相關(guān)各方的影響如何，有多大，有什么負(fù)面影響，又如何化解，亦缺乏詳細(xì)的分析和論證。

五、相關(guān)方的利益博弈與協(xié)調(diào)

從博弈論的角度看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中央政府、制定政策的各個(gè)部門、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、住房消費(fèi)者有不同的利益需求，也渴望達(dá)到某種程度的多方共贏，但如果僅以消費(fèi)者希望的房?jī)r(jià)作為簡(jiǎn)單評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的話，共贏的可能性就不大。平衡各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結(jié)果，是未來的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上升。從歷次調(diào)控的結(jié)果看，房?jī)r(jià)往往沒有明顯下降，房屋成交量卻明顯萎縮。顯然，立足于消費(fèi)者一方，單純的壓制房

價(jià)，并不符合各方參與者的根本利益。

調(diào)控政策執(zhí)行力大打折扣，問題出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而與中央政府利益不協(xié)調(diào)一致，政府各部門基于自身的利益目標(biāo)不同而動(dòng)作不協(xié)調(diào)，銀行基于利潤而樂于提供低風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款，房產(chǎn)商融資渠道的多元化，購房者的動(dòng)機(jī)各異。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，各方面的博弈是自然、正當(dāng)和合法的。但如果在政策制定時(shí)，充分考慮到各方的利益和可能的博弈結(jié)果，也就是一個(gè)政策的出臺(tái)要建立在利益主體充分博弈的基礎(chǔ)上，就能最大程度地減少政策實(shí)施的阻力，因?yàn)檎弑旧硪呀?jīng)包含了相關(guān)利益主體的利益訴求。所以在制定政策時(shí)，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制訂中，各相關(guān)利益主體在政策出臺(tái)前進(jìn)行充分的博弈，制定事關(guān)多方利益主體的公共政策時(shí)，應(yīng)以“抵制者假設(shè)”為邏輯起點(diǎn)：即假設(shè)各方都會(huì)抵制政策，要通過利益博弈才能使他們認(rèn)同并服從政策，而不能以“服從者假設(shè)”為起點(diǎn)，即假設(shè)各方都會(huì)服從上級(jí)安排。只有使各項(xiàng)政策有機(jī)地協(xié)調(diào)與配合，避免沖突與矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共識(shí)后再出臺(tái)政策，政策執(zhí)行起來才會(huì)沒有阻力。

綜上所述，從中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策就從未停止過，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為國家宏觀調(diào)控政策的重要組成部分，要使其更為有效地發(fā)揮作用，在政策的制定過程中，就必須進(jìn)行政策的可行性分析和效果的綜合評(píng)價(jià)和論證，從而使其更為科學(xué)合理。

［參考文獻(xiàn)］

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第二篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會(huì)議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會(huì)大幅度放松，但是也不會(huì)更嚴(yán)厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。

日前召開的國家發(fā)改委工作會(huì)議也透出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會(huì)得到緩解。

其二，中央各個(gè)部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門對(duì)此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對(duì)于首套購房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場(chǎng)的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購房所設(shè)計(jì)。

綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。但是會(huì)對(duì)剛性購房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。因此限購政策不會(huì)輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題，2012年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、限購形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

（針對(duì)2011年1月27號(hào)頒布的調(diào)控政策——新國八條）

上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺(tái)，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹過快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了八條政策措施，簡(jiǎn)稱“新國八條”。從“新國八條”的內(nèi)容上看，其是對(duì)之前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進(jìn)一步的加強(qiáng)和完善。

關(guān)鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關(guān)于“限貸”

強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對(duì)詞的要求在二套房上有所加強(qiáng)，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是對(duì)之前四月份樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。對(duì)于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個(gè)10%，怎么著也能湊齊這個(gè)錢?？梢姡跋拶J”政策對(duì)這部分市場(chǎng)需求的影響不大。

但我個(gè)人認(rèn)為，房貸的“差別化”對(duì)買房人的心理上還是有影響的。對(duì)于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機(jī)性住房需求。有投機(jī)心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進(jìn)一步加強(qiáng)后，其心理預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。他可能認(rèn)為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)漲了，也許就會(huì)不急著買，市場(chǎng)上出現(xiàn)持幣待購的現(xiàn)象。還有，二套房各項(xiàng)政策的實(shí)施不會(huì)對(duì)首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會(huì)發(fā)生大的變化。因?yàn)橘徺I首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對(duì)了。2.關(guān)于限購

