第一篇：宅基地使用權(quán)證明

宅基地使用權(quán)證明

我兩年前我家出錢以舅媽的名義在街上附近買了我舅媽他們村里的178平方米的土地建房子，現(xiàn)在宅基地的使用證上的名字是我舅媽，我想把我舅媽的名字改為我的，請問有關(guān)專業(yè)人士，我該如何辦相關(guān)手續(xù)啊?如果我讓舅媽簽一份證明合約證明那土地使用權(quán)是我的，我該如何起草證明文書?請知情人士幫我起草一份范本!謝謝!

土地的權(quán)屬，是以權(quán)屬登記為準(zhǔn)的。也就是說，使用權(quán)證上寫的是誰的名字，誰就享有使用權(quán)。土地使用權(quán)的變更登記，也必須依法進(jìn)行。就算你舅媽寫一份證明，在法律上也是不認(rèn)可的，是無效的，如果將來發(fā)生爭議，你還是會敗訴。同時，還要注意，那塊土地的所有權(quán)性質(zhì)，是國有土地還是集體土地。如果是國有土地，你們之間可以進(jìn)行買賣。如果是集體土地，就只能由本村村民使用，不能私下買賣。因?yàn)檫@樣會產(chǎn)生很多對你不利的法律后果。

在沒有房產(chǎn)證，且房屋登記簿沒有登記的情況下。

除非你能證明房屋建造是由你們夫妻所出的錢。否則，宅基地使用權(quán)人被視為該宅基地上所建造房屋的所有權(quán)人。

除非你公公同意，將該宅基地使用權(quán)人改為你們夫妻，或者你們之間協(xié)議該房屋所有權(quán)歸屬，并作公證。

否則只有在你公公百年之后，發(fā)生遺產(chǎn)繼承。有你婆婆和你丈夫，妹妹按照法定繼承各分得該房屋的1/3部分，并發(fā)生所有權(quán)變動，并獲得各自的宅基地使用權(quán)。

已作回答，希望采納。

你好：在你取得宅基地使用權(quán)過程中要有好幾道手續(xù)的，你要經(jīng)過村委會和鎮(zhèn)政府的審批，和你相鄰的鄰居簽字，最終才可以拿到合法的宅基地使用證

追問

我有了宅基地的審批手續(xù)，但沒有領(lǐng)到宅基地證能否證明我取得了宅基地的使用權(quán)?

回答

你家的房子建好了嗎?如果建好了，不是和鄰居鬧矛盾要當(dāng)做證據(jù)稱給法庭，你的審批手續(xù)也可以證明宅基地使用權(quán)是你家的。但是要到法院就不好說了，我不知道你的審批手續(xù)到了那一步，審批最后一步是你建好房子后你的審批表格上要有你鄰居的簽字，除非你沒鄰居。還要鎮(zhèn)政府或者縣政府的負(fù)責(zé)人簽字，加蓋公章。因?yàn)槟阏穹墓芾砣藛T要最后實(shí)地測量才算合格

追問

房子沒有建好哪?只有縣政府的審批手續(xù)，結(jié)果該處宅基讓另一戶搶建了房子。

回答

那你找村委會和那家人協(xié)商，你批到宅基地是不是放置太久了，所以被其他人重批了。如果是，你就別找了。

追問

沒有被重批，我因?yàn)槠渌驔]有建，我能否告他侵犯我宅基地使用權(quán)?

回答

不管你因?yàn)槭裁丛颍灰嘏镜侥慵颐潞螅?年不使用，就當(dāng)你是自動放棄使用權(quán)，如果那家間房子的人已經(jīng)建了部分房屋，他就可以去合法審批，追問

沒有超過2年，他家房子就趁我沒在家建起來了，我能否贏這場官司?

回答

那應(yīng)該可以，你的審批手續(xù)要完整，因?yàn)槟銢]有建房子，所以你領(lǐng)不到證，因?yàn)檗r(nóng)民只有使用權(quán)，你的審批手續(xù)就是使用權(quán)證，你要確定那家人沒有得到審批，你在起訴吧。會少些麻煩。我善意提醒你一下，就是到了法院，最后也只是讓村里再給你批一塊宅基地。

