第一篇：計劃生育政策對我國社會發(fā)展的影響

計劃生育政策對我國社會發(fā)展的影響

電氣142 沈嘉浩 1407300224 “僧多粥少”很好地反映了我國人口與環(huán)境資源之間的矛盾。20世紀(jì)五六十年代，馬寅初就說過，“人口眾多是我們的致命傷”，他認(rèn)為“不控制人口，不實行計劃生育，后果不堪設(shè)想?！?0世紀(jì)70年代，改革開放之初，面對新中國成立以后人口快速增長的嚴(yán)峻形勢，我國開始了在全國城鄉(xiāng)全面推行計劃生育。計劃生育作為我國的一項基本國策，其主要內(nèi)容及目的是：提倡晚婚、晚育，少生、優(yōu)生，從而有計劃地控制人口?，F(xiàn)計劃生育政策在我國實行已有三十多年，其取得的效果也是顯而易見的，主要表現(xiàn)在以下五個方面：

一、在總?cè)丝谏希媱澤辛Φ目刂屏巳丝诘目焖僭鲩L，這是最直接的效果。

二、減少了少年兒童的撫養(yǎng)費用與教育開支，緩解了人口對社會生產(chǎn)和生活領(lǐng)域的沉重壓力，增加了家庭儲蓄，提高了國家的積累水平，擴(kuò)大了投資，減少了失業(yè)，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)得以更快地發(fā)展，人民生活得到顯著提高。

三、促進(jìn)生育率的下降。生育率的下降，使中國人口年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)入負(fù)擔(dān)系數(shù)低谷區(qū)域，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展創(chuàng)造了40年的“人口紅利期”。而且，低生育率為教育事業(yè)的發(fā)展，特別是教育普及和教育投資提供了良好機(jī)遇，從而為孩子們提供了更好的教育條件。

四、對保護(hù)資源和改善環(huán)境具有明顯的促進(jìn)作用，而且有利于優(yōu)化資源配置和提高人均資源水平。

五、有助于男女平等基本國策的實現(xiàn)。在現(xiàn)行生育政策下，大大減少婦女早婚早育和多育現(xiàn)象的發(fā)生，使婦女可以接受更加充分的教育，為廣大婦女贏得了就業(yè)機(jī)會和工作崗位提供有利條件。計劃生育政策，對婦女無論是政治、社會地位，還是家庭、經(jīng)濟(jì)地位，都有極大地促進(jìn)作用，使“男女平等”這項國策逐漸變成現(xiàn)實。

凡事都有兩面性。當(dāng)我們看到計劃生育政策取得巨大收益的同時，也要看到其帶來了許多問題，有些甚至對國家安全和發(fā)展造成巨大影響。由于計劃生育，人口出生率迅速下降，加快了我國人口老齡化的進(jìn)程。人口老齡化使國家與企業(yè)、社會和家庭的負(fù)擔(dān)日益加重，加大社會保障與福利費用支出，農(nóng)村養(yǎng)老問題形勢嚴(yán)峻；人口老齡化還會加重勞動年齡人口負(fù)擔(dān)，此外，人口老齡化也會使國家整體創(chuàng)新能力下降，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。在未來，計劃生育政策還會繼續(xù)實施，那么不可避免的我國將提早達(dá)到人口老齡化高峰。然而，發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡化社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在5千至一萬美元以上，呈現(xiàn)出“先富后老“；而我國進(jìn)入人口老齡化社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約為1千美元，呈現(xiàn)出“未富先老”，沒有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力作為后盾，人口老齡化的形勢將會變得越來越嚴(yán)峻，我國將會面臨著諸如日本的老齡化的情況。

我國考慮到計劃生育帶來的的嚴(yán)重問題，在不久前，2015年10月，十八屆五中全會決定，全面放開二胎政策。至此，實施了30多年的獨生子女政策正式宣布終結(jié)。只要是合法的夫妻就享有生育二胎的權(quán)利，不再受“單獨二孩”政策或“雙獨二孩”政策的限制。在我看來，即使是放開了二胎，在人們觀念不斷改變的情況和在這個物價飛漲，撫養(yǎng)子女的成本昂貴的社會里，生二胎的人也應(yīng)該不會太多。中國不會再迎來一波人口暴漲期，放開的時間也恰到好處，中國大膽的走出了這一步，體現(xiàn)了中國不斷創(chuàng)新的精神。作為中國人，我希望祖國能繁榮昌盛，繼續(xù)向前探索吧?。?/p>

第二篇：計劃生育政策對社會發(fā)展的影響

計劃生育政策對社會發(fā)展的影響

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“僧多粥少”很好地反映了我國人口與環(huán)境資源之間的矛盾。20世紀(jì)五六十年代，馬寅初就說過，“人口眾多是我們的致命傷”，他認(rèn)為“不控制人口，不實行計劃生育，后果不堪設(shè)想?！?0世紀(jì)70年代，改革開放之初，面對新中國成立以后人口快速增長的嚴(yán)峻形勢，我國開始了在全國城鄉(xiāng)全面推行計劃生育。計劃生育作為我國的一項基本國策，其主要內(nèi)容及目的是：提倡晚婚、晚育，少生、優(yōu)生，從而有計劃地控制人口?，F(xiàn)計劃生育政策在我國實行已有三十多年，其取得的效果也是顯而易見的，主要表現(xiàn)在以下五個方面：

一、在總?cè)丝谏希媱澤辛Φ目刂屏巳丝诘目焖僭鲩L，這是最直接的效果。

二、減少了少年兒童的撫養(yǎng)費用與教育開支，緩解了人口對社會生產(chǎn)和生活領(lǐng)域的沉重壓力，增加了家庭儲蓄，提高了國家的積累水平，擴(kuò)大了投資，減少了失業(yè)，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)得以更快地發(fā)展，人民生活得到顯著提高。

三、促進(jìn)生育率的下降。生育率的下降，使中國人口年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)入負(fù)擔(dān)系數(shù)低谷區(qū)域，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展創(chuàng)造了40年的“人口紅利期”。而且，低生育率為教育事業(yè)的發(fā)展，特別是教育普及和教育投資提供了良好機(jī)遇，從而為孩子們提供了更好的教育條件。