合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個(gè)房?jī)r(jià)泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實(shí)處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺(tái)了限購措施，但緊隨其后的具體操作細(xì)則和執(zhí)行時(shí)間并沒有公布，市場(chǎng)上三套房以上的過戶照常進(jìn)行。但今年，雖然“房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都劃在限購之列，可見此次調(diào)控的力度之大，決心之強(qiáng)烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院大精神。

就山東而言，與限購有關(guān)的城市就濟(jì)南和青島兩個(gè)。到目前，濟(jì)南市的限購細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)，其采用了類似于上?！耙约彝閱挝唬拗菩沦徱惶追俊钡妮^寬松的政策；青島市的限購細(xì)則還在制定中。我個(gè)人認(rèn)為，較寬松的限購政策對(duì)房?jī)r(jià)泡沫并不太大的濟(jì)南和青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有很強(qiáng)的約束力。而這兩個(gè)城市的炒房投機(jī)者或許會(huì)涌向其它的二三線城市，對(duì)其它城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去壓力。所以，地方政府在出臺(tái)限購細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機(jī)會(huì)，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到其它市場(chǎng)，促使整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的和諧運(yùn)行。

3.關(guān)于稅制改革

調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素?？梢钥闯觯舜握{(diào)控對(duì)稅收的改革只針對(duì)不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業(yè)稅與原營業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購入一套普通商品住房，價(jià)值100萬，5年內(nèi)，其房主準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手出售，出售價(jià)格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時(shí)點(diǎn)差價(jià)的營業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)上看，相對(duì)于原有稅收政策，新政對(duì)稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營業(yè)稅，對(duì)于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個(gè)人認(rèn)為，此次稅收制度的改革是對(duì)二手房市場(chǎng)的一個(gè)沖擊。很多未滿5年的不動(dòng)產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營業(yè)稅帶來的壓力，他們會(huì)故意抬高出售房的房?jī)r(jià)，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會(huì)將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時(shí)間內(nèi)也可以租一套不錯(cuò)的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場(chǎng)雪上加霜。我的建議是，對(duì)于二手房的評(píng)估機(jī)制適當(dāng)健全，確定實(shí)際操作價(jià)格上下浮動(dòng)的區(qū)間，對(duì)于房?jī)r(jià)差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。

4.關(guān)于保障性住房

1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長(zhǎng)期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

2嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng),落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查,參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅(jiān)決糾正,嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地,超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的,及時(shí)收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺(tái)的“新國八條”再次加大了對(duì)保障性安居工程的建設(shè)力度。無疑，2011年國家將重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場(chǎng)供應(yīng)量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟(jì)南市準(zhǔn)備出臺(tái)政策，對(duì)于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項(xiàng)、不審批。個(gè)人認(rèn)為，濟(jì)南若出臺(tái)這一政策,將能夠大大增加保障房的供應(yīng)量,樓市的供給增加,促使房?jī)r(jià)下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房?jī)r(jià)快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結(jié)合,會(huì)發(fā)揮更大的作用。會(huì)議上還提到了，省財(cái)政計(jì)劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點(diǎn),重點(diǎn)建設(shè)30-40平方米的小戶型公租房。對(duì)于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會(huì)給房地產(chǎn)商品住房市場(chǎng)帶來不小的沖擊。這將會(huì)改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康運(yùn)行和發(fā)展，同時(shí)也會(huì)使得競(jìng)爭(zhēng)本來就很激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項(xiàng)目的品質(zhì)，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長(zhǎng)期占據(jù)著住房，缺乏更嚴(yán)格的退出機(jī)制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會(huì)隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達(dá)標(biāo)等等。我個(gè)人認(rèn)為，為尋求解決這些相關(guān)問題，在大量資金投入的同時(shí)，各地行政機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項(xiàng)為民造福的工程進(jìn)一步做實(shí)做好。我個(gè)人對(duì)使保障房體系持續(xù)下去的幾點(diǎn)建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個(gè)重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩(wěn)定。我認(rèn)為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會(huì)保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項(xiàng)建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個(gè)部分。