第二篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)問題

淺談?wù)厥褂脵?quán)問題

法學(xué)091 陶淑俊 200950725110

從1994年開始，有多名畫家購買宋莊農(nóng)民的住房，目前畫家村居住有近1500名藝術(shù)家，其中有200多人購買了農(nóng)民的住房。由于北京房價的不斷上漲，“畫家村”住房的價格也一路攀升。最初上百平方米農(nóng)家住宅不過一兩萬元，而現(xiàn)在需要要二三十萬元。正是由于這個原因，不少農(nóng)民在出售住房后反悔，向法院起訴要求宣告房屋買賣合同無效。馬海濤訴李玉蘭案就是著名的一件案件.宅基地使用權(quán),是指農(nóng)民集體成員為建造自住房屋及其他附著物而占有和使用集體所有土地的權(quán)利.宅基地使用權(quán)不僅是農(nóng)民的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)權(quán),同時也是農(nóng)民的生存保障權(quán).它是農(nóng)民的安身立命之地,承載著農(nóng)民的最低生存保障.此案中的宅基地使用權(quán)只能歸農(nóng)民集體成員所有,所以李玉蘭本身就沒有擁有農(nóng)家住宅的權(quán)利.開始的住宅買賣就是不合法的.一般在房屋買賣過程中多數(shù)買房人是善意購買的,主觀過錯很小,與作為買房人的農(nóng)民相比,明知農(nóng)村宅基地住房不允許買賣,卻為了經(jīng)濟(jì)利益將住房賣給城市居民,占有主要過錯.出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,故出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任.這樣的情況很容易就會助長農(nóng)民見利忘義.當(dāng)初農(nóng)民賣房子時都是閑置房,看著房價漲了就想將房子要回去.然后又拿出去賣.這樣有損買房人的利益.所以我認(rèn)為,如果在法律允許的基礎(chǔ)上,能夠稍有規(guī)章變動,使得農(nóng)民能夠自己自主經(jīng)營自己的財(cái)產(chǎn),出售、出租閑置私房,使有限的宅基地資源發(fā)揮應(yīng)有的作用.這樣就能減少很多關(guān)于宅基地所有權(quán)歸屬問題的爭論,而且能夠保證多方面的公民權(quán)利,將利益最大化.

第三篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

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淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

摘要：近年來，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動空前活躍，由此引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究、積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)，用益物權(quán)

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中圖分類號：D922.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

近年來，隨著市場化和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村村民住宅的流轉(zhuǎn)活動也空前活躍。然而，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)政策事實(shí)上已無法有效管理一些地方農(nóng)村宅基地的使用和變更。一方面，政府對農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，許多城市特別是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴(yán)重超標(biāo)和過剩閑置等問題。另一方面，由于利潤的驅(qū)動，出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行“以地生財(cái)”的隱形交易，形成了地下宅基地市場。由此就引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。因此，我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

一、現(xiàn)行法律法規(guī)和政策對農(nóng)村宅基地的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只

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能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！独^承法》也有規(guī)定，繼承人對房屋等遺產(chǎn)有繼承權(quán)。但是對房屋以下宅基地使用權(quán)的繼承以及使用年限，現(xiàn)行法律法規(guī)均無規(guī)定和正式說明。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）中明確規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，但限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途，不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。隨后，國土資源部根據(jù)該決定精神出臺的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知（國土資發(fā)[2004]234號）再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這一具體規(guī)定，強(qiáng)調(diào)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制，即禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

而在2007年出臺的《物權(quán)法》，在宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但是體現(xiàn)了農(nóng)民對宅基地房屋的用益物權(quán)，為宅基地制度的改革預(yù)留了空間。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。

現(xiàn)代物權(quán)法由過去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r值的追求。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。農(nóng)民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無期限、無流動、無價格的固定占有、使用關(guān)系。如果房屋所有者的社會經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無償將宅基地讓出，放棄作為農(nóng)村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益。而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是城市住宅價格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。農(nóng)民移居后，空置的房屋不能轉(zhuǎn)讓、出租，現(xiàn)成的財(cái)產(chǎn)變不成錢，對經(jīng)濟(jì)狀況本就不寬裕的農(nóng)民來說，是很痛心的。沒有移居的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、從事一些經(jīng)營活動融資或者得重病花

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錢救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費(fèi)在房屋上的死錢用活，這在一定程度上影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物不能盡其用，不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，要實(shí)現(xiàn)對宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價值的有效途徑。

（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是盤活大量潛在宅基地供需的要求。

20世紀(jì)九十年代，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實(shí)際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購買了房產(chǎn)居住，而戶口依舊在農(nóng)村，同樣出現(xiàn)了空置的宅基地。因此在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。隨著我國城市化措施的出臺，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進(jìn)，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。據(jù)我國城市化進(jìn)程的分析資料估計(jì)：今后20年全國每年有1200多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)。而以目前我國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地153m2計(jì)算，每年將均有18.36萬 hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展

