第一篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策的利弊分析

我國(guó)目前房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施的利弊分析

摘要近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈逐步上升趨勢(shì)，與此同時(shí)出現(xiàn)了不少問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)價(jià)格迅猛增長(zhǎng)；其次，我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總量也不平衡，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都投資于一線城市；另外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作存在某些不規(guī)范行為。針對(duì)這些問(wèn)題，雖然國(guó)務(wù)院近年來(lái)出臺(tái)了不少相應(yīng)的調(diào)控政策，但是這些政策從中央發(fā)布到各個(gè)地區(qū)實(shí)施的過(guò)程中發(fā)生了不少變化，許多宏觀調(diào)控政策治標(biāo)不治本，缺乏具體的方法和措施。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施情況分析了其利弊，得出弊大于利的結(jié)論，并在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)建議。

主題詞 房地產(chǎn)，調(diào)控政策，存在的問(wèn)題，實(shí)施的利弊，相關(guān)建議

1引言

房地產(chǎn)和建筑業(yè)增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)了10%，占GDP的比重達(dá)到10%，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，它依舊會(huì)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。房地產(chǎn)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題，住房在一定程度上具有公共產(chǎn)品的特殊屬性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在追求利潤(rùn)的同時(shí)，絕不能漠視老百姓的需求和期望，必須切實(shí)履行企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。近年來(lái)，商品房銷售價(jià)快速增長(zhǎng)的狀況引起了我國(guó)政府及社會(huì)各界的關(guān)注。因此，制定相關(guān)的政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的合理穩(wěn)定發(fā)展是我國(guó)目前的重要任務(wù)。同時(shí)，對(duì)這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策加以審視以及利弊分析也是尤為重要的。

2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史回顧

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了十分重要的作用。自1978年住房制度改革以來(lái),我國(guó)正式確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面市場(chǎng)化。眾所周知，住房已經(jīng)從簡(jiǎn)單的人類生活必需品逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y品的一種。隨著房地產(chǎn)業(yè)投資者的逐步增加，我國(guó)的房?jī)r(jià)也是呈急速上升趨勢(shì)?，F(xiàn)如今，房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響和改變了人們的生活狀態(tài)。我國(guó)政府為了抑制房?jī)r(jià)非理性上漲，近年來(lái)出臺(tái)了許多相應(yīng)的調(diào)控政策。

3目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀[1-3]

亞洲金融危機(jī)之后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)一段低迷期。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，許多人對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)重新燃起了投資熱，漸漸地，房?jī)r(jià)在人們的盲目投資下呈不斷上升趨勢(shì)。

另一方面，近年來(lái)，“地王”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要成本，房?jī)r(jià)必然隨地價(jià)升高。而上漲2013年4月10日上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司競(jìng)得浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊，成交總價(jià)高達(dá)37.75億元，該地塊的成交樓板價(jià)高達(dá)18199元/平方米，成為2013年上海單價(jià)、總價(jià)雙料地王。

由于地方政府希望憑借 “地王” 增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，對(duì)這種現(xiàn)象根本沒(méi)有拒絕的表示。而“地王” 熱已經(jīng)并將持續(xù)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不容忽視的后果。

4我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控主要措施

4.1國(guó)土資源部嚴(yán)懲囤地，南京嚴(yán)打囤房

2009年9月11日，在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快之際，國(guó)土資源部對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地發(fā)出最嚴(yán)厲警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地開(kāi)發(fā)情況，出重拳打擊囤地。同期，9月7日，南京市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查的通知》，打擊抬價(jià)捂盤(pán)、炒房號(hào)等行為。

4.2新國(guó)十條

2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知。要求各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)，堅(jiān)決抑制不合理住房需求，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設(shè)以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。通知特別強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。通知還要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。4.3國(guó)五條

2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。會(huì)議不僅再次重

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申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。自2009年12月份開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”，2013年2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。