2對(duì)專項(xiàng)資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)監(jiān)察。通過法制建設(shè)完善程序管理和過程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞?yīng)結(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費(fèi)”現(xiàn)象。

5.關(guān)于政府公示

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會(huì)公布。

“新國八條”明確了地方政府的責(zé)任與義務(wù)——確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一季度向社會(huì)公布。以東營市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布，2009東營市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營市統(tǒng)計(jì)局），較上年增長(zhǎng)9.4%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2011年的人均可支配收入為25508元，按每個(gè)家庭中有兩名成員有收入計(jì)算，東營市每個(gè)家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)無泡沫或者泡沫不大的情況下計(jì)算（6年或者7年的時(shí)間可供給一套生活住房，按100㎡計(jì)算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，不計(jì)利息），由此預(yù)計(jì)2011年東營市的房?jī)r(jià)應(yīng)控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價(jià)為3200元/㎡（實(shí)地調(diào)查）；東營市東城地區(qū)房?jī)r(jià)多介于5000——6500元/㎡（東營房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房?jī)r(jià)排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營市房?jī)r(jià)為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房?jī)r(jià)泡沫較少，其房?jī)r(jià)水平較為真實(shí)的反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。另外，據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2011年將有32個(gè)純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個(gè)、西城14個(gè)、縣區(qū)6個(gè)；按物業(yè)類別劃分：多層7個(gè)、高層或小高層18個(gè)、別墅10個(gè)、寫字樓11個(gè)、商業(yè)8個(gè)（有的項(xiàng)目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標(biāo)準(zhǔn)）。這些數(shù)字就意味著，隨著開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這對(duì)于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時(shí)，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競(jìng)爭(zhēng)日趨積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響都會(huì)對(duì)政府控制房?jī)r(jià)起到積極的作用。我們相信，對(duì)于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并非難事。

6.關(guān)于民主監(jiān)督

1落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制?！鹞慈缙诖_定并公布本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府,要向國務(wù)院作出報(bào)告,有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也納入約談問責(zé)范圍。

2堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn),要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細(xì)則的出臺(tái)，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)必會(huì)向一個(gè)更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個(gè)人，很高興看到中央新政的出臺(tái)。因?yàn)橹暗恼{(diào)控并未使房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，抑制房?jī)r(jià)的政策大多只能起到揚(yáng)湯止沸的效果。一項(xiàng)好的政策，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機(jī)會(huì)，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制。

第四篇：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策 李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中重申中國將遏制房地產(chǎn)投機(jī)。提出針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)解讀：

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：“抑制投機(jī)投資性需求”這一措辭如今繼續(xù)重申，表明官方的態(tài)度是，即便要是發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，暫時(shí)仍不會(huì)放開對(duì)于投機(jī)投資性需求的調(diào)控，也就是說，限購限貸至少今年不會(huì)全面煺出。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)方面較有新意，意味著將上海經(jīng)驗(yàn)向全國推廣。實(shí)質(zhì)仍是經(jīng)適房，只不過產(chǎn)權(quán)清晰后，在煺出時(shí)可避免許多糾纏。

中塬地產(chǎn)首席分析師張大偉：繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資，表明樓市發(fā)展進(jìn)入第二階段，調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會(huì)再出現(xiàn)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓：分類調(diào)控，告別一刀切。針對(duì)不同城市分類調(diào)控，也即房?jī)r(jià)漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。對(duì)于供大于求、房?jī)r(jià)漲幅小叁四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對(duì)于嚴(yán)重供大于求，房?jī)r(jià)止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。

第五篇：歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策

☆2003年(1項(xiàng)政策)

2003年8月份，國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè);

——《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱18號(hào)文件，將房地產(chǎn)行業(yè)定位拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。

☆2004年(2項(xiàng)政策)

2004年3月，831大限提高拿地“門檻”，調(diào)控開始

——國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備，是為“8.31”大限，此舉是中央政府從土地供給抑制房地產(chǎn)過熱的舉措。

2004年10月，央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率

——中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

☆2005年(6項(xiàng)政策)

2005年3月，房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控涉及消費(fèi)層面

——央行決定即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，宣布取消住房貸款利率優(yōu)惠政策;對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%。

2005年3月，房地產(chǎn)稅改革深入，調(diào)控涉及交易環(huán)節(jié)