城市居民到農(nóng)村從事生產(chǎn)、經(jīng)營，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農(nóng)村帶來急需的資金、技術(shù)，還可以引入先進(jìn)的知識、觀念，對改變農(nóng)村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農(nóng)村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購買宅基地，不盡合理。而一旦國家政策有條件地允許城鎮(zhèn)居民購買宅基地，則不僅促進(jìn)宅基地的流轉(zhuǎn)，也會促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

（一）目前宅基地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)的方式、途徑

1、出租。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村耕地逐步減少，加之農(nóng)地的收益甚微，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經(jīng)營服務(wù)場所。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時也獲得了土地使用權(quán)。目前，除一些經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)地區(qū)外，此類流轉(zhuǎn)形式幾乎遍及城鄉(xiāng)結(jié)合部、都市村莊、縣城和中心集鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)活動較為活躍的地區(qū)。如西安市南郊高校聚集

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區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。

2、買賣。近年來，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員在取得一定的經(jīng)濟(jì)收入后在城市購買商品房而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人居??；農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長期閑置的房屋等都會進(jìn)行買賣。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。根據(jù)“房地一致”的原則，由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠(yuǎn)見的農(nóng)民或經(jīng)營者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價出售也成為宅基地使用權(quán)買賣的一種新走勢。

若允許農(nóng)村宅基地和住房流轉(zhuǎn)，對于留在本地務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，通過出租多余住房，可獲得相對穩(wěn)定的收入；對于異地承包、規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)民，可通過購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本。對于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進(jìn)城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進(jìn)程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。

（二）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀引發(fā)的實(shí)際問題

1、盡管國家對宅基地的管理實(shí)行嚴(yán)格的審批制，但在宅基地的審批過程中，擅自多批宅基地給村民的現(xiàn)象嚴(yán)重，政府無法宏觀調(diào)控，導(dǎo)致宅基地的管理嚴(yán)重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現(xiàn)象非常普遍，這不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。

2、長時間私自轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)存在社會隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉(zhuǎn)讓，購買農(nóng)民宅基地的居民與出讓宅基地使用權(quán)的農(nóng)民之間往往僅憑一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議就決定了宅基地的轉(zhuǎn)讓，而相關(guān)部門卻無法對其進(jìn)行有效的制止，只能聽之任之。其結(jié)果，一是村集體組織無法知道本村宅基地的實(shí)際使用人是誰，造成管理混亂。二是由于農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)?，相對價格低廉，有較大的市場價值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進(jìn)行的，無須進(jìn)行登記，無須交納相關(guān)費(fèi)用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機(jī)。三是農(nóng)村集體組織的宅基

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地使用權(quán)實(shí)際已經(jīng)流失，而與法律規(guī)定相悖的這一社會事實(shí)，將長時間存在。

3、由于缺乏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，尤其是宅基地使用權(quán)的登記制度，實(shí)踐中轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)不清，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農(nóng)民在出讓宅基地使用權(quán)后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權(quán)，但購買方已付清錢款，且投入相當(dāng)資金重修或建房，拒絕接受，于是引發(fā)糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農(nóng)民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強(qiáng)大的村強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財(cái)?shù)貎煽?。此類?qiáng)制騰退、返還財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行案件，由于關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，且往往數(shù)額較大，法院在執(zhí)行中存在相當(dāng)大的難度，有的案子反反復(fù)復(fù)執(zhí)行了幾年，還是執(zhí)行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導(dǎo)致矛盾激化，影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

四、促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化的對策及建議 就目前不規(guī)范的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看,為了保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展,切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和有償流轉(zhuǎn)的相關(guān)對策。

（一）提高農(nóng)民對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識 如今城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民在進(jìn)行其房產(chǎn)交易的同時,他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認(rèn)為這樣可以增加自己的收入。這是因?yàn)檗r(nóng)民是典型的“經(jīng)濟(jì)人”,追求的是經(jīng)濟(jì)利益最大化,所以其行為方式往往受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動,這也是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場如此混亂的重要原因之一。因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識,加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識。(二）建立宅基地使用權(quán)有償、有期限制度