5房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施的有利分析

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及相應(yīng)調(diào)控措施，其中一些在業(yè)界掀起了軒然大波，褒貶不一。一些對(duì)住房投機(jī)者起到了極大的遏制作用，同時(shí)也加據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010 年 5 月 31 日至6月6日，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，有21個(gè)城市的成交面積環(huán)比下跌。廣州、武漢、北京及成都的跌幅都超過(guò)20%。“新國(guó)十條”出臺(tái)后，各地樓市陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量出現(xiàn)多達(dá)六成的降幅。購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)，觀望氛圍越來(lái)越濃。樓市成交價(jià)依然不減，甚至不少樓盤(pán)的價(jià)格反而比調(diào)控之前更高。與北京，上海，廣州等一線城市樓市一樣，一些二線城市樓市也呈現(xiàn)量跌價(jià)漲態(tài)勢(shì)。綜合以上數(shù)據(jù)和情況，可以說(shuō)這一階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策是在短期內(nèi)起到了遏制房屋成交量，部分城市房?jī)r(jià)增幅放緩的作用，投機(jī)投資性購(gòu)房在一定程度上得到了抑制。

2007年被業(yè)界稱為史上最嚴(yán)厲的“政策年”，這一年的政策對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了較大的有利影響。一是一定程度上阻止了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓄意囤積土地的行為，迫使其加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。二是影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備模式。國(guó)土資源部39號(hào)令的規(guī)定增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取大型項(xiàng)目的資金壓力和獲地成本在一定程度上改善了土地供給。政府將大型項(xiàng)目分割成若干小型項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，打破了原來(lái)由一家公司壟斷某一區(qū)域開(kāi)發(fā)的格局，有利于增加市場(chǎng)的供應(yīng)總量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而在一定程度上有效的改善市場(chǎng)供給。受調(diào)控政策影響，從2007年10月至2008年5月，全國(guó)大中城市購(gòu)房者普遍持觀望態(tài)度，炒房者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛性需求購(gòu)房者持幣觀望，等待商品房銷售價(jià)格的進(jìn)一步下跌。這導(dǎo)致多地商品房成交量大幅萎縮，空置率急劇上升。

自2009年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，出現(xiàn)了一些地方政府的身影，如北京、上海、青島、深圳等地紛紛出臺(tái)了關(guān)于貫徹落實(shí)“新國(guó)十條”的實(shí)施細(xì)則，遏止本地區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；以及部分省市根據(jù) 2011年1月26 日出臺(tái)的“新國(guó)八條”的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力確定并向社會(huì)發(fā)布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。這些做法均體現(xiàn)了地方政府在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中所起到的重要作用。

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因此，在法律中明確賦予地方政府房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行權(quán)，將其納入合法的調(diào)控主體范疇，不但能使其調(diào)控行為具有合法性和正當(dāng)性，而且也有利于調(diào)動(dòng)地方政府調(diào)控房地產(chǎn)的積極性，與中央的調(diào)控政策盡量保持協(xié)調(diào)一致。如下圖所示，2011年，在新國(guó)八條出臺(tái)后，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有了明顯的下降趨勢(shì)。

6房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施的不利分析

我國(guó)不論是從土地、規(guī)劃還是銷售等方面都進(jìn)行了一系列的調(diào)控，但最終結(jié)果都無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果，房?jī)r(jià)依然持續(xù)上漲。由此我們可知，國(guó)家出臺(tái)的一些列調(diào)控政策都具有一定的弊端。

6.1政策尚未考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)性發(fā)展

在“國(guó)十條”剛頒布時(shí)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)短期跌落由于居民的剛性購(gòu)房需求在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期積累后，房?jī)r(jià)上漲的幅度回到過(guò)去，有些地方甚至超越了以往的房?jī)r(jià)。這樣一來(lái)，不僅沒(méi)有有效遏制房?jī)r(jià)上漲，反而更加重了人們的購(gòu)房壓力。因此，調(diào)控政策在取得了一些積極效果——使房地產(chǎn)投資的規(guī)模和速度放緩，有力的打擊了炒房者的同時(shí)，也片面地打擊了改善型住房需求者。

