第一篇：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書

? 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書——招商引資篇

招 商 戰(zhàn)——工業(yè)地產(chǎn)

招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點(diǎn)，招商引資是利用外來資金、技術(shù)，推進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識(shí)。然而，當(dāng)前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題。

依據(jù)投資者的選址標(biāo)準(zhǔn)的變化，中國(guó)開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個(gè)階段：

1、改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；

2、20世紀(jì)90年代中后期以來的“基礎(chǔ)環(huán)境主導(dǎo)”階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎(chǔ)環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；

3、方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素。

《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)要求，暴露出諸多的問題。

首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競(jìng)爭(zhēng)，造成開發(fā)成本過高。在國(guó)家有關(guān)政策的鼓勵(lì)下，開發(fā)區(qū)在地價(jià)、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)，各地開發(fā)區(qū)就突破國(guó)家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競(jìng)相壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費(fèi)“零收費(fèi)”，免收各項(xiàng)基本建設(shè)配套費(fèi)，免收各項(xiàng)基金；免收水電增容費(fèi)，全部由地方政府財(cái)政補(bǔ)貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國(guó)家的利益和國(guó)民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。20世紀(jì)90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來發(fā)展趨勢(shì)看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會(huì)逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國(guó)加入WTO以后，營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。

第三，國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。從國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點(diǎn)來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應(yīng)組團(tuán)式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。當(dāng)前，國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務(wù)一體化的組團(tuán)式轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)，因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對(duì)開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。

第四，重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國(guó)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個(gè)，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)97%雷同。規(guī)劃以IT為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)。我國(guó)開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結(jié)構(gòu)不合理等問題，這些問題導(dǎo)致了日益嚴(yán)重的后果：土地資源和投資的浪費(fèi)；耕地占用過多，威脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國(guó)家利益；目前我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方發(fā)達(dá)國(guó)家開發(fā)區(qū)的一半；我國(guó)欠發(fā)達(dá)地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)的1/10，產(chǎn)出數(shù)不及1/20，而占地?cái)?shù)卻與發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。

軟硬兼施 打造良好的招商環(huán)境

“開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去？”成為招商引資工作面臨的一個(gè)問題。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢(shì)、重塑新功能、實(shí)現(xiàn)新突破

開發(fā)區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營(yíng)銷。既然招商引資是一種營(yíng)銷活動(dòng)，那么就要進(jìn)行營(yíng)銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國(guó)際投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應(yīng)對(duì)本身的引資環(huán)境進(jìn)行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強(qiáng)自己的引資營(yíng)銷實(shí)力。開發(fā)區(qū)的營(yíng)銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。

招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等。

自然資源是指與地理、氣候、資源有關(guān)的自然物質(zhì)條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)明顯，而內(nèi)陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，同樣可以增加對(duì)外資的吸引力。

? 基礎(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)等條件?；A(chǔ)設(shè)施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進(jìn)外資的“瓶頸”因素。另外，基礎(chǔ)設(shè)施還應(yīng)包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務(wù)設(shè)施和條件，以及文化娛樂設(shè)施。

環(huán)境保護(hù)也是外商選擇開發(fā)區(qū)進(jìn)行投資的一個(gè)重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。

招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件，包括市場(chǎng)潛力、勞動(dòng)力資源、政策法規(guī)、金融中介服務(wù)以及社會(huì)治安等。

市場(chǎng)潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場(chǎng)的容量和潛力。市場(chǎng)是吸引外資的關(guān)鍵，讓出一部分市場(chǎng)是吸引外資的一個(gè)很好的策略。

勞動(dòng)力資源包括勞動(dòng)力的質(zhì)量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)內(nèi)勞動(dòng)力數(shù)量充足，勞動(dòng)力質(zhì)量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進(jìn)駐。因此，開發(fā)區(qū)應(yīng)有很好的人力資源措施，吸引各種人才。

政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個(gè)核心因素。除了國(guó)家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應(yīng)有自己特殊的政策。在國(guó)家法律允許的范圍內(nèi)給投資者最大的優(yōu)惠，從而吸引更多的投資者。

金融中介服務(wù)包括銀行信貸、會(huì)計(jì)事務(wù)、律師事務(wù)、信息咨詢、管理咨詢等。這些服務(wù)對(duì)外商投資者來說，都是很重要的。金融中介服務(wù)越完備，吸引外資的能力就越強(qiáng)。