四、對保護(hù)資源和改善環(huán)境具有明顯的促進(jìn)作用，而且有利于優(yōu)化資源配置和提高人均資源水平。

五、有助于男女平等基本國策的實現(xiàn)。在現(xiàn)行生育政策下，大大減少婦女早婚早育和多育現(xiàn)象的發(fā)生，使婦女可以接受更加充分的教育，為廣大婦女贏得了就業(yè)機(jī)會和工作崗位提供有利條件。計劃生育政策，對婦女無論是政治、社會地位，還是家庭、經(jīng)濟(jì)地位，都有極大地促進(jìn)作用，使“男女平等”這項國策逐漸變成現(xiàn)實。

凡事都有兩面性。當(dāng)我們看到計劃生育政策取得巨大收益的同時，也要看到其帶來了許多問題，有些甚至對國家安全和發(fā)展造成巨大影響。

由于計劃生育，人口出生率迅速下降，加快了我國人口老齡化的進(jìn)程。人口老齡化使國家與企業(yè)、社會和家庭的負(fù)擔(dān)日益加重，加大社會保障與福利費用支出，農(nóng)村養(yǎng)老問題形勢嚴(yán)峻；人口老齡化還會加重勞動年齡人口負(fù)擔(dān)，此外，人口老齡化也會使國家整體創(chuàng)新能力下降，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。在未來，計劃生育政策還會繼續(xù)實施，那么不可避免的我國將提早達(dá)到人口老齡化高峰。然而，發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡化社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在5千至一萬美元以上，呈現(xiàn)出“先富后老“；而我國進(jìn)入人口老齡化社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約為1千美元，呈現(xiàn)出“未富先老”，沒有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力作為后盾，人口老齡化的形勢將會變得越來越嚴(yán)峻，我國將會面臨著諸如日本的老齡化的情況，另外，還將面臨著來自印度的挑戰(zhàn)。

伴隨著生育率的下降和社會老齡化程度的加深，中國正在由勞動力過剩向勞動力短缺時代轉(zhuǎn)變。中國社會科學(xué)院在最新出版的《中國人口與勞動問題報告》中預(yù)測，到2015年，中國會出現(xiàn)勞動人口供需的“劉易斯拐點”，每年會減少勞動力近800萬，而人力資源和社會保障部的研究報告則明確指出，中國“人口紅利”10年后將進(jìn)入“關(guān)窗期”。這使中國逐漸喪失廉價勞動力的優(yōu)勢，勞動密集型 產(chǎn)業(yè)將會大量遷往其他有大量廉價勞動力資源的國家去，從而影響中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

男女性別比例失調(diào)是另一個嚴(yán)峻的人口問題。據(jù)2000年人口普查顯示，新生嬰兒男女比例平均為120:100，部分省份這一比例更出現(xiàn)了130:100。如果任由這種趨勢發(fā)展下去，到2030年國內(nèi)將有4000萬男青年找不到對象。性別比例失衡將會帶來一系列社會問題。特別是，由于尋找結(jié)婚伴侶難，“光棍”人員急劇增多，從而導(dǎo)致婚外性行為增加，離婚率持續(xù)上升，傳統(tǒng)家庭的穩(wěn)定受到威脅，以及性暴力、強(qiáng)奸、、誘拐少女、拐賣婦女、嫖娼、賣淫等社會丑惡現(xiàn)象的滋生。此外，性別比例失調(diào)也是艾滋病發(fā)病率日益升高的因素，因為性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快了艾滋病的傳播。女性是人類的母親，女性的減少也會使民族的繁衍受到威脅。計劃生育政策的實行也引起了人們對獨生子女問題的思考?！懊總€家庭只能有一個小孩？孩子會不會寂寞？”這是億萬中國家庭關(guān)心的問題。有人說，在獨生子女情況下，孩子可以得到父母更多的愛。的確，這能讓孩子得到父母更多的溫暖和甜蜜，但它彌補(bǔ)不了孩子從兄弟姐妹的玩樂中獲得的天然的歡樂，而且這種愛多半屬于溺愛，其消極性是顯而易見的：它容易誘發(fā)孩子天性中的惰性，消蝕孩子天性中的斗志，助長孩子的慵懶和驕縱傾向。且大量調(diào)查研究表明，過去一二十年里，我國青少年的心理健康水平在下滑，普遍存在人格缺失現(xiàn)象，獨生子女尤為明顯。再者，以孩子為中心的家庭結(jié)構(gòu)，加之溺愛和教育缺失，使獨生子女在自主能力、適應(yīng)能力、責(zé)任意識、進(jìn)取意識、感恩意識、吃苦耐勞等方面表現(xiàn)出更多的人格缺陷。”

作為一個法律人，對于計劃生育政策中涉及的人權(quán)問題會多加關(guān)注。生育是人們的一項基本權(quán)利?！妒澜缛藱?quán)宣言》指出：“人人有權(quán)享有生命、自由和人身安全?！比藗冇袡?quán)決定是否生育，生育幾個子女。我國在實施計劃生育的很長一段時間里，許多政府為了達(dá)到人口控制的目標(biāo)簡直不擇手段，除了強(qiáng)制人工流產(chǎn)，強(qiáng)制絕育，還廣泛采取扣留、沒收，甚至惡意破壞公民財產(chǎn)，非法拘禁，亂罰款。計劃生育政策在很長一段時間內(nèi)成了法律的盲區(qū)?！耙蝗顺褰Y(jié)扎！“，”該扎不扎，見了就抓?！埃蹦芤匾鰜?，能流地流出來，堅決不能生下來?！薄按虺鰜?、壓出來、流出來，就是不能生出來” ”寧可家破，不可國亡?！皩幪硎鶋灒惶硪粋€人。” “寧可血流成河，不準(zhǔn)超生一個。” "該扎不扎，房倒屋塌；該流不流，扒房牽牛?！薄ぁぁぁぁぁみ@樣的計劃生育口號，是不是很熟悉呢？政府為了實施這個政策為所欲為，而不服從計劃生育政策的公民卻幾乎不能獲得法律的救濟(jì)。這些極端的措施和狀況不僅嚴(yán)重侵犯了公民的人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)，而且嚴(yán)重?fù)p害了中國計劃生育政策在國際上的形象。

任何一種決策都是在面臨特定的問題，并在一定的前提下做出的，但問題和前提都是會變的?！白冋撸煜轮硪?。”公共政策也是有周期的。因此，在新的問題和前提下，計劃生育政策需要調(diào)整，適當(dāng)放寬計劃生育政策，首要的是要放松一胎化政策，這對于解決人口老齡化、勞動力短缺、性別比例失衡等問題起關(guān)鍵作用。當(dāng)然解決問題還需要其他配套措施。

一、完善我國老年人社會保障制度；

二、加快產(chǎn)業(yè)升級，擺脫單純的勞動密集型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。同時，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)西部地區(qū)工商業(yè)發(fā)展，帶動人口空間移動；