——財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時(shí)表示，中國目前房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，今后將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

2005年3月，國八條出臺(tái)，調(diào)控上升到政治高度(老國八條)

國務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，二是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制。三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房的土地供應(yīng)，并督促建設(shè);四是嚴(yán)格控制被動(dòng)型住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量;五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求;六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行;七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查;

2005年5月，七部委意見，調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)(新國八條)

——國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。

2005年9月，銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件收緊房產(chǎn)信托

2005年10月，國稅總局重申二手房繳納個(gè)稅

——2005年10月11日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確個(gè)人買賣二手房，須繳納個(gè)人稅。

☆2006年(11項(xiàng)政策，調(diào)控從指導(dǎo)意見轉(zhuǎn)向可操作性)

2006年4月27日，房貸利率再次上調(diào)

——央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)到6.39%。

2006年5月24日，國六條出臺(tái)，新一輪調(diào)控大幕開啟

——溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施：一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)型住房需求過快增長(zhǎng);四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;五是加快城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟解決低收入家庭住房困難;六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。

2006年5月29日，國務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70政策

——國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，人稱9部委15條，對(duì)國六條進(jìn)一步細(xì)化，而且再套型面積，小戶型比例、新房首付比例等方面做出量化規(guī)定。

2006年5月31日，國稅總局出臺(tái)二手房營業(yè)稅政策

——《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅。

2006年7月6日，未取得預(yù)售許可證的樓盤不得發(fā)布預(yù)售廣告

2006年7月11日，建設(shè)部出臺(tái)171號(hào)“外資限炒令”

——建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見?！?/p>

2006年7月26日，108號(hào)文件全國范圍內(nèi)強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅;

2006年8月1日，土地新政出臺(tái)<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范> 和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行。

2006年8月19日，央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)

2006年8月30日，建設(shè)部出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》

2006年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》

☆2007年(8項(xiàng)政策，5次加息，從金融層面打壓房地產(chǎn))

2007年1月，建設(shè)部規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺(tái)，引導(dǎo)二手房交易進(jìn)入良性、正規(guī)的軌道。

2007年3月18日，央行再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn);

2007年5月19日，央行再次加息，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。6月5日期，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次針對(duì)活期存款利率上調(diào)，由0.72%上調(diào)至0.81%，為2002年2月以來首次上調(diào)活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);

2007年8月，央行第五次加息，存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期存款利率達(dá)到3.87%，一年期貸款利率達(dá)到7.29%。

2007年9月27日，央行出臺(tái)新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍。

☆2008年(16項(xiàng)政策，金融危機(jī)爆發(fā)成為政策分水嶺)

2008年3月，建設(shè)部70/90政策適用范圍擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)適用住房。

2008年3月25日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到15.5%，創(chuàng)下歷史新高。

4月20日，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn);

5月20日，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn);

2008年5月30日，國家多項(xiàng)調(diào)控近期開始施行，土地閥門再度把緊。

——商品住宅開發(fā)不得超過3年，土地管理不作為將受嚴(yán)懲，6月1日起執(zhí)行。

2008年6月10日，稅務(wù)總局：企業(yè)為個(gè)人購買房產(chǎn)需征個(gè)人所得稅。

2008年7月14日，國土部表示：小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證。

2008年8月11日，國務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo)，并附上住房保修書和住宅產(chǎn)品說明書。

2008年8月14日，三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租房工作計(jì)劃》，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶，達(dá)到350戶。

2008年8月25日，央行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理

——土地質(zhì)押必須有土地證，貸款額度不得超過質(zhì)押物價(jià)值的7成，貸款期限原則不超過2年。對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)，不得發(fā)放任何形式的貸款，對(duì)購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。

美國金融危機(jī)拯救了奄奄一息的房地產(chǎn)，在政策支持、通脹恐慌、外貿(mào)出口受阻的三大因素下，房地產(chǎn)又迎來一次暴漲，連續(xù)數(shù)年的宏觀調(diào)控努力在即將取得成效的時(shí)候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降

——受美國金融危機(jī)影響，央行宣布9月16日期，下調(diào)一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2008年10月9日，西方央行聯(lián)社降息，中國打出“降率免稅”組合拳