社會(huì)治安也是軟環(huán)境的重要組成部分。良好的社會(huì)治安使外商有一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。

招商定位 知彼更要知己

通過功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象

開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國(guó)外的開發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)區(qū)域內(nèi)的開發(fā)區(qū)同樣存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。如何發(fā)揮自身的特長(zhǎng)，吸引更多的外資進(jìn)入呢？開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位尤為重要。

市場(chǎng)定位就是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場(chǎng)上所處的位置，針對(duì)用戶（投資者）對(duì)該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）某種特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，?qiáng)有力地塑造出本企業(yè)產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）與眾不同，給人印象鮮明的個(gè)性或形象，并把這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客（投資者），從而使該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢?。要樹立開發(fā)區(qū)的形象，關(guān)鍵在于開發(fā)區(qū)的功能開發(fā)，內(nèi)涵的發(fā)掘。

1、通過功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。以上海浦東為例，各開發(fā)區(qū)都形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，吸引了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)進(jìn)入。

2、以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。產(chǎn)業(yè)群是指相互間具有密切的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系的同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在空間的集聚。在宏觀上表現(xiàn)為由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施三要素構(gòu)成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；在微觀上則表現(xiàn)為行業(yè)或部門間的生產(chǎn)關(guān)聯(lián)與協(xié)作，即將一個(gè)部門或行業(yè)的產(chǎn)品作為另一行業(yè)或部門的原料、半成品或輔助性材料。開發(fā)區(qū)如果以完整的產(chǎn)業(yè)群的特征進(jìn)行招商引資，能給投資者獲得集聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使投資者獲取更高的回報(bào)，從而吸引投資者，具體表現(xiàn)在：（1）最大程度地利用各種基礎(chǔ)設(shè)施，降低使用成本；（2）減少運(yùn)輸和交易成本；（3）隨著“本地網(wǎng)絡(luò)”的形成，刺激創(chuàng)新效應(yīng)；（4）溢出效應(yīng)的存在促進(jìn)企業(yè)間的模仿與學(xué)習(xí)，降低進(jìn)入壁壘，吸引新企業(yè)進(jìn)入；（5）學(xué)習(xí)曲線效應(yīng)，降低學(xué)習(xí)成本。

天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)便是以完整的產(chǎn)業(yè)群來吸引外資的。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，已形成了以電子、食品、機(jī)械、生物制藥為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，企業(yè)間的聯(lián)系開始形成，由于一個(gè)企業(yè)的入駐，連帶其他幾個(gè)企業(yè)入駐的現(xiàn)象很多。例如，可口可樂公司進(jìn)駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來了綠點(diǎn)公司、模范公司、英國(guó)的BOC集團(tuán)、韓國(guó)富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。產(chǎn)業(yè)群的連帶效應(yīng)對(duì)開發(fā)區(qū)的招商引資也有重要影響。

? 選商 大獻(xiàn)殷勤不如細(xì)分項(xiàng)目

在實(shí)現(xiàn)從招商到選商的轉(zhuǎn)變后，把洽談項(xiàng)目的規(guī)模和質(zhì)量結(jié)合起來，從項(xiàng)目的行業(yè)性質(zhì)、投資強(qiáng)度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個(gè)質(zhì)量指標(biāo)評(píng)估項(xiàng)目的質(zhì)量

廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級(jí)咨詢顧問許學(xué)鋒博士認(rèn)為，“商”的內(nèi)涵有三個(gè)意思：

1、商人；

2、商號(hào)（企業(yè)）；

3、商機(jī)（項(xiàng)目）。在招商實(shí)踐中，這三層往往混在一起，很多時(shí)候是某商人代表某企業(yè)來洽談某項(xiàng)目。如果把招商的著重點(diǎn)放在商人或商號(hào)（企業(yè)）上，對(duì)知名商人、知名企業(yè)的代表大獻(xiàn)殷勤，百般招待，往往沒有好效果。許學(xué)鋒把招商的著重點(diǎn)放在“商機(jī)”，并以南海國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園為例，總結(jié)出一套根據(jù)項(xiàng)目分類、評(píng)估來洽談的有效招商的方法。即根據(jù)來談的企業(yè)過去是否已有相關(guān)項(xiàng)目（工廠）、現(xiàn)在是否有計(jì)劃要新開辦的具體項(xiàng)目、以及是否規(guī)劃將來要擴(kuò)建項(xiàng)目，把“來商”分成五類（見下表）。表1：“商”的分類