三、嚴(yán)禁胎兒鑒別、盡量減少嬰兒比例失調(diào)；

四、將計劃生育工作的重點轉(zhuǎn)向提高人口素質(zhì)；

五、計劃生育要法制化、規(guī)范化。

第三篇：對我國計劃生育政策的反思

對我國計劃生育政策的反思

內(nèi)容摘要：我國自20世紀(jì)70年代實施計劃生育政策以來，效果顯著

使世界人口數(shù)70億關(guān)口推遲5年，有效緩解了人口對資

源環(huán)境的壓力，但是正如沒有任何一項政策是十全十美的一樣，中國在推行計劃生育政策取得巨大成就的同時，也

引發(fā)了一系列問題。本文從人口與社會以及國際人權(quán)標(biāo)準(zhǔn)

方面來對我國計劃生育政策進(jìn)行反思。

關(guān)鍵詞：計劃生育政策，人口老齡化，性別比例失調(diào)，人口政策，經(jīng)

濟(jì)發(fā)展，社會問題

引言

自 20世紀(jì) 70 年代，我國執(zhí)行以控制人口增長為目標(biāo)的計劃生育政策以來，已經(jīng)走過了兩代人的時間，由于城鄉(xiāng)之間政策本身、推行力度、經(jīng)濟(jì)水平以及生育觀念的差異，我國鄉(xiāng)村人口的自然增長率要高于城市，這導(dǎo)致我國人口發(fā)展存在著潛在的逆淘汰傾向。計劃生育政策將我國的出生率在短期內(nèi)強(qiáng)制性地壓了下來，這種迅速的人口轉(zhuǎn)變導(dǎo)致了人口老齡化的提前到來以及出生嬰兒性別比例失調(diào)等社會問題。

一、人口增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

經(jīng)濟(jì)是人口存在與發(fā)展的基礎(chǔ)，它的發(fā)展?fàn)顩r制約著人口的發(fā)展，而人口作為經(jīng)濟(jì)社會中的主體，又從生產(chǎn)和消費兩方面直接影響著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和結(jié)構(gòu)。作為人類社會的基礎(chǔ)問題之一，人口增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系長久以來就被激烈地爭論著，持不同見解的學(xué)者們又基于自己的理論提出了不同的人口政策。諸如“馬爾薩斯人口陷阱理論”，凱恩斯用的“有效需求不足論”以及坎南的“適度人口論”等都有其合理性，但由于各自在特定背景下提出，它們反映的都是西方不同歷史階段的人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際。就我國來說，應(yīng)該從實際的人口經(jīng)濟(jì)狀況出發(fā)，制定出適合我國國情的人口政策。

建國初期我國大力實行鼓勵生育政策，這導(dǎo)致人口惡性增長，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了阻礙。因為人口增長過快會占用經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源。人口快速增長的一個重要特征是出生率高，這使得人口年齡結(jié)構(gòu)越來越年輕，人口負(fù)擔(dān)系數(shù)過大。那些本可用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源卻被大量增加的人口消費掉了，從而降低了資本積累率和經(jīng)濟(jì)增長率。如果我國在上世紀(jì)70年代沒有實行計劃生育政策，我國的人口將迅速膨脹，經(jīng)濟(jì)的快速增長也不可能成為現(xiàn)實。

二、計劃生育政策引發(fā)的社會問題

（一）人口老齡化

1、我國人口老齡化現(xiàn)狀：人口老齡化有兩種含義：一是指老年人口相對增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^程；二是指社會人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年狀態(tài)，進(jìn)入老齡化社會。

2、我國人口老齡化帶來的問題：首先，老齡化會改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，增加政府和家庭的負(fù)擔(dān)。我國目前社會保障體系還處在從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變過程中，社會保障底子還很薄弱，無論是資金到位情況還是機(jī)制的完善，都不盡如人意。其次，人口老齡化導(dǎo)致勞動力人口的老化。人口老齡化的直接后果之一就是隨之而來的勞動力年齡結(jié)構(gòu)的老齡化，這必將對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和勞動生產(chǎn)率的提高產(chǎn)生消極影響。我國目前雖然確實存在勞動力過剩的問題，但是隨著計劃生育政策的長期推行，勞動力將會老年化，而青壯年勞動力則會相對短缺。再次，老齡化將給產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化沖突、社會發(fā)展帶來一系列的影響。老年人口的增加將會使許多潛在的問題凸顯出來，比如，代溝問題、住房問題、婚姻問題、娛樂問題等等。

（二）男女性別比例失衡

1、我國男女性別比例現(xiàn)狀：我國自計劃生育政策實施以來，新生嬰兒性別比例嚴(yán)重失衡（注：出生嬰兒性別比反映的是嬰兒出生時男嬰與女嬰數(shù)量上的比例關(guān)系，通常表示為平均每100 個活產(chǎn)女嬰所對應(yīng)的活產(chǎn)男嬰的數(shù)量）中國1982年第三次人口普查資料顯示出生嬰兒性別比為108.5，1990年第四次人口普查顯示為111.3,2000年第五次人口普查資料顯示為116.86，呈長期攀升趨勢。而按照國際上長期的觀察，正常的出生嬰兒性別比應(yīng)該在103~107 之間。

2、性別比例失衡的影響：如果高出生性別比持續(xù)下去，將對人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大負(fù)面影響，對未來社會的良性穩(wěn)定運(yùn)行、社會倫理道德體系也會造成一定沖擊。同時男女比例失調(diào)也將帶來一系列的社會問題，如婚配失當(dāng)、人口拐賣等，影響社會尤其是婚姻的穩(wěn)定。

三、反思建議

針對以上由我國現(xiàn)行計劃生育政策所引發(fā)的一些問題，我們應(yīng)該采取相應(yīng)的政策措施。

（一）適當(dāng)放寬計劃生育政策

以上我們所指出的人口問題有老齡化問題和性別比失調(diào)問題，可以說都是由一胎化政策所造成的。因此，要解決我國的人口問題，首要的是要放松一胎化政策。

（二）完善我國老年人社會保障制度

由于我國是在經(jīng)濟(jì)尚不十分發(fā)達(dá)的情況下出現(xiàn)人口老齡化的，因此老年人口的社會保障問題成為一個難點。我們應(yīng)該逐漸建立社會保障制度，建立老年人口特困醫(yī)療救濟(jì)基金和生活最低保障線，切實關(guān)注農(nóng)村老年人這個弱勢群體，使他們老有所養(yǎng)，這既是社會的責(zé)任，也是進(jìn)一步抓好農(nóng)村計劃生育工作的要點。