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹?zé)o償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進(jìn)而占用耕地。所以 ,應(yīng)參照城市國有土地有償使用制度，實(shí)行宅基地有償使用制度。對農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費(fèi)用，對宅基地的閑置和浪費(fèi)，收取較高費(fèi)用。另外，他物權(quán)的存在都是有期限的。

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參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定,宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年 ,自農(nóng)民申請宅基地獲得批準(zhǔn)之日起算，期間屆滿的,自動續(xù)期。

（三）盡快著手和加強(qiáng)宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作, 完善宅基地使用權(quán)登記制度，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提。應(yīng)加強(qiáng)宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權(quán)屬范圍,明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體,保障交易的安全性,做好流轉(zhuǎn)的管理，不斷完善宅基地使用權(quán)登記制度。我國《物權(quán)法 》第十條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡谑臈l規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力?！钡谝话傥迨鍡l規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記?！睆囊陨弦?guī)定可以看出 ,我國對宅基地使用權(quán)實(shí)行的是登記生效主義，并且未區(qū)分城市和農(nóng)村,應(yīng)是城鄉(xiāng)一體化登記制度。所以，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)登記的規(guī)范化建設(shè)。對宅基地閑置、浪費(fèi)問題，針對不同情況，可以采取在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的予以登記發(fā)證，對超標(biāo)準(zhǔn)部分，要求繳納資源占用費(fèi)，采取限期拆除等措施。

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第四篇：宅基地使用權(quán)確權(quán)申請書

宅基地使用權(quán)確權(quán)申請書

申請人：XXX，男，1969年7月7日出生，農(nóng)民，湖南省保靖縣人，住保靖縣陽朝鄉(xiāng)陽朝XX號，聯(lián)系電話：1XXX374840。

被申請人：XXX，男，1967年12月1日出生，農(nóng)民，湖南省保靖縣人，住保靖縣陽朝鄉(xiāng)陽朝村XX號，系申請人之兄。

申請請求：確認(rèn)申請人宅基地使用權(quán)范圍。事實(shí)與理由：

申請人與被申請人系兄弟關(guān)系，兩人生父生前曾把屬于自己所有的一棟木房（包括宅基地及房前坪場）平分給申請人與被申請人（即申請人之兄石廷權(quán)）。父親去世后，申請人與被申請人分別在自己分得的宅基地內(nèi)修建了新房，房前坪場也平分使用。后來，申請人在自己房前坪場內(nèi)修建一間簡易的儲藏室，在與被申請人坪場交界處留下一段隙地作排水溝用。2017年被申請人在自己用地范圍內(nèi)（房前坪場）靠近申請人的水溝旁邊砌上堡坎。將自己的坪場位置升高。同年8月，被申請人乘申請人在外地打工不在家之際，又擅自將建筑廢料填埋在申請人排水溝內(nèi)，將排水溝徹底堵死，致使申請人不能正常排水，大量流水滲入墻內(nèi)，給申請人安全造成極大隱患。后雖經(jīng)村委會多次調(diào)解，但被申請人頑固堅(jiān)持排水溝屬自己所有而不肯排除。為此，申請人特向陽朝鄉(xiāng)人民政府申請，請求確認(rèn)申請人宅基地使用權(quán)范圍。此致

保靖縣陽朝鄉(xiāng)人民政府

申請人：

2017年11月12日

第五篇：宅基地使用權(quán)確權(quán)工作

宅基地使用權(quán)確權(quán)工作

【摘要】本文主要介紹寧夏回族自治區(qū)基礎(chǔ)測繪院在寧夏彭陽縣的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確權(quán)發(fā)證工作。在項(xiàng)目實(shí)施中遇到的如何運(yùn)用GPS-RTK技術(shù)進(jìn)行地籍測繪，主要的地籍要素有哪些，編繪地籍成果圖以及數(shù)據(jù)庫的建庫步驟。本文從相關(guān)理論結(jié)合實(shí)際應(yīng)用入手，依次介紹了地籍測量，地籍控制測量，界址點(diǎn)的測定，地籍成果圖的編繪和數(shù)據(jù)庫的建庫。

【關(guān)鍵字】地籍調(diào)查;地籍控制測量;

一、地籍調(diào)查

在進(jìn)行地籍測量之前，必須進(jìn)行地籍調(diào)查，即調(diào)查土地及其附著物的社會、經(jīng)濟(jì)、和法律方面的信息，再實(shí)地確認(rèn)土地及其附著物的權(quán)屬界址和利用狀況，并填寫地籍調(diào)查表，為土地及其附著物的精確定位、面積測算等地籍測量工作提供基礎(chǔ)資料。