過去

現(xiàn)在 將來 I類

有項(xiàng)目 有項(xiàng)目

有項(xiàng)目 II類

有項(xiàng)目 有項(xiàng)目 無項(xiàng)目 III類

有項(xiàng)目 無項(xiàng)目 有項(xiàng)目 IV類

無項(xiàng)目 有項(xiàng)目 有項(xiàng)目 V 類

無項(xiàng)目

無項(xiàng)目 有項(xiàng)目

第I類的案例：香港某橡膠集團(tuán)，原來在香港、深圳、東莞、佛山已有8個(gè)項(xiàng)目（工廠），2005年（現(xiàn)在）計(jì)劃找新址建一間新廠，規(guī)劃將來擴(kuò)建成一個(gè)橡膠科學(xué)城（生產(chǎn)和研發(fā)基地）。第II類的案例：佛山四方實(shí)業(yè)有限公司，原來在佛山已有2個(gè)項(xiàng)目（工廠），2004年（現(xiàn)在）計(jì)劃找新址搬遷，將來無擴(kuò)建或再建計(jì)劃。第IV類的案例：廣州某光源貿(mào)易公司，原來無項(xiàng)目（工廠），2005年（現(xiàn)在）計(jì)劃在廣州或佛山建一間生產(chǎn)投影儀燈泡的工廠，并規(guī)劃將來建成一個(gè)各種光源生產(chǎn)和研發(fā)基地。

通過連續(xù)3年跟蹤近200個(gè)項(xiàng)目，我們得出以下結(jié)論： 第I和第II類“商”，招商成功率較高，約30%；第III類的成功率約為20%，但這類項(xiàng)目即使談成功、簽好合同并已付款購買工業(yè)用地，項(xiàng)目的建設(shè)久拖難落實(shí)；第IV和第V類成功率較低，一般不到5%。

另一方面，在實(shí)現(xiàn)從招商到選商的轉(zhuǎn)變后，把洽談項(xiàng)目的規(guī)模和質(zhì)量結(jié)合起來，從項(xiàng)目的行業(yè)性質(zhì)、投資強(qiáng)度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個(gè)質(zhì)量指標(biāo)評(píng)估項(xiàng)目的質(zhì)量，定出一條項(xiàng)目選擇標(biāo)尺（下圖紅色字體）：大型項(xiàng)目質(zhì)量必須在“中”以上；中型項(xiàng)目質(zhì)量必須在“良”以上；小型項(xiàng)目質(zhì)量必須在“優(yōu)”以上（見下表）。

表2：項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目質(zhì)量

大型

優(yōu)、良、中、差 中型

優(yōu)、良、中、差 小型

優(yōu)、良、中、差

從2004～2005年，南海國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園區(qū)招商部門一共篩掉了不合入園要求條件的意向項(xiàng)目50多個(gè)，包括一些來自日本、北美和北歐的大型項(xiàng)目，確保了園區(qū)的品質(zhì)和檔次，因此順利通過了國(guó)家的審核，并從形成期過渡到發(fā)展期。

招商方式面面觀

4P組合營(yíng)銷——從產(chǎn)品到促銷

從營(yíng)銷角度講，工業(yè)園區(qū)招商引資同樣存在營(yíng)銷組合的問題。如何利用營(yíng)銷學(xué)的營(yíng)銷組合理論幫助工業(yè)園區(qū)招商引資，對(duì)于現(xiàn)階段逐漸失去政策優(yōu)勢(shì)的工業(yè)園區(qū)來說尤為重要。工業(yè)園區(qū)通過各種營(yíng)銷策略的組合，同樣可以吸引投資者進(jìn)入。下面我們從營(yíng)銷學(xué)的4P組合即產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷來分析工業(yè)園區(qū)招商引資的營(yíng)銷組合策略。

1、產(chǎn)品策略

營(yíng)銷學(xué)講的產(chǎn)品概念，實(shí)際分為核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品三個(gè)層次。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的產(chǎn)品同樣也可分為三個(gè)層次，其核心產(chǎn)品是提供給投資者獲取最大收益的機(jī)會(huì)。

每個(gè)投資者都是經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性人，他們追求的都是投資收益的最大化。工業(yè)園區(qū)要吸引這些投資者進(jìn)入，關(guān)鍵是要使投資者在工業(yè)園區(qū)投資能夠獲得所期望的利潤(rùn)。