（三）嚴(yán)禁胎兒鑒別，避免嬰兒比例失調(diào)

我國雖有禁止胎兒鑒別的規(guī)定，但是在實際管理中存在著許多漏洞。因此，建立有效管理機(jī)制，切實管理好胎兒鑒別技術(shù)的使用，打擊并嚴(yán)懲那些違法行為發(fā)生，是遏制出生嬰兒性別比失調(diào)的關(guān)鍵。

結(jié)語

我國實施計劃生育政策是由于我國人口基數(shù)大，對社會經(jīng)濟(jì)以及整個社會的可持續(xù)發(fā)展帶來了巨大的壓力，這是歷史遺留原因。而如今我們卻發(fā)現(xiàn)由于實施計劃生育政策所帶來的一系列社會問題，我們需要必須立足實際，正視現(xiàn)狀，找準(zhǔn)癥結(jié)，努力尋求解決問題的方法，不要讓利國大計變成禍國之策，為全面建設(shè)小康社會做好準(zhǔn)備。

參考文獻(xiàn)：

陳衛(wèi)，孟向京 中國生育率下降與計劃生育政策效果評估[J]人口學(xué)刊1993 國家統(tǒng)計局 中國統(tǒng)計年鑒、中國人口統(tǒng)計年鑒、國際統(tǒng)計年鑒[Z]

第四篇：限購政策對我國房價的影響

限購政策對我國房價評估值影響分析

摘要：房地產(chǎn)限購政策經(jīng)過了長時間的修改和演變，成為今年最新出臺的“國八條”。這種行政直接干預(yù)的新政策，對我國房價評估值和交易價格將產(chǎn)生積極影響，有利于抑制投機(jī)投資行為，從而抑制房價過快增長，緩解城市住房壓力。本文將使用房地產(chǎn)評估的市場法就第二套、第三套房限購政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開征三方面對房價評估值的影響作出分析。

關(guān)鍵詞：限購令；房價評估值；影響；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限購政策

（一）中央及各地的限購政策

2011年1月26日國務(wù)院召開會議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價格控制目標(biāo)并向社會公布。國務(wù)院出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房價過快增長。在國內(nèi)房價居高不下的形勢下，從2010年初開始，國務(wù)院便依次頒布了“國十條”、“9·29新政”，意圖對房價進(jìn)行有效抑制，緩解房地產(chǎn)市場的壓力。但是這些軟性措施的成效并不明顯，于是，在2011年初便出臺了“國八條”，這是多年來我國政府首次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接的行政干預(yù)。

國八條的具體內(nèi)容為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；

3、本地2套房和外地1套房家庭將停購；

4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；

5、囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸；

6、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制；

7、在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；

8、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

在新國八條出臺以后，各個城市紛紛出臺限購政策，對新國八條做出了回應(yīng)。其內(nèi)容基本圍繞“國八條”為中心，具體細(xì)節(jié)有所變動。作者現(xiàn)居城市鄭州市也在2011年初出臺了相應(yīng)政策：

“2011年1月5日起在本市建成區(qū)內(nèi)對人口過密區(qū)域和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶徴摺o法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區(qū)域購房，只能在其他區(qū)域新購1套商品住房。能提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購一套商品住房?！?/p>

鄭州市的限購政策是圍繞中央的限購政策而制定的，在購房套數(shù)上有所區(qū)別。同時又根據(jù)本市自身條件，增加了“本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明”。

類似地，廈門、上海、杭州、寧波、深圳、福州、南京、天津、廣州等幾十個大型城市也都紛紛出臺限購政策，內(nèi)容在與國八條保持基本一致的前提下，在限制范圍、限制時間、納稅以及繳納社會保障金的年限等方面依據(jù)自身情況有所更變。最大的差異則在于對“限購”的界定。這其中，最大的分岐有兩點。分岐之一，限購區(qū)域有所不同。分岐之二，對外地人的限制條件有點差異。總體而言，東部繁華地區(qū)偏嚴(yán)，中西部偏寬。從上述實例不難發(fā)現(xiàn)，這些條例、細(xì)則的核心內(nèi)容即是“限購”。

（二）限購的本質(zhì)

什么是限購？其本質(zhì)是什么？

限購指的是在市場上對買方或者投資方的數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對市場的一種干預(yù)。房地產(chǎn)限購的一個本質(zhì)則是在房地產(chǎn)投資這個局部市場實行直接的、嚴(yán)格的資本管制。

限購新政的本質(zhì)，就是采用行政手段臨時性地冷凍一部分需求，即局部性的資本管制，這是機(jī)制設(shè)計理論的具體運(yùn)用。房產(chǎn)限購成功的關(guān)鍵在細(xì)節(jié)，在于設(shè)計一個有效甄別消費需求和投資需求的機(jī)制。房產(chǎn)限購是過渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，因為它阻礙或推遲了部分消費需求的實現(xiàn)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)來分析，房地產(chǎn)限購的實質(zhì)就是做兩件事：第一，把對房地產(chǎn)的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個最直接的辦法。

限購是對泡沫房價持高不下而采取的必要而強(qiáng)硬干預(yù)措施。泡沫房價即房產(chǎn)價格本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房產(chǎn)價值，如果任由房價按照現(xiàn)有趨勢增長，最終必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的崩潰。例如清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵認(rèn)為：地產(chǎn)限購是強(qiáng)力降溫藥?！跋拶徥浅Ｒ?guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的?！?/p>

（三）限購政策的演變過程

限購并不是一個新話題，它在經(jīng)過不斷地修改、改革后，限制條例不斷明朗，條件也更加嚴(yán)厲、苛刻。

2010年4月出臺“國十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。結(jié)果只有北京在5月出臺了措施，暫時規(guī)定一個家庭只能新購一套商品住宅。

“9·29新政”中嚴(yán)厲了許多，明確要求：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20余城市也加入限購陣營。

中央通過“國十條”穩(wěn)定房價效果欠佳的情況下，又對限購條款進(jìn)行修改，使之更為嚴(yán)格。

于是，今年1月26日出臺的國八條中，限購令再次升級：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

二、限購政策對我國房價評估值的影響

房地產(chǎn)價格評估是提高銀行信貸質(zhì)量，防范信貸風(fēng)險的重要手段，房地產(chǎn)抵押貸款包括個人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項目貸款以及房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動資金貸款?？茖W(xué)評估房地產(chǎn)抵押物的價值是合理有效利用銀行信貸資金，構(gòu)筑房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防范的屏障。