6.2政策與現(xiàn)實(shí)有較大差距

2007年12月1日頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，其中明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，且單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積限定在60平方米左右。首先從公共價(jià)值來(lái)說(shuō)，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房只有城市低收入住房困難家庭可以購(gòu)買(mǎi)，確實(shí)已經(jīng)照顧到了很大部分沒(méi)有能力買(mǎi)房的城市人口。但同時(shí)對(duì)于城市中等偏下收入的人來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用住房同樣是至關(guān)重要的安身立命之所，而這部分人的需求在此政策中卻沒(méi)有考慮。1998年國(guó)發(fā)23號(hào)文件中規(guī)定“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系，其目標(biāo)群體是中等收入和低收入家庭，大約占全社會(huì)家庭總數(shù)的70％”。2003年國(guó)發(fā)18號(hào)文件中規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，其目標(biāo)群體是中等偏下收入和低收入家庭，大約占全社會(huì)家庭總數(shù)的30％”。到2007年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》卻明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房(大約占全社會(huì)家庭總數(shù)的10％)，縮小了其所覆蓋的范圍。也就是說(shuō)并非所有中等偏下收入者可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，那么這些人群又哪來(lái)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)去購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房以外的住房呢？這是此調(diào)控政策最大的弊端。正如下圖所示，2012年南京市區(qū)的用地構(gòu)成中，商品房和保障性住房所占面積相同。然而，實(shí)際生活中，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)商品房的是少數(shù)人數(shù)，大多數(shù)家庭還是負(fù)擔(dān)不起這類高價(jià)商品房。因此，保障性住房的比例應(yīng)該高于商品房所占比例。

南京市2012年供地計(jì)劃構(gòu)成圖

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6.3政府實(shí)施不到位

就目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施情況看來(lái)，各地政府作為實(shí)施者，在實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的負(fù)面影響很大。雖然“70／90”規(guī)定雖已淡出舞臺(tái)，但當(dāng)時(shí)被業(yè)界部分專家稱為定位精準(zhǔn)，目標(biāo)明確的“70／90”規(guī)定以及《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》的出臺(tái)，明確了“自2006年6月1同起，各城市(包括縣城)年度(從6月1同起計(jì)算)新審批、新開(kāi)工的

商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70％以上?！薄俺鞘猩唐纷》靠偯娣e"是一個(gè)彈性極大的詞語(yǔ)，它成為了政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商攜手合作、共同規(guī)避政策的擋箭牌。例如一個(gè)城市有很多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而這些項(xiàng)目隨著城區(qū)的不同，會(huì)在不同的城區(qū)規(guī)劃部門(mén)審批，某些地方政府為了能夠“拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”、“增加地方財(cái)政收入”而對(duì)開(kāi)發(fā)商采取“睜一只眼閉一只眼”的縱容念度，不會(huì)在“90／70”政策上控制太死，從而消極執(zhí)行“90／70”政策，這是地方政府執(zhí)行政策不力的直接表現(xiàn)。

6.4信息不公開(kāi)

另外，令老百姓感受最深的一點(diǎn)就是，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于相關(guān)信息的“不公開(kāi)”做法。我們普通人永遠(yuǎn)不可能知道某一棟樓它的建設(shè)成本究竟是多少，每一平米的成本又是多少。這本應(yīng)該是作為購(gòu)房者應(yīng)有的知情權(quán)，可在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那兒，這卻成為了“商業(yè)機(jī)密”，令人無(wú)從得知。目前還有一種現(xiàn)象相當(dāng)普遍。例如，某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一個(gè)新樓盤(pán)要銷售，為了“吸引”購(gòu)房者，他們會(huì)雇傭一些民工，徹夜在售樓處外排隊(duì)，造成此房銷售火爆的假象，以“欺騙”廣大消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。明明可能還剩50套住房，他們會(huì)告訴消費(fèi)者只剩5套。這樣一來(lái)，許多人會(huì)打消原本猶豫不決的想法，急速下單購(gòu)買(mǎi)。盡管當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策多次強(qiáng)調(diào)要完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。但也只限于中央政府的政策指向，下面的地方政府和媒體，天天把降低房?jī)r(jià)喊在口中，并制定一些房地產(chǎn)?？?，定期地分析城區(qū)各地段的房?jī)r(jià)。期間還不乏有所謂的專家學(xué)者，勾結(jié)開(kāi)發(fā)商，散步“謠言”，影響普羅大眾對(duì)于房?jī)r(jià)的正確判斷。因此，要真正做到信息透明、全面、及時(shí)、準(zhǔn)確還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。

7加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議

7.1增加保障性住房的供給

“國(guó)四條”已經(jīng)明確提出：要增加普通商品住房的有效供給，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率，在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

7.2嚴(yán)懲破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作者

對(duì)于在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，故意為了一己私利而違背市場(chǎng)規(guī)則者予以一定的處罰，行為嚴(yán)重的不惜對(duì)其采取法律手段，以此來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)作。