明確了這一點(diǎn)，工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中便要以此為核心，創(chuàng)造有利于投資者的投資環(huán)境，將利益最大程度地讓渡給投資者。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的形式產(chǎn)品即工業(yè)園區(qū)提供的投資硬環(huán)境和投資軟環(huán)境。如前所述包括自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、人力資源等。形式產(chǎn)品的好壞直接影響工業(yè)園區(qū)招商引資的成功與否，工業(yè)園區(qū)軟硬環(huán)境的建設(shè)具有重要意義。

最后，工業(yè)園區(qū)招商引資提供的附加產(chǎn)品即工業(yè)園區(qū)為投資者入駐后提供的各種服務(wù)，包括各種金融中介服務(wù)、生活?yuàn)蕵贩?wù)，只有以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能留住入?yún)^(qū)企業(yè)。如果這一環(huán)節(jié)沒做好，投資者即使進(jìn)入了工業(yè)園區(qū)，將來也會(huì)搬走的。廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)在引進(jìn)外資后，特別注重區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，為外商投資者提供文明、優(yōu)美的居住環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和功能齊全的商場(chǎng)以及相應(yīng)的娛樂設(shè)施，還有與國(guó)際教育接軌的國(guó)際學(xué)校和外國(guó)語學(xué)校，以及完備的醫(yī)療服務(wù)，讓國(guó)外在廈的投資者和工作者及其子女、家屬有舒適的生活環(huán)境和良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，解除投資者及各類企業(yè)人才的后顧之憂，留人要留心，這是工業(yè)園區(qū)招商引資的一項(xiàng)重要工作。

第二篇：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資規(guī)劃分析報(bào)告

【關(guān) 鍵 詞】工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

【報(bào)告來源】前瞻網(wǎng)

【報(bào)告內(nèi)容】2013-2017年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告（百度報(bào)告名可查看最新資料及詳細(xì)內(nèi)容）

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在一個(gè)供大于求的需求經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時(shí)就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會(huì)傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前需求、潛在需求以及新的需求！

隨著工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的工業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的研究，特別是對(duì)企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究。正因?yàn)槿绱?，一大批?guó)內(nèi)優(yōu)秀的工業(yè)地產(chǎn)品牌迅速崛起，逐漸成為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的翹楚！

本報(bào)告利用前瞻資訊長(zhǎng)期對(duì)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)跟蹤搜集的一手市場(chǎng)數(shù)據(jù)，采用與國(guó)際同步的科學(xué)分析模型，全面而準(zhǔn)確地為您從行業(yè)的整體高度來架構(gòu)分析體系。報(bào)告主要從中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、盈利模式、競(jìng)爭(zhēng)格局、開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理以及招商引資等進(jìn)行深度剖析；在對(duì)整個(gè)行業(yè)把控的前提下，我們對(duì)各地區(qū)工業(yè)園的經(jīng)營(yíng)情況、競(jìng)爭(zhēng)力及領(lǐng)先開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)研究；然后從園區(qū)投資、融資及并購進(jìn)行全面的剖析；最后在此基礎(chǔ)上做出合理預(yù)測(cè)。

發(fā)展就意味著競(jìng)爭(zhēng)，要想在未來競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得先機(jī)、立于不敗之地，首先必須深刻了解工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，之后才能結(jié)合自己公司優(yōu)勢(shì)，適時(shí)、精確出擊；同時(shí)，佐之以全行業(yè)近5年來全面詳實(shí)的一手連續(xù)性市場(chǎng)數(shù)據(jù)，讓您全面、準(zhǔn)確地把握整個(gè)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)走向和發(fā)展趨勢(shì)。

本報(bào)告最大的特點(diǎn)就是前瞻性和適時(shí)性。報(bào)告根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)做出審慎分析與預(yù)測(cè)。是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，做出正確經(jīng)營(yíng)決策和明確企業(yè)發(fā)展方向不可多得的精品。

本報(bào)告將幫助工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前最新發(fā)展動(dòng)向，及早發(fā)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)點(diǎn)，增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利點(diǎn)……，前瞻性的把握工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未被滿足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，有效規(guī)避工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

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第三篇：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流模式