采用市場法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)是：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的價格受供求規(guī)律的影響。具體來說，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)中總需求大于總供給時，資產(chǎn)的市場價格會上升；反之，資產(chǎn)的市場價格會下降。同樣的道理，任何時點的商品（資產(chǎn)）的價格反映了當(dāng)時市場的供求狀況。

在采用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，關(guān)鍵是確定近期發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實例、交易價格、和需要考慮的修正因素及如何對它們進(jìn)行量化。修正因素有交易情況因素、交易日期因素和房地產(chǎn)狀況因素。交易情況修正主要是修正交易實例的交易價格；交易日期修正主要是把交易實例的交易日期修正為評估基準(zhǔn)日；房地產(chǎn)狀況因素修正主要是對交易實例的區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況進(jìn)行修正。

市場法的基本計算公式為： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地產(chǎn)評估價格；

P’——可比交易實例價格；

A——交易情況修正系數(shù)；

B——交易日期修正系數(shù)；

C——房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

成本法是以取得被估資產(chǎn)的的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法，是房地產(chǎn)評估的基本方法之一。任何投資者在購買某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過構(gòu)建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。房地產(chǎn)評估的成本法認(rèn)為房地產(chǎn)評估值等于重置一宗與待估房地產(chǎn)效用相同的房地產(chǎn)所需耗費的各項費用與一定的利潤與稅金之和。

新建房地產(chǎn)成本評估的基本計算公式為：

新建房地產(chǎn)價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+利潤 成本法可以單獨使用，也可以作為市場法的輔助和檢驗手段。

下面，我們將運(yùn)用市場法評估原理和市場法、成本法計算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限購政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開征這些新政策對房價評估值的影響。

（一）第二套、第三套房屋限購政策對房屋評估值的影響

“國八條”明確規(guī)定：本地二套房和外地一套房家庭將停購。各地也針對自身情況相應(yīng)對購房套數(shù)作出限制。限制購房套數(shù)的條款限制了有房者以地產(chǎn)升值、投機(jī)倒賣為目的的購房。

房地產(chǎn)評估市場法的操作步驟為：交易實例收集；確定可比交易實例；進(jìn)行因素修正。因素修正包括交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正。

在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣時，由于價格的個性比較明顯，在采用交易實例時需要考慮其中交易情況的個別差異，需要對選取的交易實例進(jìn)行交易情況修正。將交易實例調(diào)整為正常交易。

對購房套數(shù)的限制屬于“政府為了對某種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行鼓勵、扶植或控制，在政策上給予某些優(yōu)惠或限制，甚至對一些房地產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)和管制”的特殊情況，需要進(jìn)行交易情況修正。限購政策就屬于政府為了控制房地產(chǎn)市場，在政策上給予限制。確定了交易情況影響因素后，需要測定各因素對價格的影響程度，并量化為具體的修正比例或系數(shù)。根據(jù)修正系數(shù)調(diào)整交易價格，修正公式為：

交易情況修正后的正常價格=交易實例價格× =交易實例價格×

正常情況指數(shù)交易實例情況指數(shù)100

（）

聯(lián)系限購政策實施后各地房價變化情況，可以得出房價變化是分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級市場上開發(fā)商并不愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，當(dāng)然交易量會萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。

經(jīng)過這樣三個階段的變化，房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的價格狂熱狀態(tài)就會緩和，居高不下的房價也會回落，而房地產(chǎn)的交易量則會保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)?？傮w的結(jié)果是房價下降和交易量的減少（投機(jī)投資的減少）。

綜上可知，可比交易實例價格P’可以通過交易實例的收集得到，交易情況修正系數(shù)A，B，C則是根據(jù)正常交易情況指數(shù)、基準(zhǔn)評估日價格指數(shù)、待估對象房地產(chǎn)狀況指數(shù)與可比實例的相應(yīng)指數(shù)的比值得到的。

如果交易實例的成交價格低于正常情況下的成交價格，則分母小于100；如果交易實例的成交價格高于正常情況下的成交價格，則分母大于100。由于房價經(jīng)過三個階段的變化會出現(xiàn)下滑，也即交易實例成交價格高于正常情況下成交價格，此時得到A值變小，也即交易情況修正后的正常價格會出現(xiàn)下降。

第二套、第三套房限購目的旨在限制投資投機(jī)行為，如本地二套房停購這一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高價出售的行為；人口一套房停購，抑制了一些人選擇在房價高、上漲快的城市炒房的投資行為。

這條政策實施后，最顯著的效果是各地房產(chǎn)成交量顯著下降。根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%。

（二）新房貸政策對房屋評估值的影響

新房貸政策在“國八條”中體現(xiàn)為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。國務(wù)院在2011年4月17日發(fā)出的通知中再次指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對于二套房，不僅有房貸首付方面的要求，同時規(guī)定貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

目前房地產(chǎn)市場中存在不少以投資為目的的買房者，政策的調(diào)整，會給他們帶來不小的打擊。一些投資者為減輕貸款壓力，同時也擔(dān)心新政策出臺會導(dǎo)致樓市波動，所以選擇了在現(xiàn)在這個時候出售房源。同時，政策的變動也會改變購買者對后市的預(yù)期，一些抱著“再等等” 心態(tài)的買房群體也會出現(xiàn)。另外，一部分人還會因為首付款不足而推遲購房。

運(yùn)用市場法基本運(yùn)算公式P=P’·A·B·C進(jìn)行分析，房貸的提高主要對交易情況修正系數(shù)A和交易日期修正系數(shù)B存在影響。根據(jù)交易情況修正后的價格公式可知，由于二套房房貸水平提高，從而使交易實際情況指數(shù)高于正常情況指數(shù)，即交易情況修正系數(shù)A小于1。

由于房貸提高，很多消費者延緩了購房計劃。房貸新政實施后，高房價大體呈現(xiàn)下降趨勢。因為房價變動趨勢基本穩(wěn)定，在定性分析時，不妨假定房價是以一個固定指數(shù)a%下降，而延緩購房的月份為n，則在n個月后，交易實例進(jìn)行交易日期基準(zhǔn)價格為：

P=P’×（1-a%）n

即評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)小于交易實例交易日的價格指數(shù)，從而使得交易日期修正系數(shù)B小于1。顯然這個價格小于交易實例價格。