——10月19日期，下調(diào)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)儲(chǔ)蓄存款利息所得稅暫免征收個(gè)人所得稅。

2008年10月12日，十七屆三中全會(huì)：土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承，小產(chǎn)權(quán)房有望破題;

2008年10月12日，系列新政支持房地產(chǎn)

——11月1日期，個(gè)人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調(diào)到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調(diào)為20%。

個(gè)人住房公積金貸款利率同時(shí)下調(diào)，5年期內(nèi)和5年期以上的貸款利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，分別為4.05%和4.59%。

地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。（杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆）

2008年10月28日，央行年內(nèi)第三次下調(diào)利率，存貸款分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出,申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

3月10日,國土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容;

3月22日,國土資源部會(huì)議提出,在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房?jī)r(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn);各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量;房?jī)r(jià)上漲過快、過高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地;

3月23日,國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案;

4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策;

4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;

4月14日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng),堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策;

4月15日,國務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;

4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實(shí)際住房用地總量;

4月18日,國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款;

國土資源部：在建及在售小產(chǎn)權(quán)房須停建停售;

住建部：開發(fā)商買地不得貸款;

國務(wù)院:引導(dǎo)民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè);☆2011年

2011年1月18日

銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別話房貸政策

2011年1月26日公布的新“國八條”

把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業(yè)貸款。

2011年1月28日房產(chǎn)稅試點(diǎn)：上海;重慶

2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責(zé)任書

加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)

增加住房用地有效供應(yīng)

☆2012年

住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

住建部啟動(dòng)的全國40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。該40個(gè)城市包括省會(huì)城市，計(jì)劃單列城市，及一批大型的地級(jí)市。

四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線

工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開了研究全面落實(shí)差別化房貸政策的座談會(huì)，會(huì)上，四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還將提高住房貸款審批效率。

解析

1998年 住房分配貨幣化

1998年7月3日，國發(fā)(1998)23號(hào)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》——1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

2000年規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、統(tǒng)一房屋中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)的收取額度作了明確規(guī)定。房地產(chǎn)書面咨詢費(fèi)每份收費(fèi)300元－1000元；價(jià)格評(píng)估費(fèi)按照房地產(chǎn)價(jià)格的總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收；房屋租賃代理收費(fèi)均按半月或一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)。房屋代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額.5％－2.5％計(jì)收，獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但不應(yīng)超過成交價(jià)格的3％。

2、商品房買賣合同印發(fā)新示范文本

建設(shè)部和國家工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對(duì)過去的《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂完善，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。新版《商品房買賣合同示范文本》將于2001年在全國范圍內(nèi)參考使用。

3、房產(chǎn)測(cè)量推行國家規(guī)范 我國第一個(gè)房產(chǎn)測(cè)量國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》正式實(shí)施?！兑?guī)范》推行預(yù)售面積的核準(zhǔn)制度，即開發(fā)商在預(yù)售商品房面積之前，必須先到房地產(chǎn)管理部門取得公用面積分?jǐn)傓k法審核確認(rèn)，并到測(cè)繪部門進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)算后，再辦理預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，以減少預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差。

2001年刺激消費(fèi) 繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng) 1、1月，關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知

為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)房屋出租的稅費(fèi)進(jìn)行減免。從2001年1月1日起，對(duì)政府定價(jià)出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，減征營業(yè)稅（由5％降為3％），房產(chǎn)稅（由12％降為4％），個(gè)人所得稅（由20％降為10％），使個(gè)人出租房屋總體稅收負(fù)擔(dān)由原來的17.5％～30％降低為7.3％～14.57％。2、4月19日，關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知

為消化積壓空置商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，積極防范金融風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知》規(guī)定：（1）對(duì)于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業(yè)稅、契稅；（2）對(duì)于1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅；同時(shí)對(duì)于開發(fā)企業(yè)在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓、住房（不含別墅、度假村等高消費(fèi)性的空置商品房），不予免征各種行政事業(yè)性收費(fèi)。

2002年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定,規(guī)范土地市場(chǎng).2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。

此前，北京市近90%的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。土地市場(chǎng)開始了從劃撥、協(xié)議“暗箱操作”走向招拍掛“陽光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年

2003年4月 121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)

中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。規(guī)定對(duì)購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。2003年6月 《物業(yè)管理?xiàng)l例》