7.3規(guī)范房地產(chǎn)中介企業(yè)

建議全國(guó)各地區(qū)成立房地產(chǎn)中介行業(yè)的協(xié)會(huì)，由政府對(duì)其職責(zé)進(jìn)行明確，并制定專業(yè)化、正規(guī)化的準(zhǔn)入制度，提出協(xié)會(huì)具體工作要求。7.4政府盡職盡責(zé)

政府的責(zé)任是在房地產(chǎn)市場(chǎng)失去平衡時(shí)要進(jìn)行必要的宏觀調(diào)控，在宏觀調(diào)控中政府絕對(duì)不可以為了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而縱容包庇開(kāi)發(fā)商，而應(yīng)該維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定地運(yùn)行，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，防止過(guò)度投資和炒作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

結(jié)語(yǔ)近年來(lái)，國(guó)家為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到平衡，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。理所當(dāng)然地，這些政策在一定程度和一定時(shí)期內(nèi)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)降了溫，但其缺乏長(zhǎng)期和顯著的作用。相反，這些調(diào)控政策在一定范圍內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不少的弊端。而且據(jù)目前看來(lái)，這些弊端要大于其所帶來(lái)的利。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有相當(dāng)遠(yuǎn)的一段路要走。參考文獻(xiàn)

[1]房地產(chǎn)市場(chǎng)幾個(gè)重大問(wèn)題反思——易究容.人民網(wǎng).[2006-04-19].http：//theory.people.com.cn/GB/49154/49155/4330817.html [2]董藩,王慶春.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控的幾個(gè)基本理論問(wèn)題[J].城市開(kāi)發(fā),2003,11(3):39-42.[3]吳雄虎.城市高房?jī)r(jià)的生成機(jī)理與抑制之道[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2005,7(2):8-12.[4]駱飛群.對(duì)2010年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的探討[J].浙江金融,2010,4(2):53-54.[5]唐文進(jìn).房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的有效性分析[J].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報(bào),2007,18（6）:11-17.[6]劉雅琴.保障性住房建設(shè)存在的問(wèn)題和建議[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì),2011,4(2):15-18.[7]關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知[R].國(guó)務(wù)院辦公廳,2010.[7]

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

在金九銀十傳統(tǒng)旺季來(lái)臨之際，樓市沒(méi)了以往的張揚(yáng)和霸氣，反而體現(xiàn)出一種低迷。2011年10月 全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)首次全面下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策。這是自2010年政府出臺(tái)一系列“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話終于在這個(gè)10月終結(jié)。

由此看來(lái)，房?jī)r(jià)下跌主要得益于政府的宏觀調(diào)控政策。自建國(guó)以來(lái)，政府推行了不同的調(diào)控政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序化發(fā)展，不同時(shí)期的政策產(chǎn)生了不同的作用和影響。

一、歷年來(lái)重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策

1.1993-1996年：我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控

背景：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。

效果：隨著1993年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國(guó)16條”)；1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來(lái)，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過(guò)3年努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。同時(shí)，此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)。“國(guó)16條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開(kāi)發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過(guò)了三亞，被稱為中國(guó)的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。

2.1998-2002年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。

效果：1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并拉開(kāi)了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革，大大刺激了消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。但這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國(guó)范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià)”，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問(wèn)題埋下了隱患。

3.2003-2005年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

背景：2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭仍然沒(méi)有改變，以深圳、北京為代表的全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

效果：2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，對(duì)“國(guó)八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)有針對(duì)性的六項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。隨后出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱“九部委‘十五條’”)對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化。2007年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒(méi)立即顯現(xiàn)出來(lái)，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房?jī)r(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)?！皣?guó)六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”方針，將門(mén)檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，自2003年調(diào)控以來(lái)，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問(wèn)題扔給了市場(chǎng)。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價(jià)房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻又屢屢讓人們失望。

4.2008-2010年：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)

背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。本來(lái)在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國(guó)際熱錢(qián)紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房?jī)r(jià)也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動(dòng)，最終導(dǎo)致前功盡棄。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

效果：2009年12月為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府頒布了“國(guó)四條”；2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。經(jīng)過(guò)各級(jí)部門(mén)的落實(shí)，2011年10月，房?jī)r(jià)打破了只升不降的趨勢(shì)，很多大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。

雖然目前我國(guó)的宏觀調(diào)控政策對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展已經(jīng)取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問(wèn)題需要解決。