根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%，而深圳日均成交量較之最高值下降八成。

隨著銀行開始提高對第二套住房的房貸門檻，二手房市場近來已逐步呈現(xiàn)出供應(yīng)放量、需求趨緩的跡象，部分二手房中介處甚至還出現(xiàn)了房東降價銷售的新動向。銀行房貸新政無疑已對部分房東產(chǎn)生了心理影響。在房東不再一味加價的同時，市場供求關(guān)系也在逐步發(fā)生變化，供給開始放量，需求則趨緩。

（三）房產(chǎn)稅開征對房價評估值的影響

國務(wù)院4月17日發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法為：按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為（按年征稅）：

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2% 房產(chǎn)稅屬于個人財產(chǎn)稅，征稅對象為房屋。根據(jù)市場法評估計算原理，當(dāng)對房屋征收房產(chǎn)稅后，交易實例情況指數(shù)會高于正常情況指數(shù)。這時交易情況修正系數(shù)A小于1，交易情況修正后的正常價格會下降。

以美國為例，這是目前世界公認(rèn)的房價最為穩(wěn)定的國家之一。其房價穩(wěn)定的原因除了人均占有土地資源多，住房壓力小以外，還有一個重要原因，就是美國的高額房產(chǎn)稅。在美國，一套普通商品房每年要納稅幾萬美元。房產(chǎn)稅發(fā)揮了稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，一方面抑制居民過高過快的消費需求，另一方面，對于投資投機(jī)目的的購房，因為每年要繳納高額房產(chǎn)稅，如果房子沒有及時轉(zhuǎn)手，那么房產(chǎn)稅就要由投機(jī)者承擔(dān)。這樣以來，投資投機(jī)者就必須為投機(jī)行為要承擔(dān)的風(fēng)險做好準(zhǔn)備。

對第二套、第三套房屋限購、采用新房貸政策、開征房產(chǎn)稅，這些政策的目的都在于改變供求關(guān)系。根據(jù)資產(chǎn)評估的市場法的理論依據(jù)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的

價格受供求規(guī)律的影響。當(dāng)市場處于供不應(yīng)求的賣方市場時，商品價格會上升；當(dāng)市場處于供過于求的買方市場時，商品價格會下降。限購政策的實施，從表面上抑制消費需求，采用行政手段臨時性凍結(jié)部分消費需求，降低消費熱度。進(jìn)而使供求關(guān)系進(jìn)一步趨于平衡。由于任何時點的商品（資產(chǎn)）的價格反映了當(dāng)時市場的供求狀況，所以當(dāng)供求關(guān)系緩和時，房價也會相應(yīng)下降。這與我們運(yùn)用市場法和成本法分析得到的評估結(jié)果是一致的。

三、限購政策下今后房價走勢

“國八條”出臺后，重點城市住宅量價發(fā)生變化。多數(shù)城市成交量受到影響，百城價格漲幅得到明顯遏制。

受限購政策和傳統(tǒng)淡季春節(jié)的雙重影響，2月住宅成交量出現(xiàn)大幅下滑，第6周(1.31-2.6)達(dá)到最低點。①春節(jié)過后，與以往情況相同，成交量有明顯回升，但仍低于春節(jié)前水平。從環(huán)比來看，10個代表城市(北京、上海、廣州、南京、天津、杭州、青島、成都、寧波、東莞)中，只有天津和成都環(huán)比上升，漲幅分別為15.2%和2.7%，其他城市環(huán)比均有不同程度下降，其中青島下降幅度最大，降幅76.3%；但是從同比來看，僅北京、上海、青島同比下降，北京下降最大43.2%，青島最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但從最近兩周(2.28-3.13)的數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后成交量回升的態(tài)勢并未延續(xù)。

一線城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈現(xiàn)下降趨勢；二三線城市中僅大連保持較大的漲幅，其余大部分城市或開始出現(xiàn)下降苗頭或已經(jīng)大幅下降，17個城市最近兩周的總成交量在100萬-150萬平方米之間，明顯低于新政出臺前的200萬平米以上。

這些數(shù)據(jù)已經(jīng)表明：一系列限購政策正在開始逐步發(fā)揮效應(yīng)，對市場成交量的抑制作用正在擴(kuò)散。

從價格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年2月，全國100個城市住宅平均價格為8686元/平方米，較上月上漲0.48%，比上月縮小近一半，這表明1月出臺的新政已對房價上漲勢頭產(chǎn)生顯著影響。其中80個城市價格環(huán)比上漲，2個城市與上月持平，18個城市環(huán)比下跌。

根據(jù)最新消息，社會科學(xué)院于2011年5月5日發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，探討了我國房地產(chǎn)發(fā)展中的熱點問題，展望了“十二五”房地產(chǎn)市場的變化趨勢，根據(jù)藍(lán)皮書的預(yù)計，我國房價走勢將會出現(xiàn)分化格局，低檔商品房價格將走低，平均房價水平將下降。

藍(lán)皮書認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)市場存在地方政府過度依賴土地財政，保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后、監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果沒有完全表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)稅費制度不合理等問題。

藍(lán)皮書預(yù)計，2011年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會非常嚴(yán)厲，關(guān)于今年房地產(chǎn)政策走向，藍(lán)皮書預(yù)測認(rèn)為，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在今年被迫陸續(xù)出臺。面對房價快速上漲，我國政府不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控，但房地產(chǎn)市場特別是住房市場投機(jī)性需求仍未被有效抑 ①中國指數(shù)研究院：《國八條背景下2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判》，《中國經(jīng)濟(jì)報告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只針對新增市場，較少觸及既得利益，進(jìn)一步嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能向存量市場延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點。

關(guān)于具體的房價走勢，藍(lán)皮書預(yù)計，商品住房市場中高檔房價將走高，低檔房價將走低，兩者形成相持的格局。而納入銷售市場的低檔保障性住房統(tǒng)計范圍的平均房價將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。

藍(lán)皮書的分析肯定了新國八條及各地出臺的限購政策起到的積極作用，并且明確肯定房價總體趨勢將持續(xù)下降。

2011年房地產(chǎn)新政，無論是政策嚴(yán)厲程度還是出臺頻率，均超過2010年。近期兩會在京召開，溫總理政府工作報告、住建部等相關(guān)部委記者會均有許多有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，2011年房地產(chǎn)市場仍將保持強(qiáng)有力的調(diào)控力度。①溫家寶總理在兩會閉幕的記者會上提出“控制貨幣流動性”是調(diào)房價的手段之一，并同時反復(fù)強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)。預(yù)計在2011年乃至更長的時間內(nèi)，收緊貨幣將是調(diào)控房價的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴(yán)厲執(zhí)行，而伴隨著資金、土地等相關(guān)政策的落實，保障性住房建設(shè)將逐步得到落實。