提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從04年10月1日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。2003年7月 土地市場(chǎng)集中整頓

7月18日、7月30日，國務(wù)院辦公廳先后發(fā)出《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》 7月31日，國務(wù)院再次專門召開全國進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議。8月8日，國務(wù)院責(zé)成國土資源部與國家發(fā)改委、監(jiān)察部、建設(shè)部、審計(jì)署五部委聯(lián)合組成十個(gè)督查組，對(duì)全國31個(gè)?。▍^(qū)、市）的土地市場(chǎng)進(jìn)行督查。

11月3日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于加大工作力度，進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知》，提出要通過治理整頓，使違規(guī)設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)得到清理和規(guī)范，亂占濫用耕地和非法轉(zhuǎn)讓土地的行為得到依法查處，經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實(shí)，土地市場(chǎng)秩序和土地執(zhí)法環(huán)境得到明顯改善。

至2003年12月底，全國共撤銷各類開發(fā)區(qū)2426個(gè)，整合294個(gè)，基本剎住了開發(fā)區(qū)“圈地”之風(fēng)。

2003年，招標(biāo)、拍賣、掛牌在全國全面鋪開，甚至在雪域高原的西藏也敲響了拍賣的第一槌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的土地占有償用地總面積的33％，比2002年一舉高出18個(gè)百分點(diǎn)。

2003年8月國務(wù)院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支主產(chǎn)業(yè)

2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（又稱18號(hào)文件），將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)于高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項(xiàng)目。

2004年

2004年3月 831大限提高拿地“門檻” 調(diào)控開始

繼2003年7月國務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體系。此文件的下發(fā)被房地產(chǎn)業(yè)界稱之為“8.31大限”，是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。2004年5月13日 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行

為了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理，2004年5月31日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。住房?jī)r(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。2004年7月底《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》

2004年7月底，國家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)定自2004年10月1日起施行。規(guī)定明確物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。2004年9月2日 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》

2004年9月2日中國銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不低于項(xiàng)目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼去年央行121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號(hào)。2004年10月29日 央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率、九年來首次加息

中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。金融機(jī)構(gòu)(不含城鄉(xiāng)信用社)的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.9倍。

這是央行九年以來首次加息，加息意味著購房的貸款成本增加。這也意味著經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場(chǎng)調(diào)節(jié)杠桿來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

央行加息起到一箭三雕的作用

首先，投資增長(zhǎng)較快問題一直困擾中國經(jīng)濟(jì)，盡管這一現(xiàn)象在今年第三季度出現(xiàn)適度回落，但回落態(tài)勢(shì)并不明顯。此次央行加息將鞏固中國宏觀調(diào)控已有成果。通過提高存貸款利率，對(duì)抑制投資需求將起到比較明顯的作用。

同時(shí)，加息還將穩(wěn)定銀行系統(tǒng)，進(jìn)一步防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行系統(tǒng)是中國金融的關(guān)鍵，也是中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)鍵。由于居民儲(chǔ)蓄存款出現(xiàn)同期大幅度少增，這已經(jīng)影響一部分銀行資金平衡的能力。在一些地區(qū)，黑市金融比較活躍，這種狀況的持續(xù)對(duì)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定非常不利。加息可吸引一部分居民存款，使銀行資金狀況有所緩解。

還有，加息可抑制房地產(chǎn)泡沫。今年一到九月份，中國商品房銷售價(jià)格上漲了百分之十三，這是自一九九六年以來最高的漲幅。房?jī)r(jià)的大幅上漲引起了中低收入階層的不滿，也引起高層重視。提高利率可以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年

2005年3月 房貸優(yōu)惠政策取消 調(diào)控涉及消費(fèi)層面

央行決定從即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。2005年3月 房地產(chǎn)稅改革深入 調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)

財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時(shí)表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。國務(wù)院發(fā)展研究中心正在篩選試點(diǎn)城市，將開始模擬運(yùn)行，為最終出臺(tái)房地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。2005年3月 國八條出臺(tái) 調(diào)控上升到政治高度（老國八條）

國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)。一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四是嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。