二、政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目前存在的問(wèn)題

1.部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高的局面還沒(méi)有根本改變

雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房?jī)r(jià)格有所回落，但回落幅度十分有限。70個(gè)大中城市中，今年10月份價(jià)格同比下降的僅有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格下降的城市中，多數(shù)城市的降幅不足1%。商品住房?jī)r(jià)格水平總體上仍處于高位，向合理價(jià)格區(qū)間回歸仍有空間。

2.房?jī)r(jià)上漲的潛在壓力仍然較大

目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈。

3.抑制投資投機(jī)需求的任務(wù)仍很艱巨

目前，國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動(dòng)性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

三、對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議

1.完善住房供應(yīng)體系

立足國(guó)情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)的商品住房市場(chǎng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，我國(guó)多數(shù)家庭要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或承租商品住房實(shí)現(xiàn)住有所居。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場(chǎng)秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用，對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買(mǎi)商品住房相結(jié)合的制度。

2.加快保障性住房制度建設(shè) 要加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十二五”時(shí)期建設(shè)3600萬(wàn)套，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。

3.健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系

要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快房產(chǎn)稅實(shí)施方案的研究進(jìn)度；完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控防范措施；進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。健全地方政府融資機(jī)制，逐步改變地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地收入的過(guò)度依賴，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。

4.推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè) 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法制化和規(guī)范化；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來(lái)房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購(gòu)房比例過(guò)大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過(guò)快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過(guò)通脹；加息使開(kāi)發(fā)和購(gòu)房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過(guò)房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的資金杠桿率從原來(lái)的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開(kāi)發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購(gòu)房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購(gòu)令

在通脹預(yù)期下，購(gòu)房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購(gòu)房比例上升，錢(qián)從銀行存款、股市迅速流向購(gòu)房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購(gòu)，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15%—20%，“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬(wàn)億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購(gòu)令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)數(shù)量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見(jiàn)效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購(gòu)的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬(wàn)億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂(lè)觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬(wàn)億—1.4萬(wàn)億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬(wàn)億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超3萬(wàn)億元。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，無(wú)疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無(wú)法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門(mén)知道開(kāi)發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委日前召開(kāi)的工作會(huì)議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會(huì)大幅度放松，但是也不會(huì)更嚴(yán)厲，整體來(lái)說(shuō)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。

日前召開(kāi)的國(guó)家發(fā)改委工作會(huì)議也透出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購(gòu)房需求。

總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門(mén)的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開(kāi)始會(huì)得到緩解。

其二，中央各個(gè)部門(mén)均提出了支持自主性、剛性購(gòu)房需求的調(diào)子。這說(shuō)明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門(mén)檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門(mén)注意。住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)對(duì)此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開(kāi)始，銀行對(duì)于首套購(gòu)房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購(gòu)房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場(chǎng)的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來(lái)調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購(gòu)買(mǎi)力接近。無(wú)論是限購(gòu)政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房所設(shè)計(jì)。

綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門(mén)也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。但是會(huì)對(duì)剛性購(gòu)房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購(gòu)政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。因此限購(gòu)政策不會(huì)輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的力度問(wèn)題，2012年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

（針對(duì)2011年1月27號(hào)頒布的調(diào)控政策——新國(guó)八條）

上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺(tái)，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹過(guò)快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了八條政策措施，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”。從“新國(guó)八條”的內(nèi)容上看，其是對(duì)之前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)。不管是“限貸”、“限購(gòu)”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進(jìn)一步的加強(qiáng)和完善。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關(guān)于“限貸”

強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說(shuō)拉開(kāi)信貸政策的檔次?！靶抡睂?duì)詞的要求在二套房上有所加強(qiáng)，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是對(duì)之前四月份樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。對(duì)于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來(lái)，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買(mǎi)二套房的人來(lái)講，首付多個(gè)10%，怎么著也能湊齊這個(gè)錢(qián)。可見(jiàn)，“限貸”政策對(duì)這部分市場(chǎng)需求的影響不大。