首先，房地產(chǎn)市場在“控制目標(biāo)”和限購令雙重限制下，更將出現(xiàn)價格和銷售面積雙下降的局面。

一方面，“國八條”明確提出“房價控制目標(biāo)”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型預(yù)測，2011年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)價格和銷售面積雙下降的局面，商品房銷售價格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房銷售面積下降2.8%-7.8%。明確列入限購范圍的35個大中城市(包括直轄市、計劃單列市、省會城市)的需求降幅將更加明顯(2010年此類城市商品房銷售面積下降3%，而全國為增長10%)，這也是全國商品房銷售均價下降的主要原因(各城市價格總體基本平穩(wěn))。

具體來看，在此輪調(diào)控中，一線城市作為調(diào)控的重點，投資性外來購房比重大，但市場供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價穩(wěn)；二線城市為本次調(diào)控擴(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較??；而三四線城市房價相對較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場總體量價可能上升。

其次，土地市場的供應(yīng)力度繼續(xù)加大，房價總體平穩(wěn)。

2009-2010年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于2005-2008年的5億-6億公頃。根據(jù)“國八條”，2011年商品住宅用地供應(yīng)不低于過去兩年平均水平。此外，政府繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計劃2011年建設(shè)保障性住房1000萬套，比2010年計劃增加420萬套。因此，房屋新開工面積增長率、施工面積增長率仍將在高位運(yùn)行，但各項指標(biāo)增幅將明顯低于2010年。隨著監(jiān)管層嚴(yán)格控制房企開發(fā)貸款風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)信貸融資難度將會不斷加大，銷售不暢的中小型開發(fā)企業(yè)在2011年將面臨更大的資金壓力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.綜上可知，房地產(chǎn)市場總體都已受到限購政策的影響。國八條等限購政策調(diào)控效果顯現(xiàn)，已有成效。各地房價都已出現(xiàn)下滑，幅度因各地情況而異，但是房價曲線所呈現(xiàn)的下降勢頭是明顯的，預(yù)計這個勢頭今后仍將保持。實際情況和運(yùn)用資產(chǎn)評估市場法原理得到的結(jié)論——限購政策使房價評估值下降相符合。運(yùn)用供求關(guān)系原理分析，也可得到相同結(jié)論。

論文完成時間：2011年5月14日

參考文獻(xiàn)：

1．楊紅旭：《限購何時退出取決于房價變化》，《中華工商時報》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限購就像一劑退燒針》，《東方早報》2011年02月23日。3．盧映川：《車房限購執(zhí)行期視調(diào)控效果而定》，新華網(wǎng)，2011年03月22日。4．謝逸楓：《限購政策目的只為暫時抑制需求》，搜房網(wǎng)，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限購令難減中產(chǎn)階層購房需求》，財新網(wǎng)，2011年03月10日。

6．中國指數(shù)研究院：《國八條背景下2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判》，《中國經(jīng)濟(jì)報告》，2011年04月06日。

7．中國社會科學(xué)院：《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，2011年5月5日。

8．新華社：《我國平均房價水平將下降》，《天下財經(jīng)》，2011年5月6日。

9．王逸紅：《投資性需求受遏制》，《中國房地產(chǎn)報》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

謝

本論文是在導(dǎo)師吳尚宗教授的悉心指導(dǎo)下完成的。吳教授淵博的專業(yè)知識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實無華、平易近人的人格魅力對我影響深遠(yuǎn)。雖然這是第二學(xué)位的論文，但是導(dǎo)師仍然嚴(yán)格要求，他認(rèn)真的態(tài)度使我深受鼓舞，也使我通過這次論文的寫作收獲到了意想不到的知識，不僅使我樹立了遠(yuǎn)大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！

本論文的順利完成，離不開各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心和幫助。在此感謝我的同學(xué)們四年來對我學(xué)習(xí)、生活的關(guān)心和幫助。

劉鋆

2011年5月14日

第五篇：二胎政策對我國的影響

2015年10月29日，中共十八屆五中全會通過并公布了中國大陸將全面實行二胎化生育的政策，隨著實行幾十年的“一胎政策”的正式終結(jié)。這次開啟二胎政策是中央對于我國目前所面臨的的問題和需要做出的重大決策，我個人認(rèn)為是我國新時期發(fā)展要實行的一個重大的戰(zhàn)略。

首先，我們看一組數(shù)據(jù)額。最近這幾年，中國制造業(yè)一直被“用工荒”和“工資成本快速漲幅”所苦惱，這一切都源于“三十年執(zhí)行計劃生育使得中國人口比其他發(fā)展中國家衰老得更快，勞動力人口增長越來越慢，人口紅利不斷消散”。放開“單獨二胎”的動機(jī)其實是本“經(jīng)濟(jì)賬”。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年底中國15-59歲之間的勞動力人口比2011年同期減少345萬，這是改革開放以來勞動力人口第一次減少。相比之下，日本比中國早14年到達(dá)這個轉(zhuǎn)擇點，不同的是那個時候的日本已經(jīng)是富甲天下，坐擁3萬億美元的海外資產(chǎn)，而且養(yǎng)老制度非常完備，反觀養(yǎng)老重壓之下的中國該何去何從？由于計劃生育，中國至少提前了25年遭遇劉易斯拐點，正所謂“未富先老”。最值得擔(dān)憂的是，中國制造的主力勞動人口在20-39歲之間，這部分人口的增長率早在2010年便萎縮至零了，而且直至2035年這部分人口的萎縮速度將明顯快于整個勞動力人口。這意味著主力勞動力人口身上的撫養(yǎng)贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)會越來越重。中國人口中純負(fù)擔(dān)人口（小于14歲或大于64歲）的比重在2010年見底，之后逐漸上升，到2035年將升至近50%。撫養(yǎng)贍養(yǎng)壓力如此巨大，社會財富可能不堪重負(fù)，在這個過程中中國很有可能會成長為一個巨大的貿(mào)易逆差國。