2005年5月 七部委意見 調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)（新國八條）

國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。新“國八條”內(nèi)容：

一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；

二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；

三、加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；

四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；

五、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；

六、加強(qiáng)金融監(jiān)管；

七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序；

八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。

政策解讀：

舊“國八條”意見言簡(jiǎn)意賅，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致：那就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。新“國八條”條條捆住房?jī)r(jià)，條條抑制房?jī)r(jià)漲幅。

舊“國八條”以通知的形式發(fā)出，是要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，新“國八條”則是具體硬措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過快，并指出加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，將直接平抑房?jī)r(jià)漲幅，對(duì)交易征稅力度加大，可以減少投機(jī)，加大房地產(chǎn)信息披露，則防止開發(fā)商自己的炒作。

2005年5月17日—30日 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》 5月17日 先稅后征

5月27日 各地要公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，普通住房的平均交易價(jià)格，每半年公布一次。2005年6月1日以后，個(gè)人將購買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。符合規(guī)定條件的，免征營業(yè)稅，不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。個(gè)人購買的非普通住房超過2年（含2年）對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)，需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

5月30日 2005年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。

2005年9月 銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件收緊房產(chǎn)信托

2005年9月底，由銀監(jiān)會(huì)制定的房地產(chǎn)信托管理文件(即“212號(hào)文”)開始下發(fā)至各地銀監(jiān)局。該文件全稱《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，《通知》對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進(jìn)行了嚴(yán)格限制。2005年10月國稅總局重申二手房交納個(gè)稅

2005年10月11日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]156號(hào))，文件正式明確了個(gè)人買賣二手房，必須交納個(gè)人稅。

文件明確，在辦理二手房過戶時(shí)，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負(fù)責(zé)征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時(shí)進(jìn)行征收。

2006年

2006年4月27日 房貸利率再次上調(diào) 調(diào)控卷土重來

央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

2006年5月24日 國六條出臺(tái)

新一輪調(diào)大幕開啟 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》六項(xiàng)措施：

一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。

四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為國六條。

2006年5月29日 國務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70政策

國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（國辦發(fā)（2006）37號(hào)），人稱9部委“十五條”，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面做出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。2006年5月31日 國稅總局出臺(tái)二手房營業(yè)稅政策 開始著手整頓二手房市場(chǎng)

國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)74號(hào)文件），對(duì)“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。2006年7月6日 未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告

建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局下發(fā)166號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。

2006年7月11日 建設(shè)部出臺(tái)171號(hào)“外資限炒令”

建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。

2006年7月26日 108號(hào)文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅

國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號(hào)文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。2006年8月1日 土地新政出臺(tái)

國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。

2006年8月19日 央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率

中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長(zhǎng)期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。同時(shí)，進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，其他商業(yè)性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業(yè)銀行可按照國家有關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。

2006年8月30日 建設(shè)部出臺(tái)廉租房管理實(shí)施辦法

建設(shè)部:《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》出臺(tái)貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號(hào)），加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房管理，我部制定了《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》。

2006年9月房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓

9月12日按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號(hào))和《建設(shè)部國家發(fā)展改革委員會(huì)國家工商行政管理總局關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》(建住房[2006]166號(hào))的要求，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)制定工作方案。2006年9月14日 完善二手房市場(chǎng)交易管理

2006年9月14日，國家稅務(wù)總局頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006] 144號(hào)），加強(qiáng)無償贈(zèng)與行為、受贈(zèng)房屋銷售、贈(zèng)與行為后續(xù)管理的稅收征管，是國家對(duì)二手房行業(yè)漏洞的補(bǔ)充，顯示了國家規(guī)范二手房行業(yè)的決心。

2007年

2007年1月建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)

今年1月23日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，依此，北京市相繼出臺(tái)了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；對(duì)于二手房交易而言，提供了實(shí)質(zhì)性的操作規(guī)范，對(duì)行業(yè)具有劃時(shí)代的意義；網(wǎng)上簽約在7月1日正式實(shí)施，下半年的二手房市場(chǎng)，將在良性、規(guī)范的軌道中運(yùn)行。

2007年1月16日，國稅總局下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》

作為年內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的第一道政策，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控再度升溫。2007年3月16日 通過《物權(quán)法》 10月1日起執(zhí)行

3月16日，全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一條打消了民眾對(duì)70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。物權(quán)法對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的影響；除了70后自動(dòng)續(xù)期外，還有最直觀的一點(diǎn)，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費(fèi)者置業(yè)投資所必須面對(duì)和重新考慮的，理性的需求無疑對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。2007年3月央行2007年首度再次加息