但我個(gè)人認(rèn)為，房貸的“差別化”對(duì)買(mǎi)房人的心理上還是有影響的。對(duì)于買(mǎi)二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機(jī)性住房需求。有投機(jī)心理的購(gòu)房者，看到“差別信貸政策”的進(jìn)一步加強(qiáng)后，其心理預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。他可能認(rèn)為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)漲了，也許就會(huì)不急著買(mǎi)，市場(chǎng)上出現(xiàn)持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。還有，二套房各項(xiàng)政策的實(shí)施不會(huì)對(duì)首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說(shuō)，首套房的首付和利率不會(huì)發(fā)生大的變化。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)首套房是國(guó)家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門(mén)檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對(duì)了。2.關(guān)于限購(gòu)

合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購(gòu)1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購(gòu)的城市。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都在限購(gòu)之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”。

“限購(gòu)令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個(gè)房?jī)r(jià)泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒(méi)有落到實(shí)處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺(tái)了限購(gòu)措施，但緊隨其后的具體操作細(xì)則和執(zhí)行時(shí)間并沒(méi)有公布，市場(chǎng)上三套房以上的過(guò)戶照常進(jìn)行。但今年，雖然“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”還沒(méi)有明確的說(shuō)法，但將直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都劃在限購(gòu)之列，可見(jiàn)此次調(diào)控的力度之大，決心之強(qiáng)烈。換句話說(shuō)，這三類城市必須限購(gòu)。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購(gòu)細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院大精神。

就山東而言，與限購(gòu)有關(guān)的城市就濟(jì)南和青島兩個(gè)。到目前，濟(jì)南市的限購(gòu)細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購(gòu)一套房”的較寬松的政策；青島市的限購(gòu)細(xì)則還在制定中。我個(gè)人認(rèn)為，較寬松的限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)泡沫并不太大的濟(jì)南和青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有很強(qiáng)的約束力。而這兩個(gè)城市的炒房投機(jī)者或許會(huì)涌向其它的二三線城市，對(duì)其它城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去壓力。所以，地方政府在出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機(jī)會(huì)，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到其它市場(chǎng)，促使整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的和諧運(yùn)行。

3.關(guān)于稅制改革

調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素?？梢钥闯觯舜握{(diào)控對(duì)稅收的改革只針對(duì)不滿五年的普通住宅。，下面我們來(lái)比較一下全額征收營(yíng)業(yè)稅與原營(yíng)業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購(gòu)入一套普通商品住房，價(jià)值100萬(wàn)，5年內(nèi)，其房主準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手出售，出售價(jià)格150萬(wàn)。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時(shí)點(diǎn)差價(jià)的營(yíng)業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢(qián)還是比較客觀的。從各地區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)上看，相對(duì)于原有稅收政策，新政對(duì)稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國(guó)八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個(gè)人認(rèn)為，此次稅收制度的改革是對(duì)二手房市場(chǎng)的一個(gè)沖擊。很多未滿5年的不動(dòng)產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的壓力，他們會(huì)故意抬高出售房的房?jī)r(jià)，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購(gòu)買(mǎi)者的身上，給購(gòu)買(mǎi)者施壓。于此，很多想購(gòu)買(mǎi)二手房的持幣代購(gòu)者會(huì)將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時(shí)間內(nèi)也可以租一套不錯(cuò)的房子。這樣一來(lái)，稅收新政無(wú)疑讓越來(lái)越不景氣的二手房市場(chǎng)雪上加霜。我的建議是，對(duì)于二手房的評(píng)估機(jī)制適當(dāng)健全，確定實(shí)際操作價(jià)格上下浮動(dòng)的區(qū)間，對(duì)于房?jī)r(jià)差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。