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流模式

1.園中園模式：每個(gè)開發(fā)區(qū)在規(guī)劃園區(qū)功能區(qū)域時(shí)，都會(huì)預(yù)留有一定比例工業(yè)用地，用于整個(gè)園區(qū)的商務(wù)商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，開發(fā)商抓住這個(gè)機(jī)遇通過與政府簽訂開發(fā)協(xié)議進(jìn)行商業(yè)操作，一般都是建成企業(yè)總部基地形式，代表項(xiàng)目有上海運(yùn)盛實(shí)業(yè)-----張江醫(yī)療器械園、聯(lián)東集團(tuán)-----北京聯(lián)東U谷項(xiàng)目。

2.普洛斯模式：美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯在全球擁有數(shù)百萬平方米工業(yè)物業(yè)，主要是做物流園區(qū)開發(fā)，但自身并不經(jīng)營(yíng)物流項(xiàng)目，而是通過長(zhǎng)期持有來實(shí)現(xiàn)收益。

3.龍頭企業(yè)模式：以龍頭企業(yè)為核心，吸引其配套企業(yè)和上下游企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)聚集，代表項(xiàng)目中國(guó)石化----上海金山石化工業(yè)園。

4.政府主導(dǎo)企業(yè)運(yùn)作模式：政府與企業(yè)簽訂開發(fā)協(xié)議，企業(yè)負(fù)責(zé)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)，替園區(qū)做招商工作，以平衡用地模式來經(jīng)營(yíng)，五礦集團(tuán)----營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園。

5.海爾工業(yè)地產(chǎn)模式：海爾早就有工業(yè)，以前只是自己生產(chǎn)線的載體，在最主要是為了保障自己的生產(chǎn)線前提下，現(xiàn)在富余的廠區(qū)都要對(duì)外出租，通過給當(dāng)?shù)貛泶罅康木蜆I(yè)和GDP，來取得價(jià)格低廉的土地。

6.萬通聯(lián)姻TCL新模式：萬通與TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相當(dāng)于TCL把資產(chǎn)賣給萬通，然后把資產(chǎn)回租回去。萬通做工業(yè)地產(chǎn)的主要思路。即萬通將土地買下后，還會(huì)出租給TCL以外的其他企業(yè)，引進(jìn)其他企業(yè)的任務(wù)當(dāng)然落在萬通身上?！笆紫任覀兪菍I(yè)房地產(chǎn)公司，可以控制成本，可以招租，負(fù)責(zé)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理；園區(qū)價(jià)值提升后，本身又可以做一個(gè)金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。（這一模式在美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)被廣泛采用）

第四篇：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟第一屆會(huì)員大會(huì)

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟第一屆會(huì)員大會(huì)成功舉行

來源：招商通網(wǎng)

2011年3月25日，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟第一屆會(huì)員大會(huì)在廣州科爾海悅酒店隆重舉行。出席大會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)有中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中

一、江西省工業(yè)和信息化委員會(huì)副巡視員朱肖里、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云。

出席大會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓還有江西省工業(yè)和信息化研究中心及江西省龔杏投資有限公司副主任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理何新躍、五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理趙錦明、中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)北京中航瑞信投資管理有限公司總經(jīng)理黃小文、三峽服裝藝術(shù)學(xué)院校長(zhǎng)廖友義、北京黃村標(biāo)準(zhǔn)廠房投資管理有司總經(jīng)理傅京梅、安徽新天柱投資集團(tuán)總裁余同森、東莞伙伴商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理李曉東、湖南中球投資有限公司執(zhí)行董事鄭旭亮、香港恒兆建業(yè)董事陳燕禮、招商通資訊總經(jīng)理商國(guó)臣、左右機(jī)構(gòu)總裁周帆、遠(yuǎn)洋創(chuàng)智高地總經(jīng)理?xiàng)钪緜?、?lián)東集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理梁環(huán)宇、株洲新蘆淞服裝都市工業(yè)園總經(jīng)理趙武波、深圳伙伴工業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理余冰、石獅信德隆工業(yè)園總經(jīng)理肖惠楊、武漢商控華頂孵化器有限公司執(zhí)行總經(jīng)理左鋼、三峽戶外都市產(chǎn)業(yè)工業(yè)園總經(jīng)理鐘后生、動(dòng)力聯(lián)行副總經(jīng)理黃炬等眾多工業(yè)園區(qū)高層、工業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)專家、代理招商機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人及工業(yè)制造企業(yè)家。