地籍調(diào)查是遵照國家的法律規(guī)定，對土地及其附著物的權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等基本情況進(jìn)行的調(diào)查。它既是一項(xiàng)政策性、法律性和社會性很強(qiáng)的基礎(chǔ)工作，又是一項(xiàng)集科學(xué)性、實(shí)踐性、統(tǒng)一性、嚴(yán)密性于一體的技術(shù)工作。

指依照國家的規(guī)定，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清宗地的權(quán)屬、界址線、面積、用途和位置等情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為土地注冊登記、核發(fā)證書提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作。

地籍調(diào)查是土地登記的法定程序，是土地登記的基礎(chǔ)工作，其資料成果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。為保證城鎮(zhèn)（包括村莊）地籍調(diào)查工作規(guī)范、有序，符合土地登記的要求，原國家土地管理局制定了《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》。

地籍調(diào)查的主要目的是核實(shí)宗地的權(quán)屬、確認(rèn)宗地界線、查明宗地面積、用途、等級等，為土地登記、核發(fā)土地權(quán)屬證書提供依據(jù)。地籍調(diào)查是土地管理的基礎(chǔ)工作，分初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查。初始地籍調(diào)查在初始土地登記前進(jìn)行，變更地籍調(diào)查在變更土地登記前進(jìn)行。地籍調(diào)查通常分為初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查。

地籍調(diào)查的內(nèi)容包括：

1）權(quán)屬調(diào)查。對宗地權(quán)屬來源及其所在位置、界址、數(shù)量、用途和等級等情況調(diào)查。包括現(xiàn)場指界、標(biāo)定宗地界址、繪制宗地草圖、調(diào)查土地用途和等級、填寫地籍調(diào)查表。2）地籍平面控制測量。3）地籍勘丈。目的是勘丈每宗土地的權(quán)屬界址點(diǎn)、線、位置、形狀、數(shù)量等基本情況。4）繪制地籍圖。

地籍調(diào)查成果主要資料包括：

1）地籍調(diào)查技術(shù)設(shè)計(jì)書;2）地籍調(diào)查表;3）地籍平面控制測量的原始記錄、控制點(diǎn)網(wǎng)圖、平差計(jì)算資料及成果表;4）地籍勘丈原始記錄;5）解析界址點(diǎn)成果表;6）地籍鉛筆原圖和著墨二底圖、宗地圖（土地證附圖）;7）地籍圖分幅接合表;8）面積量算表及原始記錄;9）以街道為單位的宗地面積匯總表;10）城鎮(zhèn)土地分類面積統(tǒng)計(jì)表;11）檢查驗(yàn)收報(bào)告;12）技術(shù)報(bào)告。

二、項(xiàng)目概述

（1）項(xiàng)目的來源、目的及意義

為貫徹落實(shí)《國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2011]60號）、《國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的若干意見》（國土資發(fā)[2011]178號）、寧夏回族自治區(qū)人民政府辦公廳《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知（寧政辦發(fā)[2012]97號）文件精神，進(jìn)一步明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，依法保護(hù)使用權(quán)人的合法權(quán)益。彭陽縣國土資源局經(jīng)過招投標(biāo)，由寧夏基礎(chǔ)測繪院中標(biāo)開展彭陽縣農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證項(xiàng)目的地籍權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、地籍圖件制作、數(shù)據(jù)庫建設(shè)、面積匯總等工作。為順利完成任務(wù)，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)文件和寧夏回族自治區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)的《寧夏回族自治區(qū)農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證技術(shù)細(xì)則》規(guī)定，結(jié)合彭陽縣集體土地確權(quán)登記發(fā)證的實(shí)際情況，特編寫本技術(shù)設(shè)計(jì)書。

（2）項(xiàng)目的主要內(nèi)容

完成彭陽縣農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，做到對國有土地和集體土地所有權(quán)上所有用于農(nóng)村村民住宅用地和農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋;完善農(nóng)村集體土地登記發(fā)證的申報(bào)機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地登記資料的數(shù)字化管理。

1、完成彭陽縣農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，任務(wù)包括地籍調(diào)查、地籍圖勘測、權(quán)屬調(diào)查、上圖、建庫及登記發(fā)證。

2、完成除彭陽縣已開展城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的縣政府所在地外的所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地建成區(qū)的地籍調(diào)查、地籍圖勘測、權(quán)屬調(diào)查、上圖、建庫及登記發(fā)證工作;