反觀我國，我國經(jīng)濟(jì)的核心競爭力西方各國面前還是很弱的，如果沒有了人口紅利這個優(yōu)勢的話，競爭力還會下降。，而且老齡化所造成的沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致我國年輕階層負(fù)擔(dān)過大！從而引發(fā)一系列社會問題！所以，務(wù)必要在劉易斯拐點到來之前，制定新的人口政策，改善我國目前的面臨的嚴(yán)峻環(huán)境！很早以前有戶籍制度改革這個辦法，可是我國是一個農(nóng)民比重占總?cè)丝诒戎睾艽蟮膰?！農(nóng)民戶籍的城市化成本過高！而且我國農(nóng)民的收入降低，無法承擔(dān)起城市化，如果由政府負(fù)擔(dān)這筆費用，會加重政府的財政負(fù)擔(dān)。從而改革進(jìn)展緩慢，遠(yuǎn)水解不了近渴。所以說逐步放開計劃生育便是一個極好的對策，因其傷害的既得利益較小，比較容易展開，實施難度低。伴隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改革開放以來我國人民生活水平不斷提高。人們的物質(zhì)需求和日益增長的生產(chǎn)力之間的矛盾，社會所創(chuàng)造出來的物質(zhì)財富和人口增長之間的矛盾，以及人口增長對于社會、環(huán)境的壓力的問題等等。

根據(jù)IMF的最新的一份中國人口研究報告，如果政府不對這樣一個趨勢做出積極反應(yīng)，中國目前高達(dá)1億5千萬的勞動力儲備（失業(yè)或者半就業(yè)者）人口到2020年將減少到3千萬，而中國也將在2020-2025年間穿越劉易斯拐點，到了2030年中國的勞動力缺口將高達(dá)1億4千萬。

如果我國目前維持現(xiàn)行生育政策不調(diào)整的話，隨著時間的推進(jìn)，在一段時間夠我國將面臨社會適齡勞動力的缺乏，人口老齡化嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)和社會都會遇到重大問題。如果人口老齡化比重占總?cè)丝诘谋戎剡^高，這勢必會影響我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展活力和國際競爭力，并且我國的政治經(jīng)濟(jì)文化水平都會產(chǎn)生不良影響。因此二胎政策的開放，能夠有效的應(yīng)對和積極緩解人口結(jié)構(gòu)性矛盾的長期影響，保持合理的勞動力數(shù)量和結(jié)構(gòu)，延緩人口老齡化速度，有助于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩解社會矛盾。

回顧歷史曾經(jīng)我國是實行計劃生育政策，在計劃生育實施下，那段時期只生育了一個子女，給國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會做出了貢獻(xiàn)。當(dāng)然他們也是計劃生育做出了一定的犧牲，例如很多失獨家庭的出現(xiàn)，子女長大之后贍養(yǎng)老人的負(fù)擔(dān)過重，子女意外去世之后父母無人贍養(yǎng)，空巢老人等等?，F(xiàn)在有條件，也就如鄧小平改革之初，允許一部分人先富起來一樣?，F(xiàn)在我國的經(jīng)濟(jì)社會需要適齡人口的增加，而且我們有條件有能力讓這種政策實行下去。二胎政策會增加我國適齡勞動力，改善我國人口結(jié)構(gòu)，優(yōu)化我國社會模式，緩解社會矛盾推動我國經(jīng)濟(jì)增長。

其次，新興國家的發(fā)展必須經(jīng)歷工業(yè)化，而一個國家的工業(yè)化之初，經(jīng)濟(jì)主要由農(nóng)業(yè)和工業(yè)組成。經(jīng)濟(jì)的增長動力主要來源于工業(yè)，而工業(yè)的增長則由來自農(nóng)業(yè)的源源不絕的廉價勞動力支撐。充沛的農(nóng)民工勞動力供應(yīng)使工資成本受到長期壓制，工業(yè)得以享受豐厚的利潤和積累龐大的儲蓄，而龐大的儲蓄又能推動資本投資和擴(kuò)張。當(dāng)農(nóng)業(yè)再也無法向工業(yè)提供充足的勞動力時，工資成本開始螺旋上升。這時這個國家就達(dá)到了劉易斯拐點，人口紅利完全消失。這就是劉易斯拐點，劉易斯拐點是對所有新興國家的一種考驗，很多國家經(jīng)過人口福利之后就再也無法靠廉價的勞動力獲取在世界市場上的競爭優(yōu)勢！從而導(dǎo)致本國的勞動力導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)無法成為本國的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，從而導(dǎo)致國家GDP的下降，國家經(jīng)濟(jì)增長速度下降，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)問題引發(fā)就業(yè)問題！威脅社會穩(wěn)定！

我國是世界上人口老齡化進(jìn)程進(jìn)程最快的國家，我國二胎政策對于我國乃至世界都是有非常重大的意義的。最主要就是可以緩解人口老齡化和提供適齡勞動力。目前，資本主義發(fā)達(dá)國家都進(jìn)入了人口負(fù)增長和老齡化社會，這對世界的發(fā)展是產(chǎn)生負(fù)面意義的。我國實行二胎政策會緩解這個國際性問題，向需要的國家提供勞動力。不僅僅可以解決就業(yè)、民生、社會等問題，還可以增加我國在國際上的影響力。同時生育潮的到來，也會催生各國新政策的推出從而適應(yīng)新一代社會需求，是世界的政策、文化處于不僵化的狀態(tài)。間接的促進(jìn)了人類文明的進(jìn)步。

有學(xué)者認(rèn)為在2030年到2050年之間，由于放開了二胎政策，GDP的年均增長速度，可以比基準(zhǔn)情形提高0.2個百分點。那么這個背后的理由，就是因為我們在2030年以后，勞動年齡人口會比基準(zhǔn)情形會上升。上升多少呢？到了2050年，跟不改革的情形相比，我們改革以后的2050年的勞動年齡人口會增加四千萬。這是我們?nèi)ツ曜龅囊粋€叫國家資產(chǎn)負(fù)債表的研究，其中有相當(dāng)?shù)囊粋€篇幅，就用在研究這個養(yǎng)老金的缺口。結(jié)論是，如果不改革包括不改計劃生育政策、不改養(yǎng)老金的政策 －中國城鎮(zhèn)養(yǎng)老金累計的缺口，在今后38年當(dāng)中，它的現(xiàn)值會相當(dāng)于2011年GDP的83%?；蛘哒f一個流量的概念。如果不進(jìn)行人口改革的話，到了2050年，我們的養(yǎng)老金的缺口會相當(dāng)于GDP的百分之六點幾。所以這是非常大的數(shù)字，不可持續(xù)的一個數(shù)字，會給我國的財政造成很大的壓力。從而導(dǎo)致一系列社會問題的發(fā)生，影響社會穩(wěn)定！

因此，實行二胎政策，將為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，培育經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展新優(yōu)勢，為我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供更為有利的人口條件，也對整個世界產(chǎn)生巨大的福利！所以說，我國實行二胎化生育政策是非常重要的！