中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。

2007年5月19日 央行再次加息

中國人民銀行最新公布的消息，19日起，上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2007年6月初加強(qiáng)外資管理

商務(wù)部、國家外匯管理局6月初發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，通知要求各地商務(wù)主管部門嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)；并嚴(yán)格控制以返程投資方式并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。2007年7月20日 央行第三次加息

央行宣布在本次加息中，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，上調(diào)活期存款利率9個(gè)基點(diǎn),由0.72%上升至0.81%。這是2002年2月以來首次上調(diào)活期存款利率。在這5年來,央行曾多次加息, 但是上調(diào)對(duì)象均為定期存款或貸款利率,此次是5年多來首次上調(diào)活期存款利率。

2007年8月13日 國發(fā)〔2007〕24號(hào) 回歸保障健全廉租住房制度

住房問題是重要的民生問題。***、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。

2007年8月央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率（第四次加息）

為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。

2007年9月15日起，央行再次加息（第五次加息）。

金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率再次上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。2007年9月27日，央行規(guī)定第二套住房貸款首付不得低于40% 9月27日發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定，對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購買住房，又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。央行發(fā)布的《補(bǔ)充通知》對(duì)“第二套房”做出明確說明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位來認(rèn)定房貸次數(shù)。

2007年10月8日 縮短土地開發(fā)周期

10月8日國土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，同時(shí)還明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%（整頓市場(chǎng)次序，打擊捂盤惜售）10月物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)擴(kuò)至十省市

備受矚目的物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開。10月11日，據(jù)悉，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部已于近日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

去年10月，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，國家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗(yàn)。

此后，第一批六省市試點(diǎn)區(qū)域消息傳出，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。

12月1日起，外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大

國家發(fā)改委和商務(wù)部近日聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》（下稱《新目錄》），對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大。

這份2007年12月1日起施行的《新目錄》明確表示，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》（2004年修訂）的鼓勵(lì)投資類別中刪除。

2007年12月3日，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》。此舉旨在完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等。2007年12月21日，央行第六次加息。

為貫徹從緊的貨幣政策，中國人民銀行決定：從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貨款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。此次調(diào)整有利于防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止物價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹。

2008年

2008年1月7日，國務(wù)院重拳打囤地。

國務(wù)院辦公廳7日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報(bào)告。9月16日到12月23日央行百日內(nèi)連續(xù)5次降息。

在行業(yè)分析師看來，房地產(chǎn)行業(yè)可能是這一輪政策調(diào)整的最大受益者。一是央行的減息明顯降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，特別是對(duì)部分負(fù)債較高的房企；二是有助于減輕購房者負(fù)擔(dān)，間接提高市場(chǎng)購買力；三是存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，銀行可支配資金更多，使得企業(yè)貸款相對(duì)容易。10月22日

財(cái)政部發(fā)文《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》指出：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。11月5日

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的10條具體措施，第一條是加快建設(shè)保障性安居工程。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥隨后表示，按照國務(wù)院的要求計(jì)劃2009年至2011年，增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資可能達(dá)到9000億元，平均下來每年有3000多億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起，每年保障性住房建設(shè)將帶動(dòng)投資近6000億元。12月17日

國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，其中放寬二套房貸限制、取消城市房地產(chǎn)稅、下浮廉租房貸款利率、購房超兩年轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅等4項(xiàng)新政對(duì)保障性住房、二手房市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)商都有涉及，全方位刺激樓市。

2009年 1月9日

住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新做了題為《落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在2009年要做好9個(gè)方面的工作。其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認(rèn)為是2009年我國房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。5月27日

國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年的水平，也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。

6月22日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》

鑒于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題也開始有所暴露。為加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，對(duì)二套房政策作出嚴(yán)厲重申，堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。要堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格借款人資格審查，審慎評(píng)估借款人風(fēng)險(xiǎn)，確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

8月11日 國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知

一、加快城市建設(shè)用地審批和土地征收實(shí)施

二、切實(shí)抓好批而未征土地的處理

三、進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地管理

四、堅(jiān)決查處違法批地和用地行為

五、加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管 12月9日

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年

個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。