3、完成本次確權(quán)調(diào)查宗地的統(tǒng)一編碼工作;

4、建立縣級地籍信息庫。

（3）項(xiàng)目區(qū)特點(diǎn)及宅基地情況分析

2012年已登記的宅基地有：古城鎮(zhèn)5548戶;王洼鎮(zhèn)5750戶;新集鄉(xiāng)6999戶;白陽鎮(zhèn)4400戶;草廟鄉(xiāng)3485戶;紅河鄉(xiāng)3048戶;孟塬鄉(xiāng)3783戶;馮莊鄉(xiāng)2230戶;城陽鄉(xiāng)4672戶;小岔鄉(xiāng)1552戶;交岔鄉(xiāng)1225戶;羅洼鄉(xiāng)1457戶。已發(fā)證的有：城陽鄉(xiāng)除澇池村外其余村全部發(fā)放，已發(fā)放3996戶;新集鄉(xiāng)已發(fā)14個行政村，五個行政村未發(fā)放（馬旺堡村、白草洼村、謝寨村、溝口村、張灣村），已發(fā)放5396戶。以上登記發(fā)證成果資料可作為本次調(diào)查的對戶的確認(rèn)、土地權(quán)利人的認(rèn)定、土地坐落等權(quán)屬調(diào)查的參考資料，如果已登記發(fā)證宗地的成果與本次調(diào)查的成果一致，則本宗地只做調(diào)查可不簽字蓋章，將原有登記發(fā)證資料附在本次調(diào)查成果內(nèi)。本次調(diào)查原則上應(yīng)以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，全面查清轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民居住住宅用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施用地、農(nóng)村公益事業(yè)用地的使用權(quán)狀況，包括土地權(quán)屬來源及其權(quán)利所涉及的位置、界址、面積和用途等基本情況;對申請人、宗地位置、界址、用途等情況進(jìn)行實(shí)地核定、調(diào)查、記錄。確權(quán)的依據(jù)是經(jīng)過審查確認(rèn)為有效的權(quán)源證件或?qū)嶋H使用狀況。

三、地籍測量工作量大

農(nóng)村宅基地確權(quán)以縣級行政區(qū)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為地籍區(qū)、行政村為地籍子區(qū)。一個縣經(jīng)常包含幾萬宗地，地域廣大，宗地分布相對零散。尤其像彭陽縣這樣一個山區(qū)縣情況就比較特殊。由于地理?xiàng)l件的限制，溝壑交錯交通條件相對落后。全縣12個地籍區(qū)、156個地籍子區(qū)分布253349.39公頃的土地上，農(nóng)村宅基地建設(shè)較為分散，呈“小集中，大分散”的特點(diǎn)，平原、山地、溝壑中均有分布。民居多以磚房、土坯房、窯洞為主，其中窯洞式民居占相當(dāng)大一部分比例，該種民居多分布在深山、溝壑中，建設(shè)較分散、凌亂，宅基地所占面積較大，且無明顯用地范圍界線。有許多通往宅基地的道路僅能通行摩托車、三輪車，給測量調(diào)查工作帶來諸多不便。彭陽縣為綠化大縣植被覆蓋率很高，尤其在夏、季植被茂盛，對GPS接收信號產(chǎn)生一定影響，加之地理?xiàng)l件的特點(diǎn)，很多地方收不到網(wǎng)絡(luò)RTK的信號，測量隊(duì)員不能正常工作。針對這種情況，測量隊(duì)員采取架設(shè)基站或者采用全站儀相結(jié)合的方法來克服這一困難。彭陽縣為農(nóng)業(yè)縣經(jīng)濟(jì)相對落后，外出務(wù)工人員很多，進(jìn)行宅基地測繪時往往不能進(jìn)入農(nóng)戶院中進(jìn)行地籍要素的采集，造成圖面的缺失。經(jīng)與國土局和村委會的協(xié)商：由測繪隊(duì)員持工作證、國土局授予的工作函在村委會人員的協(xié)助和監(jiān)督下攜帶輔助工具進(jìn)入農(nóng)戶院中進(jìn)行測量以保證地籍要素的完整性。

參考文獻(xiàn)：

（1）地籍測量規(guī)范（CH5002-94）北京出版社.測繪出版社2001

（2）TD/T 1001-2012《地籍調(diào)查規(guī)程》

（3）TD/T 1015-2007《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》