4.關(guān)于保障性住房

1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

2嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng),落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查,參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人,必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅(jiān)決糾正,嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地,超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的,及時(shí)收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國(guó)范圍內(nèi)建1000萬(wàn)套保障房的措施后，一月份出臺(tái)的“新國(guó)八條”再次加大了對(duì)保障性安居工程的建設(shè)力度。無(wú)疑，2011年國(guó)家將重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場(chǎng)供應(yīng)量，來(lái)解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開(kāi)的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟(jì)南市準(zhǔn)備出臺(tái)政策，對(duì)于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項(xiàng)、不審批。個(gè)人認(rèn)為，濟(jì)南若出臺(tái)這一政策,將能夠大大增加保障房的供應(yīng)量,樓市的供給增加,促使房?jī)r(jià)下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房?jī)r(jià)快速上漲。如果上述政策再加上限購(gòu)政策,兩者結(jié)合,會(huì)發(fā)揮更大的作用。會(huì)議上還提到了，省財(cái)政計(jì)劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點(diǎn),重點(diǎn)建設(shè)30-40平方米的小戶型公租房。對(duì)于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營(yíng)地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開(kāi)工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會(huì)給房地產(chǎn)商品住房市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊。這將會(huì)改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康運(yùn)行和發(fā)展，同時(shí)也會(huì)使得競(jìng)爭(zhēng)本來(lái)就很激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步的加劇，迫使開(kāi)發(fā)商不得不在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤(pán)項(xiàng)目的品質(zhì)，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國(guó)保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來(lái)愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來(lái)的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長(zhǎng)期占據(jù)著住房，缺乏更嚴(yán)格的退出機(jī)制的問(wèn)題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會(huì)隔離及治安等問(wèn)題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達(dá)標(biāo)等等。我個(gè)人認(rèn)為，為尋求解決這些相關(guān)問(wèn)題，在大量資金投入的同時(shí)，各地行政機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項(xiàng)為民造福的工程進(jìn)一步做實(shí)做好。我個(gè)人對(duì)使保障房體系持續(xù)下去的幾點(diǎn)建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個(gè)重要的原因是，缺少法定的○資金來(lái)源，因此投入難以穩(wěn)定。我認(rèn)為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會(huì)保障體系，建立專門(mén)的法律法規(guī)，形成專收專支的專項(xiàng)建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個(gè)部分。

2對(duì)專項(xiàng)資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)監(jiān)察。通過(guò)法制建設(shè)完善程序管理和過(guò)程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞?yīng)結(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費(fèi)”現(xiàn)象。

5.關(guān)于政府公示

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會(huì)公布。

“新國(guó)八條”明確了地方政府的責(zé)任與義務(wù)——確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一季度向社會(huì)公布。以東營(yíng)市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒(méi)有公布，2009東營(yíng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營(yíng)市統(tǒng)計(jì)局），較上年增長(zhǎng)9.4%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2011年的人均可支配收入為25508元，按每個(gè)家庭中有兩名成員有收入計(jì)算，東營(yíng)市每個(gè)家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫或者泡沫不大的情況下計(jì)算（6年或者7年的時(shí)間可供給一套生活住房，按100㎡計(jì)算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬(wàn)元（按預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，不計(jì)利息），由此預(yù)計(jì)2011年?yáng)|營(yíng)市的房?jī)r(jià)應(yīng)控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營(yíng)市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開(kāi)盤(pán)的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價(jià)為3200元/㎡（實(shí)地調(diào)查）；東營(yíng)市東城地區(qū)房?jī)r(jià)多介于5000——6500元/㎡（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營(yíng)市房?jī)r(jià)為4370元/㎡，位列76位。由此可見(jiàn)，作為二三線城市的東營(yíng)來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)泡沫較少，其房?jī)r(jià)水平較為真實(shí)的反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。另外，據(jù)東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2011年將有32個(gè)純新盤(pán)上市，按區(qū)域劃分：東城12個(gè)、西城14個(gè)、縣區(qū)6個(gè)；按物業(yè)類別劃分：多層7個(gè)、高層或小高層18個(gè)、別墅10個(gè)、寫(xiě)字樓11個(gè)、商業(yè)8個(gè)（有的項(xiàng)目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標(biāo)準(zhǔn)）。這些數(shù)字就意味著，隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不可避免的變得更加的激烈，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這對(duì)于廣大剛性購(gòu)房者而言肯定是有益的。同時(shí)，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競(jìng)爭(zhēng)日趨積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響都會(huì)對(duì)政府控制房?jī)r(jià)起到積極的作用。我們相信，對(duì)于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營(yíng)市來(lái)講，在2011年第一季度確定公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并非難事。

6.關(guān)于民主監(jiān)督

1落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制?！鹞慈缙诖_定并公布本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府,要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告,有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題,也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。

2堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn),要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?？偟膩?lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購(gòu)”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細(xì)則的出臺(tái)，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)必會(huì)向一個(gè)更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個(gè)人，很高興看到中央新政的出臺(tái)。因?yàn)橹暗恼{(diào)控并未使房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，抑制房?jī)r(jià)的政策大多只能起到揚(yáng)湯止沸的效果。一項(xiàng)好的政策，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機(jī)會(huì)，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制。