會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一為大會(huì)致辭，充分肯定中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟的重要性。他強(qiáng)調(diào)，不管是工業(yè)地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都要適應(yīng)區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，結(jié)合“十二五”規(guī)劃，積極推進(jìn)舊城改造，聯(lián)盟通過資源的整合，把聯(lián)盟有關(guān)的上下游的產(chǎn)業(yè)資源整合起來，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，減少中間環(huán)節(jié)和中間成本的支出，通過項(xiàng)目的示范來把工業(yè)地產(chǎn)搞好，真正把我們國(guó)家的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起來。

大會(huì)上，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟理事長(zhǎng)何新躍作了重要發(fā)言并宣布中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟的職務(wù)任命。理事長(zhǎng)：

江西省工業(yè)和信息化研究中心、江西省龔杏投資有限公司副主任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理何新躍 副理事長(zhǎng)：

左右機(jī)構(gòu)總裁周帆

遠(yuǎn)洋創(chuàng)智高地總經(jīng)理?xiàng)钪緜?/p>

五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理趙錦明

三峽戶外都市產(chǎn)業(yè)工業(yè)園總經(jīng)理鐘后生

株洲新蘆淞服裝都市工業(yè)園總經(jīng)理趙武波

聯(lián)東集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理梁環(huán)宇

伙伴工業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理余冰

石獅信德隆工業(yè)園總經(jīng)理肖惠楊

商控華頂孵化器有限公司執(zhí)行總經(jīng)理左鋼 顧問：

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云 執(zhí)行秘書長(zhǎng)：

招商通資訊總經(jīng)理商國(guó)臣 副秘書長(zhǎng)：

深泰工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理曹文華

動(dòng)力聯(lián)行副總經(jīng)理黃炬

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟第一屆會(huì)員大會(huì)聚集中部政府領(lǐng)導(dǎo)以及眾多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)精英，在大家的共同努力下，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)將邁上新的臺(tái)階。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一對(duì)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟給予充分肯定，并大力支持。

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟執(zhí)行秘書長(zhǎng)商國(guó)臣先生宣讀聯(lián)盟的服務(wù)和宗旨：

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟成立于2010年3月27日，在2010中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)這歷史盛典上，來自全國(guó)200多位工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高層人士見證了這一歷史時(shí)刻。并由十幾位工業(yè)園區(qū)、服務(wù)機(jī)構(gòu)共同簽署了發(fā)展計(jì)劃。

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟定位于整合工業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈各種優(yōu)勢(shì)資源，服務(wù)共享，互補(bǔ)互惠。目標(biāo)是讓聯(lián)盟成為中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)發(fā)展和信息交流的大平臺(tái)，共同為行業(yè)的各企業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)，推進(jìn)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)健康、積極、穩(wěn)健的向前發(fā)展。

服務(wù)：整合工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)各種優(yōu)勢(shì)資源和服務(wù)，如投融資、工業(yè)選址、土地開發(fā)、策劃顧問、品牌營(yíng)銷、代理招商、專業(yè)培訓(xùn)、運(yùn)營(yíng)管理、配套設(shè)施及服務(wù)等，為中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)搭建一個(gè)強(qiáng)大的服務(wù)資源交互平臺(tái)。

宗旨：尊重、互信、公平、效率。享受其他聯(lián)盟會(huì)員提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也向其他聯(lián)盟會(huì)員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，資源共享，商業(yè)協(xié)作，價(jià)值最大化。

會(huì)上，副理事代表梁環(huán)宇作了發(fā)言，他認(rèn)為，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)要走向規(guī)范化，發(fā)出行業(yè)的聲音，從社會(huì)和國(guó)家發(fā)展需要細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)化，工業(yè)地產(chǎn)的同行要把整個(gè)運(yùn)營(yíng)體系，產(chǎn)品體系，服務(wù)體系進(jìn)行深耕細(xì)作。

最后，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)、商業(yè)專員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云女士為常務(wù)副理事長(zhǎng)單位授牌，鞏固本次會(huì)員大會(huì)的豐碩成果。對(duì)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，本次會(huì)員大會(huì)意義重大，在“產(chǎn)業(yè)整合運(yùn)營(yíng)”的先進(jìn)理念指導(dǎo)下，工業(yè)地產(chǎn)的各界人士對(duì)行業(yè)的發(fā)展和規(guī)劃提出了自己的見解，分享了成功的經(jīng)驗(yàn)，開拓了中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的里程碑。

第五篇：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備；

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批；

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；

4、辦理工商注冊(cè)登記；

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書；

7、辦理企業(yè)名稱登記；

8、送審合資或合作合同、章程；

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；

10、辦理企業(yè)登記

「開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)」

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)；

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)；

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二：開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書；

2、初步確定開發(fā)方案；

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)；

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書；

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 「項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)」

1、可行性研究費(fèi)；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三：開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

●開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)；

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

4、辦理人防審核；

5、辦理消防審核；

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查；

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案；

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批；

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；

11、委托地質(zhì)勘探；

12、委托初步設(shè)計(jì)；

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見；

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；

16、報(bào)審市政配套方案；

17、1

市政各管理部門提出市政配套意見；

18、市政管線綜合●開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)；

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；

4、竣工檔案保證金；

5、臨時(shí)用地費(fèi)；

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)；

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)；

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)；

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四：開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

●取得開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓：

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；

4、主管部門實(shí)地勘察；

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審；

6、委托地價(jià)評(píng)估；

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥：

13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)、14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察、15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批、16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用：

17、征用集體土地用地申請(qǐng)、18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、21、確定勞動(dòng)力安置方案、22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作、32、征地結(jié)案

●取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)：

1、地價(jià)款（土地出讓金）；

2、資金占用費(fèi)；

3、滯納金；

4、土地使用費(fèi)；

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；

7、土地閑置費(fèi)；

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；

9、城市土地使用稅；

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；

11、出讓土地預(yù)訂金；

12、征地管理費(fèi)；

13、土地補(bǔ)償費(fèi)；

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)；

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)；

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金；

19、耕地占用稅

第五：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

●開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序：

1、委托進(jìn)行拆遷工作、2、辦理拆遷申請(qǐng)、3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議、10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置、11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理、13、移交

拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強(qiáng)制拆遷

●開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)；

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)；

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；

5、清理費(fèi)；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)；

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；

9、房屋拆遷管理費(fèi)；

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六:項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

●項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作：

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃、3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)、4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)、5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)、6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)、7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)、8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)、9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、10、出施工圖、11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金、12、辦理消防審核意見表、13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)：

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)、17、招標(biāo)準(zhǔn)備、18、招標(biāo)通告、19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)、22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)、23、投標(biāo)單位資格審批、24、編制投標(biāo)書并送達(dá)、25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)、27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、28、發(fā)中標(biāo)通知書、29、簽訂工程承包合同、30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理：

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)、32、建設(shè)工程監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、35、辦理開工前審計(jì)、36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工：

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”、44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)、45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收：

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)、48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》、49、商品住宅性能認(rèn)定、50、竣工統(tǒng)計(jì)登記、51、辦理竣工房屋測(cè)繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

●項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、三通一平費(fèi)、2、自來水廠建設(shè)費(fèi)、3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、4、供熱廠建設(shè)費(fèi)、5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費(fèi)、8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）、9、開發(fā)管理費(fèi)、10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、11、建筑行業(yè)管理費(fèi)、12、綠化建設(shè)費(fèi)、13、公園建設(shè)費(fèi)、14、綠化補(bǔ)償費(fèi)、15、路燈維護(hù)費(fèi)、16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）、18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）、19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）、20、建安工程費(fèi)、21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)、22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)、23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、24、竣工圖費(fèi)、25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金、26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)、29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、30、超計(jì)劃用水加價(jià)、31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七：開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段

●開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售：

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》；

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所；

3、與購房者簽訂認(rèn)購書；

4、簽訂正式買賣契約；

5、辦理簽約公證；

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證；

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記；

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；

9、外銷商品房抵押登記；

10、樓宇交付入住手續(xù)；

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售：

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明、13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》、15、銷售項(xiàng)目備案、16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售、17、與購房者簽訂認(rèn)購書、18、與購房者簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、20、辦理轉(zhuǎn)讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、26、申請(qǐng)房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)管理：

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》、34、簽訂書面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押：

36、抵押權(quán)的設(shè)定、37、簽訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分

●開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、營(yíng)業(yè)稅、2、城市維護(hù)建設(shè)稅、3、教育費(fèi)附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個(gè)人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)、14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)、15、房屋買賣登記費(fèi)、16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)、18、租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)、20、房屋租賃登記費(fèi)、21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)、22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)、23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八：開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

●開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序：

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批；

2、簽署物業(yè)管理委托合同；

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收；

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；

5、安排簽訂管理公約；

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求；

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

●開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)；

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)；

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)